房產(chǎn)管理，房產(chǎn)管理局和房產(chǎn)管理所有什么不同

來源：整理時間：2024-02-06 00:28:42 編輯：律生活手機版

本文目錄一覽

1，房產(chǎn)管理局和房產(chǎn)管理所有什么不同
2，如何做好房產(chǎn)項目管理
3，房管所的工作內(nèi)容有哪些
4，如何做好房地產(chǎn)項目管理
5，房地產(chǎn)的項目管理要點有哪些
6，房地產(chǎn)項目如何管理

1，房產(chǎn)管理局和房產(chǎn)管理所有什么不同

房產(chǎn)管理局和房產(chǎn)管理所有什么不同；主要就是級別不同了。但性質(zhì)差不多的。。。一般是在縣級以上的房管管理部門，都屬這產(chǎn)管理局了。只有一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)上，如果有房管部門，就只有稱呼叫管產(chǎn)管理所?；蛘呤强h級以上的房產(chǎn)管理局的下屬機構(gòu)部門，也是稱房產(chǎn)管理所。所以是屬級別不同的。

房產(chǎn)管理局和房產(chǎn)管理所有什么不同

2，如何做好房產(chǎn)項目管理

能夠提你做項目經(jīng)理，領(lǐng)導(dǎo)絕對還是看到了你的能力，不然他不會拿一個別墅項目來開玩笑，對吧! 我只是一個置業(yè)顧問，我看到我們經(jīng)理所做的一些，只是給你做個參考吧。第一、對你自己、你的團隊和房地產(chǎn)市場要有充分的信心! 第二、合理的處好和下屬的關(guān)系，還有取得開發(fā)商的信任，做好這個中間人! 第三、隨時掌握大的市場行情和周邊競爭樓盤的情況!對自己樓盤的推展方式做出正確的、有利的判斷! 大概就是這些吧，加油哦!相信自己能夠做好!

如何做好房產(chǎn)項目管理

3，房管所的工作內(nèi)容有哪些

房管所工作職責(zé) 1、依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)的法律法規(guī)，全面管理城市規(guī)劃轄區(qū)內(nèi)的房屋權(quán)屬登記工作、房屋易管理工作、房屋拆遷管理工作、房地產(chǎn)中介管理工作、房地產(chǎn)開發(fā)管理工作、物業(yè)管理工作。2、對轄區(qū)內(nèi)申請登記的房屋進行外業(yè)測繪、制圖、拍照、面積計算以及權(quán)屬登記所需文字資料的采集。3、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房屋總登記、初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記以及證書換證、驗收工作。4、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)抵押貸款登記和房地產(chǎn)抵押注銷登記工作。5、負(fù)責(zé)搞好房地產(chǎn)測繪成果資料、權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記卷宗、變更登記卷宗、抵押登記卷宗、注銷登記卷宗以及在房地產(chǎn)管理過程中直接形成的有保存價值的文字、圖表、聲像等資料的收集、整理、登記、歸檔。6、負(fù)責(zé)城市房屋拆遷管理、監(jiān)督工作。7、管理好商品房預(yù)售、合同簽訂、面積審核及售后物業(yè)管理工作。8、宣傳執(zhí)行好住房制度改革政策，對辦理房改手續(xù)的審核、發(fā)證、換證、交易、繼承變更、住房補貼審核等工作。9、建立健全規(guī)范的房改房產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案、查閱、使用檔案做到快、準(zhǔn)、全，確保檔案安全，杜絕檔案遺失、受潮霉變、蟲蛀等事故，做好各項統(tǒng)計資料工作。10、健全財務(wù)制度，嚴(yán)格執(zhí)行政策和紀(jì)律，做好房改資金管理核算，及時催收住房貸款，防范資金安全風(fēng)險，按時對銀行、單位、個人結(jié)算支付利息，辦理資金管理各項手續(xù)。

房管所的工作內(nèi)容有哪些

4，如何做好房地產(chǎn)項目管理

1.健全項目部，做好項目開發(fā)安排選拔一位精通項目開發(fā)工作的、具有管理能力的人擔(dān)任項目經(jīng)理，并選派投資、設(shè)計、合約、營銷、采購、工程等作為項目管理成員，共同組成一個公司領(lǐng)導(dǎo)下的、以項目經(jīng)理為中心的、決策能力好、執(zhí)行能力強的項目部。明確項目部成員的責(zé)、權(quán)、利，做好任務(wù)分工、工作流程、將各項工作落到實處。公司各相關(guān)部門要配合好項目管理工作。2.進度控制進度控制的目標(biāo)是確保實現(xiàn)項目開發(fā)總工期。這就要求編制好網(wǎng)絡(luò)進度計劃，控制好關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，提前或按期實現(xiàn)節(jié)點工期目標(biāo)。首先，要了解完成項目各階段工作所需的時間，制訂項目總進度計劃、控制性節(jié)點進度計劃、操作性進度計劃。其次，通過精細(xì)安排、狠抓落實，控制好辦理可行性研究、設(shè)計圖紙、規(guī)劃許可證、施工許可證、項目開工、樓房預(yù)售、竣工交樓等關(guān)鍵工作的工期目標(biāo)。3.質(zhì)量控制控制目標(biāo)是要滿足設(shè)計圖紙、規(guī)范、規(guī)定及業(yè)主方質(zhì)量要求，質(zhì)量目標(biāo)包括項目決策、設(shè)計、招標(biāo)、施工、材料等各方面。所以應(yīng)當(dāng)建立好質(zhì)量控制體系，采取全面、全過程、全員的三全質(zhì)量管理，事前、事中、事后三階段質(zhì)量管理。5.安全控制控制“安全第一，預(yù)防為主”的方針，督促監(jiān)理和施工安全控制。要求施工單位建立健全安全生產(chǎn)保證體系，落實好安全管理制度、安全技術(shù)措施、安全預(yù)防措施、安全培訓(xùn)教育、安全檢查及整改等工作;加強現(xiàn)場文明施工管理，包括工地場容場貌、材料堆放、封閉管理、現(xiàn)場住宿、現(xiàn)場防火、施工標(biāo)牌、治安整治、生活設(shè)施、保健急救等方面工作。我們團隊現(xiàn)在使用的是日事清，日事清日報的基礎(chǔ)模版是KPTP，四個部分就組成了一份清晰明了的工作記錄，這樣的記錄既能充分體現(xiàn)你當(dāng)前的工作狀態(tài)，又能層次分明地向領(lǐng)導(dǎo)傳遞工作困難與你的工作能力。此外還可以團隊分享、插入圖片、語音識別，功能也比較強大。而且切換到月度界面，月度的工作計劃就一目了然，畫面非常清晰簡潔。

項目管理想做好就要做好管理制度。萬科房地產(chǎn)的管理就是成功的案例！ https://wenku.baidu.com/view/e2005ed2db38376baf1ffc4ffe4733687e21fc2e.html

一、工程竣工資料的審查1．監(jiān)理單位負(fù)責(zé)審查施工單位竣工資料的完整性、真實性。2．工程部負(fù)責(zé)復(fù)核施工單位資料并審查監(jiān)理單位的竣工資料。3．經(jīng)監(jiān)理單位、工程部審查的施工單位竣工資料由施工單位送至質(zhì)檢站。二、竣工資料的報送1、工程竣工驗收后一個月內(nèi)，施工單位將竣工資料報送市城建檔案館一套，建設(shè)單位兩套存檔。2、施工單位憑政府主管部門開具的竣工資料收據(jù)，方可與建設(shè)單位辦理竣工結(jié)算付款手續(xù)。

5，房地產(chǎn)的項目管理要點有哪些

四、規(guī)劃設(shè)計要點1. 市場法規(guī)是準(zhǔn)則各功能建筑（商業(yè)、會所、別墅、聯(lián)排、疊加、多層、小高層、高層）數(shù)量與比例、容積率、退縮、日照間距、戶型與戶型比。2. 自然景觀巧利用 3. 污染噪音必回避 4. 人車分流要作到架空層、地下室、人車出入口的布置，特別注意小區(qū)人行路線與綠化及運動休閑設(shè)施的結(jié)合。5. 戶型設(shè)計人性化戶型設(shè)計充分體現(xiàn)"以人為本"的設(shè)計原則，在戶型設(shè)計上既突出空間的層次和觀景特色，又注意住宅的實用性，最大限度地滿足景觀需要，推窗有綠，戶戶有景，通風(fēng)順暢、主客有別、功能有序。廳房盡量方正，采取“四明”戶型設(shè)計。6. 主軸景觀需突出7. 建筑風(fēng)格趕潮流8. 行列高低巧布局9. 運動休閑兩不忘10. 低價花木密密栽五、營銷策劃要點1. 客戶資料是基礎(chǔ) 建立客戶檔案。2. 行業(yè)朋友宜多交 3. 市場調(diào)查同類性對同區(qū)域、同價位樓盤調(diào)查，重點分析特色及成敗原因。4. 優(yōu)點劣勢分清楚 SWOT分析5. 目標(biāo)客戶需明確確定目標(biāo)客戶，了解目標(biāo)客戶的需求特征。6. 功能定位市場符產(chǎn)品定位突出體現(xiàn)主目標(biāo)客戶群的需求特征。7. 廣告莫忘創(chuàng)品牌 8. 優(yōu)勢買點說清楚 9. 禮貌禮品不可少建立客戶關(guān)系系統(tǒng)，定期回訪。10. 文化生態(tài)最流行六、企業(yè)管理要點1. 企業(yè)特色最實在根據(jù)企業(yè)規(guī)模、發(fā)展歷程、企業(yè)高層管理優(yōu)缺點，合理設(shè)置組織架構(gòu)及管理制度。2. 發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃好包括：區(qū)域發(fā)展、產(chǎn)權(quán)與管理體制，開發(fā)規(guī)模，人才引進與培訓(xùn)。3. 人才結(jié)構(gòu)要合理德者居上、能者居中、勤者居下。企業(yè)高層是關(guān)鍵，“兵雄雄一個，將雄雄一窩”，制訂崗位說明書，各崗位、人才、收入要對應(yīng)。4. 制度程序要執(zhí)行制度要系統(tǒng)全面，合理并可操作，定期進行修正完善。5. 精神物質(zhì)雙激勵升級、加薪、禮品、評選優(yōu)秀員工、總經(jīng)理宴請、在企業(yè)文化墻或刊物上通報表揚。6. 企業(yè)文化具體化培訓(xùn)學(xué)習(xí)、聚會、合理化建議、員工接待日、網(wǎng)站、企業(yè)刊物、生日慶典、賀儀。7. 目標(biāo)績效?？己? 目標(biāo)管理；績效考核。8. 標(biāo)準(zhǔn)程序少事端按主辦“（授權(quán)）、協(xié)辦（監(jiān)督）、批準(zhǔn)（決策）”對房地產(chǎn)事務(wù)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)化辦事程序，結(jié)合國家規(guī)范建立企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。9. 信息潮流不可擋推行電腦自動化辦公，運用各種專業(yè)軟件。

房地產(chǎn)項目管理要注意以下兩點：一、抓好源頭，加強對項目決策和設(shè)計階段環(huán)節(jié)的控制。二、抓緊、抓實工程項目具體實施階段的管理和控制工程項目投資控制的根本與關(guān)鍵是工程建設(shè)項目前期的投資決策和設(shè)計階段。很多企業(yè)長期以來普遍忽視工程建設(shè)項目前期工作階段的項目管理和造價控制，而往往是把項目管理和工程造價控制的主要精力放在項目的施工階段，這樣做盡管也能起到一定的效果，但其結(jié)果可能是撿了芝麻丟掉西瓜，不能從源頭上進行管理和控制。要有效地進行項管理和工程造價控制，就必須堅決地把管理和控制的重點轉(zhuǎn)移到前期工作階段上來，尤其要抓實、抓好設(shè)計這個關(guān)鍵步驟，盡可能的考慮全面，做到未雨綢繆，以取得事半功倍的結(jié)果。投資決策階段的管理與投資控制投資決策階段主要取決于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的從業(yè)經(jīng)驗與戰(zhàn)略眼光，相關(guān)職能部門所能起的作用相對有限。但工程、造價部應(yīng)配合財務(wù)部或前期籌建部等相關(guān)部門盡可能準(zhǔn)確地計算出包括土地成本、前期規(guī)費、工程造價、資金成本及管理費用(含建設(shè)單位管理費、設(shè)計費、等)等可能發(fā)生于工程建設(shè)項目全過程中的費用。積極主動進行工程經(jīng)濟相關(guān)指標(biāo)的預(yù)算、估算與評價，參與到項目建設(shè)的全過程中，正確處理技術(shù)先進與經(jīng)濟合理兩者之間的相對統(tǒng)一關(guān)系。主動發(fā)揮“經(jīng)濟參謀”的作用，讓決策層事先了解完成該項目需策劃的資金規(guī)模、估算投入、產(chǎn)出、經(jīng)濟效益，為決策層做好正確的投資決策服務(wù)。決策階段還應(yīng)對市場進行充分的調(diào)查研究，要知道消費者到底需要什么樣的產(chǎn)品，對建筑物的戶型、外觀立面、總體布局方案、綠化景觀等作詳細(xì)的調(diào)查和了解，寫出可行性研究報告，為總體方案設(shè)計提供依據(jù)。設(shè)計階段的管理與投資控制在工程項目全過程管理與造價控制中，必須重點突出。影響建設(shè)工程項目投資的主要是設(shè)計階段，所以說項目投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是設(shè)計階段。建設(shè)項目設(shè)計的節(jié)約是最大的投資節(jié)約，設(shè)計確定工程造價，預(yù)算、結(jié)算只能計量而并不能改變工程造價。因此房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價控制要以設(shè)計階段為重點，這是最直接、有效控制建設(shè)項目投資的根本所在。我以前所在的某項目，由于設(shè)計師只考慮了滿足外觀立面造型，陽臺頂部排水問題沒有解決好，致使在使用過程中雨水從陽臺旁邊墻體順流而下，影響了使用功能。從而不得不重新處理，增加了成本，又給顧客留下了不好的映象，影響了公司的信譽。一份好的設(shè)計方案，不僅可以取得良好的社會效益，而且還應(yīng)具有一定的經(jīng)濟合理性（經(jīng)濟效益）下面從設(shè)計階段談?wù)劰こ添椖康墓芾砼c造價的控制：實行設(shè)計方案招投標(biāo)制度，以實現(xiàn)設(shè)計方案的最優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)在委托設(shè)計時應(yīng)大力引進競爭機制，加強管理工作。通過設(shè)計招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位；從而保證設(shè)計的先進性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因工程設(shè)計質(zhì)量問題而出現(xiàn)工程的變更，從而造成直接經(jīng)濟損失（投資增加）實行限額設(shè)計。工程項目的限額設(shè)計是工程項目建設(shè)過程中行之有效的控制方法，也是控制投資規(guī)模的有效措施之一。工程項目設(shè)計的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)周期的長短，同樣也影響建設(shè)項目以后的使用價值和經(jīng)濟效益。對于一個建設(shè)項目的投資與效益，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)心中有數(shù)——項目投資的規(guī)模與產(chǎn)生的社會、經(jīng)濟效益。開展價值工程（原理）的應(yīng)用。價值工程的主要特征是：以提高價值目標(biāo)為重點，以功能分析為核心，以集體智慧為依托，以創(chuàng)造精神為支柱，以系統(tǒng)觀點為指針，技術(shù)分析與經(jīng)濟分析相結(jié)合。運用價值工程，既可提高工程的功能、又可降低工程的造價；運用價值工程，可在保證工程功能不變的情況下降低工程的造價；運用價值工程，可在保證工程造價不變的情況下提高工程的功能；運用價值工程，可在工程功能略有下降的情況下使工程造價大幅度降低；運用價值工程，可在工程造價略有上升的情況下使工程功能大幅度提高。使設(shè)計工作做到功能與造價相統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。例如，利用深坑基礎(chǔ)，增加地下室，這樣地下室既可以停放車輛和儲存雜物，小區(qū)又可以不建地上停車場，既節(jié)約了用地，也美化了環(huán)境。這就是運用價值工程的結(jié)果。這樣一來，既取得了經(jīng)濟效益又取得了很好的社會效益。加強對設(shè)計圖紙的會審與審查工作。對設(shè)計單位設(shè)計的圖紙質(zhì)量進行仔細(xì)復(fù)核與審查，對各專業(yè)間圖紙的矛盾盡早向設(shè)計單位提出修改，以免出現(xiàn)返工現(xiàn)象，造成不必要的資金浪費。對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經(jīng)濟性進行審核，以求提高設(shè)計質(zhì)量，避免因設(shè)計考慮不周或失誤而帶來的經(jīng)濟損失。

6，房地產(chǎn)項目如何管理

房地產(chǎn)項目不僅是一個相互聯(lián)系、相互影響的多目標(biāo)體系，而且系統(tǒng)內(nèi)各個目標(biāo)之間必須保持一定的均衡性和合理性。所以房地產(chǎn)項目管理在各個內(nèi)容之間嚴(yán)密邏輯性的作用下，共同構(gòu)成一個完整的系統(tǒng)。但是不同的視覺，對項目管理系統(tǒng)有不同的描述：　?。?）按系統(tǒng)工程理論，結(jié)合管理工作的一般流程，可將項目管理系統(tǒng)地描述為：“預(yù)測——決策——計劃——控制——反饋－－修正決策——計劃”等職能的結(jié)合體。這一體系結(jié)構(gòu)，主要通過內(nèi)部的邏輯關(guān)系，不斷地對目標(biāo)系統(tǒng)進行修整，營造一種良好的環(huán)境系統(tǒng)，使項目各參與者能高效地完成既定的項目任務(wù)，實現(xiàn)項目的總目標(biāo)?！　　　。?）按項目實現(xiàn)過程，項目管理系統(tǒng)可描述為下列幾個階段：　　　　　　1）項目的定義、目標(biāo)設(shè)計和可行性研究。　　　　　　2）項目的系統(tǒng)分析，包括項目的外部系統(tǒng)（環(huán)境）調(diào)查分析和內(nèi)部系統(tǒng)（項目結(jié)構(gòu)）分析等。3）項目的計劃管理，包括項目的實施方案及總體計劃、工期計劃、成本（投資）計劃、資源計劃以及它們的優(yōu)化?！　　　　　?)項目的組織管理，包括項目組織機構(gòu)設(shè)置、人員組成、各方面工作與職責(zé)的分配、項目管理規(guī)程的制定?！　　　　　?）項目的信息管理，包括項目信息系統(tǒng)的建立、文檔管理等。　　　　　　6）管理的實施控制，包括進度控制、成本控制、質(zhì)量控制、風(fēng)險控制、變更管理等。　　　　7）項目的后期管理，包括項目驗收、移交、運行準(zhǔn)備、項目后評價與總結(jié)、項目使用管理（物業(yè)管理），以及目標(biāo)實現(xiàn)的程度、存在的問題分析等?！　　　。?）按照項目管理的工作任務(wù)，項目管理系統(tǒng)可描述為下列幾個方面：　　　　　　1）成本管理，包括工程估價(即工程的估算、概算、預(yù)算）、成本計劃、支付計劃、成本控制（包括審查監(jiān)督成本支出、成本核算、成本跟蹤和診斷）、工程款結(jié)算和審核?！　　　　　?）工期管理，這方面工作是在管理過程的質(zhì)量等?！　　　　　?）質(zhì)量制度，包括工程質(zhì)量和管理過程的質(zhì)量等?！　　　　　?）現(xiàn)場管理，包括現(xiàn)場物流的管理、場地使用管理以及現(xiàn)場安全管理等?！　　　?）組織和信息管理。組織管理包括組織結(jié)構(gòu)的建立、人事安排、管理班子的選擇、管理工作流程的制定、各方面責(zé)權(quán)利的落實、管理規(guī)范的制定、內(nèi)部與外部關(guān)系的協(xié)調(diào)、爭取的解決等，信息管理包括信息系統(tǒng)的建立、信息流的確定、信息處理過程的控制，還有信息形式、內(nèi)容、傳遞方式、存檔時間的確定等。　　　　　　6）合同管理，包括招標(biāo)投標(biāo)的合同策劃、招標(biāo)工作的準(zhǔn)備、招標(biāo)文件的起草、合同的審核和分析、合同保證體系的建立、合同實施的控制、合同變更的管理、索賠管理等?！　　　　　?）風(fēng)險管理，包括風(fēng)險識別、風(fēng)險計劃和控制?！　　　【C上所述，項目管理本身是一個非常復(fù)雜的系統(tǒng)，它不僅有許多子項、分項、工程活動所構(gòu)成，而且是一個完整的工作過程（包括預(yù)測、決策、計劃、控制、反饋等），使項目全部管理任務(wù)（如工期、費用、質(zhì)量、合同、資源、組織、信息等）的結(jié)合體。所以要取得項目的成功，必須對項目管理的整個系統(tǒng)進行全面地管理。

房地產(chǎn)項目開發(fā)應(yīng)注意的幾個問題:　　房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了前期供不應(yīng)求，眾多發(fā)展商的盲目立項、盲目開發(fā)到市場上商品房大量積壓，不得不盤整消化之后，經(jīng)過痛定思痛，發(fā)展商在項目開發(fā)上通過自身或他人的經(jīng)驗教訓(xùn)，也開始由盲目樂觀逐步進入理性探索階段。商品社會、市場經(jīng)濟中像住宅作為日常生活中最大的商品，更是逃避不了市場的嚴(yán)峻考驗，發(fā)展商也承擔(dān)著巨大的市場風(fēng)險。然而如何去更好地規(guī)避風(fēng)險、創(chuàng)造最大的利潤呢？　　一、項目的用途定位。依靠大量的市場調(diào)研資料，分析所在地塊的周邊環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)狀況，各種用途的房地產(chǎn)開發(fā)量、市場接受度等，對區(qū)域內(nèi)的各種類型個案進行統(tǒng)一歸納、分析，盡量避開激烈競爭，找出市場盲點。結(jié)合周邊的區(qū)域特性、公建配套、交通情況進行定位，如住宅要求市政配套完善、生活機能齊全、交通較發(fā)達、區(qū)域相對安靜的環(huán)境，而辦公樓則要擁有交通主干道、交通網(wǎng)絡(luò)四通八達，距政府部門較近，市政配套完善，商業(yè)氣息濃郁，較為繁華熱鬧的環(huán)境?！　《a(chǎn)品的房型、面積、建筑形態(tài)的定位。以住宅而言，從建筑形態(tài)看，有高層、小高層、多層、低層等。從房型上看，有一房一衛(wèi)、二房一衛(wèi)、二房二衛(wèi)、三房一、三房二衛(wèi)等。根據(jù)所在地塊如何確定其建筑形態(tài)，在房型上，如何確定不同房型的比例分配，各種房型如何進行面積配比。這些問題都關(guān)系到產(chǎn)品今后的生死存亡、銷售好壞。這一切問題的解決還是要從大量的市場調(diào)研入手，進行相關(guān)市場分析，不能僅憑經(jīng)驗判斷，要以數(shù)據(jù)為依據(jù)，以市場需求為導(dǎo)向，再加以科學(xué)合理的市場預(yù)測?！　∪a(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計要盡可能超前，但也不能過于超前，要掌握區(qū)域客源的預(yù)期接受度。比如地塊確定要造住宅，要依據(jù)地塊的特點，結(jié)合大量市場調(diào)研的資料，確定住宅類型，如比是多層、高層或別墅等。再依據(jù)產(chǎn)品類型進行小區(qū)規(guī)劃、風(fēng)格的確立，與周邊樓盤作比較時一定要有自己超前的且較為鮮明的特點，同時，也要讓市場能夠接受?！　∷摹㈨椖康氖袌鼋邮軆r格和其所針對的客源。確定了市場的合理接受價格及其針對的客源，才能對項目有清醒的認(rèn)識，確定項目的檔次進行成本控制，在比較周邊樓盤的價格以參考認(rèn)定市場接受價時，要注意以下情況：　　1、周邊樓盤是在何時推出（房地產(chǎn)高峰時推出的價格不能借鑒）；　　2、周邊樓盤的工程進度（現(xiàn)房與期房的價格是不同的）；　　3、周邊樓盤的付款方式，價格與付款方式是息息相關(guān)的，一般樓盤的付款方式輕松，其價格可能會偏高。　　總之，房地產(chǎn)開發(fā)是一項投資巨大而資金回收期較長的龐大工程，受政策、市場等各方面因素影響較大，這就要求發(fā)展商花大力氣研究形勢、分析市場，做好前期調(diào)研，以更好地規(guī)避風(fēng)險?！　》康禺a(chǎn)項目管理內(nèi)容：　　在現(xiàn)代房地產(chǎn)項目中，由于項目本身的復(fù)雜性和龐大性，它往往涉及到許多專業(yè)部門，不僅僅是項目建設(shè)單位或項目投資單位。在項目的建設(shè)過程中，盡管不同的參與者所承擔(dān)的工作任務(wù)不同，但是各參與者及其工作任務(wù)共同構(gòu)成了房地產(chǎn)項目管理的完整體系?！　。?）項目建設(shè)單位。項目建設(shè)單位是站在投資主體的立場對項目進行綜合性的管理。其管理是通過一定的組織形式，采用多種方法和措施，對整個項目多有工作的系統(tǒng)運動過程進行計劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、控制和總評價，以保證項目質(zhì)量、工期、投資效益目的實現(xiàn)。如果除項目建設(shè)單位之外還包括項目的其他投資者。如項目融資單位、bot項目的投資者等，他們必須參與項目全過程的管理，便于了解項目的投資收益情況，確定投資方案。　?。?）項目設(shè)計單位。在現(xiàn)代項目實施過程中，由于市場經(jīng)濟體制的影響，設(shè)計單位的工作任務(wù)在不斷地延伸，已經(jīng)打破了以往純設(shè)計階段的舊格局，在向兩端逐漸拓展，漸漸深入到了項目目標(biāo)設(shè)計、可行性研究、施工階段和竣工驗收階段，甚至還滲透到了使用過程中的改造和維修過程。　　因此，在市場的作用下，項目設(shè)計單位的工作任務(wù)在不斷拓展，已不完全是設(shè)計階段的自我管理。其工作任務(wù)已延伸到項目施工階段的施工監(jiān)督、竣工階段的質(zhì)量驗收，滲透到項目前期為項目建設(shè)單位提供可靠的技術(shù)服務(wù)，幫助建設(shè)單位進行產(chǎn)品定位和項目立項等?！　。?）施工單位（或項目承包商）。施工單位是項目產(chǎn)品的直接建造單位，一般是在項目施工圖設(shè)計完成后，施工單位通過投標(biāo)的形式取得項目的施工承包資格，按承包合同規(guī)定完成項目施工任務(wù)，并在規(guī)定的時間期限內(nèi)，交付項目，同時還應(yīng)按合同規(guī)定承擔(dān)承包項目的保修責(zé)任。其工作范圍、責(zé)任與權(quán)力持續(xù)時間應(yīng)由合同進行清晰地規(guī)定。　　現(xiàn)代房地產(chǎn)項目的復(fù)雜性，使業(yè)主越來越趨向于將項目的全部任務(wù)交給一個承包商完成，即采用“設(shè)計——施工——供應(yīng)”的總承包方式。采用這種承包方式的項目，承包商往往在項目建立后，甚至在項目可性研究階段或構(gòu)思階段就介入了項目的有關(guān)工作，為業(yè)主提供全過程、全方位的服務(wù)（包括項目的運行管理，參與項目的融資等）?！　∵@種總承包公司是一個純粹的項目管理公司（沒有施工單位和設(shè)計單位等），對項目各階段的任務(wù)可在他的統(tǒng)一調(diào)配下，采用分包的方式分包給設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位等。此時的總承包方式已打破了過去以往承包單位僅僅承包項目施工任務(wù)的運行模式，可使總承包單位運用自己豐富的項目管理經(jīng)驗對具體項目實施管理，同時減輕了業(yè)主管理項目的壓力，在一定程度上促進了項目的順利實施和社會資源的合理利用?！　。?）咨詢單位（監(jiān)理公司）。咨詢單位（或監(jiān)理公司）是一種中介服務(wù)組織，一般是在接受業(yè)主或總承包商的委托之后，按咨詢（監(jiān)理）合同的規(guī)定，代表業(yè)主或承包商，對項目進行技術(shù)咨詢（監(jiān)理），對相應(yīng)階段的相關(guān)任務(wù)進行咨詢（監(jiān)理）。其中咨詢（監(jiān)理）單位主要是對業(yè)主或承包商直接負(fù)責(zé)?！　‘?dāng)然，還包括對項目進行宏觀調(diào)控的政府主管部門，他們主要調(diào)控項目對整個社會經(jīng)濟發(fā)展的影響，控制項目的質(zhì)量關(guān)，促進項目與環(huán)境之間的協(xié)調(diào)等宏觀性工作。　　上述各項目參與單位的工作任務(wù)都符合“項目”的定義，因此在具體的實施過程，都可設(shè)立自己的相應(yīng)的項目管理組織，以實施相應(yīng)的項目管理任務(wù)或過程。