房屋合同糾紛起訴，房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛如何上訴

來(lái)源：整理時(shí)間：2023-03-26 17:15:25 編輯：律生活手機(jī)版

1，房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛如何上訴

依據(jù)我國(guó)《民事訴訟法》規(guī)定，起訴應(yīng)當(dāng)向人民法院遞交起訴狀，并按照被告人數(shù)提出副本。書(shū)寫(xiě)起訴狀確有困難的，可以口頭起訴，由人民法院記入筆錄，并告知對(duì)方當(dāng)事人。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛如何上訴

2，房屋合同糾紛如何起訴

房屋租賃糾紛起訴材料，民事起訴狀。證明當(dāng)事人主體的材料。原告為自然人的，應(yīng)提交身份證明。原告為法人或其他經(jīng)濟(jì)組織的，應(yīng)提交主體登記資料，如工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、社團(tuán)法人登記證等。法人或其他經(jīng)濟(jì)組織的名稱(chēng)在起訴時(shí)變更的，應(yīng)提交變更登記的資料。被告為法人或其他經(jīng)濟(jì)組織的，起訴時(shí)應(yīng)提交被告的法定代表人、住所的工商查詢材料。法人或其他經(jīng)濟(jì)組織的名稱(chēng)在起訴時(shí)變更的，應(yīng)提交變更登記的資料。證明房屋租賃合同關(guān)系成立的證據(jù)。證明房屋租賃合同履行情況的證據(jù)。法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二十一條對(duì)公民提起的民事訴訟，由被告住所地人民法院管轄。第二十三條因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。因此，房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，是因?yàn)楹贤m紛提起的訴訟，應(yīng)由被告住所地人民法院或者合同履行地人民法院管轄，但是如果是涉及房屋的權(quán)利確認(rèn)、分割、相鄰關(guān)系等引起的物權(quán)糾紛，則由房產(chǎn)所在地人民法院管轄。

房屋合同糾紛如何起訴

3，房屋買(mǎi)賣(mài)合同起訴條件是什么

房屋買(mǎi)賣(mài)合同起訴條件： (一)原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織; (二)有明確的被告; (三)有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由; (四)屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同起訴條件是什么

4，房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛如何起訴

法律分析：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案當(dāng)事人起訴應(yīng)當(dāng)向人民法院遞交起訴狀，并按照被告人數(shù)提出副本。起訴狀應(yīng)當(dāng)記明下列事項(xiàng)：(一)原告的姓名、性別、年齡、民族、職業(yè)、工作單位、住所、聯(lián)系方式，法人或者其他組織的名稱(chēng)、住所和法定代表人或者主要負(fù)責(zé)人的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式(二)被告的姓名、性別、工作單位、住所等信息，法人或者其他組織的名稱(chēng)、住所等信息(三)訴訟請(qǐng)求和所根據(jù)的事實(shí)與理由(四)證據(jù)和證據(jù)來(lái)源，證人姓名和住所。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百二十條起訴應(yīng)當(dāng)向人民法院遞交起訴狀，并按照被告人數(shù)提出副本。書(shū)寫(xiě)起訴狀確有困難的，可以口頭起訴，由人民法院記入筆錄，并告知對(duì)方當(dāng)事人。第一百二十一條起訴狀應(yīng)當(dāng)記明下列事項(xiàng)：(一)原告的姓名、性別、年齡、民族、職業(yè)、工作單位、住所、聯(lián)系方式，法人或者其他組織的名稱(chēng)、住所和法定代表人或者主要負(fù)責(zé)人的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式(二)被告的姓名、性別、工作單位、住所等信息，法人或者其他組織的名稱(chēng)、住所等信息(三)訴訟請(qǐng)求和所根據(jù)的事實(shí)與理由(四)證據(jù)和證據(jù)來(lái)源，證人姓名和住所。

5，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)權(quán)處分如何起訴

在向法院起訴之前，代理人征求當(dāng)事人的意見(jiàn)：按無(wú)效起訴，可能會(huì)得到法院的支持，拿回本金和利息，但是沒(méi)有違約金;如果按有效起訴，可能不會(huì)得到法院的支持，但是按有效起訴，也有機(jī)會(huì)拿到違約金(法院支持合同有效)。原告同意按合同有效起訴。

6，房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛起訴費(fèi)用多少

如果房屋買(mǎi)賣(mài)交易中出現(xiàn)合同糾紛，則起訴的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)如下：一、不超過(guò)1萬(wàn)元的，每件收取50元；二、超過(guò)1萬(wàn)元至10萬(wàn)元的部分，按照2．5％收??；三、超過(guò)10萬(wàn)元至20萬(wàn)元的部分，按照2％收?。凰?、超過(guò)20萬(wàn)元至50萬(wàn)元的部分，按照1．5％收?。晃?、超過(guò)50萬(wàn)元至100萬(wàn)元的部分，按照1％收??；六、超過(guò)100萬(wàn)元至200萬(wàn)元的部分，按照0．9％收??；七、超過(guò)200萬(wàn)元至500萬(wàn)元的部分，按照0．8％收??；八、超過(guò)500萬(wàn)元至1000萬(wàn)元的部分，按照0．7％收?。痪?、超過(guò)1000萬(wàn)元至2000萬(wàn)元的部分，按照0．6％收取；十、超過(guò)2000萬(wàn)元的部分，按照0．5％收取。

7，房屋買(mǎi)賣(mài)合同去哪里起訴

對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)去哪里起訴，它有專(zhuān)門(mén)的法律規(guī)定，根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)引起糾紛，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地的法院去起訴，因此他選擇是唯一的，他不能選擇去被告所在地，只能在房屋所在地的法院起訴。對(duì)起訴他應(yīng)當(dāng)注意以下的方面：第一首先注意的是那個(gè)證據(jù)的收集，因?yàn)樗械陌讣倪@個(gè)就是涉及兩方面，一個(gè)是事實(shí)的方面，一個(gè)是法律方面。所以在起訴之前應(yīng)當(dāng)盡可能的收集對(duì)本方有利的證據(jù)，有一些證據(jù)沒(méi)有收集到的，應(yīng)當(dāng)在律師指導(dǎo)下進(jìn)行補(bǔ)強(qiáng)，才有各種可能的方法去補(bǔ)夠，如果的確不行的，也可以申請(qǐng)法院去調(diào)檔取證。在完成了那個(gè)取證之后，就應(yīng)當(dāng)向法院提出那個(gè)起訴狀。起訴狀的話交上去之后，法院會(huì)給那個(gè)起訴人一個(gè)交費(fèi)通知，交費(fèi)之后那個(gè)就能夠等待法院的開(kāi)庭，開(kāi)完庭之后法院會(huì)有一份那個(gè)判決書(shū)，在判決出來(lái)之后對(duì)方仍然不履行的，那么這個(gè)受害一方可以要求法院強(qiáng)制執(zhí)行，對(duì)此那個(gè)法院是不收取那個(gè)申請(qǐng)費(fèi)的，是由那個(gè)被申請(qǐng)人，也就是房主來(lái)交付這個(gè)費(fèi)用的。

8，因房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛可以向法院訴訟嗎

因房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛可以向法院訴訟?！　　吨腥A人民共和國(guó)民事訴訟法》　　第一百一十九條起訴必須符合下列條件：　　（一）原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；　　（二）有明確的被告；　　（三）有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由；　?。ㄋ模儆谌嗣穹ㄔ菏芾砻袷略V訟的范圍和受訴人民法院管轄?！　〉谝话俣畻l　起訴應(yīng)當(dāng)向人民法院遞交起訴狀，并按照被告人數(shù)提出副本。　　書(shū)寫(xiě)起訴狀確有困難的，可以口頭起訴，由人民法院記入筆錄，并告知對(duì)方當(dāng)事人。　　第一百二十一條　起訴狀應(yīng)當(dāng)記明下列事項(xiàng)：　?。ㄒ唬┰娴男彰?、性別、年齡、民族、職業(yè)、工作單位、住所、聯(lián)系方式，法人或者其他組織的名稱(chēng)、住所和法定代表人或者主要負(fù)責(zé)人的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式；　?。ǘ┍桓娴男彰⑿詣e、工作單位、住所等信息，法人或者其他組織的名稱(chēng)、住所等信息；　?。ㄈ┰V訟請(qǐng)求和所根據(jù)的事實(shí)與理由；　?。ㄋ模┳C據(jù)和證據(jù)來(lái)源，證人姓名和住所。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛不可以約定法院管轄，因?yàn)閷儆趯?zhuān)屬管轄?！睹袷略V訟法》：第三十三條下列案件，由本條規(guī)定的人民法院專(zhuān)屬管轄：(一)因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄;第三十四條合同或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛的當(dāng)事人可以書(shū)面協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地等與爭(zhēng)議有實(shí)際聯(lián)系的地點(diǎn)的人民法院管轄，但不得違反本法對(duì)級(jí)別管轄和專(zhuān)屬管轄的規(guī)定。

可以

9，房改房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛可以進(jìn)行訴訟嗎

房地產(chǎn)的火熱，隨之而來(lái)的是房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的增多，我認(rèn)為很有必要對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛進(jìn)行深入地研究，在遇到相關(guān)業(yè)務(wù)的時(shí)候才能從容應(yīng)對(duì)。一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同房屋買(mǎi)賣(mài)合同是指出賣(mài)人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。此處的房屋，包括了商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、農(nóng)村房屋等各類(lèi)性質(zhì)的房屋。房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為一種特殊的買(mǎi)賣(mài)合同，它是指出賣(mài)人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律特征既有買(mǎi)賣(mài)合同的一般特征，也有其自身固有的特征。這主要表現(xiàn)為：（1）出賣(mài)人將所出賣(mài)的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付相應(yīng)的價(jià)款；（2）房屋買(mǎi)賣(mài)合同是諾成、雙務(wù)、有償合同；（3）房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理登記手續(xù)；（4）房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬于法律規(guī)定的要式法律行為。房屋買(mǎi)賣(mài)合同是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣(mài)人或賣(mài)方，支付價(jià)款而取得所有權(quán)的一方為買(mǎi)受人或者買(mǎi)方。房屋買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的額較大且系比較重要之合同，故法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第40條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同……”。《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第28規(guī)定：“商品房銷(xiāo)售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同?！鄙鲜鲆?guī)定是認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式的法律依據(jù)。根據(jù)法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)面形式應(yīng)包括如下類(lèi)型：（一）正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同是房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)面形式的基本類(lèi)型，內(nèi)容一般包括房屋買(mǎi)賣(mài)合同的基本條款，如房屋位置、結(jié)構(gòu)、建筑面積、價(jià)款及其支付期限、交房期限、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等條款。盡管法律法規(guī)并未規(guī)定買(mǎi)賣(mài)雙方必須采用統(tǒng)一的房屋買(mǎi)賣(mài)合同文本，但在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)往往要求使用建設(shè)主管部門(mén)統(tǒng)一制訂的規(guī)范的合同文本，否則，不予辦理備案、登記。但是，并不因?yàn)椴皇褂媒y(tǒng)一合同文本而影響書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立和效力。實(shí)踐中，商品房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，要求必須使用建設(shè)主管部門(mén)統(tǒng)一制作的格式文本。但在正式合同文本簽訂之前，多由開(kāi)發(fā)商提供認(rèn)購(gòu)書(shū)、預(yù)訂協(xié)議等預(yù)約合同文本要求買(mǎi)受人簽署，其中有的預(yù)約合同已經(jīng)具備本約性質(zhì)，相當(dāng)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同。二手房買(mǎi)賣(mài)的合同形式未作統(tǒng)一要求，買(mǎi)賣(mài)雙方一般會(huì)根據(jù)協(xié)商一致的意見(jiàn)共同起草一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，經(jīng)雙方簽字、蓋章生效，并據(jù)此履行，在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)填寫(xiě)的制式合同只作為登記文件使用。（二）具備特定條件的預(yù)約合同最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（下稱(chēng)商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋?zhuān)┑谖鍡l規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。”根據(jù)最高法院民一庭的觀點(diǎn)，商品房認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議是在開(kāi)發(fā)商取得立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)至取得商品房銷(xiāo)售許可證之前簽訂的預(yù)約性質(zhì)的合同（事實(shí)上預(yù)約合同的簽訂并不限于這個(gè)期間）。為保障交易安全，保護(hù)業(yè)主權(quán)益，促進(jìn)簽約，規(guī)定具備合同實(shí)際履行條件的預(yù)約合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為本約合同。筆者認(rèn)為，司法解釋的本條規(guī)定，用意雖好，但效果一般，極易造成誤導(dǎo)。首先，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容多達(dá)13項(xiàng)，而認(rèn)購(gòu)書(shū)等預(yù)約合同均為開(kāi)發(fā)商擬定的格式合同，同時(shí)具備該13項(xiàng)內(nèi)容的可能性很少，買(mǎi)受人依據(jù)該條規(guī)定維護(hù)自身權(quán)益的機(jī)會(huì)并不多見(jiàn)。其次，認(rèn)定合同性質(zhì)的依據(jù)為合同內(nèi)容，而非合同名稱(chēng)。預(yù)約合同如果具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，理應(yīng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，不再具有預(yù)約性質(zhì)。第三，“出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款”，表明買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)實(shí)際履行。即使預(yù)約合同未完全具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，只要標(biāo)的物明確、價(jià)款確定，完全可以依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定認(rèn)定雙方房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立。如果機(jī)械適用該條司法解釋的規(guī)定，就會(huì)導(dǎo)致依據(jù)合同法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，而依據(jù)該條司法解釋則不能認(rèn)定合同成立。（三）房屋買(mǎi)賣(mài)合同的其他書(shū)面形式。《合同法》第11條規(guī)定：“書(shū)面形式是指合同書(shū)、信件和數(shù)據(jù)電文（包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件）等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式?！备鶕?jù)《電子簽名法》第3條第3款的規(guī)定，“涉及土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的”的文書(shū)，不適用“電子簽名、數(shù)據(jù)電文”。無(wú)疑排除了以“數(shù)據(jù)電文”為表現(xiàn)形式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。記載雙方房屋買(mǎi)賣(mài)意思表示的、以有形方式表現(xiàn)的信函等雙方往來(lái)資料，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為其他書(shū)面形式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。有些情況下，沒(méi)有書(shū)面合同，也無(wú)法認(rèn)定口頭合同存在，買(mǎi)受人以其持有的購(gòu)房款收據(jù)或發(fā)票主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立。此時(shí)，買(mǎi)受人持有的購(gòu)房款收據(jù)或發(fā)票，既是書(shū)面合同形式，也是合同實(shí)際履行證據(jù)，如果收據(jù)或發(fā)票載明的房屋位置具體、房屋價(jià)款明確，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立。筆者認(rèn)為，認(rèn)定其他書(shū)面形式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，已有書(shū)面證據(jù)必須能夠證明三項(xiàng)事實(shí)：房屋買(mǎi)賣(mài)的意思表示、房屋具體位置和價(jià)款。二、房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛類(lèi)型（一）“陰陽(yáng)合同”逃稅款引發(fā)糾紛在一些二手房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方常常會(huì)簽訂價(jià)格不同的兩份合同，這就是所謂的“陰陽(yáng)合同”。 “陽(yáng)合同”，系由雙方簽訂后向有關(guān)部門(mén)備案的那份合同，價(jià)格一般都很低。在昆明地區(qū)一般只要不低于昆明市房產(chǎn)管理局根據(jù)各區(qū)域情況發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格即可辦理登記，并依據(jù)此價(jià)格交納各項(xiàng)稅費(fèi)。這種操作方式確實(shí)可以為買(mǎi)賣(mài)雙方尤其是買(mǎi)方節(jié)省不少稅費(fèi)（盡管法律規(guī)定交易稅是由賣(mài)方承擔(dān)，但實(shí)際操作中一般已由賣(mài)方將其轉(zhuǎn)嫁給了買(mǎi)方）。 “陽(yáng)合同”雖然符合合同成立的形式要件，但其實(shí)際上是通過(guò)虛假降低合同標(biāo)的價(jià)格的方式，欺騙登記部門(mén)，目的是少繳稅金。這一做法客觀上損害了國(guó)家利益，違反了我國(guó)稅收法律法規(guī)。根據(jù)《民法通則》第58條、《合同法》第52條的規(guī)定，“以合法形式掩蓋非法目的的，合同無(wú)效”，法院一般都判定其無(wú)效，不具有確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的效力。但舉證證明“陽(yáng)合同”系以合法形式掩蓋非法目的，該合同無(wú)效的舉證責(zé)任在于主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效的一方（一般系賣(mài)方）。為了便于賣(mài)方舉證，在“陰合同”中對(duì)此問(wèn)題則要做專(zhuān)門(mén)的技術(shù)性處理了。所謂“陰合同”，則是雙方當(dāng)事人私下簽訂并實(shí)際履行的合同，價(jià)格一般都符合市場(chǎng)行情，充分反映了雙方當(dāng)事人的真實(shí)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格和意圖。為了解決“陰陽(yáng)合同”部分內(nèi)容（尤其是有關(guān)價(jià)格的約定）的相互沖突問(wèn)題，雙方應(yīng)在“陰合同”中特別注明“甲乙雙方于xx年xx月xx日簽訂并用于備案登記的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》僅用于辦理房屋買(mǎi)賣(mài)備案和權(quán)屬登記之用，不能用于確定甲乙權(quán)利義務(wù)的根據(jù)”等字樣。通過(guò)此方法一般可以規(guī)避“陰陽(yáng)合同”約定不一致的問(wèn)題。有了上述明確的約定，法院一般都會(huì)以“陰合同”做為確定民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)。但是，鑒于買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”的行為嚴(yán)重違反了我國(guó)稅收管理規(guī)定，有關(guān)部門(mén)查實(shí)后，如果屬于一般偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰；如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構(gòu)成犯罪。因此，建議買(mǎi)賣(mài)合同雙方應(yīng)在有稅務(wù)專(zhuān)長(zhǎng)的律師指導(dǎo)下進(jìn)行合同避稅，注意分寸。（二）只看房屋不看證引發(fā)糾紛房屋權(quán)屬證書(shū)是出售方依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證，也是買(mǎi)賣(mài)合同談判的基礎(chǔ)，因此查看房產(chǎn)證是每個(gè)購(gòu)房者必須做的第一件事。 2008年2月，李某通過(guò)某房屋經(jīng)紀(jì)公司購(gòu)買(mǎi)住宅，經(jīng)紀(jì)公司告知李某“王某在某生活區(qū)有一套住宅出售”，中介隨即約見(jiàn)王某見(jiàn)面商談。次日上午，李某與中介一起來(lái)到王某居住的房屋，查看了房屋情況，商定價(jià)格為38萬(wàn)元，并約定“李某預(yù)付部分房?jī)r(jià)款8萬(wàn)元，當(dāng)日下午王某將房產(chǎn)證交付王某，王某收到房產(chǎn)證后一次性付清余款30萬(wàn)元”。三方返回經(jīng)紀(jì)公司后簽訂了《買(mǎi)賣(mài)房屋合同書(shū)》，李某向王某交付房款8萬(wàn)元。當(dāng)日下午，李某與王某聯(lián)系房產(chǎn)證事宜，卻再也找不到王某。心急如焚的李某與中介四處查問(wèn)，發(fā)現(xiàn)王某“出售”的房屋竟然是租住他人的。在這一起案件中，不管李某還是中介均未查看王某是否持有所售房屋合法有效的房產(chǎn)證。如果任何一方認(rèn)真審查房產(chǎn)證，李某不可能如此輕易得手。還有的在買(mǎi)賣(mài)中對(duì)對(duì)方提供的房產(chǎn)證不放心，購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)證的真?zhèn)尾灰妆嬲J(rèn)，在付款之前時(shí)，一定要到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)查證、核實(shí)房產(chǎn)證真?zhèn)我约笆欠裨O(shè)有抵押或被查封等情況。（三）“小產(chǎn)權(quán)房”交易引發(fā)糾紛所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。一般由開(kāi)發(fā)商與村委會(huì)合作或由村委會(huì)自行開(kāi)發(fā)建設(shè)。因其用地的性質(zhì)，它不能獲得國(guó)家建設(shè)部門(mén)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，當(dāng)然也不能上市交易，其“房產(chǎn)證”往往是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)的，有的根本就沒(méi)有任何機(jī)構(gòu)頒發(fā)的房產(chǎn)證，只有當(dāng)?shù)卣恼嘏牡任募梢宰C明擬出售房屋確系出賣(mài)人所有。相對(duì)于直接受法律保護(hù)的商品房所有權(quán)，這樣的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)以及所受到的產(chǎn)權(quán)保護(hù)比較“小”，所以被稱(chēng)之為“小產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)房以價(jià)格低廉而備受青睞，在房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)中占有一定份額；但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一定沖擊，擾亂了正規(guī)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷(xiāo)售。在目前的法律政策下，小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有房屋建設(shè)許可證、國(guó)有土地使用證、建筑規(guī)劃許可證，在平時(shí)居住中相安無(wú)事，一旦發(fā)生糾紛被起訴，法院將認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。如一旦出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者也往往難以找到處理糾紛的合同依據(jù)或法律依據(jù)；在面臨房屋拆遷，還可能承擔(dān)沒(méi)有拆遷補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的利益和風(fēng)險(xiǎn)是并存的，上述可以預(yù)見(jiàn)和可能發(fā)生的潛在風(fēng)險(xiǎn)，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方是可以通過(guò)買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行恰當(dāng)規(guī)避和防范。合同務(wù)必做到萬(wàn)無(wú)一失，因此國(guó)家法律是不太愿意保護(hù)你在此情況下的權(quán)利的，一切得靠你自己的合同約定了，合同就成了你在發(fā)生糾紛時(shí)唯一的救命稻草了。目前昆明市場(chǎng)上已存在大量的小產(chǎn)權(quán)房，有甚至是比較大規(guī)模或成片區(qū)式的開(kāi)發(fā)，其建筑質(zhì)量、物管水平、基礎(chǔ)配套已與商品房沒(méi)有什么差別了。政府對(duì)此一直也未予追究，實(shí)際上持的是默許的態(tài)度。另外，再加之昆明被批準(zhǔn)為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革特區(qū)，昆明正在試行的城鄉(xiāng)一體化以及農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)等政策大趨勢(shì)，綜合這些背景我個(gè)人認(rèn)為昆明的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題遲早將由法律的后臺(tái)走向前臺(tái)，由不合法變?yōu)楹戏?。因?yàn)檎呖偸窃谧儎?dòng)的，但問(wèn)題的關(guān)鍵是在政策明確變動(dòng)之前購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的您最好不要發(fā)生糾紛，即使要發(fā)生糾紛也應(yīng)當(dāng)在糾紛發(fā)生之前掌握住對(duì)你對(duì)有利的武器——合同! （四）共同共有人未同意引發(fā)糾紛房屋多為家庭成員共同共有財(cái)產(chǎn)。物權(quán)法第95條規(guī)定，共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)；第97條也規(guī)定，處分共同共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，除共有人另有約定外，應(yīng)須全體共同共有人同意。而過(guò)去在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，多以家庭成員中的一人作為產(chǎn)權(quán)人，有的登記了共有權(quán)人，有的則根本沒(méi)有登記共有權(quán)人而實(shí)際上是有共有權(quán)人的，因此，很難通過(guò)房產(chǎn)證直接查清房屋所有權(quán)人員。對(duì)這類(lèi)案件，法院只能依據(jù)法律規(guī)定，認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，判令返還原物、恢復(fù)原狀，根據(jù)過(guò)錯(cuò)賠償損失。特別是房?jī)r(jià)漲跌較大、出賣(mài)一方準(zhǔn)備在離婚前轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)以及個(gè)別子女處分父母房產(chǎn)的情況下，出賣(mài)方常以未經(jīng)共同共有人同意而反悔，要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。以至出現(xiàn)子女告父母，丈夫訴妻子，賣(mài)房者主動(dòng)起訴說(shuō)自己賣(mài)房違了法等情況。法庭上，被告不僅對(duì)原告的訴稱(chēng)一概認(rèn)可，還主動(dòng)替原告說(shuō)話，極力促成原告勝訴。原被告雙方配合默契、唱雙簧，目標(biāo)都在于收回你已購(gòu)買(mǎi)或許已經(jīng)入住的房屋。余某在其丈夫去世后，與其子生活在一起。2005年3月，余某將原有房屋賣(mài)與鄭某，鄭某搬進(jìn)去居住。2006年底，因城市規(guī)劃，該區(qū)被劃歸新城區(qū)，房?jī)r(jià)也飛漲。后其子以房屋為父母共同財(cái)產(chǎn)，其享有繼承權(quán)，母親私自處分房屋產(chǎn)權(quán)侵犯了其合法權(quán)益為由，遂起訴余某，請(qǐng)求法院認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議無(wú)效。對(duì)購(gòu)買(mǎi)共同共有房屋，僅在善意取得情形下可以得到法律支持。因此，為盡量避免糾紛的發(fā)生，應(yīng)盡可能的讓家庭成員書(shū)面聲明、集體簽名同意，以減少買(mǎi)房糾紛。（五）一房多買(mǎi)與雙倍返還王女士看中一套房，便與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房協(xié)議，并交了20萬(wàn)元首付款。一段時(shí)間后，房?jī)r(jià)上漲，王女士覺(jué)得很值，然而就在她滿心歡喜地等著收房時(shí)，有一天卻發(fā)現(xiàn)一位姓李的先生搬進(jìn)她買(mǎi)下的那套房開(kāi)始裝修。更讓她驚訝的是，李先生還給她看了他名下的房產(chǎn)證。到有關(guān)部門(mén)一查，房屋產(chǎn)權(quán)確實(shí)已登記在李先生名下。原來(lái)，開(kāi)發(fā)商雖與王女士簽訂了售房合同，但后來(lái)見(jiàn)房?jī)r(jià)上漲，便以更高的價(jià)格賣(mài)給了前來(lái)買(mǎi)房的李先生，并且為李先生辦理了產(chǎn)權(quán)登記。王女士一怒之下將開(kāi)發(fā)商告上法庭?，F(xiàn)實(shí)中遭遇王女士這種情形的也時(shí)有發(fā)生，這被稱(chēng)為“一房二賣(mài)”。在這種情形下，房子究竟屬于誰(shuí)?由于物權(quán)法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)未經(jīng)登記不發(fā)生效力，因此王女士雖然與開(kāi)發(fā)商簽訂了合同，但只享有合同上的權(quán)利，卻并沒(méi)有取得對(duì)房子的物權(quán)。而李先生雖然訂合同在后，卻由于已辦理產(chǎn)權(quán)登記，因而他現(xiàn)在是房子的合法主人。但王女士也不是只能自認(rèn)吃虧，她可以依法維護(hù)自己基于合同產(chǎn)生的權(quán)利。根據(jù)合同法、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法和最高法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的司法解釋?zhuān)梢砸箝_(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償。為防止這種情況發(fā)生，讓先買(mǎi)者也能先得，法律為買(mǎi)方設(shè)定了一個(gè)保護(hù)制度，即預(yù)告登記制度。物權(quán)法第20條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。王女士在購(gòu)房之初就可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，經(jīng)預(yù)告登記后，開(kāi)發(fā)商未經(jīng)她同意將房屋賣(mài)給他人的就屬無(wú)效行為了。不過(guò)，預(yù)告登記的有效期限并非無(wú)限長(zhǎng)。物權(quán)法同時(shí)規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。三、房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的管轄依據(jù)《民事訴訟法》第34條第（1）項(xiàng)的規(guī)定，因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄。因房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛涉及不動(dòng)產(chǎn)，從“兩便”原則出發(fā)，應(yīng)由房屋所在地人民法院管轄。蘇州律師網(wǎng)頁(yè)鏈接四、房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的法律適用處理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的法律依據(jù)主要是《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管法》、《合同法》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等相關(guān)規(guī)定。

一.起訴是一種民事訴訟法律行為，可能引起訴訟程序的發(fā)生和訴訟活動(dòng)的進(jìn)行。因此，起訴必須符合法定的條件。根據(jù)民事訴訟法第一百零八條規(guī)定，起訴必須符合以下條件：（一）原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民。法人和其他組織。凡是有訴訟權(quán)利能力的人都可以作為民事訴訟當(dāng)事人，既可以成為原告，也可以成為被告。但要成為一個(gè)具體案件的原告，還必須與本案有直接的利害關(guān)系。（二）有明確的被告。所謂明確的被告，是指原告認(rèn)為侵犯了自己權(quán)益或與自己發(fā)生爭(zhēng)議的公民、法人或者其他組織必須明確，不能泛泛而指。如果沒(méi)有明確的被告，原告的請(qǐng)求就無(wú)人承認(rèn)，法律關(guān)系無(wú)法證實(shí)，人民法院也無(wú)從開(kāi)始審判活動(dòng)。（三）有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由。（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。上述四個(gè)條件缺一不可，不符合其中任何一個(gè)條件，起訴均不能成立。從上文關(guān)于房改房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛法院是否受理的論述中我們不難看到，即使具備了前三項(xiàng)要件，但是房改房糾紛不符合第四項(xiàng)要件，即不屬于法院受理的范圍。二.房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的法律適用:處理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的法律依據(jù)主要是《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管法》、《合同法》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等相關(guān)規(guī)定。

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