地產(chǎn)投資，怎么進(jìn)行房產(chǎn)投資理財(cái)

來源：整理時(shí)間：2024-02-01 16:47:14 編輯：律生活手機(jī)版

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1，怎么進(jìn)行房產(chǎn)投資理財(cái)
2，房地產(chǎn)投資什么意思
3，房地產(chǎn)的投資分析
4，不動(dòng)產(chǎn)投資注意事項(xiàng)有什么
5，投資房地產(chǎn)的優(yōu)勢
6，為什么地產(chǎn)投資是最好的投資

1，怎么進(jìn)行房產(chǎn)投資理財(cái)

一提到房價(jià)，相信很多人都會倒吸一口涼氣，漲的狠呀!本期【怎么投資理財(cái)】小編將為您詳細(xì)介紹房地產(chǎn)投資理財(cái)?shù)南嚓P(guān)問題，讓您清楚，對于怎么投資理財(cái)這個(gè)問題，除了股票、基金、黃金等之外，我們還有一些“非主流”的方式供您選擇。其實(shí)，對于房地產(chǎn)究竟是屬于消費(fèi)還是投資的爭論由來已久，根據(jù)小編的看法，在我國，房地產(chǎn)其實(shí)是兼具商品屬性和投資屬性的。首先，人的生活需求有衣、食、住、行。住是非常重要的基本需求之一，所以房地產(chǎn)應(yīng)該是具有商品屬性的。但同時(shí)，由于我國房地產(chǎn)開放，商品房大量建造以后，房地產(chǎn)價(jià)格是一天一個(gè)樣。小編看過一個(gè)故事，說一個(gè)人想買套房，本來已經(jīng)定好要買了，但由于銀行卡中的錢還沒轉(zhuǎn)過來，所以出去吃了個(gè)飯，下午等錢到了再付款，結(jié)果下午接過合同一看，整整比上午多了五萬塊。這故事真實(shí)性不得而知，但至少從一個(gè)方面說明了房地產(chǎn)投資的可行性。房地產(chǎn)的作用有兩點(diǎn):1.買房自己住，再便宜也只能用一套，再貴我們也需要買;2.現(xiàn)在買了房等到以后增值時(shí)再轉(zhuǎn)手出賣變現(xiàn)后賺取差價(jià)或一直留著租給別人用而賺取租金。一般來說，房子的價(jià)格都有上漲的趨勢，但是由于我國房價(jià)上漲的太過瘋狂，從最近國家宏觀調(diào)控和有些城市房價(jià)調(diào)整甚至下降來看，不太可能有只漲不跌的房子，關(guān)鍵要看買的時(shí)機(jī)和房子的戶型、位置、小區(qū)環(huán)境等因素。而且最近國家始終在調(diào)控房地產(chǎn)市場。隨著國家調(diào)整利率、收縮貸款等措施的出臺，投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)變得越來越大，收益也越來越小。根據(jù)成本收益理論的話，很有可能是得不償失的。1997年的房地產(chǎn)泡沫破裂以及最近美國次級貸款風(fēng)波導(dǎo)致美國房價(jià)下跌，都給我們敲響了警鐘。但從目前趨勢來看，一線城市的房價(jià)上漲勢頭基本得到遏制，二三線城市的房價(jià)大幅上揚(yáng)，尤其是三線城市，所以投資者可以多了解下不同地區(qū)的房地產(chǎn)狀況再出手。專家建議:在滿足自身居住要求的條件下，現(xiàn)階段千萬慎重通過貸款投資房地產(chǎn)。考慮到房子變現(xiàn)能力弱，也要慎重一次性購買房地產(chǎn)。

怎么進(jìn)行房產(chǎn)投資理財(cái)

2，房地產(chǎn)投資什么意思

房地產(chǎn)投資是指國家、集體或個(gè)人等投資主體，將一定的資金直接或間接的投入到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費(fèi)等活動(dòng)中，期望獲得價(jià)值增值的投資行為。其主要包括3方面內(nèi)容：1.房地產(chǎn)投資的主體可以是國家、集體或個(gè)人。具體講，可以是各級政府、企業(yè)、銀行和個(gè)人，以及港、澳、臺地區(qū)和外國投資者。2.房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和中介服務(wù)等，包括房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費(fèi)等。3.房地產(chǎn)投資的目的是獲得價(jià)值增值。房地產(chǎn)投資從本質(zhì)上說是一種放棄即期收益而期望獲得未來更大的預(yù)期收益的經(jīng)濟(jì)行為。

房地產(chǎn)開發(fā)商即是普遍我們所講的蓋房子的公司而投資商只是指將資金投資于房地產(chǎn)行業(yè)的，并不一定就是蓋房子，可能只是購買一些房產(chǎn)物業(yè)來進(jìn)行投資購房當(dāng)然也就是與房地產(chǎn)開發(fā)商有關(guān)系了。特別情況就是，如果先有投資商買下房產(chǎn)，再轉(zhuǎn)賣出來的話，也就是二手房買賣，那這個(gè)購買二手房的購房者就是跟投資商有關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)是一種高投入、高收益的特殊行業(yè)，通常獲利機(jī)會越大，應(yīng)承受的風(fēng)險(xiǎn)也越多。房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種：流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)是一種不動(dòng)產(chǎn)，不像其他商品那樣，可以輕松的脫手并迅速收回資金，所以，房地產(chǎn)投資者應(yīng)該注意流動(dòng)性及變現(xiàn)性差所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。社會和政策性風(fēng)險(xiǎn)任何國家的房地產(chǎn)都會受到社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢和國家相關(guān)政策的影響，如果經(jīng)濟(jì)繁榮，政策鼓勵(lì)支持，則房地產(chǎn)價(jià)格看漲，相反則會看跌。我國也不例外，因此，對投資者來說，這些因素是應(yīng)該充分考慮的，若投資者不注意經(jīng)濟(jì)形勢和宏觀政策形勢的變化，在漲價(jià)時(shí)或在政策緊縮時(shí)買房，很快就可能遭受跌價(jià)甚至停滯帶來的巨額損失。對于社會風(fēng)險(xiǎn)給房地產(chǎn)投資帶來的危機(jī)，投資者必須引起高度的重視。經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、風(fēng)格、建筑標(biāo)準(zhǔn)或任何方面都相同的建筑，只要建設(shè)位置不同，其價(jià)值就將有很大差異，這種特征也是一個(gè)投資者需要注意的不定因素，所以投資者在投資房地產(chǎn)時(shí)，一定要注意不同位置上同一類房屋價(jià)格的差距，以免遭受損失。自然風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資者還要承擔(dān)自然災(zāi)害等人力不可抗拒所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，如地震、洪澇、颶風(fēng)等自然現(xiàn)象都會使投資者遭受損失。這種風(fēng)險(xiǎn)雖不常發(fā)生，但一旦發(fā)生，所帶來的危害是巨大的，投資者在心理上應(yīng)有所準(zhǔn)備。信息風(fēng)險(xiǎn)在住宅投資的選擇中，也應(yīng)該多了解市場信息，主要是多了解政府的規(guī)劃，一是要關(guān)注政府傾斜力度較大的熱點(diǎn)地區(qū)；二是要關(guān)注地鐵、城市輕軌的發(fā)展布局與動(dòng)工時(shí)間。城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，地鐵旁的住宅升值潛力最大，而且驚人。上述幾種情況，是每一個(gè)投資房地產(chǎn)的人都可能遇到的。但是，投資者只要在投資時(shí)，做到具體情況具體分析，謹(jǐn)慎投資，就可以避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失，將各種風(fēng)險(xiǎn)合理規(guī)避。

所謂投資房地產(chǎn)，是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。投資房地產(chǎn)形式多種多樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)是人們最熟悉的一種類型；為了出租經(jīng)營而購買住宅或辦公樓也是相當(dāng)普遍的房地產(chǎn)投資類型；將資金委托給信托投資公司用以購買或開發(fā)房地產(chǎn)也是房地產(chǎn)投資；企業(yè)建造工廠、學(xué)校建設(shè)校舍、政府修建水庫等等，都屬于房地產(chǎn)投資。盡管它們表現(xiàn)形式各異，但它們都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，即通過犧牲現(xiàn)在的某些利益換取預(yù)期收益。要強(qiáng)調(diào)的是，“現(xiàn)在的某些利益”是指即期的、確定性的利益，但預(yù)期收益卻要到未來才能實(shí)現(xiàn)，而且這種未來收益在時(shí)間和總量上都難以精確預(yù)測。所以，房地產(chǎn)投資決策中，估算總成本和利潤的同時(shí)還應(yīng)考慮時(shí)間因素。只有在比較項(xiàng)目收益和支出的總量與時(shí)間的基礎(chǔ)上，并考慮預(yù)測的置信水平時(shí)，才有可能作出合理的投資決策。另外，因?yàn)樵谑袌鼋?jīng)濟(jì)條件下，投資者往往同時(shí)面對多種投資機(jī)會，雖然各個(gè)投資機(jī)會的即期支出相對容易確定，但是它們的未來收益卻是難以確定的；而且，投資者在決策之前，往往會發(fā)現(xiàn)，誘人的機(jī)會常常不只一個(gè)，但投資者可資利用的資源卻總是有限的，所以，這時(shí)就需要有一種方法能夠?qū)Ω鞣N投資方案進(jìn)行評估，幫助投資者在各種限制條件的前提下，如可承受的風(fēng)險(xiǎn)、所要求的資產(chǎn)流動(dòng)性、投資組合平衡以及來自管理部門的有關(guān)限制條件等等，使得最終所選擇的投資項(xiàng)目獲得最大的效益。

房地產(chǎn)投資什么意思

3，房地產(chǎn)的投資分析

通過在今日英才網(wǎng)校的學(xué)習(xí)，讓我學(xué)到了很多的知識點(diǎn)，如：房地產(chǎn)投資的基本內(nèi)容，還有房地產(chǎn)投資的優(yōu)勢、劣勢、模式，可以分析適合自己的規(guī)劃投資，作出合理方案并分析，而且老師講的很好，值得大家一起來學(xué)習(xí)還有房地產(chǎn)投資的優(yōu)勢、劣勢、模式，可以分析適合自己的規(guī)劃投資，作出合理方案并分析，而且老師講的很好，值得大家一起來學(xué)習(xí)

房地產(chǎn)投資分析方法－銷售比較法選購目標(biāo)物業(yè)與市場可比物業(yè)的單位價(jià)格進(jìn)行比較，這一方法十分簡單，但要求市場上有足夠多的可比物業(yè)。同時(shí)，需要考慮物業(yè)的不可移動(dòng)性、獨(dú)一無二性、客戶的偏好、房地產(chǎn)市場不能實(shí)現(xiàn)完全競爭等。房地產(chǎn)投資分析方法－總租金乘數(shù)法公式：總租金乘數(shù)＝投資價(jià)值／第一年潛在租金收入投資者可將目標(biāo)物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進(jìn)行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。這一方法未考慮空置與欠租損失及營業(yè)費(fèi)用、融資和稅收的影響。房地產(chǎn)投資分析方法－直接資本化法公式：總資本化率＝第一年的營業(yè)凈收入／投資價(jià)值營業(yè)凈收入指扣除空置與欠租損失和營業(yè)費(fèi)用后的實(shí)際收入。對于住宅來說，營業(yè)費(fèi)用通常為中介費(fèi)用。該法與總租金乘數(shù)法相比，考慮了空置與欠租損失和營業(yè)費(fèi)用，但同樣未考慮融資和稅收的影響。房地產(chǎn)投資分析方法－稅前原始股本收益率法公式：原始股本收益率＝第一年稅前現(xiàn)金收入／初始投資。初始投資指總投資額中扣除貸款部分后的自備金。對于大多投資者來說，都存在融資問題。這一方法因考慮了融資的影響而較前幾種方法更為完善。房地產(chǎn)投資分析方法－租金回報(bào)率分析法公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）×12／購買房屋總價(jià) 這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房價(jià)及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。弊?。簺]有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。房地產(chǎn)投資分析方法－租金回報(bào)率法公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金回報(bào)法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。弊病：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。 irr法（內(nèi)部收益率法）房產(chǎn)投資公式為：irr＝累計(jì)總收益／累計(jì)總投入優(yōu)點(diǎn)：irr法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報(bào)率結(jié)合使用。irr收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計(jì)算，而irr則是按復(fù)利計(jì)算。不過，通過計(jì)算irr判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來。而未來租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。惟有一點(diǎn)是可以確定的：市場的未來是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。所以還要進(jìn)行投資敏感性決策分析。作為投資行為，投資者關(guān)注的是收益與風(fēng)險(xiǎn)，通過對irr的分析發(fā)現(xiàn)相關(guān)性最高的是房價(jià)、租金以及能否迅速出租。由于房價(jià)是已知的，于是能否準(zhǔn)確預(yù)告租金水平及選擇投資項(xiàng)目便成為投資成敗的關(guān)鍵。當(dāng)然，如果你覺得上面專家的方法太專業(yè)，比較復(fù)雜，想要知道一個(gè)簡單的投資公式來評估某物業(yè)的投資價(jià)值。這里也可以提供一個(gè)國際上專業(yè)的理財(cái)公司評估物業(yè)的投資價(jià)值的簡單方法。據(jù)了解，按他們的計(jì)算原則，衡量一處物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。如果該物業(yè)的年收益×15年＞房產(chǎn)購買價(jià)，則表明該投資項(xiàng)目尚具升值空間。還可以有一種更為簡單、便捷的方法，雖不是很專業(yè)，但適合百姓進(jìn)行投資選擇：如果該物業(yè)的月租金＝房產(chǎn)每平方米單位價(jià)格×物業(yè)面積／100，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。如果該物業(yè)的月租金＞房產(chǎn)每平方米單位價(jià)格×物業(yè)面積／100，則表明該投資項(xiàng)目尚具升值空間。以上是常用的比例與比率法，它有的只需進(jìn)行簡單的預(yù)測和分析即可幫助投資者快速做出判斷。有的需要進(jìn)行專業(yè)性的投資分析，為投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資理財(cái)。在看一項(xiàng)投資時(shí)，投資者有必要多看一些指標(biāo)以增加可靠性。關(guān)鍵字：投資分析

房地產(chǎn)的投資分析

4，不動(dòng)產(chǎn)投資注意事項(xiàng)有什么

房地產(chǎn)投資，要牢記注意事項(xiàng)如果您想投資房產(chǎn)，那么要考慮的因素有很多，如房產(chǎn)類別，所在地區(qū)，貸款，抵押財(cái)產(chǎn)，稅收問題，與代理打交道以及房屋維修等。家庭投資多于單身投資：雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)投資是個(gè)較好的選擇，但如果是都有收入的家庭成員一起投資，則壓力要小得多。根據(jù)投資前景來投資購買房產(chǎn)，是您一生中最重要的決定。但是，在您投資房地產(chǎn)時(shí)，您應(yīng)該意識到這是出于商業(yè)的目的，因此，您不是根據(jù)自己的喜好來買，而是根據(jù)投資前景來買。您投資的目的是為了讓房地產(chǎn)給您帶來利潤，許多人在投資時(shí)通常犯的錯(cuò)誤是，他們總是購買居家型的房產(chǎn)或是本地的房產(chǎn)，以便可以隨時(shí)在自己的看管之中。 1、當(dāng)您投資居住型房產(chǎn)時(shí)，有三點(diǎn)十分重要：街道外觀要簡單，過于復(fù)雜的結(jié)構(gòu)會降低其吸引力；房子離購物中心、公共交通近；有發(fā)展前途。2、估計(jì)自己的財(cái)政實(shí)力。3、確定投資策略。4、需估計(jì)所投房產(chǎn)的潛力6、確定貸款。7、尋求律師幫助。8、需獲得專業(yè)性的管理服務(wù)。業(yè)主有義務(wù)提供安全條件作為房產(chǎn)主，向租客提供安全的住宿條件是您的法律義務(wù)。房產(chǎn)主不應(yīng)認(rèn)為簽了租約后租客居住時(shí)發(fā)生的任何事情都與自己無關(guān)。租客問題需重視據(jù)介紹，通常，租客與房東的關(guān)系總是不太和睦，即使雙方開始都有最好的態(tài)度。常見的矛盾有：屋內(nèi)設(shè)備的收費(fèi)問題；電話的使用約定；水電交費(fèi)約定；電視天線和電話線的連接；住房原有設(shè)備維護(hù)問題；租金和支付問題；抵押金的問題。

買房必須謹(jǐn)慎能盲目投資更能貪圖利或眼前利益使購房所保障沒顧憂購房者買房要與售房單位簽訂份式經(jīng)公證房產(chǎn)買賣合同事先要做番詳細(xì)調(diào)查準(zhǔn)備工作些調(diào)查準(zhǔn)備工作內(nèi)容首先審查資格律講即指否具合同簽約主體資格合格應(yīng)該房產(chǎn)發(fā)經(jīng)營范圍企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、立項(xiàng)批復(fù)、土使用權(quán)證、建設(shè)用規(guī)劃證、建設(shè)工程規(guī)劃證、工證、內(nèi)（外）銷許證現(xiàn)房應(yīng)工程驗(yàn)收合格證購房者應(yīng)簽約前述證照向索要查看審核特別土使用權(quán)證、銷售許證房屋質(zhì)量合格證要認(rèn)真審查必要復(fù)印留存具備述證照文件才能證明其享該房產(chǎn)發(fā)主體資格其所簽訂合同才能合效合同購買商品房審查土使用證要注意看否蓋市房屋土管理局公章否"償使用＂若標(biāo)"臨＂字則說明發(fā)單位沒式取土使用權(quán)；缺少銷售許證則說明銷售權(quán)利具合性；另外審查銷售許證應(yīng)查看面批準(zhǔn)銷售面積、點(diǎn)、項(xiàng)目名稱、預(yù)售內(nèi)容等條款些要查驗(yàn)證照齊建議購房要與簽訂合同買房極能入住拿房產(chǎn)證區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善造便或者房拖再拖購房按入住使用簽訂合同前僅解些手續(xù)文件夠要房產(chǎn)所位置、環(huán)境、交通、社區(qū)規(guī)劃物業(yè)管理及社區(qū)發(fā)展前景等面進(jìn)行考察所簽合同致盲目前期調(diào)查解工作完購房要與簽訂式房產(chǎn)銷售合同階段非重要購房合同簽訂夠謹(jǐn)慎條款夠清晰、準(zhǔn)確給留許患使自受損失根據(jù)《華民共經(jīng)濟(jì)合同》規(guī)定合同必須具備幾面具體條款：標(biāo)；數(shù)量質(zhì)量；價(jià)款酬金；履行期限、點(diǎn)及式；違約責(zé)任關(guān)房產(chǎn)購銷合同制定目前參考家建設(shè)部家工商局制定頒布《商品房購銷合同（示范文本）》即使按照規(guī)范文本簽訂合同必要候買賣雙仍需簽訂關(guān)補(bǔ)充協(xié)議特別關(guān)房屋面積購房付款式等關(guān)鍵條款定要細(xì)節(jié)性明確約定關(guān)于房屋面積面條款購房者簽訂購買現(xiàn)房合同條款要求寫明建筑面積及建筑面積含共用面積組部及具體平米數(shù)使用面積平米數(shù)建筑面積與實(shí)用面積比例；購買預(yù)售房屋除應(yīng)注意述問題外要注意暫測面積與實(shí)測面積誤差問題設(shè)計(jì)施工圖與建房屋面積存誤差避免根據(jù)《民通則》自愿、公平、等價(jià)、償原則條款應(yīng)表述"誤差3％內(nèi)（含3％）視誤差誤差部應(yīng)按實(shí)際面積合同規(guī)定單價(jià)重新結(jié)算；若誤差超3％則視賣違約賣應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任＂另外所購樓樓號、房號、單元整幢樓位置示意圖、單元平面圖應(yīng)合同寫明或作附件關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額面條款般合同價(jià)格條款應(yīng)比較明確每平米少元錢購買期房應(yīng)注意條款應(yīng)細(xì)項(xiàng)約束隨意加價(jià)且房價(jià)應(yīng)包括其各種合理費(fèi)用要求購房者付各種款項(xiàng)、稅費(fèi)購房者要求售房示關(guān)規(guī)定證明文件于些合理、缺少依據(jù)收費(fèi)聘請律師費(fèi)用、委托介費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等購房者權(quán)拒付另外付款式條款主要預(yù)售合同容易現(xiàn)些問題合同應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款式繳納定金間、數(shù)額、期付款步驟、間、數(shù)額等房產(chǎn)銷售合同關(guān)違約責(zé)任條款般都"銷售遇抗力導(dǎo)致逾期交房承擔(dān)責(zé)任＂表述項(xiàng)約定條款否合理其附帶注解否明確點(diǎn)購房般容易忽略或知其底何種含意我《民通則》第百五十三條規(guī)定："本所稱｀抗力＇指能預(yù)見、避免并能克服客觀情況：震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭等＂依照房產(chǎn)買賣合同設(shè)定關(guān)"抗力＂約定應(yīng)該說確實(shí)際房產(chǎn)交易現(xiàn)些卻條款進(jìn)行延伸、擴(kuò)張比合同"抗力＂做注解：力抗拒自災(zāi)害其事故及售房所能控制其原造交房延期銷售承擔(dān)責(zé)任約定顯賣自免責(zé)范圍于寬松違背律原則售房能自錯(cuò)：市場判斷準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)周密修改案等素歸抗力同能應(yīng)該預(yù)計(jì)沒預(yù)計(jì)季節(jié)影響、級行、政府行等素歸抗力免除自理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任簽訂合同應(yīng)特別注意"抗力＂合同何界定另外合同關(guān)房屋質(zhì)量條款容易產(chǎn) 無需，但要注意見到房產(chǎn)證原件，要求所有權(quán)利人簽名。如果是七老八十的老人，建議不但老人簽字，其家屬也應(yīng)簽名見證。希望采

5，投資房地產(chǎn)的優(yōu)勢

穩(wěn)定租金收益?？雇?，剝削底層人的工具。分享城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)紅利。

1、投資房地產(chǎn)的好處(1)不動(dòng)產(chǎn)是保值品,在平安的年代不會貶值,最多不升值,一般情況下隨著GDP的上漲一起上漲。(2)房產(chǎn)的升值潛力大過人民幣。房產(chǎn)作為一種具有特殊性的商品,有著使用期長,耐用性強(qiáng)的優(yōu)點(diǎn)。受...

隨著我國經(jīng)濟(jì)體制的逐步轉(zhuǎn)軌和國家一系列寄存觀經(jīng)濟(jì)政策的出臺，房地產(chǎn)投資劣勢呈現(xiàn)下列幾個(gè)態(tài)勢。 1、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)降低，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)增加房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指一系列與經(jīng)濟(jì)不至于產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷改善房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)將有所降低。首先，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使們收入增加，實(shí)際購買能力提高，特點(diǎn)是中國加入wto后，經(jīng)濟(jì)實(shí)力將有一個(gè)飛躍，普通居民改善居住環(huán)境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機(jī)構(gòu)的大量涌入都使我國房地產(chǎn)業(yè)擁有一個(gè)更加優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，同時(shí)存貸款利率下調(diào)以及按揭貸款形式的多樣化、期限的放寬，否則激了需要、降低了融資成本。房地產(chǎn)投資技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為開發(fā)商對房屋戶型設(shè)計(jì)、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國房地產(chǎn)市場化深入，房地產(chǎn)開發(fā)將面臨多元化的消費(fèi)群體，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術(shù)實(shí)力，能夠及時(shí)掌握先進(jìn)行業(yè)科技，同時(shí)又能準(zhǔn)確判斷不同層次房地產(chǎn)市場對科技今是的要求，及時(shí)滿足更加苛刻和消費(fèi)者需求變化。房地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險(xiǎn)主要指中國房地產(chǎn)市場中的政策行為，特別是現(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)投資商所要求的政策“救市”行為。這種行為的實(shí)質(zhì)是增加了那此經(jīng)營狀況尚屬良好的房地產(chǎn)投資商的政策風(fēng)險(xiǎn)，并不利于房地產(chǎn)市場上的“優(yōu)勝劣汰”。 2、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)地域性差異減小房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)地域性差異的縮小主要是指我國當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的東部調(diào)整、中部升溫、西部啟動(dòng)。理由有：（1）前幾年我國出現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)熱主要集中在東部沿海地區(qū)，樓盤積奪空置也主要集中于東部沿海地區(qū)。而與東部沿海地區(qū)相比，中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展較為滯后，商品房空置率也相對較低，因此消化調(diào)整的時(shí)間比東部短。（2）由于實(shí)行西部大開發(fā)戰(zhàn)略以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“雁性原理”而導(dǎo)致的中西部趕超現(xiàn)象已初露端倪，中西部地區(qū)的投資回報(bào)率并不低于東部地區(qū)，甚至部分行業(yè)要比東部高。因此，中西部與東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)差距的縮小將會引起房地產(chǎn)發(fā)展差距的縮小。（3）隨著住宅業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)政策的出臺和我國正式加入世貿(mào)組織日期的臨近，我國將進(jìn)一步縮小各地區(qū)在房地產(chǎn)政策上的差異，逐步實(shí)行全方便多層次開放政策，從而逐步?jīng)_淡房地產(chǎn)投資的地域性風(fēng)險(xiǎn)。 3、投資風(fēng)險(xiǎn)信號日趨豐富目前，中國每月經(jīng)濟(jì)景氣分析報(bào)告的推出，已經(jīng)成為把我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)投資決策的重要參考；同時(shí)中房指數(shù)的推出，幫助房地產(chǎn)投資商直接了解當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展形勢各地城市之間的差異有利于實(shí)行空間組合的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避決策；各地房地產(chǎn)交易中心的建立，減少了房地產(chǎn)的私下交易，也提高了房地產(chǎn)市場信號的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，使房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的量測和控制逐步趨于可行。業(yè)內(nèi)專家者的精辟分析與預(yù)測也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了多渠道的科學(xué)的判斷依據(jù)。這些都為開發(fā)商投資房地產(chǎn)市場奠定了良好的基礎(chǔ)。但房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，它隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和擴(kuò)大而發(fā)展和擴(kuò)大。在我國，把房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)部門，開展各種經(jīng)營活動(dòng)，建立房地產(chǎn)市場，是從實(shí)行經(jīng)濟(jì)體制改革之后才開始的。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的綜合性行業(yè)，是一項(xiàng)新興的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，是城市第三產(chǎn)業(yè)的一部分。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)包括：土地的開發(fā)，房屋的建造、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃撥，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)業(yè)所涉及的范圍很廣，其中房產(chǎn)是指建設(shè)在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫、商業(yè)、服務(wù)、辦公、文教、醫(yī)療衛(wèi)生和體育用房等；地產(chǎn)是土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱，包括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管線以及地面道路等。住宅建設(shè)、買賣、租賃，房屋維修、裝飾，房地產(chǎn)抵押等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是與居民個(gè)人直接相關(guān)的，也是我們這里所說的房地產(chǎn)投資的主要對象。房地產(chǎn)業(yè)作為一項(xiàng)獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)，與其它工業(yè)產(chǎn)品有著明顯的區(qū)別，有著自身的特性，了解這些特性對于投資房地產(chǎn)會有很大的幫助，房地產(chǎn)業(yè)的主要特性有： ①房產(chǎn)、地產(chǎn)交易的不可分性。房產(chǎn)和地產(chǎn)是緊密聯(lián)系不可分割的。一方面，房屋必須建立在土地上；另一方面，地下的各項(xiàng)設(shè)施都是為房屋主體服務(wù)的，是房屋主體不可缺少的組成部分。 ②房地產(chǎn)位置的固定性、地區(qū)性和單一性及由此而興起的級差效益性。由于土地具有不可移動(dòng)性，所有的房產(chǎn)，不論其外形如何、性能怎樣、用途是什么，都只能固定在一定的地方，無法隨便移動(dòng)其位置。由于房地產(chǎn)位置的固定性，使得房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都必須就地進(jìn)行。從而使房地產(chǎn)具有區(qū)域性的特點(diǎn)。此外，因每一棟房屋都會因用途、結(jié)構(gòu)、材料和面積以及建造的地點(diǎn)、時(shí)間和房屋的氣候條件等的不同而產(chǎn)生諸多的相異之處，在經(jīng)濟(jì)上不可能出現(xiàn)大量供應(yīng)同一房地產(chǎn)的情況。由于房地產(chǎn)的以上特性，就產(chǎn)生出對房地產(chǎn)投資的級差效益性，即地域的不同決定了房地產(chǎn)的價(jià)格的不同。例如，處于一個(gè)城市市區(qū)的房地產(chǎn)，其價(jià)格就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于郊區(qū)的房地產(chǎn)，即便在市區(qū)，也會因離市中心的遠(yuǎn)近、人口的密集程度、文化教育的發(fā)展程度等不同而不同，黃金地段的房地產(chǎn)價(jià)格必然昂貴。而且房地產(chǎn)的價(jià)格是相互影響的，某一房地產(chǎn)的價(jià)格往往取決于其周圍其它房產(chǎn)的開發(fā)狀況和開發(fā)程度。 ③房地產(chǎn)的耐久性和經(jīng)濟(jì)效益的可靠性。土地具有不可毀滅性；它具有永恒的使用價(jià)值。土地上的建筑物一經(jīng)建成，只要不是天災(zāi)人禍或人為的損壞，其使用期限一般都可達(dá)數(shù)十年甚至上百年。因此，經(jīng)營房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)小，得利大，經(jīng)濟(jì)效益可靠。 ④投資規(guī)模大，開發(fā)建設(shè)周期長。比如一幢樓房就需要投資幾十萬甚至幾百萬元，經(jīng)過半年、一年甚至更長的時(shí)間才能建成?？梢姺康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資周轉(zhuǎn)慢，周轉(zhuǎn)率低。這是我們從事房地產(chǎn)投資時(shí)必須充分考慮到的。 ⑤房地產(chǎn)的保值、增值性。由于土地是不可再生的自然資源，而隨著社會的發(fā)展、人口的不斷增長，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對土地需求的日益擴(kuò)大，建筑成本的提高，房地產(chǎn)的價(jià)格總的趨勢是不斷上漲，從而使房地產(chǎn)有著保值和增值功能。這就是我們進(jìn)行房地產(chǎn)投資的可靠性。房地產(chǎn)的這些特性對房地產(chǎn)投資和經(jīng)營具有很大影響，房地產(chǎn)投資策略的制訂、決策和經(jīng)營都必須考慮房地產(chǎn)的這些特性。

6，為什么地產(chǎn)投資是最好的投資

本文并不是向你介紹如何經(jīng)營或投資地產(chǎn)（物業(yè)），而是用簡單的問題來說明地產(chǎn)投資的基本特點(diǎn)，也許讀過之后會讓你突然跳起來，驚呼：“哇，我從來沒想過地產(chǎn)投資會有這么好！”這其中的原因是一旦你“了解它”，你就會明白為什么物業(yè)投資如此之好，但同時(shí)它又是一個(gè)很簡單的投資工具。你將會迫不及待地想要應(yīng)用、嘗試并在實(shí)踐中得到印證。找到一個(gè)合適的投資物業(yè)并不太難，而且我們可以利用大部分或者全部是別人的錢（OPM：otherpeoplesmoney）來購買物業(yè)。物業(yè)投資的年回報(bào)率可達(dá)20％、30％、50％、100％或者更高。而且所有的操作過程非常簡單。當(dāng)我向大家介紹：物業(yè)投資不同于別的投資，它比別的投資好，不只是好一點(diǎn)點(diǎn)，甚至好上十倍、百倍。大多數(shù)人都不相信。下面將用簡單的例子來說明為什么物業(yè)投資比別的投資好。假設(shè)你有一筆錢準(zhǔn)備作投資，可以是五千、一萬、十萬或者是一百萬。其實(shí)到底有多少錢并不重要，因?yàn)橥顿Y的原理對于所有的例子都是相同的?，F(xiàn)在我們假設(shè)你有十萬現(xiàn)金。你正在考慮是將這些錢投資在股票上呢還是在物業(yè)上。為簡單起見，我們先忽略中介費(fèi)。請看下面的四個(gè)簡單問題：第一個(gè)問題：你可以用10萬現(xiàn)金買到價(jià)值多少的股票呢？很多人聽到這個(gè)問題時(shí)以為這是一個(gè)腦筋及轉(zhuǎn)彎問題呢，其實(shí)不是。對于大多數(shù)人來講，當(dāng)你投資10萬塊在股票市場上，你只可以買到價(jià)值10萬的股票。有些人會不服地說，可以有一定的透支額度去買股票啊，但是股票下跌時(shí)隨時(shí)會遇到斬倉的危險(xiǎn)。而事實(shí)上，在股票市場的投資者大都是用現(xiàn)金去投資股票的。因此，幾乎是所有的情形下10萬元現(xiàn)金只能買到價(jià)值10萬的股票。你可以用10萬現(xiàn)金買到價(jià)值多少的物業(yè)呢？很明顯，你可以買到價(jià)值10萬的物業(yè)。但是，你可以利用50％的貸款，買到價(jià)值20萬的物業(yè)；你可以利用66％的貸款，買到價(jià)值30萬的物業(yè)；事實(shí)上，你可以利用90％的貸款，買到價(jià)值100萬的物業(yè)。我知道要用10萬的現(xiàn)金來買價(jià)值100萬的物業(yè)，會讓你感覺很不踏實(shí)，很不安，甚至想都不敢想。大概你會想，你將要負(fù)擔(dān)90萬的貸款；按照5％的利率計(jì)算，單單每年的利息就有4.5萬，這可能比你的目前年收入還要多！結(jié)論是如果你用10萬的現(xiàn)金來買一個(gè)100萬的物業(yè)，你將擁有資產(chǎn)價(jià)值100萬的物業(yè)，而且還將獲得相應(yīng)的租金收入。如果你買到一個(gè)好的物業(yè)，所收取的租金不但可以抵掉所有的費(fèi)用，還可以有多余的收入(現(xiàn)金流：cashflow)。概括來說，當(dāng)你買股票的時(shí)候，你需要支付出全部的現(xiàn)金價(jià)；而當(dāng)你買物業(yè)的時(shí)候，你可以靠銀行或者其他財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)來借錢給你。很多人會質(zhì)疑用向銀行和財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)借錢來投資物業(yè)的辦法。他們常常講述他們曾經(jīng)在貸款中遇到的困難，并用這些例子來加以反駁。他們完全忘記了一點(diǎn)，那就是你身邊到處都隨處都可以看到報(bào)紙，電視廣告，或者廣告牌關(guān)于房屋貸款的廣告。你從來都不會看到廣告這么說：“用什么投資鉆石、古董、畫品、貴重金屬、股票、存款證明、互惠基金或者電話卡？來找我們，我們會借錢給你投資?！边@聽起來有點(diǎn)瘋狂，對么？這些報(bào)章雜志、電視頻道和廣告牌不斷的有提供你投資物業(yè)的資金的廣告。你有沒有覺得當(dāng)你買了一輛新車的時(shí)候，你會突然發(fā)現(xiàn)馬路上有很多跟你同一款的車？當(dāng)你想要找提供借貸置業(yè)的廣告時(shí)，你會突然發(fā)現(xiàn)到處都是這樣的廣告。同時(shí)你也會發(fā)覺很少有提供給其它投資的貸款。我們從另一個(gè)角度看看。想象一下，你走進(jìn)銀行，告訴銀行經(jīng)理：“我想投資黃金；我的鄰居說投資白金不錯(cuò)；我的孩子喜歡收集電話卡；我的太太收集古董，而我想再買些股票和債券，請問您可不可以借錢給我投資呢？結(jié)果會是：這個(gè)銀行經(jīng)理會笑笑請你離開。但是，如果你問他借錢作物業(yè)投資的話，他會很想借給你。這個(gè)例子告訴你物業(yè)方面的兩點(diǎn)。第一，物業(yè)投資被認(rèn)為是安全和有保障的投資。房地產(chǎn)的借貸利率要比任何其它的借貸利率小很多。很明顯，風(fēng)險(xiǎn)越高，貸款的利息就越高。第二，從銀行經(jīng)理很樂意借錢作物業(yè)投資（不借作其它投資）中看出很重要的一點(diǎn)，那就是當(dāng)你要購買物業(yè)時(shí)，你可以利用絕大部分的借貸資金去操作，這是多么理想的情況！再多用一點(diǎn)時(shí)間考慮一下，銀行有（許多）錢，但是他們不會去買物業(yè)；而你想買物業(yè)，但是沒有（足夠的）錢。這是多好的一個(gè)合作機(jī)會！總之，用10萬現(xiàn)金，你可以買價(jià)值10萬的股票；然而同樣的10萬現(xiàn)金，你可以買價(jià)值100萬的物業(yè)。這個(gè)杠桿作用的好處不言而喻。如果股票和物業(yè)增長了10％，你的股票價(jià)值將上升到11萬（1萬的利潤），也就是說你得到你所投入資金10％的回報(bào)；同樣的，你的物業(yè)將上升到110萬（10萬的利潤），也就是說你得到你所投入資金的100％的回報(bào)。第二個(gè)問題你用你的10萬現(xiàn)金買價(jià)值10萬股票的時(shí)候，你的股票值多少錢呢？按定義說，在當(dāng)時(shí)的時(shí)間里，股票的價(jià)值等于買賣者當(dāng)初所定下的交易價(jià)。即使有數(shù)十萬數(shù)千萬的股東，他們可能是潛在的買家或者賣家，有更大一部分的人是潛在買家，他們對股票的價(jià)格有很多不同的看法；市場結(jié)構(gòu)決定了，任何時(shí)候每個(gè)股票都只有一個(gè)市場價(jià)格。所有的交易都遵從這個(gè)價(jià)格，直到受到供求的影響，這個(gè)價(jià)格調(diào)整到不同的水平。換句話說，無論在何時(shí)的任何一個(gè)時(shí)間，只有一個(gè)，而且僅有這一個(gè)股票市場價(jià)格。因而，你用你的10萬現(xiàn)金買價(jià)值10萬股票的時(shí)候，他的價(jià)值就是10萬。你用你的10萬現(xiàn)金和90萬貸款買價(jià)值100萬物業(yè)的時(shí)候，你的物業(yè)值多少錢？你用10萬現(xiàn)金和90萬貸款買價(jià)值100萬物業(yè)的時(shí)候，而你的物業(yè)價(jià)值可能實(shí)際上會有150萬的價(jià)值。聽起來像是天方夜談，好得難以置信，實(shí)際過程里，確實(shí)有很多機(jī)會買到低于市場價(jià)的物業(yè)。第三個(gè)問題你用你的10萬現(xiàn)金買價(jià)值10萬股票的時(shí)候（你購買時(shí)的實(shí)際價(jià)值10萬），你個(gè)人有什么辦法使你的股票增值呢？“祈禱”我聽到你在說?；蛘呤遣皇窃囍o公司總裁寫封信，祝愿他們生意興??？或者盡量去多買你所購股票公司的產(chǎn)品以示支持？我相信，你能做的事情非常有限。你以100萬的合同價(jià)格購買價(jià)值150萬的物業(yè)，10萬的現(xiàn)金，90萬的貸款，你個(gè)人有什么辦法使你的物業(yè)增值呢？哇！從哪里談起呢？你可以只做一下簡單的粉刷，就可以將一個(gè)價(jià)值6萬的物業(yè)以8萬元買出。同樣，你可以很多類似的裝修，花錢不多，但確實(shí)能使你的物業(yè)增值許多。對于商業(yè)物業(yè)來講，你可以為你空置的單位找來新的租客?？傊?，可以列出101種你可以去做的事情使你的物業(yè)升值。第四個(gè)問題你用你的10萬現(xiàn)金買價(jià)值10萬股票的時(shí)候（你購買時(shí)的實(shí)際價(jià)值10萬），當(dāng)你的投資倍增到20萬的時(shí)候，你有什么辦法享受你的所增價(jià)值呢？買掉你現(xiàn)在所持有的股票，這是你唯一能做的事情。當(dāng)你買掉之后，你也失去了股票未來可能產(chǎn)生的收益。你以100萬的合同價(jià)格購買價(jià)值150萬的物業(yè)，10萬的現(xiàn)金，90萬的貸款，當(dāng)你的投資倍增到300萬的時(shí)候，你有什么辦法享受你的所增價(jià)值呢？你可以不必買掉你的物業(yè)，事實(shí)上用買掉物業(yè)的方式去享受增值價(jià)值，你很難避免去交過多的增值稅和收入稅。你可以利用重新貸款的方式，按現(xiàn)在的評估價(jià)值300萬的90%，你可以得到270萬的新貸款，還清原來的90萬貸款余額，你得到180萬的現(xiàn)金在手，你可以用做新的投資資金，而這180萬你不必為之支付任何稅金。同時(shí)你還繼續(xù)擁有你現(xiàn)有的物業(yè)，擁有現(xiàn)在的現(xiàn)金流和物業(yè)未來的增值收益。長線持有物業(yè)，它的價(jià)值和租金收入總會是逐漸增加的過程。