市場(chǎng)比較法，市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)中的優(yōu)勢(shì)是甚么

來(lái)源：整理時(shí)間：2023-07-07 18:15:24 編輯：律生活手機(jī)版

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1，市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)中的優(yōu)勢(shì)是甚么
2，什么是市場(chǎng)比較法
3，市場(chǎng)比較法基本估價(jià)程序以及需要搜集的資料
4，市場(chǎng)化的比較法是什么
5，市場(chǎng)法的理論依據(jù)適用對(duì)象條理是什么市場(chǎng)比較法估價(jià)如何操縱
6，運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估資產(chǎn)時(shí)應(yīng)按照什么程序進(jìn)行

1，市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)中的優(yōu)勢(shì)是甚么

更加接近市場(chǎng)價(jià)值

市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)中的優(yōu)勢(shì)是甚么

2，什么是市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法在求取一宗待評(píng)估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、日期、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地的評(píng)估時(shí)間地價(jià)的方法。

什么是市場(chǎng)比較法

3，市場(chǎng)比較法基本估價(jià)程序以及需要搜集的資料

估價(jià)程序： 1。選擇比較案例 2。確定比較因素 3。因素描述及相應(yīng)的比較分析 4。確定比較因素的修正方法和幅度 5。確定比較因素的最終賦分，計(jì)算各比準(zhǔn)價(jià)格 6。確定最終價(jià)格的求取方法，計(jì)算出宗地的估價(jià)價(jià)格需要搜集的資料：三個(gè)以上的比較案例，國(guó)有土地使用證，房屋產(chǎn)權(quán)證，地價(jià)漲幅資料，市場(chǎng)交易資料。

市場(chǎng)比較法基本估價(jià)程序以及需要搜集的資料

4，市場(chǎng)化的比較法是什么

市場(chǎng)比較法，是指將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)最重要、最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟、最貼切實(shí)際的估價(jià)方法。選用市場(chǎng)比較法，必須的前提條件是：　　1、需要一個(gè)充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)交易越頻繁，與估價(jià)對(duì)象相類似房地產(chǎn)的價(jià)格越容易獲得；　　2、參照物及估價(jià)對(duì)象可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等是可以收集到的。運(yùn)用市場(chǎng)比較法估算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格或價(jià)值，重要是能夠找到與估價(jià)對(duì)象相同或相似的參照物。與估價(jià)對(duì)象完全相同的參照物是不可能找到的，這就要求對(duì)類似房地產(chǎn)參照物進(jìn)行修正調(diào)整，其修正調(diào)整的指標(biāo)、參數(shù)等資料的獲取和準(zhǔn)確性，是決定市場(chǎng)比較法運(yùn)用與否的關(guān)鍵。

搜一下：市場(chǎng)化的比較法是什么?

5，市場(chǎng)法的理論依據(jù)適用對(duì)象條理是什么市場(chǎng)比較法估價(jià)如何操縱

　市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)價(jià)格比較法（market approach），是指通過(guò)比較被評(píng) 市場(chǎng)法估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。　　市場(chǎng)法是一種最簡(jiǎn)單、有效的方法，因?yàn)樵u(píng)估過(guò)程中的資料直接來(lái)源于市場(chǎng)，同時(shí)又為即將發(fā)生的資產(chǎn)行為評(píng)估。但是，市場(chǎng)法的應(yīng)用與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和發(fā)展、資產(chǎn)的市場(chǎng)化程度密切相關(guān)。在我國(guó)，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和完善，為市場(chǎng)法提供了有效的應(yīng)用空間，市場(chǎng)法日益成為一種重要的資產(chǎn)評(píng)估方法。[1] 　　指參照市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生的、與被評(píng)估對(duì)象相同或類似資產(chǎn)的交易價(jià)格確定重估資產(chǎn)價(jià)值的方法。編輯本段步驟　　應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估可分三個(gè)步驟：市場(chǎng)調(diào)查，選擇參照物；因素比較，調(diào)整差異；綜合定價(jià)。市場(chǎng)調(diào)查、選擇參照物　　搜集與評(píng)估對(duì)象相同或類似資產(chǎn)市場(chǎng)交易的基本數(shù)據(jù)資料，包括交易價(jià)格、交易時(shí)間、交易批量等，并通過(guò)科學(xué)的方法，驗(yàn)證所獲得資料的準(zhǔn)確性,特別是有關(guān)市場(chǎng)價(jià)格變化情況的準(zhǔn)確性。這是應(yīng)用市場(chǎng)法正確評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因?yàn)閰⒄瘴锸谴_定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的參考標(biāo)準(zhǔn)，所以選擇參照物時(shí)應(yīng)注意：①參照物與評(píng)估對(duì)象必須是相同或同類資產(chǎn)；②參照物與評(píng)估對(duì)象之間必須存在可比因素，如土地的地理位置、房產(chǎn)建筑物的設(shè)施條件、機(jī)器設(shè)備的用途等；③為計(jì)算出同類資產(chǎn)在其他條件不變的情況下因銷售時(shí)間不同而發(fā)生的價(jià)格變化，有時(shí)必須選擇兩個(gè)以上的參照物才能確定評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。因素比較、調(diào)整差異　　確定評(píng)估對(duì)象的價(jià)值，要受多種因素的影響。因此，應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)把評(píng)估對(duì)象與參照物的各種因素逐一進(jìn)行比較。比較的因素包括:實(shí)體特征；地理特征;經(jīng)濟(jì)特征；銷售時(shí)間；銷售價(jià)格等。根據(jù)與參照物的比較，分項(xiàng)調(diào)整各對(duì)應(yīng)因素的差額，進(jìn)而確定評(píng)估對(duì)象各因素的價(jià)值。如將使用壽命30年的建筑物作為評(píng)估對(duì)象，而類似的資產(chǎn)使用壽命只有20年，這就需要進(jìn)行調(diào)整。再如,通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查,發(fā)現(xiàn)了一個(gè)與評(píng)估對(duì)象完全相同的資產(chǎn),規(guī)格型號(hào)一樣,成新率（指新舊程度的比率）也接近，但其交易時(shí)間是在5年前，由于價(jià)格發(fā)生了變化，也需作必要調(diào)整。綜合定價(jià)　　在認(rèn)真比較各因素并調(diào)整差異的基礎(chǔ)上，綜合確定評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。以某土地評(píng)估為例：　　市場(chǎng)法　　市場(chǎng)法通過(guò)參照物銷售價(jià)格比較評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值，充分考慮了市場(chǎng)變動(dòng)因素，能夠比較真實(shí)地反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。但由于需要同類可比參照物的有關(guān)數(shù)據(jù)、資料，故應(yīng)用范圍受到一定限制。市場(chǎng)法一般適用于對(duì)土地、建筑物、通用工業(yè)設(shè)備等項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估。

6，運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估資產(chǎn)時(shí)應(yīng)按照什么程序進(jìn)行

資產(chǎn)評(píng)估操作程序是指評(píng)估機(jī)構(gòu)自接受評(píng)估項(xiàng)目委托起至完成評(píng)估項(xiàng)目、建立項(xiàng)目檔案止的全部工作過(guò)程和步驟。運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估資產(chǎn)時(shí)的評(píng)估操作程序一般如下主要內(nèi)容： 1、明確評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象和范圍； 2、簽署資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托協(xié)議； 3、選定評(píng)估基準(zhǔn)日； 4、擬定評(píng)估方案； 5、指導(dǎo)資產(chǎn)占有單位清查、填報(bào)資產(chǎn)，搜集準(zhǔn)備資料； 6、檢查核實(shí)資產(chǎn)，驗(yàn)證資料； 7、檢測(cè)鑒定資產(chǎn)； 8、市場(chǎng)上選擇若干相同或近似的資產(chǎn)作為參照物，針對(duì)各項(xiàng)價(jià)值影響因素，將被評(píng)估資產(chǎn)作為參照物，針對(duì)各項(xiàng)價(jià)值影響因素，將被評(píng)估資產(chǎn)分別與參照物逐個(gè)進(jìn)行價(jià)格差異的比較調(diào)整; 9、針對(duì)具體對(duì)象進(jìn)行評(píng)定估算,再綜合分析各項(xiàng)調(diào)整結(jié)果，確定被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值.； 10、分析確定評(píng)估結(jié)果，撰寫評(píng)估說(shuō)明； 11、匯總編寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、匯集資產(chǎn)評(píng)估工作底稿； 12、評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核檢驗(yàn)評(píng)估結(jié)果； 13、提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，并按規(guī)定報(bào)送有關(guān)材料； 14、根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估審核確認(rèn)單位的意見進(jìn)行補(bǔ)充或修改調(diào)整評(píng)估報(bào)告內(nèi)容。

比較法，是指將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)最重要、最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟、最貼切實(shí)際的估價(jià)方法?！　”容^法正是以替代原理為主要依據(jù)，具體原理如下：　　交易實(shí)例1→ 比準(zhǔn)價(jià)格1　　交易實(shí)例2→ 比準(zhǔn)價(jià)格2 由比準(zhǔn)價(jià)格1、2、3綜合確定最終比準(zhǔn)價(jià)格。　　交易實(shí)例3→ 比準(zhǔn)價(jià)格3　　比較法正是以替代原理為主要依據(jù),所以具有實(shí)現(xiàn)性和說(shuō)服力.　　1、基本公式　　以比較法評(píng)估土地價(jià)格用以下公式：　　v=vb×a×b×d×e　　式中：v：待估宗地價(jià)格；　　vb：比較實(shí)例價(jià)格；　　a：待估宗地情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù)　　=正常情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù)　　b：待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)　　d：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)　　e：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)　　2、程序　?。?）收集宗地交易實(shí)例；　?。?）確定比較實(shí)例；　?。?）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；　?。?）進(jìn)行交易情況修正；　?。?）進(jìn)行估價(jià)期日修正；　?。?）進(jìn)行區(qū)域因素修正；　　（7）進(jìn)行個(gè)別因素修正；　?。?）進(jìn)行使用年期等修正；　　（9）求出比準(zhǔn)價(jià)格。　　3、交易實(shí)例　　收集宗地交易實(shí)例　　資料收集范圍包括：地塊位置、面積、用途、成交時(shí)間、雙方當(dāng)事人、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價(jià)的區(qū)域和個(gè)別因素、土地價(jià)格等。　　1、確定比較實(shí)例　　要求選取三個(gè)以上的比較實(shí)例。比較實(shí)例應(yīng)選擇與估價(jià)期日最接近，與估價(jià)宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類似地區(qū)的正常交易實(shí)例?！　?、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)　　各比較實(shí)例應(yīng)在以下方面統(tǒng)一：付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等?！　?、交易情況修正　　交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實(shí)例的價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。

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