房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃，房地產(chǎn)納稅籌劃怎么做

來(lái)源：整理時(shí)間：2024-01-01 20:07:49 編輯：律生活手機(jī)版

本文目錄一覽

1，房地產(chǎn)納稅籌劃怎么做
2，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃需要考慮的問(wèn)題是什么
3，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)怎么進(jìn)行稅收籌劃
4，房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧有哪些
5，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的稅收籌劃方法是什么
6，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃怎么做

1，房地產(chǎn)納稅籌劃怎么做

中國(guó)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃網(wǎng)是中國(guó)唯一只專注于房地產(chǎn)行業(yè)，只研究稅務(wù)籌劃、財(cái)務(wù)咨詢專業(yè)機(jī)構(gòu)。十年專注，博大精深，中國(guó)房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家！主要研究方向：稅務(wù)規(guī)劃，財(cái)務(wù)咨詢、上市前財(cái)稅包裝、PE，企業(yè)內(nèi)訓(xùn)等。土地增值稅讓房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)沉重，智慧源《中國(guó)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃網(wǎng)》幫你稅務(wù)籌劃。通過(guò)多年研究總結(jié)并提煉出從公司戰(zhàn)略制定，到經(jīng)營(yíng)模式調(diào)整，最后再到帳務(wù)處理等多層面進(jìn)行系統(tǒng)化財(cái)稅管理的新模式。

房地產(chǎn)納稅籌劃怎么做

2，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃需要考慮的問(wèn)題是什么

1、戰(zhàn)略管理。在此層面稅收籌劃開(kāi)展的時(shí)候，需要考慮股權(quán)架構(gòu)與層次如何涉及與安排，并且對(duì)未來(lái)會(huì)產(chǎn)生什么影響、是否成立項(xiàng)目公司，法人的形式以及注冊(cè)地點(diǎn)所在、注冊(cè)資本以及出資形式不同對(duì)財(cái)稅會(huì)產(chǎn)生什么影響、土地方與資金方如何合作，什么形式拿地稅負(fù)較低、如何增加拿地過(guò)程中的土地成本例如拆遷成本等問(wèn)題。2、經(jīng)營(yíng)管理。從經(jīng)營(yíng)的較讀規(guī)劃，需要考慮的問(wèn)題有：產(chǎn)品設(shè)計(jì)形式不同對(duì)企業(yè)稅務(wù)的影響、商品和住宅的比例，普通住宅與非普通住宅比例、對(duì)外合同如何從財(cái)稅角度修改比較合理、報(bào)建形式以及開(kāi)發(fā)分期對(duì)稅收的影響等問(wèn)題。3、理財(cái)。從理財(cái)角度規(guī)劃，往往是財(cái)務(wù)人員在考慮，空間有限，絕對(duì)金額往往不大。比如費(fèi)用發(fā)生后計(jì)入什么會(huì)計(jì)科目可節(jié)稅、用什么樣的費(fèi)用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)對(duì)公司最有利、資金利息計(jì)算方法的選擇、合并或分期清算的選擇、高管高額獎(jiǎng)勵(lì)如何規(guī)避個(gè)稅等等。需要明白的是：如能事前從以上三個(gè)角度綜合進(jìn)行企業(yè)稅務(wù)統(tǒng)籌與規(guī)劃，不僅可大大降低企業(yè)稅負(fù)，同時(shí)也利于公司的良性發(fā)展。

一般房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃思路包括一下幾點(diǎn)： 1、房地產(chǎn)企業(yè)籌資中的稅收籌劃。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)需要大量的資金作為周轉(zhuǎn)，但無(wú)論是怎么獲取的2113資金，都會(huì)存在一定的資金成本，所以需要對(duì)籌資中的稅收進(jìn)行籌劃。需5261要明白的是：無(wú)論是何種籌資方案，都可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)需求，但資金成本高低決定企業(yè)稅收輕重。 2、房地產(chǎn)企業(yè)投資中的稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他工業(yè)活動(dòng)，在投4102資分析的同時(shí)，還需要就投資稅收進(jìn)行籌劃，畢竟這樣才能減輕房地產(chǎn)企業(yè)的高稅收負(fù)擔(dān)。需要明白的是：投資1653可以分為對(duì)內(nèi)投資和對(duì)外投資，這是按照發(fā)生作用來(lái)劃分的。在對(duì)外投資的時(shí)候，需要注意地區(qū)和行業(yè)的選擇，畢竟不同的地區(qū)和行業(yè)，稅法所給出的稅收政策是不同的，只有確保選擇的專合理性，才能確保企業(yè)利益最大化。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的稅收籌劃。在此過(guò)程中擁有多種選擇，主要以：存貨計(jì)價(jià)方法的選擇、固定資產(chǎn)折舊方法的選擇、債券溢折價(jià)的攤銷方法的選擇、費(fèi)用分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇。需要明白的是：在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中采取稅收籌劃的時(shí)候，無(wú)論是選擇什么樣屬的方式，都需要謹(jǐn)慎。

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃需要考慮的問(wèn)題是什么

3，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)怎么進(jìn)行稅收籌劃

房地聲企業(yè)的稅收籌劃是一個(gè)涉及全局的、統(tǒng)籌性的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段進(jìn)行的稅收籌劃最為重要。　　1 選擇合適的建房方式　　大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。　　(1)房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開(kāi)發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，從而避免開(kāi)發(fā)后銷售繳納土地增值稅。　　(2)合作建房方式。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答(一)的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股的。參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。　　2 開(kāi)發(fā)多處房地產(chǎn) 　　房地產(chǎn)公司在同時(shí)開(kāi)發(fā)多處房地產(chǎn)時(shí)，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來(lái)講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。　　例1長(zhǎng)春某房地產(chǎn)公司同時(shí)開(kāi)發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn)，第一處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1000萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為400萬(wàn)元；第二處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1500萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為1000萬(wàn)元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150％，應(yīng)該繳納土地增值稅600 x50％-400×15％=240(萬(wàn)元)，營(yíng)業(yè)稅及其附加1000×5.5％=55萬(wàn)元；第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50％，應(yīng)繳納土地增值稅500 x30％=150(萬(wàn)元)；營(yíng)業(yè)稅及其附加1500×5.5％=83.55(萬(wàn)元)。該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為(不考慮其他稅費(fèi))1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45萬(wàn)元。如若合并核算，兩處房地產(chǎn)的出售價(jià)格為2500萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1400萬(wàn)元，增值額為1100萬(wàn)元，增值率為1100÷1400=78.5％。應(yīng)該繳納土地增值稅1100×40％－1400×5％=370萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及其附加2500×5.5％=137.5萬(wàn)元。不考慮其他稅費(fèi)，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為2500－1100－370－137.5=892.5萬(wàn)元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)892.5－571.45=321.05萬(wàn)元。

營(yíng)業(yè)稅：收入的5%（不管是否做銷售，預(yù)收款就需要交）城建稅：營(yíng)業(yè)稅的7% 教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅的3% 土地增值稅：未清算前按收入的1%預(yù)交，清算時(shí)多退少補(bǔ) 土地使用稅：按當(dāng)?shù)氐囊?guī)定稅率房產(chǎn)稅（指自用部分，用于銷售的不交納）房產(chǎn)原值7折后的1.2% 企業(yè)所得稅：應(yīng)納稅所得額的25% 印花稅、車船使用稅等

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)怎么進(jìn)行稅收籌劃

4，房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧有哪些

(一)從征稅范圍進(jìn)行房產(chǎn)稅稅收籌劃按照稅法，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。這意味著，在這范圍之外的房產(chǎn)不用征收房產(chǎn)稅。因此一些對(duì)地段依賴性不是很強(qiáng)的納稅人可依此進(jìn)行納稅籌劃。如對(duì)于一些農(nóng)副產(chǎn)品，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)往往需要一定數(shù)量的倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)，如將這些倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)落戶在縣城內(nèi)，無(wú)論是否使用，每年都需按規(guī)定計(jì)算繳納一大筆房產(chǎn)稅和土地使用稅，而將倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)建在城郊附近的農(nóng)村，雖地處偏僻，但交通便利，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)影響不大，這樣每年就可節(jié)省這筆費(fèi)用。 (二)從計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行房產(chǎn)稅稅收籌劃房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)的租金收入，因此根據(jù)房產(chǎn)的用途可以分別進(jìn)行房產(chǎn)稅稅收籌劃。 1.自用房產(chǎn)的稅收籌劃自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅是依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)算繳納。因此房產(chǎn)稅稅收籌劃的空間在于明確房產(chǎn)的概念、范圍，合理減少房產(chǎn)原值。 (1)合理劃分房產(chǎn)原值稅法規(guī)定，“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲小?、、娛?lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。獨(dú)立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅，但與房屋不可分割的附屬設(shè)施或者一般不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施需要并入原房屋原值計(jì)征房產(chǎn)稅。這就要求我們?cè)跁?huì)計(jì)核算時(shí)，需要將房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施進(jìn)行適當(dāng)劃分，單獨(dú)列示，分別核算。 (2)正確核算地價(jià) 稅法規(guī)定，房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)規(guī)定進(jìn)行核算，而《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形》規(guī)定，取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)。自行建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。也就是說(shuō)對(duì)自建、外購(gòu)房屋業(yè)務(wù)，均要求將土地使用權(quán)作為無(wú)形資產(chǎn)單獨(dú)核算，“固定資產(chǎn)”科目中不包括未取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用。因此，企業(yè)在外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款時(shí)，一定要根據(jù)“配比”的原則，合理分配建筑物與地價(jià)款，分別進(jìn)行帳戶處理。 (3)及時(shí)做好財(cái)產(chǎn)的清理登記工作企業(yè)在生產(chǎn)過(guò)程中，難免會(huì)出現(xiàn)財(cái)產(chǎn)損毀、報(bào)廢和超期使用等情況的發(fā)生。作為固定資產(chǎn)的房產(chǎn)，它的掛賬原值是計(jì)算房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，它的清理能直接影響房產(chǎn)稅的應(yīng)稅所得額。因此，企業(yè)一定要及時(shí)檢查房屋及不可分割的各種附屬設(shè)備運(yùn)行情況，做好財(cái)產(chǎn)清理登記工作，并及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)批財(cái)產(chǎn)損失，以減輕稅負(fù)。(4)轉(zhuǎn)變房產(chǎn)及附屬設(shè)施的修理方式稅法規(guī)定，對(duì)于修理支出達(dá)到取得固定資產(chǎn)時(shí)計(jì)稅基礎(chǔ)50%以上，或修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長(zhǎng)2年以上的，應(yīng)增加固定資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。因此，我們?cè)诜慨a(chǎn)修理時(shí)，將房產(chǎn)的資本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理費(fèi)低于限額，這樣每次修理費(fèi)可以直接從損益中扣除，不須增加房產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，從而相應(yīng)減少房產(chǎn)稅稅負(fù)。 2.出租房產(chǎn)的稅收籌劃按照稅法規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納。因此，對(duì)出租房屋稅收籌劃的關(guān)鍵在于如何正確核算租金收入。 (1)合理分解房租收入目前出租時(shí)不僅只是房屋設(shè)施自身，還有房屋內(nèi)部或外部的一些附屬設(shè)施及配套服務(wù)費(fèi)，比如機(jī)器、辦公用具、附屬用品。稅法對(duì)這些設(shè)施并不征收房產(chǎn)稅。而我們?cè)诤炗喎课莩鲎鈪f(xié)議時(shí)，往往將房產(chǎn)和這些設(shè)施放在一起計(jì)算租金，這樣就無(wú)形增加了企業(yè)的稅負(fù)。因此我們?cè)诤炗喎课葑赓U合同時(shí)，應(yīng)合理、有效分割租賃收入，將附屬設(shè)施及配套服務(wù)費(fèi)單獨(dú)計(jì)算使用費(fèi)收入，以減輕房產(chǎn)稅的稅負(fù)。 (2)通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)租不少企業(yè)與其子等關(guān)聯(lián)辦公地點(diǎn)在一起，如果企業(yè)所屬地段較偏僻，可以考慮將閑置的房產(chǎn)出租給關(guān)聯(lián)企業(yè)，再由關(guān)聯(lián)企業(yè)向外出租。由于關(guān)聯(lián)企業(yè)不是產(chǎn)權(quán)所有人，只是房產(chǎn)轉(zhuǎn)租人，根據(jù)稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)租不需繳納房產(chǎn)稅。這樣通過(guò)將房屋出租方式由直接出租改為轉(zhuǎn)租，可以減少企業(yè)的整體稅負(fù)。

5，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的稅收籌劃方法是什么

存貨計(jì)價(jià)方法的選擇。存貨是企業(yè)在正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中持有以備出售的產(chǎn)成品或商品，或者為了出售仍然處在生產(chǎn)過(guò)程中的在產(chǎn)品，或者將在生產(chǎn)過(guò)程或提供勞務(wù)過(guò)程中消耗的材料、物料等，包括各種原材料、半成品、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品、低值易耗品等。存貨的計(jì)價(jià)方法主要有先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法、后進(jìn)先出法。存貨計(jì)價(jià)方法的選擇對(duì)企業(yè)損益的計(jì)算有著直接的影響，從而影響到所得稅的稅基。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)材料價(jià)格不斷上漲時(shí)，采用后進(jìn)先出法來(lái)計(jì)價(jià)，可以使期末存貨成本降低，本期銷貨成本提高，從而使企業(yè)計(jì)算應(yīng)納所得稅額的基數(shù)相對(duì)的減少，達(dá)到減輕企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)，增加稅后利潤(rùn)。反之，當(dāng)材料價(jià)格不斷下降，采用先進(jìn)先出法來(lái)計(jì)價(jià)。固定資產(chǎn)折舊方法的選擇。固定資產(chǎn)折舊方法主要有直線法和加速折舊法。固定資產(chǎn)的折舊額是產(chǎn)品成本的組成部分，而折舊額的大小與企業(yè)采取的折舊方法有著密切關(guān)系。采取不同的折舊方法，雖然應(yīng)計(jì)提的折舊總額是相等的，但各期計(jì)提的折舊費(fèi)用卻相差很大，從而影響各期的利潤(rùn)及應(yīng)納的所得稅。因此，對(duì)折舊方法的選擇已成為企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收籌劃行為的主要手段之一。在利用固定資產(chǎn)折舊方法的選擇進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，應(yīng)考慮以下問(wèn)題：所得稅稅率的變化影響；通貨膨脹因素的影響；貨幣時(shí)間價(jià)值因素的影響等。費(fèi)用分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇。企業(yè)通常有許多費(fèi)用開(kāi)支項(xiàng)目，對(duì)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)及時(shí)核銷入賬。如已發(fā)生的壞賬、呆賬應(yīng)及時(shí)列入費(fèi)用，存貨的盤(pán)虧及毀損應(yīng)及時(shí)查明原因，屬于正常損耗部分及時(shí)列入費(fèi)用。對(duì)于能夠合理預(yù)計(jì)發(fā)生額的費(fèi)用、損失，應(yīng)采用預(yù)提方法計(jì)入費(fèi)用，適當(dāng)縮短以后年度需分?jǐn)偭兄У馁M(fèi)用、損失的攤銷期。對(duì)于限額列支的費(fèi)用，如工資性支出、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、銷售傭金、公益性捐贈(zèng)支出及固定資產(chǎn)改良與修理等，應(yīng)準(zhǔn)確掌握其允許列支的范圍和限額，企業(yè)必須在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，使其發(fā)生的費(fèi)用能得到稅前扣除。

學(xué)位申請(qǐng)者為申請(qǐng)學(xué)位而提出撰寫(xiě)的學(xué)術(shù)論文叫學(xué)位論文。這種論文是考核申請(qǐng)者能否被授予學(xué)位的重要條件。學(xué)位申請(qǐng)者如果能通過(guò)規(guī)定的課程考試，而論文的審查和答辯合格，那么就給予學(xué)位。如果說(shuō)學(xué)位申請(qǐng)者的課程考試通過(guò)了，但論文在答辯時(shí)被評(píng)為不合格，那么就不會(huì)授予他學(xué)位。有資格申請(qǐng)學(xué)位并為申請(qǐng)學(xué)位所寫(xiě)的那篇畢業(yè)論文就稱為學(xué)位論文，學(xué)士學(xué)位論文。學(xué)士學(xué)位論文既是學(xué)位論文又是畢業(yè)論文。學(xué)術(shù)論文是某一學(xué)術(shù)課題在實(shí)驗(yàn)性、理論性或觀測(cè)性上具有新的科學(xué)研究成果或創(chuàng)新見(jiàn)解的知識(shí)和科學(xué)記錄；或是某種已知原理應(yīng)用于實(shí)際中取得新進(jìn)展的科學(xué)總結(jié)，用以提供學(xué)術(shù)會(huì)議上宣讀、交流或討論；或在學(xué)術(shù)刊物上發(fā)表；或作其他用途的書(shū)面文件。在社會(huì)科學(xué)領(lǐng)域，人們通常把表達(dá)科研成果的論文稱為學(xué)術(shù)論文。學(xué)術(shù)論文具有四大特點(diǎn)：①學(xué)術(shù)性 ②科學(xué)性 ③創(chuàng)造性 ④理論性一、學(xué)術(shù)性學(xué)術(shù)論文的科學(xué)性，要求作者在立論上不得帶有個(gè)人好惡的偏見(jiàn)，不得主觀臆造，必須切實(shí)地從客觀實(shí)際出發(fā)，從中引出符合實(shí)際的結(jié)論。在論據(jù)上，應(yīng)盡可能多地占有資料，以最充分的、確鑿有力的論據(jù)作為立論的依據(jù)。在論證時(shí)，必須經(jīng)過(guò)周密的思考，進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼撟C。二、科學(xué)性科學(xué)研究是對(duì)新知識(shí)的探求。創(chuàng)造性是科學(xué)研究的生命。學(xué)術(shù)論文的創(chuàng)造性在于作者要有自己獨(dú)到的見(jiàn)解，能提出新的觀點(diǎn)、新的理論。這是因?yàn)榭茖W(xué)的本性就是“革命的和非正統(tǒng)的”，“科學(xué)方法主要是發(fā)現(xiàn)新現(xiàn)象、制定新理論的一種手段，舊的科學(xué)理論就必然會(huì)不斷地為新理論推翻。”（斯蒂芬·梅森）因此，沒(méi)有創(chuàng)造性，學(xué)術(shù)論文就沒(méi)有科學(xué)價(jià)值。三、創(chuàng)造性學(xué)術(shù)論文在形式上是屬于議論文的，但它與一般議論文不同，它必須是有自己的理論系統(tǒng)的，不能只是材料的羅列，應(yīng)對(duì)大量的事實(shí)、材料進(jìn)行分析、研究，使感性認(rèn)識(shí)上升到理性認(rèn)識(shí)。一般來(lái)說(shuō)，學(xué)術(shù)論文具有論證色彩，或具有論辯色彩。論文的內(nèi)容必須符合歷史唯物主義和唯物辯證法，符合“實(shí)事求是”、“有的放矢”、“既分析又綜合” 的科學(xué)研究方法。四、理論性指的是要用通俗易懂的語(yǔ)言表述科學(xué)道理，不僅要做到文從字順，而且要準(zhǔn)確、鮮明、和諧、力求生動(dòng)。 1.表論文的過(guò)程投稿-審稿-用稿通知-辦理相關(guān)費(fèi)用-出刊-郵遞樣刊一般作者先了解期刊，選定期刊后，找到投稿方式，部分期刊要求書(shū)面形式投稿。大部分是采用電子稿件形式。 2.發(fā)表論文審核時(shí)間一般普通刊物（省級(jí)、國(guó)家級(jí)）審核時(shí)間為一周，高質(zhì)量的雜志，審核時(shí)間為14-20天。核心期刊審核時(shí)間一般為4個(gè)月，須經(jīng)過(guò)初審、復(fù)審、終審三道程序。 3.期刊的級(jí)別問(wèn)題國(guó)家沒(méi)有對(duì)期刊進(jìn)行級(jí)別劃分。但各單位一般根據(jù)期刊的主管單位的級(jí)別來(lái)對(duì)期刊劃為省級(jí)期刊和國(guó)家級(jí)期刊。省級(jí)期刊主管單位是省級(jí)單位。國(guó)家級(jí)期刊主管單位是國(guó)家部門(mén)或直屬部門(mén)。

6，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃怎么做

如何規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，如何在有限的空間內(nèi)盡可能地降低企業(yè)的納稅成本，增加企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。近年來(lái)，為控制房地產(chǎn)地價(jià)過(guò)高，投資過(guò)熱，國(guó)家陸續(xù)下發(fā)宏觀調(diào)控政策，先是央行宣布加息，接著“國(guó)六條”出臺(tái)，隨后國(guó)六條細(xì)則、限制外資炒樓，乃至強(qiáng)征個(gè)稅的108號(hào)文件等一系列宏觀調(diào)控政策及配套細(xì)則的出現(xiàn)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收籌劃更具有戰(zhàn)略意義。本文僅就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)和稅收籌劃方式進(jìn)行分析?！　∫?、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)復(fù)雜，因此，采用的籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，對(duì)其采用的稅收籌劃技術(shù)可以歸納為以下幾種。　?。ㄒ唬┮?guī)避平臺(tái)籌劃　　土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點(diǎn)。因此，可以利用規(guī)避平臺(tái)籌劃規(guī)律進(jìn)行籌劃節(jié)稅，其關(guān)鍵性的操作是控制增長(zhǎng)率，可以通過(guò)價(jià)格、扣除額的調(diào)節(jié)來(lái)實(shí)現(xiàn)?！　。ǘ┩顿Y轉(zhuǎn)化技術(shù)　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了開(kāi)發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式外，還可以采用出租、投資聯(lián)營(yíng)等多樣的經(jīng)營(yíng)模式，轉(zhuǎn)化技術(shù)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其效果非常明顯?！　?三)稅基籌劃技術(shù)　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開(kāi)發(fā)能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負(fù)，而發(fā)行股票則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤(rùn)分配，不能有效降低稅基?！　。ㄋ模?shí)現(xiàn)技術(shù)　　主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點(diǎn)是運(yùn)用實(shí)現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，降低稅負(fù)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，稅收政策對(duì)其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)銷售定金、預(yù)收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營(yíng)業(yè)稅?！　《?、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃方式　　（一）利用臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃　　納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營(yíng)中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過(guò)增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中籌劃土地增值稅。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里“20%的增值額”就是我們常說(shuō)的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，可以進(jìn)行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在 20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，一是通過(guò)適當(dāng)控制出售價(jià)格。銷售收入下降了，而可扣除項(xiàng)目金額不變，增值率自然會(huì)降低。當(dāng)然，這會(huì)帶來(lái)另一種后果，即導(dǎo)致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權(quán)衡得失做出選擇。二是增加可扣除項(xiàng)目金額。比如增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用等，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制，開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過(guò)取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%?！　〈蠛７康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得銷售收入693萬(wàn)元。該公司為建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅支付的地價(jià)款為100萬(wàn)元，建造此樓投入了300萬(wàn)元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（其中：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)40萬(wàn)元，前期工程費(fèi)40萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)100萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用40萬(wàn)元），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為40萬(wàn)元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為55萬(wàn)元。根據(jù)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費(fèi)用除了上述費(fèi)用以外，還可以加計(jì)扣除（100+300）×20%=80萬(wàn)元。因此，該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬(wàn)元。企業(yè)稅后利潤(rùn)為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬(wàn)元。如果該企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，將該批住宅的出售價(jià)格降低為690萬(wàn)元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤(rùn)為690-100-300-40-80-55=115萬(wàn)元。進(jìn)行納稅籌劃后使企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)115-82.6=32.4萬(wàn)元?！　⊥瑯?，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過(guò)增加扣除項(xiàng)目，利用土地增值稅的臨界點(diǎn)來(lái)進(jìn)行納稅籌劃。假如黃河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為1000萬(wàn)元，按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目金額為810萬(wàn)元。增值額為190萬(wàn)元，增值率為200/800=23.4%該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅190×30%=57萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅1000×5%=50萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×（7%+3%）=5萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1000-810-57-50-5=78萬(wàn)元。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，費(fèi)用為105萬(wàn)元，房屋售價(jià)增加至1100萬(wàn)元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加為915萬(wàn)元，增值額為185萬(wàn)元，增值率為185/915=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅1100×5%=55萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加55×（7%+3%）=5.5萬(wàn)元。同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1100-915-55-5.5=124.5萬(wàn)元。該納稅籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)為124.5-78=46.5萬(wàn)元。因?yàn)椋恋卦鲋刀愂欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過(guò)20%的情況下可以免征，企業(yè)可以通過(guò)增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過(guò)20%，從而享受免稅待遇。　　（二）利用投資方式的不同進(jìn)行稅收籌劃　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)于投資性房地產(chǎn)有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金；二是以房地產(chǎn)入股聯(lián)營(yíng)分得利潤(rùn)。這兩種投資方式所涉及稅種及稅負(fù)各不相同，存在著較大的稅收籌劃空間。　　大海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在菏澤市城區(qū)繁華地帶有一處空閑房產(chǎn)。房產(chǎn)原值1000萬(wàn)元,實(shí)際使用面積300平方米，2008年1月份準(zhǔn)備對(duì)外投資,若采取出租方式,預(yù)計(jì)年取得租金為200萬(wàn)元，若用于聯(lián)營(yíng)，則預(yù)期每年的聯(lián)營(yíng)企業(yè)利潤(rùn)中，大海房地產(chǎn)公司所占份額為500萬(wàn)元。那么,我們分析一下,哪種方式對(duì)于企業(yè)更能節(jié)稅,　　假設(shè)房產(chǎn)原值為P, 房產(chǎn)使用面積為L(zhǎng)平方米，如果出租則每年可取得租金收入R1,用于聯(lián)營(yíng)，則預(yù)期每年的聯(lián)營(yíng)企業(yè)利潤(rùn)中大海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所占份額為R2，出租和聯(lián)營(yíng)的稅負(fù)分別為T(mén)1和T2?！　?、采取出租方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)　　營(yíng)業(yè)稅：房產(chǎn)租賃屬于服務(wù)業(yè)，按照租金收入的5%征稅，應(yīng)為5%×R1；房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅應(yīng)依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納，稅率為12%，則房產(chǎn)稅為12%×R1；城建稅：假設(shè)大海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司位于市區(qū)，城建稅稅率為7%，依據(jù)其繳納的營(yíng)業(yè)稅，則，城建稅稅負(fù)為5%×R1×7%=0.35%R1；教育費(fèi)附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花稅：在訂立合同時(shí)，企業(yè)必須繳納印花稅，根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條理》第3條規(guī)定：“按租賃金額千分之一貼花”，因此，印花稅稅負(fù)為0.1%R1；所得稅：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加可以在稅前扣除，那么，企業(yè)租金收入應(yīng)納的所得稅為25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。　　總體稅負(fù)T1=營(yíng)業(yè)稅+房產(chǎn)稅+城建稅+教育費(fèi)附加+印花稅+所得稅=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的總體稅負(fù)T1=41.22%R1?！　?、采取聯(lián)營(yíng)方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)　　房產(chǎn)稅：根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%的余值計(jì)稅，稅率為1.2%。假定減除率為30%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)=1.2%×（1-30%）P。土地使用稅(此稅種從量定額征收，各地標(biāo)準(zhǔn)不一，以菏澤市為例，城區(qū)單位稅額為0.68元/平方米)，則土地使用稅稅負(fù)為0.68×L=0.68L；所得稅：聯(lián)營(yíng)利潤(rùn)所得應(yīng)繳所得稅，所得稅稅負(fù)=R2×25%=25%R2?！　】傮w稅負(fù)T2=房產(chǎn)稅稅負(fù)+土地使用稅稅負(fù)+所得稅稅負(fù)=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2?！　で蠖愗?fù)均衡點(diǎn)。由于租金的收入相對(duì)固定，而且在出租之前可以商定，而聯(lián)營(yíng)收入則因影響因素多，不可確定性更大，所以，可以用租金來(lái)預(yù)測(cè)聯(lián)營(yíng)收入。當(dāng)二者稅負(fù)相等時(shí)，即，　　41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，則R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25　　在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資時(shí)可以利用以上的函數(shù)公式進(jìn)行測(cè)算，基本結(jié)論如下：若預(yù)期聯(lián)營(yíng)收入R2>（41.22×租金收入-0.84×房產(chǎn)原值+68×實(shí)際使用面積）/25，該項(xiàng)房產(chǎn)采取聯(lián)營(yíng)方式稅負(fù)輕于采取租賃方式，從稅收的角度考慮宜采用聯(lián)營(yíng)方式；若預(yù)期聯(lián)營(yíng)收入R2＜（41.22×租金收入-0.84×房產(chǎn)原值+68×實(shí)際使用面積）/25，該項(xiàng)房產(chǎn)采取租賃方式稅負(fù)輕于采取聯(lián)營(yíng)方式。本例中，由于大海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所占份額為500萬(wàn)元，而500<（41.22%×200-0.84×1000+68×300）/25=785.70，所以,租賃方式可以節(jié)稅。此時(shí)的總體稅負(fù)T1= 41.22%R1=41.22%×200=82.44(萬(wàn)元),而聯(lián)營(yíng)方式下的總體稅負(fù)T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(萬(wàn)元).不難看出,公司采取租賃方式比采取聯(lián)營(yíng)方式可以節(jié)稅254.96(337.4-82.44)萬(wàn)元.　?。ㄈ├貌煌馁Y金籌措方式進(jìn)行稅收籌劃　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)起著至關(guān)重要的作用。從稅收的角度來(lái)看，不同的籌資模式方式公司所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)是不同的。　　假設(shè)2008年1月份大海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司新開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，需要資金1000萬(wàn)元，由于公司采用的籌措資金的方式不同，對(duì)公司的稅負(fù)影響也必然不同?！　∪绻髽I(yè)選擇銀行貸款融資方式，按年利率8%計(jì)算，每年需要支付利息80萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定，該利息費(fèi)用可以在稅前扣除，因此采用銀行貸款融資方式融資，對(duì)公司利潤(rùn)的影響額為80萬(wàn)元，可以為公司節(jié)稅80×25%=20萬(wàn)元；如果大海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)發(fā)行債券融資，公司債券可以對(duì)社會(huì)公開(kāi)發(fā)行，也可以局限于企業(yè)內(nèi)部職工發(fā)行。稅法規(guī)定資本紅息不得在稅前扣除，而債券利息可以作為費(fèi)用在稅前列支。如果債券年利率為10%，則通過(guò)債券融資對(duì)公司利潤(rùn)的影響為100萬(wàn)元，即采用發(fā)行債券的方式融資可以為企業(yè)節(jié)稅25（100×25%）萬(wàn)元。采用上述兩種方式融資，都可以達(dá)到節(jié)稅的目的，只是影響程度有所不同，但如果企業(yè)通過(guò)發(fā)行股票的方式進(jìn)行融資，由于發(fā)行股票屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤(rùn)分配，所以不能有效降低稅基。　?。ㄋ模├檬湛罘绞降牟煌M(jìn)行稅收籌劃　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移后確認(rèn)銷售收入，但在實(shí)際工作中應(yīng)采取謹(jǐn)慎原則，客觀評(píng)估收入的實(shí)現(xiàn)，對(duì)估計(jì)價(jià)款不能收回的，不能確認(rèn)為收入；已經(jīng)收回部分價(jià)款只將收回部分確認(rèn)為收入?！　∮捎诜康禺a(chǎn)單位價(jià)值較高，購(gòu)買方很難一次拿出大額款項(xiàng)購(gòu)置房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般都采用分期收款方式銷售。采用這種方式，企業(yè)不能按售價(jià)總額確認(rèn)收入，并響應(yīng)地分次接轉(zhuǎn)成本，起到節(jié)稅的作用?！　〈蠛７康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)外簽訂了一份分期收款銷售房產(chǎn)合同，合同中商品房總價(jià)款800萬(wàn)元，分4次付清，首期付款40%，首期付款后即把商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，如果此時(shí)確認(rèn)收入，應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅為800×5%=40（萬(wàn)元）。如果按分期收款確認(rèn)收入，第一次應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅800×40%×5%=16（萬(wàn)元）。以后三次分別繳納營(yíng)業(yè)稅800×20%×5%=8（萬(wàn)元），共計(jì)16+3×8=40（萬(wàn)元）。雖然兩種方法繳納營(yíng)業(yè)稅都是40萬(wàn)元，但是采用分次確認(rèn)收入可以延緩納稅時(shí)間。　　值得注意的是，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》明確了收入在5種特殊情況下確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于采取分期付款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按照銷售合同或協(xié)議約定付款日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，付款方提前付款的，按照實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率（經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目必須符合建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號(hào)）等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不得低于3%。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報(bào)時(shí),必須附送有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率按以下規(guī)定確定：1.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。2．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。3．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。4、屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。）計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一繳納企業(yè)所得稅，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。

稅務(wù)籌劃，是指在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)?shù)然顒?dòng)的事先籌劃和安排。盡可能的獲得“節(jié)稅”的稅收利益。它是稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)可從事的不具有鑒證性能的業(yè)務(wù)內(nèi)容之一。稅務(wù)籌劃是由應(yīng)為T(mén)ax Planning意譯而來(lái)的。從字面理解也可以稱之為“稅收籌劃”、“稅收計(jì)劃”，但是由于我國(guó)將稅務(wù)部門(mén)對(duì)于稅收征收任務(wù)的安排叫做“稅收計(jì)劃”，為之避免與之混淆，在從國(guó)外文獻(xiàn)中引進(jìn)這一術(shù)語(yǔ)之初，將其譯為“稅收籌劃”、“納稅籌劃”、“稅務(wù)籌劃”，一體現(xiàn)稅收籌劃所具有的實(shí)現(xiàn)策劃安排的特點(diǎn)?！　∫?、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)復(fù)雜，因此，采用的籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，對(duì)其采用的稅收籌劃技術(shù)可以歸納為以下幾種。　?。ㄒ唬┮?guī)避平臺(tái)籌劃　　土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點(diǎn)。因此，可以利用規(guī)避平臺(tái)籌劃規(guī)律進(jìn)行籌劃節(jié)稅，其關(guān)鍵性的操作是控制增長(zhǎng)率，可以通過(guò)價(jià)格、扣除額的調(diào)節(jié)來(lái)實(shí)現(xiàn)?！　。ǘ┩顿Y轉(zhuǎn)化技術(shù)　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了開(kāi)發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式外，還可以采用出租、投資聯(lián)營(yíng)等多樣的經(jīng)營(yíng)模式，轉(zhuǎn)化技術(shù)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其效果非常明顯?！　?三)稅基籌劃技術(shù)　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開(kāi)發(fā)能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負(fù)，而發(fā)行股票則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤(rùn)分配，不能有效降低稅基。　　（四）實(shí)現(xiàn)技術(shù)　　主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點(diǎn)是運(yùn)用實(shí)現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，降低稅負(fù)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，稅收政策對(duì)其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)銷售定金、預(yù)收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營(yíng)業(yè)稅。

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的前期預(yù)算和工程建設(shè)全過(guò)程控制，即前期設(shè)計(jì)、前期開(kāi)發(fā)成本、施工成本、融資費(fèi)用、稅務(wù)策劃等實(shí)行全面目標(biāo)成本管理，是目前宏觀調(diào)控形勢(shì)下房地產(chǎn)得以可持續(xù)發(fā)展的不二法則。　　1、確定項(xiàng)目成本目標(biāo) 　　在房地產(chǎn)投資決策階段，開(kāi)發(fā)商實(shí)際上就要對(duì)所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、品質(zhì)要求有一個(gè)初步的估計(jì)，并對(duì)項(xiàng)目成本有個(gè)初步的測(cè)算。而且成本的初步測(cè)算應(yīng)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中予以體現(xiàn)。　　房產(chǎn)既然是商品，它就有和其他商品一樣的共性，可以應(yīng)用價(jià)值工程管理，即在滿足工程結(jié)構(gòu)、質(zhì)量以及使用功能的前提下，爭(zhēng)取獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益。　　在價(jià)值工程中，價(jià)值定義為：功能和實(shí)現(xiàn)這個(gè)功能所耗費(fèi)用（成本）的比值。其表達(dá)式為：價(jià)值＝功能／成本。功能是一種產(chǎn)品所具有的特定職能和用途；成本是從根據(jù)用戶所提出的功能要求進(jìn)行研制、生產(chǎn)，到用戶使用所花費(fèi)的全部成本。一般說(shuō)來(lái)，提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑有五種：一是功能不變，降低成本；二是成本不變，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但帶來(lái)成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通過(guò)功能細(xì)化，把多余的功能去掉，對(duì)造價(jià)高的功能實(shí)施重點(diǎn)控制，從而最終降低工程造價(jià)，實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目最佳經(jīng)濟(jì)效益。　　目前房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，這有利于在保證項(xiàng)目市場(chǎng)定位和品質(zhì)的同時(shí)，有效控制工程造價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在此基礎(chǔ)上對(duì)工程項(xiàng)目做進(jìn)一步測(cè)算優(yōu)化，以確定項(xiàng)目的最終目標(biāo)成本。一步降低開(kāi)發(fā)成本，在這方面還是有很大的潛力可挖的。　　2、項(xiàng)目目標(biāo)成本的控制　　項(xiàng)目成本目標(biāo)確立后，如何有效控制成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目最終是否盈利或取得豐厚回報(bào)的重要保證。在一個(gè)大背景沒(méi)有太大變動(dòng)的成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房產(chǎn)的市場(chǎng)定位是相對(duì)穩(wěn)定的，因此對(duì)于項(xiàng)目成本控制尤為重要。在實(shí)施階段，我們特別需要在以下幾個(gè)主要方面做好成本控制工作。　　2.1合理安排工程周期　　項(xiàng)目成本的發(fā)生涉及到項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)周期，科學(xué)合理地安排建設(shè)周期，可以使分解到各個(gè)單項(xiàng)的目標(biāo)成本實(shí)施按時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行有效控制。從工程施工準(zhǔn)備開(kāi)始，經(jīng)施工過(guò)程至竣工移交，成本控制工作要伴隨項(xiàng)目的每一階段，如在工程準(zhǔn)備階段與總承包單位制定最佳的施工方案，合理安排施工順序，按照設(shè)計(jì)要求和施工規(guī)范施工，充分利用現(xiàn)有的資源，確保工程質(zhì)量，減少施工成本支出，減少工程返工費(fèi)。使工程成本自始至終處于有效控制之下。　　同時(shí)，根據(jù)建設(shè)周期，施工進(jìn)度，相應(yīng)地安排各項(xiàng)配套工作的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，使圍繞工程項(xiàng)目開(kāi)展的各項(xiàng)工作有序進(jìn)行。　　2.2嚴(yán)格控制建安成本　　嚴(yán)格控制建安成本，降低工程造價(jià)是房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的又一重要內(nèi)容。實(shí)際工作中，工程雖能按期保質(zhì)完成，但工程成本超支嚴(yán)重，不能達(dá)到預(yù)期收益的情況時(shí)有發(fā)生。因此，在與施工單位簽訂承包合同時(shí)，應(yīng)聘實(shí)際工作中，在保證品質(zhì)的前提下改進(jìn)和優(yōu)化設(shè)計(jì)，進(jìn)請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本，對(duì)承包商的制約條款要達(dá)到無(wú)所不包的地步，對(duì)可能發(fā)生的情況都要有提前的預(yù)計(jì)，以防止施工單位在工程實(shí)施過(guò)程中尋找各種理由進(jìn)行索賠。要根據(jù)建筑市場(chǎng)行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，就施工中可能產(chǎn)生職責(zé)不清、互相扯皮、影響造價(jià)、延誤工期等因素進(jìn)行事先約定，經(jīng)法律形式確定下來(lái)，來(lái)確保雙方的按約履行。　　成本管理部門(mén)要會(huì)同工程管理部門(mén)及監(jiān)理工程師對(duì)施工過(guò)程中出現(xiàn)的技術(shù)變更、施工變更進(jìn)行分析，應(yīng)盡可能減少變更，對(duì)于技術(shù)變更和施工變更，要先簽單（技術(shù)合同單，施工簽證單）后施工。如果工程進(jìn)度要求緊，也要做到同步進(jìn)行，工程若有增減應(yīng)及時(shí)審價(jià)，以避免無(wú)法核實(shí)的情況發(fā)生，引起雙方不必要的爭(zhēng)議?？傊?，各職能部門(mén)要加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理。　　聘請(qǐng)獨(dú)立的專業(yè)審價(jià)機(jī)構(gòu)是個(gè)好辦法，該工作在項(xiàng)目實(shí)施之初就要及時(shí)介入，協(xié)助建設(shè)單位對(duì)項(xiàng)目施工的實(shí)際工程量，材料的選用價(jià)格及時(shí)跟蹤統(tǒng)計(jì)，特別是隱蔽工程的變更要及時(shí)審價(jià)，為工程項(xiàng)目最終審計(jì)和成本控制打下基礎(chǔ)。　　2.3嚴(yán)格控制材料、設(shè)備價(jià)格　　材料設(shè)備費(fèi)在工程的建安造價(jià)中約占70％，工程材料成本控制是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的重要內(nèi)容，對(duì)一些主要材料和設(shè)備一般采用甲方供應(yīng)或限價(jià)的方式。房地產(chǎn)企業(yè)要建立價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)準(zhǔn)確地了解市場(chǎng)上最新的材料設(shè)備的價(jià)格信息。要注意各項(xiàng)材料、設(shè)備的定位與樓盤(pán)的品位是否一致、是否經(jīng)濟(jì)合理等。大宗材料設(shè)備訂貨，應(yīng)貨比三家，也可采用招投標(biāo)方式采購(gòu)，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時(shí)機(jī)。同樣的材料設(shè)備，由于產(chǎn)地檔次不同，價(jià)格會(huì)有差異，就是同樣品牌的設(shè)備由于銷售代理級(jí)別不同，價(jià)格也會(huì)有差異。要樹(shù)立成本意識(shí)，形成控制成本機(jī)制。　　非甲供材料，可以采取限價(jià)的手段進(jìn)行控制。成本管理部門(mén)和工程管理部門(mén)與監(jiān)理工程師應(yīng)適當(dāng)參與施工單位的材料訂貨，可以推薦相關(guān)廠家進(jìn)行類比；同時(shí)要控制材料的采購(gòu)價(jià)格、監(jiān)督材料的質(zhì)量、在保證質(zhì)量的前提下合理限價(jià)。　　2.4合理安排建設(shè)資金　　房地產(chǎn)企業(yè)必須合理籌措資金，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，控制資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)一般資產(chǎn)負(fù)債率都比較高，而較高的資產(chǎn)負(fù)債率是向銀行貸款的一；房地產(chǎn)企業(yè)必須合理籌措資金，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，控制資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)一般資產(chǎn)負(fù)債率都比較高，而較高的資產(chǎn)負(fù)債率是向銀行貸款的一道坎。因此房地產(chǎn)企業(yè)要拓寬融資渠道，就要根據(jù)投資期限的長(zhǎng)短、企業(yè)資金狀況以及資金回收的情況來(lái)選擇合適的融資方式。　　對(duì)于同時(shí)投資于多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)來(lái)講，由于投入資金較多，資金壓力也大，需要通過(guò)融資來(lái)保證多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，又要避免過(guò)多占用資金造成資金成本過(guò)高。如果對(duì)每個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的資金收支情況有一個(gè)很準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)，同時(shí)又對(duì)本企業(yè)的資金運(yùn)作情況能有一個(gè)比較清晰了解，才能制定最佳資金計(jì)劃方案，把企業(yè)資金成本降低到最小。　　例如，我們根據(jù)公司房產(chǎn)開(kāi)發(fā)點(diǎn)多，資金緊缺的情況，對(duì)一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)在配備一定自有資金同時(shí)，采用信托融資方式解決前期購(gòu)買土地資金，在取得“四證”后，再根據(jù)建設(shè)資金安排，向銀行逐步分期貸款支付建設(shè)資金和歸還前期向信托融資的借款，再用銷售回款歸還貸款資金和信托資金，取得了很好的效果。通過(guò)信托融資，可以有效規(guī)避“四證”不全無(wú)法取得銀行借款的問(wèn)題，就可以解決前期投入資金的問(wèn)題；還可以合理優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，使其具有再融資能力；這樣就有效地規(guī)避了資產(chǎn)負(fù)債率高的問(wèn)題。　　3、合理利用稅收政策的籌劃　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)全公司的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃，有效降低稅收負(fù)擔(dān)。企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)針對(duì)每種稅收的特征，制定相應(yīng)合理的避稅措施。　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅金主要為：營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。土地增值稅以增值額累進(jìn)征收。房產(chǎn)項(xiàng)目如果合理進(jìn)行稅務(wù)籌劃，此三大稅應(yīng)有較大避稅空間。　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要利用稅收政策進(jìn)行籌劃的方式有：合理分?jǐn)偡?；定價(jià)籌劃；收入籌劃；優(yōu)惠政策籌劃等。如能合理分?jǐn)傎M(fèi)用，用足用活優(yōu)惠政策，則有不少籌劃空間。　　由于稅法規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，可加計(jì)20％扣除，三項(xiàng)期間費(fèi)用可在取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10％之內(nèi)扣除，普通住宅增值額未超過(guò)20％的情況下可以免征土地增值稅。因此，如果開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目涉及普通住宅和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，應(yīng)考慮土地增值稅不分開(kāi)計(jì)算與分開(kāi)計(jì)算（前提是當(dāng)?shù)囟悇?wù)是否允許），可得出不同的增值率來(lái)選擇應(yīng)繳納的增值稅；也可以通過(guò)增加可扣除項(xiàng)目金額和降低房產(chǎn)銷售價(jià)格將普通住宅增值額盡可能地控制在不超過(guò)20％；期間三項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支盡量達(dá)到開(kāi)發(fā)成本10％的上限等。　　4、結(jié)語(yǔ) 　　房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理是全員的、全過(guò)程的管理。企業(yè)要有完善的成本管理體系，加強(qiáng)實(shí)施過(guò)程的成本監(jiān)督和分析，及時(shí)反饋成本信息。為企業(yè)營(yíng)銷策略的制定和調(diào)整提供依據(jù)，就能使企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。還有啊 --

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房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃，房地產(chǎn)納稅籌劃怎么做

本文目錄一覽

1，房地產(chǎn)納稅籌劃怎么做

2，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃需要考慮的問(wèn)題是什么

3，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)怎么進(jìn)行稅收籌劃

4，房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧有哪些

5，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的稅收籌劃方法是什么

6，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃怎么做

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