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1，店鋪定位包括哪些內(nèi)容
2，怎么理解市場定位
3，商業(yè)地產(chǎn)定位需考慮哪些條件具體包括哪些
4，商業(yè)地產(chǎn)項目定位分成幾部分

1，店鋪定位包括哪些內(nèi)容

店鋪定位說起來還是比較復(fù)雜的,用最簡單的方式回答你吧:賣什么?銷售的商品范圍及進貨渠道賣給誰?目標(biāo)顧客群在哪賣?店鋪的位置和所屬商圈怎么賣?銷售方式和銷售計劃及售后服務(wù)以上四點做出詳細(xì)的計劃并有效的綜合到一起,就是一個成功的店鋪定位.

qq用戶通過拍拍賣家認(rèn)證后會點亮橙黃色“拍”字圖標(biāo)；而做為買家需要在拍拍網(wǎng)使用財付通購物完成交易后，次日即可自動點亮藍色“拍”字圖標(biāo)，已經(jīng)是拍拍賣家的用戶除外。如果您想成為拍拍賣家，并且在拍拍上出售物品，可以通過以下三種方式： 1、普通qq用戶無需認(rèn)證發(fā)布商品：登錄拍拍，點擊“我要賣”、選擇“出售方式”和“商品類型”，填寫商品信息進行發(fā)布后，就可以成為拍拍網(wǎng)的新手賣家，但新手賣家只能賣一件商品，每件商品價格不超過3000元哦！2、手機認(rèn)證：登錄拍拍，進入“我的拍拍”點擊“我要認(rèn)證”，選擇“免費手機認(rèn)證”按提示輸入您的手機號及拍拍下方的驗證碼，但驗證通過后只可以賣三件商品，每件商品價格不超過3000元哦！3、身份認(rèn)證：登錄拍拍，進入“我的拍拍”點擊“我要認(rèn)證”，選擇“免費身份證認(rèn)證”按提示仔細(xì)填寫相關(guān)資料，選擇上傳您的身份證掃描件。我們會在三個工作日內(nèi)為您審核。審核通過后您發(fā)布商品不受價格和數(shù)量的限制哦！ 4、工行認(rèn)證：登陸拍拍，進入“我的拍拍”點擊“我要認(rèn)證”，選擇“工行認(rèn)證”按提示仔細(xì)填寫相關(guān)資料，選擇上傳您的身份證掃描件。我們會在三個工作日內(nèi)為您審核。審核通過后您發(fā)布商品不受價格和數(shù)量的限制哦！

店鋪定位包括哪些內(nèi)容

2，怎么理解市場定位

首先是做市場調(diào)查，調(diào)查好哪個細(xì)分市場有利可圖，適合你的企業(yè)去運作，并且沒有競爭者或者自己有足夠的競爭力，這樣就可以做定位了。想做市場定位，一定要懂得市場細(xì)分?？梢愿鶕?jù)購買力來細(xì)分，定位為高中低檔；也可以根據(jù)人群特點作細(xì)分，比如穿鞋，有人喜歡皮鞋，有人喜歡運動鞋；細(xì)分的方法非常多。但是做定位也一定要注意，你要定位的市場一定要有利可圖，用屬于說就是市場規(guī)模一定要足夠大，購買的人要多，這樣才是有效的定位。市場定位包括三個步驟：識別據(jù)以定位的可能性競爭優(yōu)勢，選擇正確的競爭優(yōu)勢，有效地向市場表明企業(yè)的市場定位。1.識別可能的競爭優(yōu)勢消費者一般都選擇那些給他們帶來最大價值的產(chǎn)品和服務(wù)。因此，贏得和保持顧客的關(guān)鍵是比競爭者更好地理解顧客的需要和購買過程，以及向他們提供更多的價值。通過提供比競爭者較低的價格，或者是提供更多的價值以使較高的價格顯得合理。企業(yè)可以把自己的市場定位為：向目標(biāo)市場提供優(yōu)越的價值，從而企業(yè)可贏得競爭優(yōu)勢。產(chǎn)品差異：企業(yè)可以使自己的產(chǎn)品區(qū)別于其它產(chǎn)品。服務(wù)差異：除了靠實際產(chǎn)品區(qū)別外，企業(yè)還可以使其與產(chǎn)品有關(guān)的服務(wù)不同于其它企業(yè)。人員差異：企業(yè)可通過雇用和訓(xùn)練比競爭對手好的人員取得很強的競爭優(yōu)勢。形象差異：即使競爭的產(chǎn)品看起來很相似，購買者也會根據(jù)企業(yè)或品牌形象觀察出不同來。因此，企業(yè)通過建立形象使自己不同與競爭對手。2.選擇合適的競爭優(yōu)勢假定企業(yè)已很幸運地發(fā)現(xiàn)了若干個潛在的競爭優(yōu)勢?，F(xiàn)在，企業(yè)必須選擇其中幾個競爭優(yōu)勢，據(jù)以建立起市場定位戰(zhàn)略。企業(yè)必須決定促銷多少種，以及哪幾種優(yōu)勢。許多營銷商認(rèn)為企業(yè)針對目標(biāo)市場只需大力促銷一種利益，其他的經(jīng)銷商則認(rèn)為企業(yè)的定位應(yīng)多于7個不同的因素?？偟膩碚f，企業(yè)需要避免三種主要的市場定位錯誤。第一種是定位過低，即根本沒有真正為企業(yè)定好位。第二種錯誤是過高定位，即傳遞給購買者的公司形象太窄。最后。企業(yè)必須避免混亂定位，給購買者一個混亂的企業(yè)形象。3.傳播和送達選定的市場定位一旦選擇好市場定位，企業(yè)就必須采取切實步驟把理想的市場定位傳達給目標(biāo)消費者。企業(yè)所有的市場營銷組合必須支持這一市場定位戰(zhàn)略。給企業(yè)定位要求有具體的行動而不是空談。

基本解釋： 1. [orient]∶確定方位決定爬上小屋的屋頂定位2. [locate]∶確定或指出的地方;確定場所或界限(如通過勘察)給這個地產(chǎn)的界限定位3. [intersect]∶用三角測量方法確定位置試圖給這二十幾個山頂定位詳細(xì)解釋： 1. 確定事物的名位。《韓非子·揚權(quán)》：“審名以定位，明分以辯類?！?南朝梁劉勰《文心雕龍·原道》：“仰觀吐曜，俯察含章，高卑定位，故兩儀既生矣?！?宋曾鞏《請令長貳自舉屬官札子》：“陛下隆至道，開大明，配天地，立人極，循名定位，以董正治官，千載以來，盛德之事也。”2. 一定的規(guī)矩或范圍。南朝梁劉勰《文心雕龍·明詩》：“《詩》有恒裁，思無定位，隨性適分，鮮能通圓?！?清曾國藩《江寧府學(xué)記》：“先王之制禮也，人人納於軌范之中，自其弱齒，已立制防，灑掃沃盥有常儀，羹食肴胾有定位，緌纓紳佩有恒度?！?. 用儀器等對物體所在的位置進行測量。亦指經(jīng)測量后確定的位置。基本概念定位確定某一事物在一定環(huán)境中的位置，如產(chǎn)品在市場中定位、人物在組織中的定位、物品在某一地理位置的定位等。•有人認(rèn)為定位是營銷的關(guān)鍵步驟，你是否同意？【康永盛世文化傳播】定位僅僅是有效營銷過程中的一步。有效營銷開始于營銷人員對于本地市場的營銷調(diào)研，以發(fā)現(xiàn)客戶需求尚未得到滿足的市場細(xì)分。之后企業(yè)選出能夠為之提供高人一籌的產(chǎn)品和服務(wù)的目標(biāo)市場細(xì)分。接下來輪到定位，定位即企業(yè)把針對目標(biāo)市場細(xì)分開發(fā)出的產(chǎn)品特性通過溝通傳達給消費者。注意，定位之前必須有市場細(xì)分和目標(biāo)市場選擇兩個步驟。比如，沃爾沃（volvo）汽車公司發(fā)現(xiàn)，汽車的購買者當(dāng)中，看重汽車安全性的消費者構(gòu)成了相當(dāng)規(guī)模的一個市場細(xì)分，而其時還沒有汽車企業(yè)注意到這一點。于是沃爾沃采用“最安全的汽車”作為它的定位。但是僅僅宣稱這樣的定位是不夠的。沃爾沃必須在實際上生產(chǎn)出這樣的汽車，否則競爭對手和客戶將認(rèn)為這樣的定位只是一個口號和謊言，而且不僅要制造出這樣的汽車產(chǎn)品，還要使之在外觀上和“感覺”上給人以高于市場同類產(chǎn)品的安全感。沃爾沃公司還需要不斷地在廣告和促銷活動中將安全的主題傳達給用戶。•阿爾·里斯（al ries）認(rèn)為由于產(chǎn)品的定位不同，不同產(chǎn)品的企業(yè)不應(yīng)該合并。你怎么看待大企業(yè)的合并？阿爾•里斯關(guān)于同一個企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營不同的產(chǎn)品和服務(wù)的擔(dān)心，我認(rèn)為有些多慮。寶潔公司生產(chǎn)數(shù)百種商品，業(yè)績一樣很好。我更擔(dān)心的是企業(yè)間的合并是否有很好的出發(fā)點。合并是否能夠減少雙重成本？雙方在生產(chǎn)經(jīng)營活動和技術(shù)上是否具有互補性？合并是否能給當(dāng)事企業(yè)帶來實際的益處？我不贊成那些聯(lián)合大企業(yè)通過合并使企業(yè)變得更大，而不是更好。定位的觀念，由艾•里斯與杰克•特勞特在商業(yè)實戰(zhàn)中提出。1972年，美國權(quán)威營銷傳播類刊物《廣告時代》刊登了艾•里斯和特勞特的系列文章《定位時代來臨》，定位觀念從此進入人們的視野。定位的本意為“確定品牌在顧客心智中的位置”，它指出營銷和商業(yè)戰(zhàn)爭并不發(fā)生在任何的街道和商店，而是發(fā)生在顧客的心智中，顧客心智是競爭的終極戰(zhàn)場。定位提出以來，逐漸成為營銷領(lǐng)域的工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并成為戰(zhàn)略的關(guān)鍵來源。競爭大師麥克•波特在《競爭論》中承認(rèn)，其戰(zhàn)略思想動力來自于定位。2001年，定位被美國營銷協(xié)會評為“有史以來對美國營銷影響最大的觀念”。

怎么理解市場定位

3，商業(yè)地產(chǎn)定位需考慮哪些條件具體包括哪些

1）實施區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和商業(yè)地位研究2）實施5公里商業(yè)圈的商業(yè)機構(gòu)普查分析3）實施3公里商業(yè)圈里的重點機構(gòu)經(jīng)營者深度訪問4）實施5公里商圈的商業(yè)購物者、旅游購物者的問卷調(diào)查和3公里居民購買行為問卷調(diào)查5）居民和顧客焦點座談會研究6）重點商業(yè)的繪圖研究

在房地產(chǎn)策劃的發(fā)展過程中，經(jīng)過策劃人不斷的實踐和總結(jié)，策劃定位開始逐漸形成，并體現(xiàn)出了房地產(chǎn)策劃定位的一些基本規(guī)律。根據(jù)房地產(chǎn)項目的具體情況靈活運用這些策劃定位，可以創(chuàng)造出項目典范和營銷經(jīng)典，提高房地產(chǎn)策劃的科學(xué)性和規(guī)范性?！　∫?、房地產(chǎn)的策劃定位　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)戰(zhàn)略策劃定位　　戰(zhàn)略策劃是為企業(yè)發(fā)展或項目開發(fā)設(shè)計總譜，并幫助企業(yè)從全局的需要出發(fā)，有效地整合這些專業(yè)性操作公司，使其在統(tǒng)一的平臺上，協(xié)調(diào)一致地實現(xiàn)總體目標(biāo)?！　?zhàn)略策劃定位內(nèi)容如下：　　1、大勢把握——出思路。在宏觀大勢把握的前提下，根據(jù)每個項目的不同特點，找到適合其發(fā)展思路。大勢把握包括中國經(jīng)濟大勢，區(qū)域經(jīng)濟大勢，區(qū)域市場需求大勢，區(qū)域行業(yè)競爭大勢和區(qū)域板快文化底蘊?！　?、理念創(chuàng)新——出定位。思路確定后，選擇擺脫同質(zhì)化競爭的迷局，確定差異化發(fā)展的突破點，總結(jié)、提取出一個能體現(xiàn)并統(tǒng)帥企業(yè)或產(chǎn)品發(fā)展的靈魂和主旋律。理念創(chuàng)新包括概念創(chuàng)新、預(yù)見創(chuàng)新和整合創(chuàng)新?！　?、策略設(shè)計——出方案。量身定造，針對項目特點設(shè)計一套科學(xué)的、獨創(chuàng)的、有前瞻性的，且具有可操作性的對策方案。策略設(shè)計包括項目總體定位、項目理念設(shè)計、項目功能規(guī)劃、項目運作流程、項目經(jīng)營思路和項目推廣策略?！　?、資源整合——出平臺。幫助項目整合內(nèi)外資源，包括整合各種專業(yè)化公司的力量，創(chuàng)造一個統(tǒng)一的操作平臺，讓各種力量發(fā)揮應(yīng)有的作用。資源整合包括企業(yè)內(nèi)部資源整合、企業(yè)外部資源整合、行業(yè)內(nèi)部資源整合、行業(yè)外部資源整合?！　?、動態(tài)顧問——出監(jiān)理。操作過程主要由專業(yè)技術(shù)企業(yè)完成，策劃人作為顧問起參謀作用。顧問監(jiān)理包括項目重大事件、項目重要環(huán)節(jié)、項目節(jié)奏把握、項目時常引爆和項目品牌提升?！　。ǘ┓康禺a(chǎn)全程策劃定位　　房地產(chǎn)全程策劃，簡單地說就是對房地產(chǎn)項目進行“全過程”的策劃，即從項目前期的市場調(diào)研開始到項目后期的物業(yè)服務(wù)等各個方面都進行全方位策劃。全程策劃強調(diào)為投資者提供標(biāo)本兼治的全過程策劃服務(wù)，每個環(huán)節(jié)都以提升項目的價值為重點，圍繞提升項目的價值來運用各種手段，使項目以最佳狀態(tài)走向市場?！　∪滩邉澏ㄎ粌?nèi)容如下：　　1、市場研究——對項目所處的經(jīng)濟環(huán)境、項目面對的當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況、項目所在區(qū)域同類樓盤進行調(diào)研分析?！　?、土地研究——挖掘土地的潛在價值，對土地的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅進行分析研究?！　?、項目分析——通過對項目自身條件及市場競爭情況分析，確定項目定位策略，決定目標(biāo)客戶及樓盤形象，決定項目市場定位、功能定位及形象定位?！　?、項目規(guī)劃——提出建議性項目經(jīng)濟指標(biāo)、市場要求、規(guī)劃設(shè)計、建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計及綜合設(shè)施配套等?！　?、概念設(shè)計——做好規(guī)劃概念設(shè)計、建筑概念設(shè)計、環(huán)境概念設(shè)計、藝術(shù)概念設(shè)計。　　6、形象設(shè)計——開發(fā)商與項目的形象整合、項目形象、概念及品牌前期推廣?！　?、營銷策略——分析項目環(huán)境狀況，突顯其價值。找準(zhǔn)項目市場營銷機會點及障礙點，整合項目外在資源，挖掘并向公眾告知樓盤自身所具有的特色賣點?！　?、物業(yè)服務(wù)——與項目定位相適應(yīng)的物業(yè)管理概念提示，將服務(wù)意識傳播給員工，構(gòu)建以服務(wù)為圓心的組織架構(gòu)?！　?、品牌培植——抓住企業(yè)和項目培養(yǎng)品牌，延伸產(chǎn)品的價值?！　?三)房地產(chǎn)品牌策劃定位　　品牌就是差異，就是個性。品牌標(biāo)志著商品的特殊身份，將自身與其它類別的商品區(qū)別開來。房地產(chǎn)品牌就是房地產(chǎn)項目具有區(qū)別于其他項目的個性，有獨特的目標(biāo)市場和別的共同認(rèn)知的目標(biāo)客戶群，有較高的知名度、美譽度和忠誠度。房地產(chǎn)品牌策劃是對房地產(chǎn)品牌內(nèi)涵進行挖掘、發(fā)現(xiàn)和推廣，使房地產(chǎn)項目贏得人們的信賴。　　品牌策劃定位內(nèi)容如下：　　1、品牌策劃以建立項目品牌為中心。　　2、品牌策劃就是要建立一流的品質(zhì)和一流的推廣。品質(zhì)是品牌的基礎(chǔ)，品牌策劃要從品質(zhì)入手，創(chuàng)建一流的品質(zhì)。品牌的推廣是為了要有一流的附加值，要有一流的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，要建立一流的物業(yè)管理隊伍。　　3、品牌策劃中的附加值推廣要有側(cè)重點。一是要融入自然的和諧環(huán)境，二是要社區(qū)服務(wù)的社會化，三是要居家生活的信息化?！　?、品牌策劃推廣有四個階段。一是“醞釀造勢”階段；二是“培育蓄勢”階段；三是“推廣擴勢”階段；四是“持續(xù)升勢”階段。　　5、品牌策劃推廣的五種方法。（1）“筑巢引鳳”法；（2）“盆景示范”法；（3）“借花獻佛”法；（4）“馬良神筆”法；（5）“巨量廣告”法?！　?、品牌策劃的六個工程。（1）軟性推廣工程；（2）公關(guān)活動工程；（3）賣場包裝工程；（4）口碑工程；（5）公關(guān)危機工程；（6）回訪回程。　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)商品策劃定位　　近幾年來，發(fā)展商都在不同的項目中貫徹商品策劃的理念。注重項目商品的細(xì)節(jié)和細(xì)部的完美舒適，創(chuàng)造了許多著名的樓盤。一些對商品策劃有實踐經(jīng)驗的策劃專業(yè)人士，也不遺余力地倡導(dǎo)商品策劃模式?！　》康禺a(chǎn)商品策劃，就是對房地產(chǎn)及住宅商品進行謀劃和運籌，以滿足人們對房地產(chǎn)商品的特定要求。商品策劃的重點是“顧客就是上帝”，一切圍繞客戶的需求來策劃商品，注重商品的舒適性和藝術(shù)性，使人們由對商品的喜愛和喜悅轉(zhuǎn)而促進人們的身心健康。商品策劃的另一個重點是商品定位和商品設(shè)計，商品定位先于商品設(shè)計?！　∩唐凡邉澞Ｊ絻?nèi)容如下：　　1、商品調(diào)研。商品的前期策劃中最重要的是調(diào)研，目的是了解需求和供應(yīng)狀況，為商品定位作好準(zhǔn)備。　　2、商品定位。在商品調(diào)研的前提下，對商品進行具體的恰如其分的位置確定。包括目標(biāo)客戶定位，這最重要，因為商品竣工后是賣給他們的，還有商品品質(zhì)定位、商品功能定位、商品地段定位、商品規(guī)模定位、商品形象定位等?！　?、商品設(shè)計。這是策劃的重心，根據(jù)對目標(biāo)客戶的特性分析，商品就為它量身定做。包括規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、戶型設(shè)計等。　　4、商品工藝。采用先進的生產(chǎn)工藝，保證商品質(zhì)量。　　5、商品營銷。針對量身定做的目標(biāo)客戶推出商品的半成品或成品，包括商品的包裝、商品的推廣等?！　?、商品服務(wù)。這里主要是售后服務(wù)，目的是把商品的價值提升和延長?！　《?、房地產(chǎn)策劃定位的適用性　　從房地產(chǎn)策劃定位的具體內(nèi)容來看，戰(zhàn)略策劃定位側(cè)重強調(diào)從宏觀大勢的把握與分析上來策劃房地產(chǎn)項目；全程策劃定位著重強調(diào)以提升項目價值為重點的全過程策劃服務(wù)；品牌策劃定位擅長對房地產(chǎn)項目品牌內(nèi)涵進行挖掘、發(fā)現(xiàn)和推廣；商品策劃定位則在商品的定位和設(shè)計上均圍繞著客戶的需求來進行；四大策劃定位都有自己的特色和專長，在具體的策劃實踐中各有一定的適用性，從不同的側(cè)面和角度來策劃房地產(chǎn)項目?！　?一)戰(zhàn)略策劃定位的適用性　　房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃定位從宏觀戰(zhàn)略的高度來策劃項目，因而成功率較高，它具有明顯的特長：第一，對宏觀大勢的把握能使項目定位準(zhǔn)確，找到項目最合適的發(fā)展思路。第二，能有效地協(xié)調(diào)各專業(yè)公司圍繞項目的總目標(biāo)進行操作，并從全局出發(fā)實現(xiàn)項目的具體目標(biāo)。第三，由于是從宏觀戰(zhàn)略的高度來把握和分析項目的，因而最適宜操作大盤項目?！　?zhàn)略策劃定位對策劃人的綜合素質(zhì)要求很高，具有哲理性、思想性、創(chuàng)新性素質(zhì)的策劃人才能勝任?！　?二)全程策劃定位的適用性　　房地產(chǎn)全程策劃定位特點是“全過程策劃服務(wù)"，因而策劃的思路、理念可以貫穿于整個項目。全程策劃在運用中逐漸形成三種不同的策劃方向：　　第一種是在項目接手后，從市場調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計、建筑方案、概念設(shè)計、形象設(shè)計、營銷策劃、廣告推廣、銷售代理以及售后服務(wù)等一系列環(huán)節(jié)都參與進去，并在各個專業(yè)上具體操作，直到項目成功推出市場。這種策劃方向要求策劃人員素質(zhì)好、水平高、技術(shù)全面，從策劃總監(jiān)、策劃主管、策劃操作的各層面人員都要相互協(xié)調(diào)、相互合作。而且，要求最低層面的技術(shù)人員如建筑設(shè)計、廣告平面、銷售代理等人員都對策劃規(guī)律全面熟悉。這種全程策劃方向難度相當(dāng)大，目前還較少策劃咨詢公司能承擔(dān)這樣的全程策劃。　　第二種是項目的一系列環(huán)節(jié)都參與進去，但不涉及到具體專業(yè)操作層面。市場調(diào)查、建筑設(shè)計、形象設(shè)計、廣告發(fā)布、銷售代理等由各專業(yè)公司去操作。全程策劃公司只是做總策劃及統(tǒng)籌，把各種不同的專業(yè)公司整合一起，按照總策劃的方向行事。此種策劃方向人員不多，但都是策劃精英，能主持各方面的專業(yè)工作，把專業(yè)公司協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌好。該策劃方向被運用到眾多的策劃咨詢公司。

商業(yè)地產(chǎn)定位需考慮哪些條件具體包括哪些

4，商業(yè)地產(chǎn)項目定位分成幾部分

商業(yè)地產(chǎn)投資快速增加的同時，商業(yè)地產(chǎn)市場也進入了競爭殘酷的"紅海時代"。對此，商務(wù)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，商業(yè)競爭的危機主要來源于同質(zhì)化競爭，差異化策略將成為引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵。作為開發(fā)商，如何推出實現(xiàn)土地價值最大化、符合自身商業(yè)模式并實現(xiàn)差異化定位的商業(yè)地產(chǎn)項目便成為重要課題。尤其是大型商業(yè)地產(chǎn)項目，僅商業(yè)規(guī)劃階段就包括商業(yè)定位設(shè)計、商業(yè)建筑方案設(shè)計、商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計、二次商業(yè)裝飾設(shè)計、商業(yè)管理模式設(shè)計、品牌規(guī)劃及招商策劃設(shè)計等諸多環(huán)節(jié)。其中，如何切準(zhǔn)市場脈動，正確選擇商業(yè)地產(chǎn)項目的定位方向，是決定商業(yè)項目成敗的重要前期工作。定位是商業(yè)地產(chǎn)項目運作成功的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，是一種要求商業(yè)項目確立聚焦于顧客利益目標(biāo)方向的選擇。任何定位都是依賴于對市場需求的把握而建立，但是市場上反饋的需求信息數(shù)量龐雜，要在有限時間內(nèi)遴選、分析出最有價值的信息，需要成熟的模式和豐富的專業(yè)經(jīng)驗。模式提供了全面、科學(xué)的工作思路與方法，為商業(yè)地產(chǎn)項目的定位工作制定了基本的工作骨架。開發(fā)商需要了解項目的資源狀況，包括自身優(yōu)勢、周邊環(huán)境、消費能力、競爭狀況、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃等等。然而，項目定位絕非照貓畫虎般的機械運動，應(yīng)根據(jù)項目的不同特點采取不同的方法與手段。研究區(qū)域消費文化便是對項目定位進行主題提升從而尋找項目"藍海"之路的關(guān)鍵點之一。通過對區(qū)域消費文化的深入調(diào)查研究，不僅能夠使項目走差異化經(jīng)營路線、尋找市場的空白點，盡可能的減少因為產(chǎn)品的雷同而形成的不必要的競爭，還能夠形成自身特色的品牌文化定位，使項目自身形成一種文化氛圍，通過這種文化氛圍形成很強的客戶忠誠度。天津市的發(fā)展有悠久的歷史，在城市的各個角落里有著豐富多樣的消費文化，這種文化悄無聲息地滲入老百姓生活的方方面面，在實際的消費行為中得到體現(xiàn)并最終影響著商業(yè)地產(chǎn)項目的后期經(jīng)營。開發(fā)商投資一個商業(yè)項目，毫無疑問，了解項目的資源狀況是首要的，但項目該如何定位？如何將項目所在區(qū)域的文化資源優(yōu)勢變成市場優(yōu)勢？從文化的角度分析，首先一點是要尊重文化，要做到尊重文化就必須了解項目區(qū)域所具備的明顯或含蓄的消費文化。這就要求開發(fā)商、策劃人員、設(shè)計人員融入當(dāng)?shù)厣睿貌煌奈幕卣髯鳛榧?xì)分變量，進行細(xì)分。此階段更強調(diào)對區(qū)域文化的挖掘和提煉。然后企業(yè)根據(jù)自身的使命目標(biāo)、競爭優(yōu)勢，確定目標(biāo)顧客群體，再通過顧客需求分析，更加透徹地研究目標(biāo)顧客群體的生活方式、審美情趣、消費觀念、思維方式等要素，從中提煉出最核心或最具個性特色的文化特征。只有尊重了解了當(dāng)?shù)氐奈幕椖康男麄?、招商才能更容易被接受，其目的性才能更加明確。其次，開發(fā)商需要在了解這種文化的基礎(chǔ)上，打造具備自身特色文化的商業(yè)項目。其實，識別商業(yè)項目特色的密碼就是文化。這種文化不是開發(fā)商炒作出來的，不是無中生有的，而是在原先本來就存在的文化基礎(chǔ)上所演繹出來，是企業(yè)根據(jù)當(dāng)?shù)叵M文化結(jié)合自身的企業(yè)形象、文化底蘊和競爭者的文化定位及其核心競爭力等因素，進行企業(yè)內(nèi)部文化定位，使內(nèi)部文化定位與目標(biāo)顧客的文化理念完美融合的體現(xiàn)。這樣的文化是當(dāng)?shù)叵M者所認(rèn)可的，青睞的。這種演繹可以把原先明顯的消費文化升華為更高的一個檔次，也可以把原先隱性的文化更為張揚的表現(xiàn)出來，并實現(xiàn)其商業(yè)價值的最大化。最后，對于商業(yè)項目來說，文化是廣義的文化，首先是人文景觀文脈化，其后依次是環(huán)境生態(tài)化、功能休閑化、管理現(xiàn)代化，因此一系列的規(guī)劃設(shè)計、建筑元素與商業(yè)項目的經(jīng)營管理都應(yīng)相輔相成。總之，商業(yè)地產(chǎn)項目有自身的特點與發(fā)展規(guī)律，項目前期定位準(zhǔn)確與否直接關(guān)系到項目開發(fā)、運營的成敗。商業(yè)地產(chǎn)項目的定位不僅是一個對市場逐步深入理解的調(diào)查研究過程，同時，也是發(fā)現(xiàn)、提煉、融合區(qū)域消費文化并提升項目主題文化的"創(chuàng)作"過程。(文/戴德梁行) 關(guān)鍵字：地產(chǎn)定位報告房地產(chǎn)項目定位

房地產(chǎn)項目如何定位定位決定了一個地產(chǎn)項目的成敗。一個正確的定位往往能為開發(fā)商帶來滾滾的財源，而錯誤的定位很可能會導(dǎo)致巨額資產(chǎn)血本無歸。很多地產(chǎn)項目在建筑、設(shè)計、銷售招商準(zhǔn)備工作都做的很好，但是最終樓盤還是以失敗而告終，這樣慘痛的案例比比皆是。究其原因，定位錯誤或者有偏差是一個很重要的原因。以前，包括現(xiàn)在，很多開發(fā)商不懂地產(chǎn)，他們的專長在融資、建筑等純技術(shù)的層面，他們懂開發(fā)，但不懂市場。因此，在目前開發(fā)商還未完全成熟起來之前，熟悉市場的咨詢策劃公司在前期定位階段的介入還是顯得非常必要的。地產(chǎn)項目的定位關(guān)系復(fù)雜，從宏觀和微觀的市場調(diào)研，再到消費者分析，商圈分析（商業(yè)地產(chǎn)），競爭對手分析，最后到產(chǎn)品分析，每一個步驟出現(xiàn)偏差，都可能導(dǎo)致產(chǎn)品定位不準(zhǔn)或者完全錯誤。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的基本程序和內(nèi)容 1．房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的基本程序房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位包含項目區(qū)位的分析與選擇、開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇和開發(fā)項目租售價格的分析與選擇等。具體來說，主要按以下流程進行：市場調(diào)查→土地條件→分析和確定潛在客戶群→產(chǎn)品定位（戶型、面積、檔次等）→租售價格定位→征詢意見→方案調(diào)整→成本與費用測算→預(yù)測租售收入和租售進度→經(jīng)濟評價→確定最后方案。 2．市場定位的主要內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的內(nèi)容主要包括以下幾個方面：①確立開發(fā)理念?；谄髽I(yè)的價值觀，為體現(xiàn)企業(yè)文化，發(fā)揮企業(yè)的競爭優(yōu)勢，確定開發(fā)的指導(dǎo)思想和經(jīng)營模式，使得項目定位有利于企業(yè)的長久發(fā)展，有利于品牌建設(shè)；②明確用途功能。在市場定位時應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃限制條件，按照最佳最優(yōu)利用原則確定開發(fā)類型，對土地資源進行綜合利用，充分挖掘土地潛能；③篩選目標(biāo)客戶。在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，以有效需求為導(dǎo)向，初步確定項目的目標(biāo)客戶，分析其消費能力，為產(chǎn)品定位和價格定位做好基礎(chǔ)工作；④進行項目初步設(shè)計。在市場資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地和目標(biāo)客戶的具體情況，編制初步設(shè)計任務(wù)書，委托規(guī)劃設(shè)計部門進行項目的初步設(shè)計，進一步確定建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)形式、房型、面積和建筑標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容；⑤測算租售價格。參照類似房地產(chǎn)的市場價格，運用適當(dāng)?shù)姆椒?，綜合考慮房地產(chǎn)價格的影響因素，確定本項目的租售價格；⑥根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟實力和項目投資流量，分析和選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r機，充分考慮到風(fēng)險和利益的辯證關(guān)系，提出可行的營銷策劃方案，保證項目的順利進行。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的基本原則 1．與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致的原則。這里的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略包括品牌戰(zhàn)略、經(jīng)營戰(zhàn)略和管理戰(zhàn)略等。在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的框架下進行項目的市場定位，體現(xiàn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢，發(fā)揮企業(yè)的核心競爭力，構(gòu)建企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌，使得企業(yè)的產(chǎn)品具有延續(xù)性和創(chuàng)新性，實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。 2．經(jīng)濟性原則。市場定位的經(jīng)濟性原則首先是指產(chǎn)品定位應(yīng)具有較高的性價比，在滿足必要建筑功能的前提下，租售價格合理；第二，從企業(yè)角度出發(fā)，在成本控制的基礎(chǔ)上，做到效益最大化；最后，在成本和費用測算、效益測算基礎(chǔ)上計算的各項經(jīng)濟評價指標(biāo)達到社會平均水平，確定項目贏利預(yù)期的可能性和風(fēng)險性，明確項目經(jīng)濟利益實施的可行性。 3．適應(yīng)性原則。市場定位的適應(yīng)性原則包含以下幾層含義：一與當(dāng)?shù)鼗騾^(qū)域的社會經(jīng)濟發(fā)展水平和消費者收入水平相適應(yīng)，二與所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的物業(yè)檔次、標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)相適應(yīng)，三和經(jīng)市場調(diào)查分析確定的目標(biāo)客戶群的消費特點和消費能力相匹配，四與企業(yè)的技術(shù)和管理水平相適應(yīng)。 4．可行性原則。市場定位的可行性原則包括項目實施的可行性和經(jīng)濟評價的可行性兩方面。由于房地產(chǎn)市場的不斷變化和發(fā)展，市場定位必須考慮項目實施的可行性，避兔出現(xiàn)“無個性、難租售”的現(xiàn)象，要根據(jù)項目規(guī)模、地塊特性和本項目的優(yōu)勢來分析入市的時機，準(zhǔn)確設(shè)計項目的實施進度。同時，要運用微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合、定量分析與定性分析相結(jié)合、動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，對項目進行經(jīng)濟評價，分析各經(jīng)濟評價指標(biāo)是否可行。項目規(guī)模、開發(fā)模式和項目進度受到經(jīng)濟實力、融資能力和企業(yè)管理能力等因素的限制，它們?nèi)菀锥ㄐ缘y以定量，在市場定位時如何“量力而行”，這個問題在市場定位時就應(yīng)該得到解決。（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位中存在的主要問題及原因 1．市場定位工作的主體發(fā)生偏差。雖然市場定位的工作主體有房地產(chǎn)企業(yè)、中介咨詢企業(yè)、高校和研究機構(gòu)及個體業(yè)主等，但由于我國房地產(chǎn)咨詢業(yè)還處于初創(chuàng)萌芽期，實際上這項工作大部分是由個人或少數(shù)與委托方有關(guān)聯(lián)的咨詢機構(gòu)完成，缺少公正性、科學(xué)性，市場定位工作流于形式，更多的是為決策者的結(jié)論提供依據(jù)，工作一般僅限于房型的選擇、租售價格的預(yù)測等部分內(nèi)容，同時，從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致市場定位工作處于低水平狀態(tài)，沒有針對性。不能根據(jù)特定的對象進行科學(xué)的調(diào)查、資料收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗作分析、判斷，對于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進行處理用來滿足分析的需要。 2．運用差異化戰(zhàn)略“模仿有余而創(chuàng)新不足”。差異化包括產(chǎn)品差異化、形象差異化和市場差異化等，“差異化是房地產(chǎn)企業(yè)的第三利潤源泉”的觀點已漸漸為業(yè)內(nèi)人士所認(rèn)可。但在市場定位時，常常會出現(xiàn)這樣兩種情況；一種是過分強調(diào)“差異化”，脫離地塊條件和區(qū)域環(huán)境，片面強調(diào)“個性化”，忽視區(qū)域房地產(chǎn)市場的物業(yè)特點、生活習(xí)慣，往往會導(dǎo)致滯銷；另一種情況是“簡單拷貝，適當(dāng)修改”，從建筑立面、平面布置，到室外綠化、景觀布置，從營銷廣告、營銷策略，到開發(fā)理念、企業(yè)文化，往往都是房地產(chǎn)市場上以往一些熱銷樓盤的翻版，缺少創(chuàng)新，隨大流。不同的僅僅是項目名稱、建筑色彩、地段等，這樣的市場定位形成了房地產(chǎn)市場的“一般化”局面。 3．偏離市場定位的理論和原則，片面強調(diào)“概念式定位”。部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行市場定位時，不是根據(jù)市場定位的理論和原則進行工作，而是熱衷于做概念，甚至出現(xiàn)了“軟住宅”的定位概念。一條臭河浜成為“水景”，還未立項的地鐵成為“交通便利”的工具，虛擬的“生活方式”成為賣點，“媒體炒作”成為市場定位的重要環(huán)節(jié)。在某種程度上，這種“虛、空、媒體化”的概念定位方式已影響到房地產(chǎn)市場的健康、規(guī)范發(fā)展。 4．目標(biāo)客戶群不明確或目標(biāo)市場需求判斷錯誤。由于市場調(diào)查方法、調(diào)查范圍和掌握資料不全面，對地塊條件和區(qū)域環(huán)境分析不透，對房地產(chǎn)市場細(xì)分化認(rèn)識不夠，對開發(fā)能力和市場影響力估計過高，對房地產(chǎn)市場的“同質(zhì)化”產(chǎn)品可能帶來的影響度估計不足，對目標(biāo)客戶群動態(tài)變化的程度無法把握，同時對在一定經(jīng)濟條件下社會的消費趨勢和消費能力的分析預(yù)測發(fā)生偏差，從而導(dǎo)致在市場定位時的目標(biāo)客戶群的篩選發(fā)生錯位，不能形成有效客戶群和有效供給。關(guān)于－房地產(chǎn)營銷策劃方案方面－的問題－房策網(wǎng) 房地產(chǎn)營銷策劃文案－請點擊：房地產(chǎn)策劃方案免費下載－請點擊：