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1，房地產(chǎn)評估具體的是評估什么呢
2，怎么進(jìn)行房產(chǎn)評估
3，房產(chǎn)如何評估
4，如何評估房產(chǎn)

1，房地產(chǎn)評估具體的是評估什么呢

評估面積！年限，地理位置，整體外觀！房產(chǎn)過戶一般不去評估！貸款會去！

房地產(chǎn)評估具體的是評估什么呢

2，怎么進(jìn)行房產(chǎn)評估

一般個人的房產(chǎn)測量是不精確的。按國標(biāo)法，所有的房屋測繪時是以墻身中線對中線進(jìn)行計算的。而且每幢大樓均有自己的分?jǐn)傁禂?shù)即公用面積/總建筑面積之比。假如你真需要相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)測的話，可以至當(dāng)?shù)販y繪部門提起建議，并請他們上門進(jìn)行復(fù)測。

怎么進(jìn)行房產(chǎn)評估

3，房產(chǎn)如何評估

1接受估價項3擬定估價作業(yè)方案4搜集估價所需資料5實地查勘估價對象6選定估價方法進(jìn)行計算7確定估價結(jié)果8撰寫估價報告9估價資料歸檔?！　　≡鯓舆x擇評估機(jī)構(gòu)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，“申請設(shè)立房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，必須具備一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價專業(yè)人員和規(guī)定的注冊資本”。具有經(jīng)營資格的估價機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)管理部門根據(jù)專業(yè)人員狀況、經(jīng)營業(yè)績和注冊資本評出不同等級。不同等級的評估機(jī)構(gòu)可承攬業(yè)務(wù)的地域范圍及價值數(shù)額不同。如果您想選擇房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，除了要查驗其經(jīng)營資格外，還應(yīng)要求評估事務(wù)所出示等級資質(zhì)證書，根據(jù)等級可以對該事務(wù)所的業(yè)務(wù)水平有個大概了解。由于各評估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)發(fā)展方向、工作經(jīng)驗、人員素質(zhì)有一定差異，因此要委托信譽較好的機(jī)構(gòu)。

房產(chǎn)如何評估

4，如何評估房產(chǎn)

評估方法成本法（1）成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。（2）重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤）得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。市場比較法挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實際意義和準(zhǔn)確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準(zhǔn)確。剩余法房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。收益法不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。假設(shè)開發(fā)法對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法?；鶞?zhǔn)地價法針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準(zhǔn)地價，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，最后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這種方法有一定的政策性。路線價法土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

可以找專業(yè)的評估團(tuán)體，來進(jìn)行評估。評估費按面積收錢

1接受估價委托2明確估價基本事項3擬定估價作業(yè)方案4搜集估價所需資料5實地查勘估價對象6選定估價方法進(jìn)行計算7確定估價結(jié)果8撰寫估價報告9估價資料歸檔?！　　≡鯓舆x擇評估機(jī)構(gòu)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，“申請設(shè)立房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，必須具備一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價專業(yè)人員和規(guī)定的注冊資本”。具有經(jīng)營資格的估價機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)管理部門根據(jù)專業(yè)人員狀況、經(jīng)營業(yè)績和注冊資本評出不同等級。不同等級的評估機(jī)構(gòu)可承攬業(yè)務(wù)的地域范圍及價值數(shù)額不同。如果您想選擇房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，除了要查驗其經(jīng)營資格外，還應(yīng)要求評估事務(wù)所出示等級資質(zhì)證書，根據(jù)等級可以對該事務(wù)所的業(yè)務(wù)水平有個大概了解。由于各評估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)發(fā)展方向、工作經(jīng)驗、人員素質(zhì)有一定差異，因此要委托信譽較好的機(jī)構(gòu)。

涉及國家征收稅費、由政府給予當(dāng)事人補(bǔ)償或賠償費用的房地產(chǎn)買賣、租賃、贈與和拆遷補(bǔ)償，其估價必須由當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門的估價機(jī)構(gòu)承辦。其他房產(chǎn)評估，可委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)估價事務(wù)所進(jìn)行。房產(chǎn)評估流程：1、當(dāng)事人申請估價，與估價機(jī)構(gòu)簽訂委托協(xié)議書；2、估價機(jī)構(gòu)審查證件、資料等，受理估價申請；3、制訂估價方案，現(xiàn)場勘估；4、估價機(jī)構(gòu)或估價事務(wù)所簽署意見、蓋章簽字，書面通知當(dāng)事人。房產(chǎn)評估方法：房產(chǎn)評估人員運用市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法以及這些估價方法的綜合運用?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)市場評估管理暫行辦法》第六條房地產(chǎn)市場估價，當(dāng)事人可委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)估價事務(wù)所進(jìn)行。但涉及國家征收稅費、由政府給予當(dāng)事人補(bǔ)償或賠償費用的房地產(chǎn)買賣、租賃、贈與和拆遷補(bǔ)償，其估價必須由當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門的估價機(jī)構(gòu)承辦。第八條委托的房地產(chǎn)市場估價，委托人應(yīng)和估價機(jī)構(gòu)或估價事務(wù)所簽訂房地產(chǎn)估價委托協(xié)議書。第九條房地產(chǎn)市場估價，必須遵守有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行價格標(biāo)準(zhǔn)和估價程序，實行現(xiàn)場評估，按質(zhì)論價。第十條房地產(chǎn)市場估價應(yīng)當(dāng)依照下列程序進(jìn)行：（一）申請估價。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本辦法第六條的規(guī)定，向估價機(jī)構(gòu)或估價事務(wù)所遞交估價申請書。估價申請書應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：1．當(dāng)事人的姓名（法人代表）、職業(yè)、地址；2．標(biāo)的物的名稱、面積、座落；3．申請估價的理由、項目和要求；4．當(dāng)事人認(rèn)為其它需要說明的內(nèi)容。估價申請書應(yīng)當(dāng)附有標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)證書和有關(guān)的圖紙、資料或影印件。（二）估價受理。估價機(jī)構(gòu)或估價事務(wù)所收到估價申請書后，應(yīng)當(dāng)對當(dāng)事人的身份證件、標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)證書及估價申請書進(jìn)行審查。對符合條件者，交由估價人員承辦。每個估價項目的承辦，不得少于兩名估價人員。（三）現(xiàn)場勘估。承辦人員應(yīng)當(dāng)制訂估價方案。到標(biāo)的物進(jìn)行實地勘丈測估，核對各項數(shù)據(jù)和有關(guān)資料，調(diào)查標(biāo)的物所處環(huán)境狀況，并做好詳細(xì)記錄。（四）綜合作業(yè)。承辦人員應(yīng)綜合各種因素進(jìn)行全面分析，提出估價結(jié)果。書面估價結(jié)果應(yīng)包括以下內(nèi)容：1．估價的原因，標(biāo)的物名稱、面積、結(jié)構(gòu)、地理位置、環(huán)境條件、使用情況，所處區(qū)域城市規(guī)劃及發(fā)展前景，房地產(chǎn)市場行情；2．標(biāo)的物及其附著物質(zhì)量等級評定；3．估價的原則、方法、分析過程和估價結(jié)果；4．必要的附件。包括估價過程中作為估價依據(jù)的有關(guān)圖紙、照片、背景材料，原始資料及實際勘測數(shù)據(jù)等；5．其它需要說明的問題。估價結(jié)果書應(yīng)由承辦人員簽名。第十一條估價結(jié)果書由承辦估價業(yè)務(wù)的估價機(jī)構(gòu)或估價事務(wù)所簽署意見并加蓋單位公章后，書面通知當(dāng)事人。按本辦法第六條規(guī)定由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承辦的估價業(yè)務(wù)，其估價結(jié)果是國家和地方政府有關(guān)房地產(chǎn)稅費、確定房地產(chǎn)損失補(bǔ)償或賠償金額的依據(jù)。估價結(jié)果書應(yīng)制成若干副本分送有關(guān)部門?！吨腥A人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范》5．1 估價方法選用5．1．1估價人員應(yīng)熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。5．1．2對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價。5．1．3根據(jù)已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進(jìn)行估價，應(yīng)同時采用多種估價方法進(jìn)行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價報告中予以說明并陳述理由。5．1．4有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法。5．1．5收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。5．1．6具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。5．1．7在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。5．2市場比較法5．2．l運用市場比較法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行:1搜集交易實例；2選取可比實例；3建立價格可比基礎(chǔ)；4進(jìn)行交易情況修正；5進(jìn)行交易日期修正；6進(jìn)行區(qū)域因素修正 7進(jìn)行個別因素修正；8求出比準(zhǔn)價格。5．3收益法5．3．1運用收益法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1搜集有關(guān)收入和費用的資料；2估算潛在毛收入；3估算有效毛收入；4估算運營費用；5估算凈收益；6選用適當(dāng)?shù)馁Y本比率；7選用適宜的計算公式求出收益價格。注：潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。5．4成本法5．4．1運用成本法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1搜集有關(guān)成本、稅費、開發(fā)利潤等資料；2估算重置價格或重建價格；3估算折舊；4求出積算價格。5．5假設(shè)開發(fā)法5．5．l 運用假設(shè)開發(fā)法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： l調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； 2選擇最佳的開發(fā)利用方式； 3估計開發(fā)建設(shè)期； 4預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值； 5估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費； 6進(jìn)行具體計算。5．6基準(zhǔn)地價修正法5．6．1運用基準(zhǔn)地價修正法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 1搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價的資料； 2確定估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價； 3進(jìn)行交易日期修正； 4進(jìn)行區(qū)域因素修正； 5進(jìn)行個別因素修正； 6求出估價對象宗地價格。