房屋買賣合同違約情形，二手房買賣過程什么情況賣方違約

來源：整理時間：2023-01-07 16:24:07 編輯：律生活手機版

1，二手房買賣過程什么情況賣方違約

可根據(jù)合同提出違約金補償。在二手房交易過程可能出現(xiàn)違約情形主要有以下幾種：1.出賣人逾期交房、逾期辦理過戶手續(xù)、逾期遷出戶口；2.買受人逾期付款、因買方原因不能辦理過戶手續(xù)；3.買方或賣方單方違約解除合同的違約責任；4.房屋質(zhì)量問題的違約責任；5.房主在交房時轉(zhuǎn)移或更換房屋附屬設(shè)施或屋內(nèi)物品的違約責任；6.根據(jù)買賣雙方的特殊需要而可能產(chǎn)生的其它違約情形；上面提到的1、2兩項屬于逾期履行義務(wù)的違約行為，3屬于不履行合同義務(wù)的根本違約行為，4、5屬于履行義務(wù)不當或不符合約定的違約行為。

如果你一定要房，他又一定不賣的話，你們拖的就是時間、精力。所以你需要判斷拖下去的話會對誰比較有利。最后去法院解決的話，你的主張就是要求對方履行合約，而對方就是要終止合約的話，一般法院就會判對方支付你違約金，如果你的實際損失超出合同約定的違約金的話，可能會讓賣方適當多補償一點，但是這個實際損失往往指的是利息等直接損失。類似房價上漲等，往往屬于間接損失，很難得到法院支持。所以現(xiàn)在一般買二手房都會付房東很多定金，作為合同約定的違約金額，這樣可以在一定程度上避免毀約。結(jié)論你是可以判斷出來的。

二手房買賣過程什么情況賣方違約

2，房屋買賣合同買方出現(xiàn)違約情況的處理

除了我國《合同法》規(guī)定的幾種合同解除情形均適用于一手房和二手房買賣，針對一手房買賣合同的解除，主要有以下幾種情形： 1、買賣合同訂立以后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押或出賣給第三人 2、買賣合同訂立時，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 3、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付適用，或者房屋交付適用以后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。 4、因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住適用。 5、所交付的房屋面積誤差比絕對值超出3%。 6、出賣人遲延交付房屋經(jīng)催告后在三個月合理期限內(nèi)仍未能交付房屋。沒有催告的，在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)都可以要求解除合同。北京房產(chǎn)糾紛律師，處理房屋買賣過程中發(fā)生的各種糾紛，房屋買賣合同糾紛處理指引 7、因出賣人原因未能在買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定辦理房屋所有權(quán)登記期限屆滿后超過一年無法辦理房屋所有權(quán)登記。 8、買賣合同約定買受人以擔保貸款方式付款，因一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致買賣合同不能繼續(xù)履行。

建議就不要退了，一般違約金是總房價的20%，所以不合適。解決方案：正常接房子，然后出手賣掉，我是這么想，房價漲了，雖然麻煩一些，你肯定不虧。

房屋買賣合同買方出現(xiàn)違約情況的處理

3，房屋買賣違約的情形

房屋買賣違約的情形：1、不能履行。又叫給付不能，是指債務(wù)人在客觀上已經(jīng)沒有履行能力，或者法律禁止債務(wù)的履行。在以特定物為標的物的合同中，如房屋，該特定物毀損滅失，構(gòu)成不能履行。不能履行以訂立合同時為標準，可分為自始不能履行和嗣后不能履行。前者可構(gòu)成合同無效；后者是違約的類型。2、延遲履行。又稱債務(wù)人延遲或者逾期履行，指債務(wù)人能夠履行，但在履行期限屆滿時卻未履行債務(wù)的現(xiàn)象。其構(gòu)成要件為：存在有效的債務(wù)；能夠履行；債務(wù)履行期徒過而債務(wù)人未履行；債務(wù)人未履行不具有正當事由。是否構(gòu)成延遲履行，履行期限具有重要意義。3、不完全履行。是指債務(wù)人雖然履行了債務(wù)，但其履行不符合債務(wù)的本旨，包括標的物的品種、規(guī)格、型號、數(shù)量、質(zhì)量等不符合合同約定等。不完全履行與否，以何時為確定標準應(yīng)以履行期限屆滿仍未消除缺陷或者另行給付時為準。如果債權(quán)人同意給債務(wù)人一定的寬限期消除缺陷或者另行給付，那么在該寬限期屆滿時仍未消除或者令行為給付，則構(gòu)成不完全履行。4、拒絕履行。拒絕履行是債務(wù)人對債權(quán)人表示不履行合同。這種表示一般為明示的，也可以是默示的。例如，債務(wù)人將應(yīng)付標的物處分給第三人，即可視為拒絕履行。關(guān)于當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的規(guī)定，即指此類違約行為。其構(gòu)成要件為：存在有效的債務(wù)；有不履行的意思表示(明示的和默示的)；應(yīng)有履行的能力；違法的(即不屬于正當權(quán)利的形式，如抗辯權(quán))。

房屋買賣違約的情形

4，商品房買賣違約責任的形式

商品房買賣違約責任的形式：1、預(yù)期違約。我國商品房買賣合同的預(yù)期違約形態(tài)與一般合同基本一致，可分為兩種具體類型：(1)預(yù)期拒絕履行，指合同有效成立后至合同約定的履行期屆至前，一方當事人以言辭或行為向另一方當事人表示其將不按約定履行合同義務(wù)。(2)預(yù)期不能履行，指在合同履行期屆至前，有情況表明或一方當事人根據(jù)客觀事實發(fā)現(xiàn)另一方當事人屆時不能履行合同義務(wù)。我國《合同法》第108條對預(yù)期拒絕履行做了規(guī)定，而第68條關(guān)于不安抗辯權(quán)的規(guī)定，則兼含有以上兩種類型的具體表現(xiàn)行為。2、實際違約。主要包括商品房買賣合同當事人屆期不能履行債務(wù)和屆期拒絕履行債務(wù)兩種。此處不能履行和拒絕履行均發(fā)生在履行期屆滿后，其最終反映形式為遲延履行或不履行。遲延履行包括債務(wù)人遲延履行和債權(quán)人遲延履行。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，債務(wù)人遲延履行的，應(yīng)承擔遲延履行的違約責任，承擔對遲延后因不可抗力造成的損害的賠償責任。債權(quán)人遲延履行表現(xiàn)為債權(quán)人對于債務(wù)人的履行應(yīng)當接受而無正當理由拒不接受，即遲延受領(lǐng)。3、不適當履行。即指雖有履行但履行房屋質(zhì)量、面積不符合合同約定或法律規(guī)定的違約情形。房屋質(zhì)量不適當履行包括瑕疵履行和加害給付兩種情形。瑕疵履行是指房屋存在質(zhì)量問題的商品房買賣合同違約情形。在此情況下，債權(quán)人可依法要求對方承擔修理的違約責任，除了以承擔違約責任方式解決合同糾紛外，守約方亦可要求依法解除商品房買賣合同以解決商品房買賣合同糾紛。加害給付，是指債務(wù)人因交付的房屋的質(zhì)量缺陷而造成他人的人身、財產(chǎn)損害的行為。4、其它違約行為。是指除上述違約情形外的其他履行附隨義務(wù)時存在的違約行為。購房合同中違約多數(shù)由開發(fā)商引起，實踐當中，最為覺的開發(fā)商違約責任形態(tài)主要包括：逾期交房、面積出現(xiàn)誤差、設(shè)備及裝修不符合合同約定、變更規(guī)劃設(shè)計、房屋質(zhì)量不合格、未按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等，我國《商品房銷售管理辦法》及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》對上述違約情形均作出了較為具體明確、便于操作的規(guī)定。

5，二手房交易違約情況有哪些

購房者買房就怕遇到違約情況，一方面違約責任追究麻煩，另一方面浪費自己的時間和精力。但是在實際的二手房交易過程中，往往就有很多買賣雙方因為違約而發(fā)生糾紛的情況。到底在交易雙方遇到違約情況時該怎么進行追究？如何才能有效避免二手房違約情況呢？避免違約情況的幾個方法：1、避免合同無效情況。比如核實房產(chǎn)權(quán)利人的身份、代理人的授權(quán)委托手續(xù)、房產(chǎn)共有的情況等；2、注意合同內(nèi)容。交易雙方可以約定更短的交易周期以盡快完成交易，或者約定更高的定金額度（法律規(guī)定不超過交易金額的20%），或者約定一旦發(fā)生糾紛、訴訟引發(fā)的律師費及各種費用，由敗訴方承擔，盡可能增加違約成本；3、自己按合同約定履約，不給對方違約機會。包括按時足額支付定金、及時辦理首期款的銀行資金監(jiān)管手續(xù)等；4、及時固定證據(jù)。如果賣方應(yīng)履行義務(wù)期限屆滿時未履行其義務(wù)，買方應(yīng)自己或者委托律師向賣方發(fā)出書面的《履約催促函》，并保留函件復(fù)印件及郵寄憑證，以證明對方違約的事實；5、協(xié)商不成，法律解決。及時委托律師維護自身合法權(quán)益，起訴后都應(yīng)立即申請財產(chǎn)保全，查封涉案的房產(chǎn)，以保障今后判決的順利執(zhí)行。二手房交易常見違約情況，違約責任1.購房合同中對購房違約金的多少有約定，則必須按照購房合同的約定來處理。2.合同有條件履行，則必須履行，有條件而不愿意履行，需要支付違約金。3.除非買方舉出證據(jù)，證明首付提高、利率上漲，多出的費用將嚴重影響履約能力，導(dǎo)致他無法正常生活，可提出解除買房合同。4.因為買房資信等個人問題無法貸款，買方應(yīng)當承擔違約責任。5.買房前，可讓有經(jīng)驗的專業(yè)人士對自己是否符合銀行貸款進行預(yù)審，可把風險降到最低。6.在簽訂購房合同過程中，應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)行政策以及未來有可能會出現(xiàn)的政策，將所有可能出現(xiàn)的情形統(tǒng)統(tǒng)考慮進來，并針對這些變化，提出相應(yīng)的應(yīng)對策略，并盡量在合同中體現(xiàn)出來。買賣雙方在簽訂合同之前應(yīng)該積極配合對方的想法，對違約責任的規(guī)定有了解。這不僅是對對方的尊重，也是為保障自己權(quán)益提供有利依據(jù)，二手房買賣雙方都應(yīng)該注意。（以上回答發(fā)布于2015-12-22，當前相關(guān)購房政策請以實際為準）全面及時的樓盤信息，點擊查看

違約是指合同當事人完全沒有履行合同或者履行合同義務(wù)不符合約定的行為。一般說來，違約行為從屬于違法行為。民事違法行為就包括民事違約和民事侵權(quán)兩類?！　?、二手房買賣違約情形有哪些?　　(1)出賣人將房屋直接賣給第三人　　如果出賣人將房屋另外賣給了第三人，但未辦理過戶手續(xù)，根據(jù)法律規(guī)定，原買房人有優(yōu)先過戶的權(quán)利，可以向法院請求要求對方繼續(xù)履行合同。如果出賣人將房屋另外賣給了第三人，并已辦理了過戶，那么出賣人就已經(jīng)構(gòu)成了惡意違約，造成合同不能繼續(xù)履行，這時買房人可以向法院提起訴訟，要求解除合同，同時要求出賣人根據(jù)房屋差價賠償違約責任?！　?2)出賣人要求提高房價辦理過戶　　在實際買賣過程中，很多出賣人在簽訂合同后認為房子賣得太便宜了，要求另外加錢過戶?！　≡谶@種情況下，買房人應(yīng)該立即向法院提起訴訟，要求凍結(jié)所購房屋，進行財產(chǎn)保全，防止出賣人將房屋賣與第三人，進而使所簽訂的合同不能繼續(xù)履行，同時要求法院判定出賣人繼續(xù)履行合同?！　?3)出賣人賣房后反悔并要求合同無效　　在這種情況下，買房人如果在買房時已經(jīng)知道了房屋還有其他共有人，并且未經(jīng)過共有人同意而購買房屋的，在共有人要求判定合同無效時，是可以獲得支持的。但如果是夫妻間的共有房屋，在房屋買賣合同中，一般是認為經(jīng)過夫妻二人同意的。買房人可以要求繼續(xù)履行合同。

根據(jù)你說的情況官司勝訴是肯定的,判決的結(jié)果無外乎兩種結(jié)果，一是繼續(xù)履行合同即買賣有效你朋友可以得到房子，二是房東違約雙倍返還定金，賠償替房東解押資金的同期銀行利息。第一種結(jié)果一般不會出現(xiàn),第二種結(jié)果的前提是房東收的是"定金"而不是"訂金".

6，房屋買賣合同違約責任形態(tài)有哪些

一、房屋買賣合同違約責任形態(tài)有哪些1、預(yù)期違約。我國商品房買賣合同的預(yù)期違約形態(tài)與一般合同基本一致，可分為兩種具體類型：(1)預(yù)期拒絕履行，指合同有效成立后至合同約定的履行期屆至前，一方當事人以言辭或行為向另一方當事人表示其將不按約定履行合同義務(wù)。(2)預(yù)期不能履行，指在合同履行期屆至前，有情況表明或一方當事人根據(jù)客觀事實發(fā)現(xiàn)另一方當事人屆時不能履行合同義務(wù)。我國《合同法》第108條對預(yù)期拒絕履行做了規(guī)定，而第68條關(guān)于不安抗辯權(quán)的規(guī)定，則兼含有以上兩種類型的具體表現(xiàn)行為。2、實際違約。主要包括商品房買賣合同當事人屆期不能履行債務(wù)和屆期拒絕履行債務(wù)兩種。此處不能履行和拒絕履行均發(fā)生在履行期屆滿后，其最終反映形式為遲延履行或不履行。遲延履行包括債務(wù)人遲延履行和債權(quán)人遲延履行。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，債務(wù)人遲延履行的，應(yīng)承擔遲延履行的違約責任，承擔對遲延后因不可抗力造成的損害的賠償責任。債權(quán)人遲延履行表現(xiàn)為債權(quán)人對于債務(wù)人的履行應(yīng)當接受而無正當理由拒不接受，即遲延受領(lǐng)。3、不適當履行。即指雖有履行但履行房屋質(zhì)量、面積不符合合同約定或法律規(guī)定的違約情形。房屋質(zhì)量不適當履行包括瑕疵履行和加害給付兩種情形。瑕疵履行是指房屋存在質(zhì)量問題的商品房買賣合同違約情形。在此情況下，債權(quán)人可依法要求對方承擔修理的違約責任，除了以承擔違約責任方式解決合同糾紛外，守約方亦可要求依法解除商品房買賣合同以解決商品房買賣合同糾紛。加害給付，是指債務(wù)人因交付的房屋的質(zhì)量缺陷而造成他人的人身、財產(chǎn)損害的行為。4、其它違約行為。是指除上述違約情形外的其他履行附隨義務(wù)時存在的違約行為。購房合同中違約多數(shù)由開發(fā)商引起，實踐當中，最為覺的開發(fā)商違約責任形態(tài)主要包括：逾期交房、面積出現(xiàn)誤差、設(shè)備及裝修不符合合同約定、變更規(guī)劃設(shè)計、房屋質(zhì)量不合格、未按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等，我國《商品房銷售管理辦法》及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》對上述違約情形均作出了較為具體明確、便于操作的規(guī)定。二、房屋買賣合同違約責任的免責事由1、不可抗力。根據(jù)我國《合同法》，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。對于因不可抗力導(dǎo)致的商品房買賣合同不能履行，應(yīng)當根據(jù)不可抗力的影響程度，部分或全部免除有關(guān)當事人的責任。我國現(xiàn)行房屋預(yù)售合同或現(xiàn)房銷售合同中一般都規(guī)定了不可抗力條款，有些甚至把施工單位逾期交工、政府批文遲延下達也約定為不可抗力。只要是不可抗力造成的損失，一概免除開發(fā)商的責任，這種規(guī)定對于買方極為不利。另外，在法律另有規(guī)定時，即使發(fā)生不可抗力也不能免除責任，在此主要是指遲延履行后的責任。即：一方遲延履行債務(wù)之后，應(yīng)對在逾期履行期間發(fā)生的不可抗力所致的損害負責。此外，對于不可抗力免責，還有一些必要條件，即發(fā)生不可抗力導(dǎo)致履行不能之時，債務(wù)人須及時通知債權(quán)人，還須將經(jīng)有關(guān)機關(guān)證實的文書作為有效證明提交債權(quán)人。2、其他法定免責事由守約一方未采取適當措施，導(dǎo)致?lián)p失擴大的，債務(wù)人對擴大的損失部分免責，我國《合同法》第119條對此有所規(guī)定。此外，當事人還可協(xié)議約定其他免責事由，但必須符合我國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

一：預(yù)期違約。實際違約。不適當履行。其它違約行為。二： XX法院從2003年到2006年所受理的商品房買賣合同糾紛呈起伏狀，但案件所涉標的額卻逐年上升，從2003年標的額51.50萬元上升到2007年的標的額420.76萬元，案件數(shù)量也在2007年迅猛上升，從2003年受理該類案件8件到2007年受理該類案件283件。三：。預(yù)期違約又稱先期違約，是指在合同履行期限到來之前，一方雖無正當理由但明確表示其在履行期到來后將不履行合同，或者其行為表明在履行期到來后將不可能履行合同。作為違約行為的形態(tài)之一，預(yù)期違約當然要負違約責任。實際違約，是指：在合同履行期限到來以后，當事人不履行或不完全履行合同義務(wù)的行為。

一、商品房預(yù)售許可證在一手房買賣過程中,我們一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證,有了這個許可證,那么是標志著開發(fā)商具有土地使用、規(guī)劃許可、建設(shè)工程許可等資格。對于我們買一手房來說這是買房能否辦產(chǎn)權(quán)證的關(guān)鍵。二、房屋買賣合同文本我們一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一的房屋買賣合同,并且我們要按照文本中所列條款認真填寫,我們千萬不能馬虎。三、房屋買賣合同條款中的權(quán)利義務(wù)我們在買房子中一定要注意合同條款中我們所填寫的內(nèi)容是否屬實。有一些開發(fā)商的合同文本事先是由他們填寫好并且補充條款也是這樣的,這種填寫好的合同文本也許是會存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。一旦發(fā)生此種情況,作為買房子的人我們一定要提出異議,決不能草率行事。四、房屋買賣合同中的房屋面積一定要分清房屋暫測和實測面積。對房屋預(yù)售合同上的暫測面積和交房時正式合同上的實際面積差異提出意見,并寫入正式合同的有關(guān)條款或增寫補充條款。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定后,才能避免上當。五、房屋買賣合同中的付款方式一定要講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范。在合同中對付款的數(shù)額、期限、方式及違約責任等作出約定。有的開發(fā)商不是先簽訂合同,而是先讓購房者交納一定數(shù)額的定金,然后只給購房者一個收條,一旦發(fā)生糾紛可能會造成購房者在追究其責任方面的舉證困難。六、房屋買賣合同中的交房日期一定要認準合同中交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事,開發(fā)商在預(yù)售合同上往往會大做文章,如只注明竣工日期,而不注明交付使用日期;運用水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區(qū)配套完成后等一些模糊語言。對此,購房者在簽訂合同時,一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為某年某月某日,并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔的責任。

7，房屋買賣中哪些情況下是屬于賣方違約責任的問題

房屋交易中，以下六個點是屬于賣方違約的責任問題：　1、交付不能。當出賣人不能向買受人交付標的物時，則構(gòu)成根本性違約，除非出于不可抗力等免責事由，均應(yīng)當承擔違約責任?！?、交付遲延。商品房買賣合同中，出賣人的給付，實際應(yīng)由兩部分組成，一是將房屋交付使用，二是交付產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。此兩種的給付遲延，只是給買受人造成某些經(jīng)濟損失，或遭受某些不方便，這些一般可主張違約賠償即可獲取補救，所以法律不應(yīng)提供直接解約權(quán)。買受人只有在行使催告后，方可行使解約權(quán)。在此中，出賣人可主張某些不可抗力事由為抗辯。　　3、商品房的質(zhì)量瑕疵?！渡唐贩抠I賣解釋》第12條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。《商品房買賣解釋》第13條第1款規(guī)定：因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！　?、商品房面積短少的責任承擔。依照《商品房買賣解釋》第14條的規(guī)定，如果雙方當事人未有約定，對于依據(jù)計算房款的面積誤差超過3%部分，費用由出賣人承擔：即超過部分，買受人無需另行支付費用，不足部分，則由出賣人雙倍返還買受人。這樣處理，是將出賣人交付面積誤差超過3%的房屋視為瑕疵給付。這樣規(guī)定，一方面能促使出賣人規(guī)范開發(fā)、銷售樓盤，另一方面給買受人比行使解除權(quán)獲得更多的優(yōu)惠，通過經(jīng)濟手段來促使合同有效，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)逆向流轉(zhuǎn)的后果。　　5、關(guān)于房屋朝向、間距、位置不符合約定或規(guī)定的違約責任承擔。對于景觀房而言，如果房屋朝向、間距、位置的誤差直接導(dǎo)致觀看風景遭受嚴重影響，都使買受人贏利的合同目的受到極大損害，買受人可以行使解約權(quán)。對于一般商品房而言如果朝向、間距、位置位置的改變導(dǎo)致日照、通光受到嚴重影響的，買受人可以行使節(jié)約權(quán)。　　6、關(guān)于綠化、配套設(shè)施以及裝潢不符合約定或規(guī)定的責任承擔。出賣人為吸引買受人，在預(yù)售時都會對綠化率、配套設(shè)施等作出承諾，但許多出賣人在交付房屋時，往往不能兌現(xiàn)允諾。一般認為，這些違約并不導(dǎo)致生命財產(chǎn)遭受危險，也不嚴重影響生活質(zhì)量，因此不能認定為根本性違約，不應(yīng)行使解除權(quán)，買受人可以就此主張違約金或賠償損失。

樓主您好！樓上各位的我的意見與 yqmyt |比較一致，當然也有一些補充供您參考! 首先是合同效力問題，即合同是否有效。法條：合同法第五十二條規(guī)定（一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。）的情形之一合同無效的以外，根據(jù)合同法第六十條規(guī)定，當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。您與業(yè)主簽訂購房合同或者協(xié)議，肯定不是以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；）但最后一條：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。您的合同在這里是有點瑕疵的，2005年4月國務(wù)院就出臺了，期房禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，而您簽合同的時候，該房屋的尚未取得房產(chǎn)證，土地證因此屬于一般意義上的期房。嚴格說如果你們當?shù)胤ㄔ赫J定違反此法規(guī)的話，您的這個合同屬于無效合同，結(jié)果是返還原狀。另外作為夫妻只有一方簽字，對您也不是很有利，畢竟是雙方共有財產(chǎn)，一般最好是有配偶同意出售證明，否則他妻子以不知情為由主張合同無效也是有可能的。但以上并不是唯一可能性，1、很多法官也有認為這個協(xié)議是個期權(quán)轉(zhuǎn)讓，協(xié)議或合同應(yīng)該有效，2、這個合同屬于效力待定，但現(xiàn)在房本土地證已經(jīng)下來了，那么這個合同同時也就生效了，因為現(xiàn)在這個房子已經(jīng)不是期房了。3、您與業(yè)主方簽訂合同已經(jīng)10個月，而且已經(jīng)裝修入住，首先丈夫可以有表見代理，其次這么長的時間可以認為其妻子已經(jīng)知道，第三您是善意第三人，最后房子您已經(jīng)裝修并已經(jīng)入住4、合同法更多的是要維護合同履行，所以您得到支持的肯能性也還是比較大。也就是這個合同認定有效。（這里如果這個房子是您現(xiàn)在的唯一住房，對您會更有利，畢竟不能把您趕到大街上，現(xiàn)在是和諧社會）其次合同認定有效后，才會涉及到業(yè)主是否可以違約。業(yè)主當然可以違約，但您也可以有相應(yīng)主張法條：合同法第一百零七條的規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”追究對方違約責任。翻譯過來就是您可以主張： 1、繼續(xù)履行合同，您如果希望這樣，首先要保證這個房子還在業(yè)主名下，存在繼續(xù)履行的可能性，如果房子已經(jīng)賣掉了，不是業(yè)主名下的房子了，那就不存在繼續(xù)履行的可能了。實操中如果對方有跡象轉(zhuǎn)移財產(chǎn)一般就是起訴后要求法院查封。 2、采取補救措施，這個與您這個無關(guān)，業(yè)主是惡意的，根本不會補救什么了。 3、要求對方賠償您的損失。首先違約金不同于定金，定金最高賠償額是20%，違約金是屬于雙方約定的，只要不是明顯過高，比如您說的30%，按照現(xiàn)在的房價，我覺得法院都應(yīng)該支持。另外比如您說的其他損失，按照誰主張誰舉證的原則，您需要提交相應(yīng)證據(jù)證明因為業(yè)主違約造成您的實際損失。法院才會支持。綜上建議您 1、先收集業(yè)主想違約的證據(jù)，這只是做好準備，（最好不上法庭，因為您這個第一點對您風險是最大的，如果合同有效，那么對方的違約責任不會輕)。 2、通過中介去給業(yè)主算違約成本，房價40萬，30%違約金12萬，10萬裝修，如果他愿意賠，我覺得也就解約了，那么業(yè)主的房屋成本就變成了62萬（當然這里還沒有算其他損失）。讓中介問問業(yè)主對房子有沒有信心賣到65萬，如果沒有信心，那么即沒有賺到錢，都落了個不守信用的名聲，是否值得？ 3、如果他真賠您22萬，那您再考慮是否同意他違約，62萬是否能買到類似的房子？ 4、遇見這種小人業(yè)主真的很無語，但您要是通過訴訟解決這個事情，太費時費力了，經(jīng)過上面的工作，您再看下業(yè)主反映，如果對方提出的要求不是很過分，您可以考慮是否再補償他一點錢，大家都省事，不要再去打官司了，把打官司的錢補償他算了，這也許是比較快捷的解決問題的方法。 5、雙方一旦達成新的協(xié)議，必須形成書面文字，簽字按手印。這個對于上面期房問題也會是一個很好的反駁證據(jù)，因為現(xiàn)在簽訂的任何關(guān)于房子的問題，都是在于房子不是期房之后了，有效性就不會被懷疑了！基本就是以上了，不知道說明白沒有，最后祝您順利！

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