購房合同糾紛有哪些法律依據(jù)規(guī)定，商品房糾紛有那方面法律規(guī)定

來源：整理時(shí)間：2023-04-23 09:30:36 編輯：律生活手機(jī)版

本文目錄一覽

1，商品房糾紛有那方面法律規(guī)定
2，商品房買賣合同糾紛
3，房屋買賣合同常見的法律糾紛
4，關(guān)于最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問
5，房屋買賣合同糾紛
6，商品房購房合同糾紛
7，房產(chǎn)買賣合同糾紛

1，商品房糾紛有那方面法律規(guī)定

如簽合同，按合同約定，按合同法調(diào)整或按（商品房銷售管理辦法）2001年4月4日，都有詳細(xì)說明，如有還不明白的，請?jiān)賳枴＿€有《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》也是調(diào)整商品房的具體法律。

合同中有約定的按合同執(zhí)行，未規(guī)定的或者規(guī)定不合理的詳細(xì)見《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。

商品房糾紛有那方面法律規(guī)定

2，商品房買賣合同糾紛

根據(jù)你所敘述的情況，你可以要求解除合同，要求開發(fā)商退還已付房款，并支付利息。法律依據(jù)可以參照最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件的司法解釋，主要精神是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的因素致使按揭貸款無法辦理的情況，買受人可以要求解除合同，退還已支付房款和利息。順便說一下，售樓小姐無權(quán)認(rèn)定你的貸款條件，這不在商品房買賣合同約定的范疇之中，他的判斷不構(gòu)成開發(fā)商的承諾。

公用管道設(shè)備集中的房間使室內(nèi)空間減少，居住環(huán)境變差，降低了房屋使用價(jià)值，賣方應(yīng)當(dāng)在簽訂買賣合同時(shí)向買方明示。由于賣方?jīng)]有適當(dāng)履行告知義務(wù)，擬交付的房屋不符合合同的約定，可以認(rèn)為標(biāo)的物存在明顯的瑕疵，賣方必須對此承擔(dān)違約責(zé)任，買方有權(quán)拒收房屋。最高人民法院在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規(guī)定，“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用”。房屋作為不動產(chǎn)的特定品質(zhì)，決定了房屋的轉(zhuǎn)移占有、交付使用通常以“交鑰匙”為表現(xiàn)形式。買方基于正當(dāng)理由拒收房屋，表明賣方?jīng)]有適當(dāng)履行交付房屋的義務(wù)，由此導(dǎo)致的逾期履行應(yīng)由賣方承擔(dān)違約責(zé)任。因買方尚未接收房屋，因此無須支付物業(yè)費(fèi)。張某可以與賣方協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可以依法起訴。

商品房買賣合同糾紛

3，房屋買賣合同常見的法律糾紛

因中介行為引起的糾紛如上家或下家在與中介公司簽訂居間合同后，由于避開中介公司進(jìn)行交易或簽訂買賣合同后毀約，造成中介公司中介費(fèi)的損失，中介公司可以根據(jù)居間合同追究其責(zé)任。又如中介公司在進(jìn)行居間和代理時(shí)，不規(guī)范不盡責(zé)而造成的糾紛。一房二賣糾紛一房二賣也是房產(chǎn)交易中常見的糾紛，簡單來說，一房二賣就是售房者將同樣的房子賣給兩個人。避免一房二賣，需要注意以下幾個方面：首先，購房者要保證定金是交給售房者;其次，查看售房者的身份證明、房屋所有權(quán)情況，最好將房屋所有權(quán)證書提存;第三，房子交易的款項(xiàng)不要一次性付清;最后，網(wǎng)簽要及時(shí)。

你好：首先中介公司在武女士沒有授權(quán)委托書的情況，讓她與劉先生簽訂房屋買賣合同，還收取定金，肯定有過錯，劉先生也具有一定的過錯，兩方都沒有審核嚴(yán)格。如果武女士最終避而不見，其男友也說不認(rèn)識武女士，或者沒有委托武女士售房，本身也沒有售房的意思，那么就涉嫌構(gòu)成詐騙罪，可以去報(bào)警。但是從你說的情況來看，屬于民事糾紛的可能性較高。劉先生與中介公司需要找到武女士的聯(lián)系方式，并與其協(xié)商返還定金的事宜。這個合同屬于效力待定合同，武女士沒有代理權(quán)限的簽訂的合同，其男友追認(rèn)，有效，如果沒有追認(rèn)的話，那就是無效的，回復(fù)原狀就可以了。

房屋買賣合同常見的法律糾紛

4，關(guān)于最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問

見：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持;(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人?？梢钥闯觯摋l規(guī)定的是出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積（注：一般出賣人都選擇按建筑面積，房產(chǎn)證登記的也是建筑面積）與商品房買賣合同約定面積不符的處理方案，其中涉及面積誤差比的計(jì)算，在《商品房買賣合同》（所在省工商局、建設(shè)廳監(jiān)制的格式合同）中有計(jì)算公式：面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積—合同約定面積）÷合同約定面積×100% ，買受人計(jì)算出面積誤差比后根據(jù)此條決定處理方案。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：　?。ㄒ唬┟娣e誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；　　（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

5，房屋買賣合同糾紛

那要看你產(chǎn)權(quán)證上或者購房合同上是誰的名字了，如果是你老婆的而且是婚前財(cái)產(chǎn)，那就沒問題，你老婆可以要回來合同作廢，但是估計(jì)你就要承擔(dān)詐騙罪咯。如果要是你們雙方的，或者即使是你個人的婚前財(cái)產(chǎn)，那也沒辦法，法院還是支持你和買方買賣合同成立的，因?yàn)槟闶欠ǘㄗ杂扇撕痛颂追慨a(chǎn)有處理權(quán)。你老婆說不同意那也沒用，法院只能是認(rèn)為你故意隱瞞產(chǎn)權(quán)情況，但這就要另說了，不影響合同執(zhí)行。其實(shí)說來說去，哥們，估計(jì)你是要不回來了，你也只有兩條路，要么房本或者原始購房合同不是你，你要承擔(dān)詐騙罪；要么法院會支持強(qiáng)制執(zhí)行房產(chǎn)過戶，但是你們夫妻財(cái)產(chǎn)分割問題只能另外立案。

處理房屋買賣合同糾紛的法律依據(jù)主要是《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《合同法》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關(guān)規(guī)定。遇到合同糾紛，首先要保存必要的證據(jù)，協(xié)商不成，要及時(shí)起訴，通過法院解決。

一、為什么會發(fā)生房屋買賣合同糾紛？1、房屋買賣合同糾紛發(fā)生的最主要原因就是，開發(fā)商或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作，以及二手房交易雙方的法律風(fēng)險(xiǎn)意識淡薄。2、二手房買賣合同內(nèi)容沒有參照標(biāo)準(zhǔn)，不夠完成和規(guī)范是二手房買賣合同糾紛發(fā)生的主要原因之一。二手房買賣合同主要內(nèi)容應(yīng)該包括姓名、住所，二手房價(jià)款，履行期限、方式，違約責(zé)任以及如何解決爭議，合同生效、變更、終止或解除合同的條款，合同附件等等內(nèi)容。3、委托合同簽訂的不夠完整規(guī)范。4、房屋合同的補(bǔ)充協(xié)議效力不明確。房屋買賣過程中尤其是二手房買賣過程中，合同簽訂后有一方反悔，雙方對是否解約沒有簽訂一個完成的書面協(xié)議。這樣發(fā)生糾紛之后，雙方如何解約以及判定哪一方承擔(dān)責(zé)任比較難以確定。這時(shí)候只能靠中介人員的證言進(jìn)行判定，但是中介人員是否愿意作證就是一個問題，更何況其很難保持中立狀態(tài)。5、逃避居間義務(wù)。有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或者開發(fā)商在房產(chǎn)交易市場辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，不在《房地產(chǎn)買賣契約》上簽字蓋章，就不能如實(shí)的將雙方的權(quán)利義務(wù)反映在合同上，以此逃避居間義務(wù)。這時(shí)候買賣雙方常會就買賣合同書否成立以及如何履行發(fā)生爭議，導(dǎo)致房產(chǎn)糾紛。二、發(fā)生糾紛后該如何解決？1、首先是雙方直接協(xié)商，這也是解決房地產(chǎn)糾紛的最常見途徑。房產(chǎn)交易中如果發(fā)生買賣合同糾紛導(dǎo)致自身權(quán)益受到侵害，購房者或者開發(fā)商可以采用口頭、書面等多種形式和對方直接溝通，提出存在的問題并商議解決方法。2、求助消費(fèi)者協(xié)會。一般來說購房者與開發(fā)商相對而言，購房者是處于劣勢的，所以出現(xiàn)糾紛的時(shí)候購房者吃虧的情況會稍多一些。因此當(dāng)發(fā)生合同糾紛時(shí)，購房者可以向當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者協(xié)會求助，搶他們作為中介從中調(diào)解，處理問題解決糾紛。

6，商品房購房合同糾紛

《合同法》第九十四條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：　?。ㄒ唬┮虿豢煽沽χ率共荒軐?shí)現(xiàn)合同目的；　　（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；　　（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；　?。ㄋ模┊?dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；　　（五）法律規(guī)定的其他情形。第九十八條合同的權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力。開發(fā)商逾期未交房，業(yè)主書面通知解除合同,這是符合法律規(guī)定的，同時(shí)可以依照原合同約定結(jié)算和清理?xiàng)l款，包括原約定的違約責(zé)任。同時(shí)可以主張：這幾個月開發(fā)商延期退房款的滯納金。

2007年10月，某女士與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》一份，該合同約定：該女士購買某房地產(chǎn)開發(fā)公司門面一間，建筑面積90余平方，單價(jià)4000余元，總價(jià)40多萬元，如果產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積不符，實(shí)行多退少補(bǔ)引起的購房合同糾紛。同時(shí)該合同還約定，開發(fā)公司應(yīng)在交房后365天內(nèi)將辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的資料到房地部門辦理備案手續(xù)，如果非買受人的原因未能辦好房屋權(quán)證，雙方約定買受人退房，開發(fā)公司退返買受人已付全部款項(xiàng)，并按銀行同期活期存款利率支付利息。合同簽訂后，該女士一次性付清全部房款并接受了該房屋，目前已經(jīng)出租。事過兩年后發(fā)現(xiàn)，開發(fā)公司至今未就該商品房買賣合同到房地局辦理備案登記，并且房地局測量的房屋建筑面積為80余平米，比合同約定少了10幾個平方。由此可見，房產(chǎn)公司不僅多收了該女士4萬元的房款至今未能退還，而且該房屋的產(chǎn)權(quán)也還沒有一點(diǎn)著落，為此咨詢，能否主張房屋產(chǎn)權(quán)登記面積誤差超出3%的部分要求開發(fā)公司雙倍返還？同時(shí)兩年未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)能否要求賠償損失？答復(fù)：關(guān)于購房合同糾紛根據(jù)雙方合同約定，如果產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積不符，實(shí)行多退少補(bǔ)。那么該女士要求開發(fā)公司按照合同約定的第二種方式要求對超出3%的部分雙倍返還缺乏法律依據(jù)和事實(shí)依據(jù)，至于第二個問題，因?yàn)楹贤s定如果未能及時(shí)辦妥產(chǎn)權(quán)手續(xù)，雙方約定第一種方式處理，即買受人退房，開發(fā)公司按銀行同期活期存款利率支付利息，所以該女士也不能要求賠償損失，但是有權(quán)要求開發(fā)公司立即辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。為此建議該女士直接與開發(fā)公司協(xié)商，最終開發(fā)公司同意在11月份之前退還多收房款并同意盡快辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。啟示：避免購房合同糾紛1、買方在簽訂協(xié)議時(shí)應(yīng)查閱房地局對該房屋的初步測量數(shù)據(jù)，以防此類似的開發(fā)公司惡意多收房款并不積極退還，同時(shí)要約定按商品房買賣合同該條款第二條處理類似問題；避免購房合同糾紛2、逾期超過一定期限未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，應(yīng)當(dāng)約定相應(yīng)的違約責(zé)任條款，明確要求開發(fā)公司承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

買賣合同中，一方不履行合同，另一方可以解除合同是必然的。在此不能單一的認(rèn)定是單方違約，因?yàn)橛锌赡艽嬖诤贤虻谌降脑驅(qū)е鹿て谘诱`等問題。如果是單方違約，看是否有定金，有定金的話可以采用定金罰則，但是在適用定金的時(shí)候不再適用違約金，另外滯納金是沒有可能的，但是可以主張?jiān)摴P購房款相應(yīng)的利息。如果是第二種情況，必然是無法主張到違約金的，但是根據(jù)最高院的一個司法解釋，房屋買賣因不可歸責(zé)于雙方的原因無法實(shí)現(xiàn)，買受人可以主張返還購房款，并按同期銀行利息主張購房款相應(yīng)的利息。希望對你有幫助

7，房產(chǎn)買賣合同糾紛

　　一、房屋買賣合同　　房屋買賣合同是指出賣人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，買受人支付價(jià)款的合同。此處的房屋，包括了商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、農(nóng)村房屋等各類性質(zhì)的房屋。房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買受人，買受人支付價(jià)款的合同。房屋買賣合同的法律特征既有買賣合同的一般特征，也有其自身固有的特征。這主要表現(xiàn)為：（1）出賣人將所出賣的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，買受人支付相應(yīng)的價(jià)款；（2）房屋買賣合同是諾成、雙務(wù)、有償合同；（3）房屋買賣合同的標(biāo)的物為不動產(chǎn)，其所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理登記手續(xù)；（4）房屋買賣合同屬于法律規(guī)定的要式法律行為?！　》课葙I賣合同是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價(jià)款而取得所有權(quán)的一方為買受人或者買方?！　》课葙I賣合同標(biāo)的額較大且系比較重要之合同，故法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立。《城市房地產(chǎn)管理法》第40條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同……”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第28規(guī)定：“商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同?！鄙鲜鲆?guī)定是認(rèn)定房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式的法律依據(jù)。根據(jù)法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，房屋買賣合同書面形式應(yīng)包括如下類型：　?。ㄒ唬┱椒课葙I賣合同　　正式房屋買賣合同是房屋買賣合同書面形式的基本類型，內(nèi)容一般包括房屋買賣合同的基本條款，如房屋位置、結(jié)構(gòu)、建筑面積、價(jià)款及其支付期限、交房期限、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等條款。盡管法律法規(guī)并未規(guī)定買賣雙方必須采用統(tǒng)一的房屋買賣合同文本，但在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)往往要求使用建設(shè)主管部門統(tǒng)一制訂的規(guī)范的合同文本，否則，不予辦理備案、登記。但是，并不因?yàn)椴皇褂媒y(tǒng)一合同文本而影響書面房屋買賣合同的成立和效力。實(shí)踐中，商品房買賣時(shí)，要求必須使用建設(shè)主管部門統(tǒng)一制作的格式文本。但在正式合同文本簽訂之前，多由開發(fā)商提供認(rèn)購書、預(yù)訂協(xié)議等預(yù)約合同文本要求買受人簽署，其中有的預(yù)約合同已經(jīng)具備本約性質(zhì)，相當(dāng)于房屋買賣合同。二手房買賣的合同形式未作統(tǒng)一要求，買賣雙方一般會根據(jù)協(xié)商一致的意見共同起草一份房屋買賣合同，經(jīng)雙方簽字、蓋章生效，并據(jù)此履行，在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)填寫的制式合同只作為登記文件使用?！　。ǘ┚邆涮囟l件的預(yù)約合同　　最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱商品房買賣司法解釋）第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備<商品房銷售管理辦法>第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！备鶕?jù)最高法院民一庭的觀點(diǎn)，商品房認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議是在開發(fā)商取得立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)至取得商品房銷售許可證之前簽訂的預(yù)約性質(zhì)的合同（事實(shí)上預(yù)約合同的簽訂并不限于這個期間）。為保障交易安全，保護(hù)業(yè)主權(quán)益，促進(jìn)簽約，規(guī)定具備合同實(shí)際履行條件的預(yù)約合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為本約合同。筆者認(rèn)為，司法解釋的本條規(guī)定，用意雖好，但效果一般，極易造成誤導(dǎo)。首先，《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容多達(dá)13項(xiàng)，而認(rèn)購書等預(yù)約合同均為開發(fā)商擬定的格式合同，同時(shí)具備該13項(xiàng)內(nèi)容的可能性很少，買受人依據(jù)該條規(guī)定維護(hù)自身權(quán)益的機(jī)會并不多見。其次，認(rèn)定合同性質(zhì)的依據(jù)為合同內(nèi)容，而非合同名稱。預(yù)約合同如果具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，理應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同，不再具有預(yù)約性質(zhì)。第三，“出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款”，表明買賣合同已經(jīng)實(shí)際履行。即使預(yù)約合同未完全具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，只要標(biāo)的物明確、價(jià)款確定，完全可以依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定認(rèn)定雙方房屋買賣合同成立。如果機(jī)械適用該條司法解釋的規(guī)定，就會導(dǎo)致依據(jù)合同法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買賣合同成立，而依據(jù)該條司法解釋則不能認(rèn)定合同成立?！　。ㄈ┓课葙I賣合同的其他書面形式?！　　逗贤ā返?1條規(guī)定：“書面形式是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文（包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件）等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式?！备鶕?jù)《電子簽名法》第3條第3款的規(guī)定，“涉及土地、房屋等不動產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的”的文書，不適用“電子簽名、數(shù)據(jù)電文”。無疑排除了以“數(shù)據(jù)電文”為表現(xiàn)形式的房屋買賣合同。記載雙方房屋買賣意思表示的、以有形方式表現(xiàn)的信函等雙方往來資料，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為其他書面形式的房屋買賣合同。有些情況下，沒有書面合同，也無法認(rèn)定口頭合同存在，買受人以其持有的購房款收據(jù)或發(fā)票主張房屋買賣合同成立。此時(shí)，買受人持有的購房款收據(jù)或發(fā)票，既是書面合同形式，也是合同實(shí)際履行證據(jù)，如果收據(jù)或發(fā)票載明的房屋位置具體、房屋價(jià)款明確，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方之間的房屋買賣合同成立。筆者認(rèn)為，認(rèn)定其他書面形式的房屋買賣合同成立，已有書面證據(jù)必須能夠證明三項(xiàng)事實(shí)：房屋買賣的意思表示、房屋具體位置和價(jià)款。　　二、房屋買賣合同糾紛類型　?。ㄒ唬瓣庩柡贤碧佣惪钜l(fā)糾紛　　在一些二手房屋買賣過程中，買賣雙方常常會簽訂價(jià)格不同的兩份合同，這就是所謂的“陰陽合同”?！　　瓣柡贤保涤呻p方簽訂后向有關(guān)部門備案的那份合同，價(jià)格一般都很低。在昆明地區(qū)一般只要不低于昆明市房產(chǎn)管理局根據(jù)各區(qū)域情況發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格即可辦理登記，并依據(jù)此價(jià)格交納各項(xiàng)稅費(fèi)。這種操作方式確實(shí)可以為買賣雙方尤其是買方節(jié)省不少稅費(fèi)（盡管法律規(guī)定交易稅是由賣方承擔(dān)，但實(shí)際操作中一般已由賣方將其轉(zhuǎn)嫁給了買方）?！　　瓣柡贤彪m然符合合同成立的形式要件，但其實(shí)際上是通過虛假降低合同標(biāo)的價(jià)格的方式，欺騙登記部門，目的是少繳稅金。這一做法客觀上損害了國家利益，違反了我國稅收法律法規(guī)。根據(jù)《民法通則》第58條、《合同法》第52條的規(guī)定，“以合法形式掩蓋非法目的的，合同無效”，法院一般都判定其無效，不具有確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的效力。但舉證證明“陽合同”系以合法形式掩蓋非法目的，該合同無效的舉證責(zé)任在于主張?jiān)摵贤瑹o效的一方（一般系賣方）。為了便于賣方舉證，在“陰合同”中對此問題則要做專門的技術(shù)性處理了。　　所謂“陰合同”，則是雙方當(dāng)事人私下簽訂并實(shí)際履行的合同，價(jià)格一般都符合市場行情，充分反映了雙方當(dāng)事人的真實(shí)購買價(jià)格和意圖。為了解決“陰陽合同”部分內(nèi)容（尤其是有關(guān)價(jià)格的約定）的相互沖突問題，雙方應(yīng)在“陰合同”中特別注明“甲乙雙方于XX年XX月XX日簽訂并用于備案登記的《房屋買賣合同》僅用于辦理房屋買賣備案和權(quán)屬登記之用，不能用于確定甲乙權(quán)利義務(wù)的根據(jù)”等字樣。通過此方法一般可以規(guī)避“陰陽合同”約定不一致的問題?！　∮辛松鲜雒鞔_的約定，法院一般都會以“陰合同”做為確定民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)。但是，鑒于買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為嚴(yán)重違反了我國稅收管理規(guī)定，有關(guān)部門查實(shí)后，如果屬于一般偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰；如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構(gòu)成犯罪。因此，建議買賣合同雙方應(yīng)在有稅務(wù)專長的律師指導(dǎo)下進(jìn)行合同避稅，注意分寸?！　。ǘ┲豢捶课莶豢醋C引發(fā)糾紛　　房屋權(quán)屬證書是出售方依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證，也是買賣合同談判的基礎(chǔ)，因此查看房產(chǎn)證是每個購房者必須做的第一件事。　　2008年2月，李某通過某房屋經(jīng)紀(jì)公司購買住宅，經(jīng)紀(jì)公司告知李某“王某在某生活區(qū)有一套住宅出售”，中介隨即約見王某見面商談。次日上午，李某與中介一起來到王某居住的房屋，查看了房屋情況，商定價(jià)格為38萬元，并約定“李某預(yù)付部分房價(jià)款8萬元，當(dāng)日下午王某將房產(chǎn)證交付王某，王某收到房產(chǎn)證后一次性付清余款30萬元”?！　∪椒祷亟?jīng)紀(jì)公司后簽訂了《買賣房屋合同書》，李某向王某交付房款8萬元。當(dāng)日下午，李某與王某聯(lián)系房產(chǎn)證事宜，卻再也找不到王某。心急如焚的李某與中介四處查問，發(fā)現(xiàn)王某“出售”的房屋竟然是租住他人的。在這一起案件中，不管李某還是中介均未查看王某是否持有所售房屋合法有效的房產(chǎn)證。如果任何一方認(rèn)真審查房產(chǎn)證，李某不可能如此輕易得手?！　∵€有的在買賣中對對方提供的房產(chǎn)證不放心，購房者對房產(chǎn)證的真?zhèn)尾灰妆嬲J(rèn)，在付款之前時(shí)，一定要到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門查證、核實(shí)房產(chǎn)證真?zhèn)我约笆欠裨O(shè)有抵押或被查封等情況?！　。ㄈ靶‘a(chǎn)權(quán)房”交易引發(fā)糾紛　　所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。一般由開發(fā)商與村委會合作或由村委會自行開發(fā)建設(shè)。因其用地的性質(zhì)，它不能獲得國家建設(shè)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，當(dāng)然也不能上市交易，其“房產(chǎn)證”往往是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)的，有的根本就沒有任何機(jī)構(gòu)頒發(fā)的房產(chǎn)證，只有當(dāng)?shù)卣恼嘏牡任募梢宰C明擬出售房屋確系出賣人所有。相對于直接受法律保護(hù)的商品房所有權(quán)，這樣的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)以及所受到的產(chǎn)權(quán)保護(hù)比較“小”，所以被稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”?！　⌒‘a(chǎn)權(quán)房以價(jià)格低廉而備受青睞，在房屋買賣市場中占有一定份額；但對房地產(chǎn)市場形成一定沖擊，擾亂了正規(guī)房地產(chǎn)市場秩序。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售。在目前的法律政策下，小產(chǎn)權(quán)房沒有房屋建設(shè)許可證、國有土地使用證、建筑規(guī)劃許可證，在平時(shí)居住中相安無事，一旦發(fā)生糾紛被起訴，法院將認(rèn)定房屋買賣合同無效。如一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，購房者也往往難以找到處理糾紛的合同依據(jù)或法律依據(jù)；在面臨房屋拆遷，還可能承擔(dān)沒有拆遷補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。　　當(dāng)然購買小產(chǎn)權(quán)房的利益和風(fēng)險(xiǎn)是并存的，上述可以預(yù)見和可能發(fā)生的潛在風(fēng)險(xiǎn)，房屋買賣雙方是可以通過買賣合同進(jìn)行恰當(dāng)規(guī)避和防范。合同務(wù)必做到萬無一失，因此國家法律是不太愿意保護(hù)你在此情況下的權(quán)利的，一切得靠你自己的合同約定了，合同就成了你在發(fā)生糾紛時(shí)唯一的救命稻草了?！　∧壳袄ッ魇袌錾弦汛嬖诖罅康男‘a(chǎn)權(quán)房，有甚至是比較大規(guī)?；虺善瑓^(qū)式的開發(fā)，其建筑質(zhì)量、物管水平、基礎(chǔ)配套已與商品房沒有什么差別了。政府對此一直也未予追究，實(shí)際上持的是默許的態(tài)度。另外，再加之昆明被批準(zhǔn)為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革特區(qū)，昆明正在試行的城鄉(xiāng)一體化以及農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)等政策大趨勢，綜合這些背景我個人認(rèn)為昆明的小產(chǎn)權(quán)房問題遲早將由法律的后臺走向前臺，由不合法變?yōu)楹戏āＲ驗(yàn)檎呖偸窃谧儎拥?，但問題的關(guān)鍵是在政策明確變動之前購買小產(chǎn)權(quán)房的您最好不要發(fā)生糾紛，即使要發(fā)生糾紛也應(yīng)當(dāng)在糾紛發(fā)生之前掌握住對你對有利的武器——合同!　　（四）共同共有人未同意引發(fā)糾紛　　房屋多為家庭成員共同共有財(cái)產(chǎn)。物權(quán)法第95條規(guī)定，共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)；第97條也規(guī)定，處分共同共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，除共有人另有約定外，應(yīng)須全體共同共有人同意。而過去在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，多以家庭成員中的一人作為產(chǎn)權(quán)人，有的登記了共有權(quán)人，有的則根本沒有登記共有權(quán)人而實(shí)際上是有共有權(quán)人的，因此，很難通過房產(chǎn)證直接查清房屋所有權(quán)人員?！　@類案件，法院只能依據(jù)法律規(guī)定，認(rèn)定房屋買賣合同無效，判令返還原物、恢復(fù)原狀，根據(jù)過錯賠償損失。特別是房價(jià)漲跌較大、出賣一方準(zhǔn)備在離婚前轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)以及個別子女處分父母房產(chǎn)的情況下，出賣方常以未經(jīng)共同共有人同意而反悔，要求確認(rèn)房屋買賣無效。以至出現(xiàn)子女告父母，丈夫訴妻子，賣房者主動起訴說自己賣房違了法等情況。法庭上，被告不僅對原告的訴稱一概認(rèn)可，還主動替原告說話，極力促成原告勝訴。原被告雙方配合默契、唱雙簧，目標(biāo)都在于收回你已購買或許已經(jīng)入住的房屋?！　∮嗄吃谄湔煞蛉ナ篮螅c其子生活在一起。2005年3月，余某將原有房屋賣與鄭某，鄭某搬進(jìn)去居住。2006年底，因城市規(guī)劃，該區(qū)被劃歸新城區(qū)，房價(jià)也飛漲。后其子以房屋為父母共同財(cái)產(chǎn)，其享有繼承權(quán)，母親私自處分房屋產(chǎn)權(quán)侵犯了其合法權(quán)益為由，遂起訴余某，請求法院認(rèn)定買賣房屋協(xié)議無效。對購買共同共有房屋，僅在善意取得情形下可以得到法律支持。因此，為盡量避免糾紛的發(fā)生，應(yīng)盡可能的讓家庭成員書面聲明、集體簽名同意，以減少買房糾紛?！　。ㄎ澹┮环慷噘I與雙倍返還　　王女士看中一套房，便與開發(fā)商簽訂了購房協(xié)議，并交了20萬元首付款。一段時(shí)間后，房價(jià)上漲，王女士覺得很值，然而就在她滿心歡喜地等著收房時(shí)，有一天卻發(fā)現(xiàn)一位姓李的先生搬進(jìn)她買下的那套房開始裝修。更讓她驚訝的是，李先生還給她看了他名下的房產(chǎn)證。到有關(guān)部門一查，房屋產(chǎn)權(quán)確實(shí)已登記在李先生名下。原來，開發(fā)商雖與王女士簽訂了售房合同，但后來見房價(jià)上漲，便以更高的價(jià)格賣給了前來買房的李先生，并且為李先生辦理了產(chǎn)權(quán)登記。王女士一怒之下將開發(fā)商告上法庭?，F(xiàn)實(shí)中遭遇王女士這種情形的也時(shí)有發(fā)生，這被稱為“一房二賣”。　　在這種情形下，房子究竟屬于誰?由于物權(quán)法規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的變動未經(jīng)登記不發(fā)生效力，因此王女士雖然與開發(fā)商簽訂了合同，但只享有合同上的權(quán)利，卻并沒有取得對房子的物權(quán)。而李先生雖然訂合同在后，卻由于已辦理產(chǎn)權(quán)登記，因而他現(xiàn)在是房子的合法主人。但王女士也不是只能自認(rèn)吃虧，她可以依法維護(hù)自己基于合同產(chǎn)生的權(quán)利。根據(jù)合同法、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法和最高法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋，她可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償。　　為防止這種情況發(fā)生，讓先買者也能先得，法律為買方設(shè)定了一個保護(hù)制度，即預(yù)告登記制度。物權(quán)法第20條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。王女士在購房之初就可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記，經(jīng)預(yù)告登記后，開發(fā)商未經(jīng)她同意將房屋賣給他人的就屬無效行為了。不過，預(yù)告登記的有效期限并非無限長。物權(quán)法同時(shí)規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。　　三、房屋買賣合同糾紛的管轄　　依據(jù)《民事訴訟法》第34條第（1）項(xiàng)的規(guī)定，因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。因房屋買賣合同糾紛涉及不動產(chǎn)，從“兩便”原則出發(fā)，應(yīng)由房屋所在地人民法院管轄?！　∷?、房屋買賣合同糾紛的法律適用　　處理房屋買賣合同糾紛的法律依據(jù)主要是《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管法》、《合同法》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關(guān)規(guī)定。

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購房合同糾紛有哪些法律依據(jù)規(guī)定，商品房糾紛有那方面法律規(guī)定

本文目錄一覽

1，商品房糾紛有那方面法律規(guī)定

2，商品房買賣合同糾紛

3，房屋買賣合同常見的法律糾紛

4，關(guān)于最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問

5，房屋買賣合同糾紛

6，商品房購房合同糾紛

7，房產(chǎn)買賣合同糾紛

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購房合同糾紛有哪些法律依據(jù)規(guī)定，商品房糾紛有那方面法律規(guī)定

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1，商品房糾紛有那方面法律規(guī)定

2，商品房買賣合同糾紛

3，房屋買賣合同常見的法律糾紛

4，關(guān)于最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問

5，房屋買賣合同糾紛

6，商品房購房合同糾紛

7，房產(chǎn)買賣合同糾紛

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