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          物業(yè)糾紛實(shí)例,小區(qū)物業(yè)的糾紛

          來源:整理 時(shí)間:2023-02-24 17:19:29 編輯:律生活 手機(jī)版

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          1,小區(qū)物業(yè)的糾紛

          是物業(yè)負(fù)責(zé)的,注意留下證據(jù)(電話,或通知維修的錄音),樓道照片,最好能查物業(yè)合同。這種事情必須要有足夠的證據(jù)。
          您好,這個(gè)是屬于物業(yè)問題,公共設(shè)備、設(shè)施都是由物業(yè)公司負(fù)責(zé)的。

          小區(qū)物業(yè)的糾紛

          2,遇到物業(yè)糾紛怎么辦三個(gè)案例幫你解決

          隨著越來越多人購買了屬于自己的房產(chǎn), “業(yè)主”的概念日益深入人心。相對(duì)的,人們對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求越來越高,由此產(chǎn)生的物業(yè)糾紛也就越來越多。在實(shí)踐中,業(yè)主與物業(yè)的糾紛往往是雙向的。物業(yè)起訴業(yè)主,主要是追討物業(yè)費(fèi);而業(yè)主起訴物業(yè),原因就多種多樣了。問題是,現(xiàn)實(shí)中不少業(yè)主對(duì)物業(yè)不滿引發(fā)的糾紛,其實(shí)并不屬于或者不完全屬于物業(yè)的責(zé)任,筆者結(jié)合幾則現(xiàn)實(shí)中發(fā)生的案例對(duì)此加以簡(jiǎn)要的分析。與業(yè)主有糾紛物業(yè)無權(quán)停電案例:某業(yè)主家里突然停電,業(yè)主找到小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè),要求檢查停電原因,但物業(yè)服務(wù)企業(yè)告知他,是因其拖欠物業(yè)管理費(fèi)而停電。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)交涉無果后,找到供電管理部門,但供電部門的工作人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)因其無工作證件而拒絕打開配電房的門。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用管理之便,以停電方式威逼他,給其帶來生活的極大不便,遂將物業(yè)服務(wù)企業(yè)告上法庭,請(qǐng)求法院判決物業(yè)服務(wù)企業(yè)排除供電妨害、恢復(fù)供電,并向其賠禮道歉,減收一個(gè)月管理費(fèi),賠償經(jīng)濟(jì)損失。法院經(jīng)審理后認(rèn)為,被告物業(yè)服務(wù)企業(yè)并非供電部門,無權(quán)以任何理由對(duì)原告采取停電措施,否則就構(gòu)成侵權(quán)。原告提出減免一個(gè)月管理費(fèi)的請(qǐng)求,屬于雙方的物業(yè)管理合同的范圍,與本案侵權(quán)糾紛不是同一法律關(guān)系,原告應(yīng)另行主張權(quán)利。原告要求被告賠禮道歉和減免一個(gè)月管理費(fèi)的請(qǐng)求于法無據(jù),法院不予支持。原告提出的經(jīng)濟(jì)損失賠償和排除供電妨害、恢復(fù)供電的請(qǐng)求獲得法院支持。評(píng)析:作為物業(yè)服務(wù)企業(yè),無論和業(yè)主有什么矛盾,都沒有采取停電措施的權(quán)利。物業(yè)企業(yè)的職責(zé)是為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),不能采取對(duì)業(yè)主停水、停電之類損害業(yè)主利益的手段,而且排除電力故障是供電部門的責(zé)任,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予配合。與鄰居有糾紛屬于相鄰關(guān)系案例:楊某住在臨街巷內(nèi)的一處平房,鄰居劉某因?yàn)殚_了一家飯館,安裝了一個(gè)大型油煙機(jī),其排煙口設(shè)置在劉某自家的房頂上。楊某的二層住房一側(cè)窗戶恰好與劉某安裝油煙機(jī)的墻體相鄰,兩者相距約1米,中間形成一條窄道,雖不走人,但一直是楊某家一層住房主要的通風(fēng)通道。劉某的飯館正式營業(yè)后,楊某發(fā)現(xiàn)自家二層房間里總有股油煙味,且一旦開窗通風(fēng),油煙味反而更大。查找原因后,楊某發(fā)現(xiàn)原來是劉某飯館廚房的油煙機(jī)排放口離自家二層窗戶太近,只要油煙機(jī)一開,就會(huì)有油煙竄到自己的房間里。楊某找劉某商量解決油煙排放問題,但劉某置之不理。去物業(yè)投訴,物業(yè)管理人員也只能上門勸說,然而絲毫未起效果。不得已之下,楊某只好向法院起訴,要求劉某改建油煙機(jī)的排放口,停止侵害、排除妨礙。法院受理此案后,先主持雙方進(jìn)行調(diào)解,但因雙方分歧較大,調(diào)解無效。法院最終判決:被告劉某的飯館排放油煙的行為已構(gòu)成對(duì)原告楊某的合法權(quán)益的損害。根據(jù) 《民法通則》第十八條規(guī)定,被告劉某應(yīng)當(dāng)停止使用飯館的油煙機(jī)。評(píng)析:本案涉及相鄰關(guān)系中幾個(gè)方面的問題。相鄰關(guān)系,從權(quán)利的角度可以稱為相鄰權(quán)。所謂相鄰權(quán),是指兩個(gè)或者兩個(gè)以上的不動(dòng)產(chǎn)所有人或占有人、使用人、收益人,因一方對(duì)自己所有或占有、使用、收益的不動(dòng)產(chǎn)行使所有權(quán)或占有、使用、收益時(shí),享有的要求對(duì)方給予必要方便的權(quán)利。正確處理相鄰關(guān)系,必須遵守《民法通則》第八十三條規(guī)定的“有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理”的原則。這些原則,既是相鄰各方正確行使相鄰權(quán)、妥善處理相鄰關(guān)系的原則,同時(shí)也是人民法院正確處理相鄰糾紛的原則。一旦相鄰方的行為侵害了他人的合法權(quán)益,就有排除妨害的義務(wù)。對(duì)前期物業(yè)不滿可開業(yè)主大會(huì)選聘案例:某物業(yè)服務(wù)企業(yè)是開發(fā)商的全資子公司,承接了該開發(fā)商開發(fā)的一個(gè)住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理業(yè)務(wù)。業(yè)主入住后,對(duì)該物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)多次提出質(zhì)疑,而該物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次向業(yè)主大會(huì)提出該項(xiàng)目嚴(yán)重虧損,并要提高物業(yè)管理費(fèi),雙方僵持不下。評(píng)析:本案中造成業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互不理解的直接原因,是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間始終缺乏雙方都認(rèn)同的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。既然物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間對(duì)物業(yè)費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)之間存在很多糾紛,業(yè)主大會(huì)成立后可以通過招投標(biāo)的方式重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。實(shí)踐中,前期物業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生矛盾的事例并不少見。作為房屋建設(shè)單位,首先應(yīng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同,相關(guān)條款應(yīng)在銷售合同中與買受人明確約定;其次在銷售合同中應(yīng)有明確的物業(yè)管理?xiàng)l款,包括服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)、違約責(zé)任等主要部分,避免因業(yè)主買房時(shí)對(duì)物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容不清晰,業(yè)主入住后對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)收費(fèi)等事宜產(chǎn)生質(zhì)疑,產(chǎn)生不必要的矛盾;再次,召開首次業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與業(yè)主大會(huì)做好充分的溝通,明確物業(yè)管理合同的條款;最后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)要根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來確定收費(fèi)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布以后,規(guī)定應(yīng)建管分開,開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)各自獨(dú)立經(jīng)營是市場(chǎng)化的必然,物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須通過自身實(shí)力才能贏得市場(chǎng)。合同時(shí)間違法業(yè)主可主張無效案例:某物業(yè)服務(wù)企業(yè)系某房產(chǎn)企業(yè)出資設(shè)立,該房產(chǎn)企業(yè)利用這種特殊關(guān)系與之簽訂前期物業(yè)管理合同,委托該物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理.按照開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)的約定,委托期限為8年,每平方米收費(fèi)2.5元,而同等小區(qū)同等物業(yè)的收費(fèi)只有每平方米1.2元。業(yè)主相繼入住后,發(fā)現(xiàn)小區(qū)管理混亂,物業(yè)服務(wù)差,收費(fèi)相比其他同等物業(yè)高出許多,業(yè)主對(duì)此不滿,矛盾糾紛不斷產(chǎn)生。評(píng)析:根據(jù) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,前期物業(yè)管理合同的期限,應(yīng)至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止,一般不得超過2年。本案中,房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與由其自身設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)置了長達(dá)8年的委托管理期限,顯然是侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益,該約定因違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定,按照合同法的相關(guān)規(guī)定屬于無效約定。(以上回答發(fā)布于2015-12-11,當(dāng)前相關(guān)購房政策請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn))更多房產(chǎn)資訊,政策解讀,專家解讀,點(diǎn)擊查看

          遇到物業(yè)糾紛怎么辦三個(gè)案例幫你解決

          3,物業(yè)管理與業(yè)主發(fā)生的法律糾紛有哪些案例

          主要是合同糾紛,有無數(shù)案例物業(yè)公司要求業(yè)主支付拖欠物業(yè)費(fèi)糾紛案例、業(yè)主要求物業(yè)公司服務(wù)不到位賠償損失案例、業(yè)委會(huì)要求解除與物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同案例、物業(yè)公司要求業(yè)委會(huì)支付專項(xiàng)維修資金案例、前期物業(yè)管理物業(yè)公司要求開發(fā)商支付拖欠的空置房物業(yè)費(fèi)案例、業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)公司合同到期退出物業(yè)管理項(xiàng)目案例、業(yè)主要求物業(yè)公司停止亂收費(fèi)案例、業(yè)主要求物業(yè)公司停止侵權(quán)案例、業(yè)主要求物業(yè)公司完全履行物業(yè)服務(wù)合同案例、業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)公司修改物業(yè)服務(wù)合同不合理的條款案例等等非常多的案例。

          物業(yè)管理與業(yè)主發(fā)生的法律糾紛有哪些案例

          4,物業(yè)管理法律責(zé)任的案例

          業(yè)主在家中被害的法律責(zé)任案例分析 【案例1】某大學(xué)青年教師大白天被歹徒殺害于所住小區(qū)的家中。兇手雖被繩之以法,但老年失去唯一兒子的打擊,使得被害人的父母痛不欲生。他們認(rèn)為,兇手之所以有恃無恐大白天入室殺人、搶劫,跟小區(qū)沒有保安員、門衛(wèi)脫崗、外來人員可以自由進(jìn)出有著直接的關(guān)系。于是,他們一紙?jiān)V狀將小區(qū)開發(fā)商及小區(qū)的物業(yè)管理公司一并告上法庭。當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ合群髢纱伍_庭對(duì)此案進(jìn)行審理。法院經(jīng)審理認(rèn)為,被害人在家中被害,是罪犯犯罪的直接、必然結(jié)果,該犯罪結(jié)果所引起的刑事和民事侵權(quán)責(zé)任,已由罪犯承擔(dān)。被告某開發(fā)公司、某物業(yè)管理公司與罪犯的犯罪行為既沒有主觀上的共同故意,又沒有客觀上的行為牽連。原告要求被告承擔(dān)賠償責(zé)任理由不充分。被害人人身損害與兩被告的管理行為無直接因果關(guān)系。因此,被告不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)的民事責(zé)任。原告要求被告承擔(dān)侵權(quán)民事責(zé)任沒有法律依據(jù),對(duì)此不予支持?!景咐?】兩名罪犯經(jīng)預(yù)謀后,攜帶尖刀等兇器,竄至某市某小區(qū)某樓,因該樓值班保安員沒有盤查,兩人冒充物業(yè)人員,以檢修煤氣管道為名,進(jìn)入某業(yè)主家中進(jìn)行搶劫,將業(yè)主夫婦唯一的兒子殺害。兩名罪犯后被法院判處死刑并賠償經(jīng)濟(jì)損失共4萬元。業(yè)主夫婦認(rèn)為負(fù)責(zé)小區(qū)管理的某公司未盡到安全管理的責(zé)任,故將其告上法庭。當(dāng)?shù)胤ㄔ阂粚徟袥Q負(fù)責(zé)小區(qū)管理的某公司賠償死亡補(bǔ)償金等費(fèi)用共計(jì)16萬元。法院認(rèn)為,樓宇保安員并未對(duì)兩名罪犯進(jìn)行盤查。在樓宇中設(shè)置的保安設(shè)施、門禁系統(tǒng)和可視對(duì)講系統(tǒng)均已損壞,不能正常使用,使得犯罪分子得以未受到任何盤查即進(jìn)入原告居住的房屋,并在較長時(shí)間內(nèi)實(shí)施了犯罪行為,故該公司應(yīng)對(duì)原告的損失承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任?!景咐治觥可鲜鰞砂咐菢I(yè)主在家中被害,被害人家屬均要求物業(yè)管理公司承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任,而兩地法院的判決結(jié)果完全不同。同樣的案例在全國各地已發(fā)生多起,其判決結(jié)果也和上述兩案例一樣,有的判決物業(yè)管理公司承擔(dān)責(zé)任,有的判決物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任。業(yè)主在家中被害,物業(yè)管理公司到底應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任還是不承擔(dān)法律責(zé)任呢?對(duì)這個(gè)問題,我們從以下幾個(gè)方面分析。1)物業(yè)管理保安應(yīng)履行哪些職責(zé)保安是物業(yè)管理的基本職能之一,是物業(yè)管理公司提供物業(yè)公共服務(wù)的重要內(nèi)容之一。那么,物業(yè)公司的保安保什么呢?《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定:“本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)?!钡谒氖邨l規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí),物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告,協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的,應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí),應(yīng)當(dāng)履行職責(zé),不得侵害公民的合法權(quán)益?!睆囊陨弦?guī)定中我們認(rèn)為物業(yè)管理保安的職責(zé)有:①維護(hù)秩序。即維護(hù)物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)正常的工作和生活秩序,努力為業(yè)主創(chuàng)造良好的、安定的工作和生活環(huán)境。②協(xié)助做好安全防范。即協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好安全防范。③安全事故的應(yīng)急處理。發(fā)生安全事故時(shí),立即采取應(yīng)急措施,并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告,并協(xié)助有關(guān)部門做好救助工作。2)物業(yè)管理保安的責(zé)任應(yīng)根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定來界定物業(yè)管理法律責(zé)任是指物業(yè)管理當(dāng)事人由于違反物業(yè)管理法律規(guī)范或物業(yè)管理合同的規(guī)定所必須承擔(dān)的法律后果。違反物業(yè)管理法律規(guī)范的行為屬違法行為,違反物業(yè)管理合同的行為屬違約行為。違法行為和違約行為是法律責(zé)任的基礎(chǔ),法律制裁是法律責(zé)任的必然結(jié)果。物業(yè)管理法律責(zé)任是保證物業(yè)管理法律規(guī)范的有效實(shí)施,保障物業(yè)管理合同的全面履行,保護(hù)物業(yè)管理法律主體的合法權(quán)益的必要條件。如果法律規(guī)范和合同僅有法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù),而沒有在使用權(quán)利不當(dāng)或不履行義務(wù)的情況下應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任,權(quán)利義務(wù)就成為一紙空文而沒有任何約束力。法律責(zé)任最基本的功能體現(xiàn)在四個(gè)方面:第一明確違法違約后果。法律責(zé)任一般都會(huì)明確如有違法違約行為產(chǎn)生或哪些違法違約行為必須承擔(dān)什么樣的后果。第二處罰違法違約行為。對(duì)違法違約行為進(jìn)行經(jīng)濟(jì)的、行政的或法律的制裁和處罰。第三賠償損失。違法違約人要賠償由于其違法違約給守法守約人帶來的各種損失,包括直接損失和間接損失。第四教育人們守法。明確法律責(zé)任的目的并不是為了制裁和處罰,而是教育人們知法守法,使人們懂得守法和違法的界線、知曉違法違約所帶來的嚴(yán)重后果,從而自覺地守法守約。物業(yè)管理法律責(zé)任具有以下特征:①物業(yè)管理法律責(zé)任必須有物業(yè)管理法律規(guī)范和物業(yè)服務(wù)合同的事先規(guī)定。物業(yè)管理法律責(zé)任必須事先規(guī)定。首先,物業(yè)管理法律責(zé)任的種類由法律規(guī)范事先規(guī)定,不得追究法律規(guī)范未規(guī)定的新種類的物業(yè)管理法律責(zé)任;其次,物業(yè)管理法律責(zé)任的內(nèi)容要由法律規(guī)范事先規(guī)定,不得追究法律規(guī)范規(guī)定的內(nèi)容以外的法律責(zé)任;第三,物業(yè)管理法律責(zé)任的處罰范圍和標(biāo)準(zhǔn)要由法律規(guī)范事先規(guī)定,不得追究法律規(guī)范規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)以外的法律責(zé)任。因此,物業(yè)管理法律規(guī)范和物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)有明確的法律責(zé)任或違約責(zé)任的規(guī)定和條款。如果沒有物業(yè)管理法律規(guī)范和物業(yè)服務(wù)合同的事先規(guī)定,就不能要求當(dāng)事人承擔(dān)物業(yè)管理法律責(zé)任。②物業(yè)管理法律責(zé)任必須以物業(yè)管理違法違約行為為前提。物業(yè)管理違法違約行為是物業(yè)管理當(dāng)事人拒不履行義務(wù)或做出法律、法規(guī)、合同禁止的行為。違法違約行為的構(gòu)成要件有三個(gè):第一是違法違約性,即當(dāng)事人違反了物業(yè)管理法律規(guī)范的規(guī)定或違反了物業(yè)服務(wù)合同的約定。第二是危害性,即因違法違約行為,侵害了國家、集體或個(gè)人的合法權(quán)益,造成了危害后果。第三是可罰性,即當(dāng)事人的違法違約行為符合物業(yè)管理法律規(guī)范和物業(yè)服務(wù)合同的約定的處罰條件。以上構(gòu)成要件只有同時(shí)具備,才能由當(dāng)事人承擔(dān)物業(yè)管理的法律責(zé)任。③物業(yè)管理法律責(zé)任是對(duì)違法違約當(dāng)事人的一種制裁。物業(yè)管理法律責(zé)任是要求違法違約當(dāng)事人必須承擔(dān)違法違約的法律后果,這顯示了物業(yè)管理法律法規(guī)的權(quán)威性和物業(yè)服務(wù)合同的嚴(yán)肅性。如果物業(yè)管理當(dāng)事人違法違約,必將受到相應(yīng)的的制裁和處罰。④物業(yè)管理法律責(zé)任由國家強(qiáng)制力保證實(shí)施。法律責(zé)任具有國家法律所賦予的強(qiáng)制性和約束力。違反物業(yè)管理法律法規(guī),由國家司法機(jī)關(guān)和其他法律、法規(guī)授權(quán)的機(jī)關(guān)依法追究其法律責(zé)任。違反物業(yè)管理合同的約定,由合同守約方依法請(qǐng)求人民法院追究違約者的違約責(zé)任。根據(jù)以上的分析,針對(duì)本案例我們認(rèn)為:第一,物業(yè)管理公司不承擔(dān)違法責(zé)任。我國目前已出臺(tái)的物業(yè)管理的法律法規(guī)中并沒有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主的人身安全由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)、業(yè)主的生命受到犯罪分子的傷害應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)法律責(zé)任的規(guī)定。顯然,業(yè)主被傷害,承擔(dān)違法責(zé)任的應(yīng)是犯罪分子,而不是物業(yè)管理公司。第二,物業(yè)管理公司是否承擔(dān)違約責(zé)任,要根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定。合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同由物業(yè)服務(wù)需求方與物業(yè)服務(wù)提供方雙方自愿簽訂,系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,依法成立的物業(yè)服務(wù)合同受到法律的保護(hù)。物業(yè)服務(wù)當(dāng)事人由于違反合同條款的約定必須承擔(dān)違約責(zé)任。因此物業(yè)管理法律責(zé)任的確認(rèn),除依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定外,也要以合同或契約約定的責(zé)任內(nèi)容作為依據(jù),但合同約定的條款不得與相關(guān)法律、法規(guī)相違背,否則,合同雖成立,但其在內(nèi)容和形式上違反了法律、法規(guī)的規(guī)定,則被確認(rèn)為無效,得不到國家法律的保護(hù),沒有法律效力。違約責(zé)任,指一方不履行物業(yè)服務(wù)合同中約定的義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,依法應(yīng)承擔(dān)的繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等責(zé)任。違約責(zé)任是由合同義務(wù)轉(zhuǎn)化而來的,本質(zhì)上出于雙方當(dāng)事人約定,不是法律強(qiáng)加的,因此,物業(yè)服務(wù)當(dāng)事人必須清楚自己的權(quán)利和義務(wù),不能隨意承諾自己無法達(dá)到的義務(wù)。權(quán)利與義務(wù)一旦承諾,就應(yīng)履行,否則就應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,按合同規(guī)定的違約責(zé)任條款接受處罰?!睹穹ㄍ▌t》第一百零六條規(guī)定:“公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。公民、法人由于過錯(cuò)侵害國家的、集體的財(cái)產(chǎn),侵害他人財(cái)產(chǎn)、人身的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。沒有過錯(cuò),但法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。”《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”根據(jù)以上規(guī)定,合同是追究違約責(zé)任最根本的依據(jù)。物業(yè)服務(wù)合同可以對(duì)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全的保護(hù)措施做出更為具體的約定,也可以對(duì)業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)受到不法侵害后而要求物業(yè)管理公司承擔(dān)一定的賠償責(zé)任做出約定。如果有這方面的約定,一旦出現(xiàn)合同中約定的情形,物業(yè)管理公司應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。3)物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)和改善物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全防范目前的物業(yè)服務(wù)合同,一般都有對(duì)物業(yè)管理保安服務(wù)的約定,如保安服務(wù)要做到24小時(shí)專人值守、定期巡邏,做好環(huán)境和公共秩序管理,做好防火、防盜工作,加強(qiáng)人員、物品、車輛出入管理等。但是物業(yè)管理保安并不能杜絕各種治安案件和刑事案件的發(fā)生,只能是最大限度地去預(yù)防案件的發(fā)生。而目前相當(dāng)一部分物業(yè)管理公司并沒有做到最大限度地去做好預(yù)防工作,沒有認(rèn)真履行保安職責(zé),如沒有聘用經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的保安人員、對(duì)小區(qū)進(jìn)出的陌生人員不進(jìn)行盤查登記、很少對(duì)小區(qū)進(jìn)行巡邏、保安人員脫崗、安全設(shè)施管理不善形同虛設(shè)等。這也是不少業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司產(chǎn)生情緒,拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)的原因之一。因此,物業(yè)管理公司要充分認(rèn)識(shí)到保安工作在物業(yè)管理工作中占有極為重要的地位,具有十分重要的作用。①良好的保安服務(wù)有利于提升企業(yè)形象。保安服務(wù)的好壞,直接反映了物業(yè)管理質(zhì)量的高低。良好的保安服務(wù),以及保安人員的優(yōu)良素質(zhì),將會(huì)獲得住戶和社會(huì)的稱贊,得到廣泛的支持,從而提升物業(yè)管理企業(yè)的企業(yè)形象。②良好的保安服務(wù)可以使業(yè)主和使用人產(chǎn)生安全感。良好的保安服務(wù)提供良好的安全及保護(hù),使業(yè)主和使用人人身免受傷害,財(cái)產(chǎn)免遭損失,從而滿足業(yè)主和使用人的安全需求,增強(qiáng)安全感和歸屬感。③良好的保安服務(wù)可以創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。良好的保安服務(wù),社會(huì)秩序穩(wěn)定,刑事犯案率低,可使人們安居樂業(yè),人們都愿意在此工作或居住,從而有效提高小區(qū)或大廈的銷售率和出租率。同時(shí),良好的保安服務(wù)可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)或避免刑事犯罪案件的發(fā)生,有效地保護(hù)業(yè)主和使用人的生命財(cái)產(chǎn)不受損失,也大大減少和避免業(yè)主和使用人因生命受到傷害、財(cái)產(chǎn)受到損失而引起的賠償糾紛。此外,小區(qū)或大廈的保安管理是社會(huì)治安管理的組成部分,小區(qū)或大廈的良好保安服務(wù)有利于促進(jìn)整個(gè)社會(huì)的長治久安。同時(shí),要建立健全相關(guān)的規(guī)章制度,加強(qiáng)對(duì)保安人員的教育和培訓(xùn),努力做好保安服務(wù)工作。保安服務(wù)的關(guān)鍵是做好預(yù)防工作,應(yīng)防患于未然。保安服務(wù)工作良好的重要標(biāo)準(zhǔn)就是物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)不發(fā)生或很少發(fā)生刑事案件,不發(fā)生或很少發(fā)生安全事故。做好各項(xiàng)預(yù)防工作是保安服務(wù)工作的關(guān)鍵,因此要采取各種有效措施,防止各類刑事案件和安全事故的發(fā)生。

          5,求物業(yè)管理法律實(shí)務(wù)糾紛案例與分析謝了

            每周都一個(gè),希望對(duì)你有幫助  http://www.gywygl.com/infoPM.html  房屋存在裂縫怎么辦  案例分析:  某小區(qū)502室一位老先生來到小區(qū)物業(yè)管理部,憂心忡忡地向物業(yè)工作人員反映:剛剛裝修完畢入住的新家中,客廳墻面竟然出現(xiàn)了幾條細(xì)細(xì)長長的裂縫,讓人心中很是不痛快。在交談過程中,這位老先生還提及自己年事已高,家中老伴又有高血壓的毛病,對(duì)居住在有裂縫的房屋里非常擔(dān)心,要求工程人員上門勘查并盡快予以修理?! ⌒^(qū)物業(yè)人員在得知這位老先生反映的情況后,非常重視,隨即派工程人員陪同業(yè)主上門實(shí)地勘查。經(jīng)專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)真勘查后,發(fā)現(xiàn)業(yè)主所反映的客廳裂縫呈垂直狀分布,屬于混凝土墻和磚砌墻交接處抹灰層產(chǎn)生的細(xì)微裂縫,也叫收縮裂縫,不屬于房屋危害裂縫,業(yè)主完全可以放心居住,只要通過抹灰層的重新整修即可解決問題。在經(jīng)過小區(qū)物業(yè)工作人員和工程人員的耐心解釋后,這位老先生終于放下了一顆懸著的心?! “咐c(diǎn)評(píng):  對(duì)于普通老百姓來說,住房是一個(gè)比較特殊的消費(fèi)品,關(guān)系到人們的居住安全問題,因此,一旦發(fā)現(xiàn)自家房屋出現(xiàn)裂縫,對(duì)誰來說,都是一個(gè)讓人不安心的事情。但是,房屋出現(xiàn)裂縫,是否都會(huì)造成居住的不安全后果呢?答案是否定的……

          6,與物業(yè)打官司一案

          物業(yè)維不維修與業(yè)主交不交物業(yè)費(fèi)是無關(guān)的,業(yè)主不交物業(yè)費(fèi),找到物業(yè)維修,物業(yè)也必須維修,相同的,物業(yè)不提供服務(wù),只要物業(yè)還在,而你們又沒提出更換物業(yè),那物業(yè)費(fèi)還是要交,這是物業(yè)法規(guī)定的,也就是說你們什么證據(jù)也沒有用。你們現(xiàn)在是被動(dòng)的,你們沒有在物業(yè)在的時(shí)候利用自己的權(quán)利,現(xiàn)在物業(yè)退出,起訴你們補(bǔ)交物業(yè)費(fèi),你們是必?cái)〉?,并且還要交滯納金。
          謹(jǐn)記,訴訟時(shí)效,不僅看欠費(fèi)發(fā)生時(shí)點(diǎn),也要看欠費(fèi)后,最新的一期催繳通知書距上期的催繳通知時(shí)段。例如已欠債3年,但債主每隔半年就催繳一次,維持到現(xiàn)在,則即便過了3年也沒失去追債的訴訟時(shí)效。  這案件上,你被動(dòng)。因?yàn)槲飿I(yè)可以輕易舉證你欠費(fèi),訴求很簡(jiǎn)單:“欠債還錢”;你要舉證物業(yè)不作為而拒繳,你的證據(jù)準(zhǔn)備好了嗎?這證據(jù)得到法庭支持的可能性有多大? 象停車費(fèi)漲價(jià)、小區(qū)臟亂差、車庫轉(zhuǎn)包等,都不構(gòu)成拒交費(fèi)的理由。你得針對(duì)服務(wù)合同所列的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)來舉證。因?yàn)槟憔芾U時(shí)缺乏法律意識(shí),沒有意識(shí)地收集相關(guān)證據(jù),并且該證據(jù)要能足以讓法庭采納,所以你贏的希望幾乎為零。
          首先不交物業(yè)費(fèi)是不對(duì)的,不管什么理由,作為業(yè)主必須得交物業(yè)費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)是物業(yè)公司投入人力物力的應(yīng)得收入,業(yè)主不得因種種理由不交和拖欠。沒有勝,只有輸。至于你說的這個(gè)商鋪擾民的問題,出租商鋪是房地產(chǎn)的事情,你可以讓物業(yè)幫你聯(lián)系房產(chǎn)商,你們?nèi)阶谝黄鹕塘?,物業(yè)只是管理,他沒有商鋪的產(chǎn)權(quán),你要維護(hù)自己的利益,可以告房產(chǎn)商,與物業(yè)公司關(guān),因而你拖欠物業(yè)費(fèi)就沒道理了。希望對(duì)你有幫助。

          7,物業(yè)糾紛案例

          一定會(huì)輸?shù)模ㄗh庭外和解。如一但開庭物業(yè)公司一定會(huì)追收滯納金。庭外和解就可以和物業(yè)公司協(xié)商是否可以灼情減少一點(diǎn)費(fèi)用。這樣對(duì)大家都好,其實(shí)物業(yè)公司也不愿意和業(yè)主搞得太將
          你肯定要輸啊 沒住 你沒享受服務(wù) 可物業(yè)一直在運(yùn)行啊 公共區(qū)域的保潔 外圍保安 綠化 美化 公共設(shè)施的維修保養(yǎng) 你房子在這就要交 物業(yè)法明確規(guī)定的 但是你可以辦個(gè)空置房協(xié)議 物業(yè)費(fèi)按70%收取 建議啊 建議你和物業(yè)公司協(xié)商把物業(yè)費(fèi)補(bǔ)齊 如果打官司你必輸 物業(yè)費(fèi)還要追繳你的滯納金 協(xié)商沒有滯納金的 現(xiàn)在不是以前交個(gè)衛(wèi)生費(fèi) 物業(yè)法都是明文出臺(tái)的
          繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是你應(yīng)盡的義務(wù)。依據(jù)有三: 一、國家《物權(quán)法》第七十二條:業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定主要職責(zé),就是對(duì)建筑物共有部分的管理。你雖然沒有入住,但對(duì)共有部分,比如:供電設(shè)備、供水設(shè)備、區(qū)內(nèi)綠化、環(huán)境保潔、公共秩序維護(hù)等等并沒有因?yàn)槟銢]有入住而停止工作。 二、依照建設(shè)部購房合同范本。對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用起繳時(shí)限應(yīng)該有明確的規(guī)定,一般都是在開放商房屋交付使用日期開始計(jì)收的。(除非因開發(fā)商原因未按時(shí)交付使用房屋,那么在實(shí)際交付使用時(shí)間前的物業(yè)管理費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān))。 三、依據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》(和業(yè)主委員會(huì)簽訂)或《前期物業(yè)服務(wù)合同》(和開發(fā)商簽訂)相關(guān)條款。一般來說,都會(huì)明確業(yè)主的費(fèi)用交納義務(wù)。 法律支持:建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十五條:業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。 綜上所述:如果進(jìn)入法律訴訟,你是絕對(duì)要敗訴的,甚至有可能要支付合同約定額度的滯納金。 建議:以房屋空置為理由,同物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商,就所欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)適當(dāng)打折。一般情況下,物業(yè)服務(wù)企業(yè)都會(huì)選擇協(xié)商解決的,除非你遷都強(qiáng)硬并拒不繳納。

          8,有關(guān)物業(yè)管理糾紛案件的案例分析內(nèi)容詳細(xì)一點(diǎn)

          被告:史先生、達(dá)女士(本所委托人)  承辦律師:牛公慶、張由  爭(zhēng)議焦點(diǎn):物業(yè)公司是否具有訴訟主體資格  案情簡(jiǎn)介:  史先生、達(dá)女士夫婦系上海市杏山路某弄某號(hào)902、901室的戶主。901室與902室為同單元相鄰的兩套房子,為了把兩套房子合成一套使用,在兩套房子門外的走廊處安裝了一道防盜門。上海SZ物業(yè)管理有限公司系該小區(qū)的物業(yè)管理公司,該公司認(rèn)為史先生、達(dá)女士夫婦的行為構(gòu)成非法占有,造成公共妨礙,將兩夫婦訴至上海市普陀區(qū)人民法院?! ‰p方主要觀點(diǎn):  原告方認(rèn)為:  史先生、達(dá)女士開始裝修購置的房屋時(shí),與原告簽訂了一份《二次裝修管理協(xié)議書》,按協(xié)議約定,兩被告不得在公用部位安裝防盜門。兩被告的行為違反了合同約定,且造成了公共妨礙?! ∥曳秸J(rèn)為:  一、依照《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,由于業(yè)主違法物業(yè)使用規(guī)定,影響到相鄰關(guān)系,業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主、使用人可以向人民法院提起訴訟。原告作為物業(yè)管理公司,不具有本案的訴訟主體資格,沒有起訴權(quán)?! 《?、被告安裝的防盜門并非公共走廊,而是901、902兩套房子之間的共用走廊,由于901、902兩套房子是一戶人家購買,走廊也實(shí)際上是由一戶人家使用,對(duì)大樓內(nèi)其它業(yè)主沒有任何影響。此觀點(diǎn)也已得到大樓內(nèi)的其他業(yè)主書面同意,并作為證據(jù)向法庭提供?! ∪?、被告與原告簽訂的《二次裝修管理協(xié)議書》是一份委托合同,根據(jù)《合同法》相關(guān)條例,委托合同隨時(shí)可以解除。被告當(dāng)庭向原告出具了《解除合同通知書》。  訴訟結(jié)果:  對(duì)于原告沒有訴訟主體資格這樣一個(gè)明顯的事實(shí),一審案件的承辦法官以“辦過三百多個(gè)案子,都是這樣判的”為理由,不予采信,判決原告勝訴。我所律師為維護(hù)法律的尊嚴(yán)和正義,向上海市第二中級(jí)法院上訴,二中院以同樣的理由駁回了上訴。我方即向二中院申請(qǐng)?jiān)賹?。再審中,法官認(rèn)為一審二審對(duì)于原告具有主體資格的確認(rèn)是錯(cuò)誤的,但是為了維護(hù)法院的名譽(yù),建議我方撤訴,并親自至委托人家中通知,可以安裝防盜門。后上海市高院出臺(tái)司法解釋,明確了物業(yè)公司在業(yè)主違法物業(yè)使用規(guī)定產(chǎn)生的糾紛中不具有訴訟主體資格?! 》梢饬x:  在上海市高院的司法解釋尚未出臺(tái)前,我所律師通過正確理解《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的精神,通過不懈努力,為委托人爭(zhēng)取到了合法權(quán)利。
          合理

          9,求物業(yè)管理糾紛的案例

          車輛在消防通道上丟失物業(yè)公司應(yīng)否賠償【案情】原告訴稱:原告系亞洲花園的業(yè)主,自購房以來一直入住該花園。2006年3月1日,原告購買一臺(tái)雅閣小汽車共花費(fèi)282000元。自購車之月起,原告每月向被告某物業(yè)公司繳納停車服務(wù)費(fèi)100元,每日將車停在小區(qū)內(nèi)。2009年3月9日凌晨左右,原告駕車回亞洲花園,刷卡進(jìn)入停車場(chǎng)尋找車位停車,因車位不夠,原告又刷卡駛出停車場(chǎng),將車停在小區(qū)大門內(nèi)消防通道上。當(dāng)時(shí)原告問值班的保安廉某將車停在此處有無關(guān)系,廉某回答說一般沒事。3月10日下午2時(shí)許,原告發(fā)現(xiàn)車輛被盜,當(dāng)即報(bào)警。車輛被盜后,原告多次與被告協(xié)商賠償事宜未果。原告認(rèn)為,其按月向被告交納停車費(fèi),被告為原告辦理了停車卡。雙方已構(gòu)成車輛保管合同關(guān)系。現(xiàn)原告車輛在被告的停車場(chǎng)損失,被告應(yīng)當(dāng)賠償車輛被盜損失人民幣226600元。被告辯稱:被告從未承諾為原告車輛提供保管服務(wù),原告交納的是停車費(fèi)而非車輛保管費(fèi)。被告已在停車場(chǎng)入口公示僅供車輛停放不負(fù)責(zé)車輛的保管。原告將車輛停放在停車場(chǎng)之外的小區(qū)消防通道上丟失,應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)損失。法院查明:亞洲花園小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)有車輛出入的道閘,小區(qū)出入口無道閘。車場(chǎng)外公開張貼的《停車場(chǎng)管理規(guī)定》第5條提示規(guī)定:車輛必須停放于指定的車位上,不得亂停放,人行通道、消防通道及非停車位嚴(yán)禁停車。一、問題1.被告對(duì)停放在消防通道上的車輛是否有管理的義務(wù)?2.原告是否應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)車輛丟失的責(zé)任?二、解析(一)被告對(duì)原告停放在消防通道上的車輛有管理的義務(wù)本案原告作為住宅小區(qū)的業(yè)主按月向被告交納停車費(fèi),被告為原告的車輛辦理了住宅區(qū)月停車卡,雙方?jīng)]有特別約定為車輛保管關(guān)系,則雙方形成了事實(shí)上的車輛停放管理法律關(guān)系。依該法律關(guān)系,被告對(duì)停車場(chǎng)內(nèi)車輛的出入具有查驗(yàn)的義務(wù)。如果被告未履行該義務(wù),則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。本案的焦點(diǎn)問題是原告將其車停在車場(chǎng)外的小區(qū)消防通道上是否獲得了被告的允許。如果未經(jīng)被告的允許,則應(yīng)視為原告未將車輛實(shí)際交付給被告管理,雙方的車輛停放管理法律關(guān)系不成立。從案情告知,原告車輛曾駛?cè)胄^(qū)停車場(chǎng),但因車位不足又駛出,最終選擇了停車場(chǎng)外的消防通道上。原告停車后詢問被告保安人員廉某,廉某回答說一般沒事??梢姡桓鎸?duì)原告的停車行為并未提出反對(duì)、制止或警告在該位置停放車輛所生的嚴(yán)重后果。被告工作人員的行為表明,被告默許原告的車輛可以停放在停車場(chǎng)外的小區(qū)道路上。被告的默許行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為小區(qū)道路可以作為停車場(chǎng)范圍的臨時(shí)延伸。因此,被告對(duì)原告在該處停放的車輛具有與停車場(chǎng)內(nèi)車輛相同的管理義務(wù)。原告的車輛未經(jīng)查驗(yàn)駛出小區(qū),被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。(二)原告未對(duì)其車輛盡到管理義務(wù)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)部分責(zé)任原告作為小區(qū)的業(yè)主,每天將車輛停放在小區(qū)停車場(chǎng)內(nèi),其應(yīng)當(dāng)對(duì)小區(qū)停車場(chǎng)的設(shè)施及車輛出入制度十分清楚。車場(chǎng)外公開張貼的《停車場(chǎng)管理規(guī)定》第5條明確提示:車輛必須停放于指定的車位上,不得亂停放,人行通道、消防通道及非停車位嚴(yán)禁停車。對(duì)該內(nèi)容原告也應(yīng)當(dāng)知悉。案涉小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)有車輛出入道閘,停車場(chǎng)外小區(qū)出入口無道閘,被告無法對(duì)停車場(chǎng)之外的車輛進(jìn)行刷卡查驗(yàn)的情況是明知的。對(duì)案涉地點(diǎn)停車可能導(dǎo)致丟失的風(fēng)險(xiǎn),其停車時(shí)應(yīng)當(dāng)能夠預(yù)見。保安員廉某說一般沒問題,即暗示特殊情況下可能有問題。此外,原告3月9日凌晨左右停車,但其遲至3月10日14時(shí)才發(fā)現(xiàn)車輛丟失??梢?,原告對(duì)其停放在停車場(chǎng)外的車輛并未盡到充分的注意義務(wù),違反小區(qū)停車場(chǎng)管理規(guī)定,是導(dǎo)致車輛被盜的原因之一,其應(yīng)當(dāng)為自己的過錯(cuò)承擔(dān)部分責(zé)任。請(qǐng)參考!希望能幫到你!
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