預(yù)售合同備案屬于什么法律，商品房預(yù)售合同備案有什么規(guī)定

來源：整理時(shí)間：2022-11-28 14:58:50 編輯：律生活手機(jī)版

1，商品房預(yù)售合同備案有什么規(guī)定

商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。商品房的預(yù)售可以委托代理人辦理，但必須有書面委托書。

商品房預(yù)售合同備案有什么規(guī)定

2，經(jīng)過備案的購(gòu)房合同有什么法律效力

沒有，合同備案只是行政流程，合同本身有效，但是在你辦完產(chǎn)證之前，產(chǎn)權(quán)還沒有過戶的。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。　　當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。可見，備案只是行政手續(xù)，與合同效力無關(guān)，與產(chǎn)權(quán)是否變動(dòng)也無關(guān)

經(jīng)過備案的購(gòu)房合同有什么法律效力

3，備案的購(gòu)房合同是有效法律文本嗎

合同經(jīng)當(dāng)事人簽字蓋章確認(rèn)后即生效。備案后是指進(jìn)入了政府監(jiān)管流程。當(dāng)然是有效法律文本。

一般國(guó)內(nèi)做事情是這樣的，但是任何的合同必須雙方都要有一份，現(xiàn)在的購(gòu)房合同是在網(wǎng)上備案的啊。也就是說合同簽訂好是交易中心就已經(jīng)備過案了，他的樓盤出售的時(shí)候也是要備案的啊。不知道你是哪個(gè)城市，會(huì)有這個(gè)事情，是不合理也不合法的。不同的城市是不一樣的，你那里應(yīng)該是2，3線城市，。一般小城市的做法是這樣的。一般的合同都是格式合同，簽訂合同也就是做填空題，完全可以事先做好的。

備案的購(gòu)房合同是有效法律文本嗎

4，預(yù)定屬于什么法律關(guān)系

法律關(guān)系是在法律規(guī)范調(diào)整社會(huì)關(guān)系的過程中所形成的人們之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。如企業(yè)與職工依法訂立勞動(dòng)合同后，就構(gòu)成了雙方的勞動(dòng)法律關(guān)系。法律關(guān)系由法律關(guān)系主體、法律關(guān)系內(nèi)容（權(quán)利義務(wù)）和法律關(guān)系客體三要素構(gòu)成。三步審查法律關(guān)系：第一步：檢查立案案由與爭(zhēng)訴事實(shí)是否一致；第二步：區(qū)分同一訴訟中涉及的多種法律關(guān)系；第三步：確定法律關(guān)系產(chǎn)生的影響。

是指合同當(dāng)事人完全沒有履行合同或者履行合同義務(wù)不符合約定的行為。一般說來，違約行為從屬于違法行為。民事違法行為就包括民事違約和民事侵權(quán)兩類。買賣合同是對(duì)締約雙方具有約束力的法律文件。任何一方違反了合同義務(wù)；就應(yīng)承擔(dān)違約的法律后果，受損方有權(quán)提出損害補(bǔ)償要求。但是，各國(guó)的法律或國(guó)際組織的文件對(duì)于違約方的違約行為及由此產(chǎn)生的法律后果、對(duì)該后果的處理有不同的規(guī)定和解釋。

5，與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同房官局已備案有什么法律效力

《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力?！薄　∫罁?jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定依法登記權(quán)屬證書只是物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利要件，而不是買賣生效要件，在尚未取得產(chǎn)權(quán)的情況下，雙方簽訂《房屋買賣合同》的行為屬于債權(quán)行為，不是物權(quán)行為，　　只要符合合同的成立要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同有效。也就是說雙方簽訂合同后，由于房屋不能辦理過戶手續(xù)，房屋的物權(quán)并未發(fā)生變動(dòng)不能對(duì)抗雙方之外的第三人；但在雙方之間，債權(quán)已經(jīng)成立，雙方都受到相關(guān)條款的約束，其后的取得產(chǎn)權(quán)證書、協(xié)助過戶等行為是當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，如不能達(dá)到上述目的，購(gòu)買方可依法要求違約方繼續(xù)履行合同承擔(dān)違約責(zé)任或者退還購(gòu)房款賠償損失?！　∮纱丝芍慈〉梅慨a(chǎn)證的房屋買賣合同是具有法律效力的，但是未取得房產(chǎn)證的房屋買賣行為涉及到諸多風(fēng)險(xiǎn)，因此買賣雙方一定要制定嚴(yán)密的買賣合同條款，將糾紛的可能性降到最低。

6，商品房預(yù)售合同登記備案的效力如何認(rèn)定

商品房預(yù)售合同登記備案并不是商品房預(yù)售合同的生效要件?！　∥覈?guó)法律除了規(guī)定強(qiáng)制性的商品房預(yù)售許可制度外，還規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案制度?！　∩唐贩款A(yù)售合同登記備案屬于一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記，即為保全一項(xiàng)以將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而為的登記。　　商品房預(yù)售合同登記備案并不是商品房預(yù)售合同的生效要件。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定，“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效要件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要合同義務(wù)，雙方接受的除外?！薄　∽罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)合同法＞若干問題的解釋（一）第九條規(guī)定，“依據(jù)法律行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)的不影響合同的效力，合同標(biāo)的物的所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！?/section>

其屬于一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記，即為保全一項(xiàng)以將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的登記，登記時(shí)物權(quán)尚不存在，物權(quán)變動(dòng)是將來要發(fā)生的事，登記的內(nèi)容是將來請(qǐng)求發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。在商品房預(yù)售合同登記備案后，如果買受人尚未全部交付購(gòu)房款，則買受人就取得了有限購(gòu)買特點(diǎn)商品房的權(quán)利；如果買受人已經(jīng)交付了全部房款，那么就取得一種期待權(quán)，期待開發(fā)商交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的權(quán)利；由于辦理了預(yù)告登記實(shí)際上就已經(jīng)就房屋買賣進(jìn)行了公示，因此具有了對(duì)抗第三人的效力。

7，請(qǐng)問一下房產(chǎn)局對(duì)房屋的預(yù)售預(yù)購(gòu)備案登記與房屋產(chǎn)權(quán)登記有什么區(qū)

在實(shí)踐中，對(duì)商品房預(yù)售合同的登記是合同的有效要件，還是對(duì)抗要件，學(xué)者們的看法并不一致。商品房預(yù)售合同的登記是合同的對(duì)抗要件，而不是有效要件。首先，從法律的規(guī)定來看，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》都規(guī)定，預(yù)售方應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同報(bào)有關(guān)部門登記備案。這就十分明確地說明，商品房預(yù)售合同簽訂在先，登記備案在后，而登記機(jī)關(guān)只能對(duì)有效的商品房預(yù)售合同予以登記備案。其次，在商品房預(yù)售合同中，預(yù)購(gòu)方處于比較弱的地位，面臨的風(fēng)險(xiǎn)比預(yù)售方要大得多。所以，如果認(rèn)為登記備案是商品房預(yù)售合同的有效條件，那么沒有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同就是無效合同。這樣，一旦商品房預(yù)售合同沒有登記備案，預(yù)售方就不會(huì)受合同的約束，可以任意將商品房再預(yù)售第三人，預(yù)購(gòu)方也就無法追究預(yù)售方的違約責(zé)任，這極不利于保護(hù)預(yù)購(gòu)方的利益。所以，登記備案不是商品房預(yù)售合同的有效條件，而應(yīng)當(dāng)是對(duì)抗要件。商品房預(yù)售合同的登記備案具有預(yù)告登記的性質(zhì)。所謂預(yù)告登記，是指權(quán)利人在對(duì)未來取得的物權(quán)享有請(qǐng)求權(quán)時(shí)，法律為保護(hù)這一請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)而對(duì)其進(jìn)行的登記。預(yù)告登記的目的在于保全權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)，以確保權(quán)利人于將來能夠取得物權(quán)，它具有排他性，可以對(duì)抗第三人。預(yù)告登記是將物權(quán)法的規(guī)則施加于債權(quán)法，給予屬于債權(quán)法的請(qǐng)求權(quán)以排他的物權(quán)效力，其本質(zhì)屬于物權(quán)法向債權(quán)法的擴(kuò)張。在商品房預(yù)售合同中，由于商品房尚沒有建成，所以，也就不可能產(chǎn)生商品房的物權(quán)變更登記問題，而只能是進(jìn)行預(yù)售合同的登記。預(yù)購(gòu)方經(jīng)過登記所取得的是待建房屋所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，而不是一種物權(quán)。預(yù)購(gòu)方根據(jù)這種請(qǐng)求權(quán)，就可以在商品房建成后，請(qǐng)求預(yù)售方交付房屋并辦理物權(quán)的變更登記。同時(shí)，在沒有交付房屋前，預(yù)售方將預(yù)售房屋轉(zhuǎn)讓給第三人的，對(duì)預(yù)購(gòu)方也是無效的?？梢姡M管預(yù)售合同登記所產(chǎn)生的僅是一種請(qǐng)求權(quán)，但卻具有物權(quán)的排他性質(zhì)，有學(xué)者將其稱之為準(zhǔn)物權(quán)。所以，商品房預(yù)售合同的登記具有預(yù)告登記的性質(zhì)。

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