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1，土地估價(jià)基本方法有哪些
2，中國的土地使用價(jià)值估算怎樣估算
3，土地估價(jià)的方法有幾種
4，土地估價(jià)的方法有那些
5，什么叫土地估價(jià)制度
6，土地價(jià)格評估的方法

1，土地估價(jià)基本方法有哪些

基準(zhǔn)地價(jià)修正法，收益還原法，成本逼近發(fā)，市場比較法

土地估價(jià)基本方法有哪些

2，中國的土地使用價(jià)值估算怎樣估算

如果是經(jīng)營性出讓用地的，可以參考市場交易來對比定性。要想有認(rèn)可，基本要專業(yè)的土地估價(jià)師來定

中國的土地使用價(jià)值估算怎樣估算

3，土地估價(jià)的方法有幾種

若按正規(guī)的條件來執(zhí)行。則需應(yīng)用到：社經(jīng)條件、城市規(guī)劃指標(biāo)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地市場理論、地租理論等進(jìn)行整體估價(jià)。但在目前的國內(nèi)市場里，最通用俗稱成本法及市場比較法。也就是按應(yīng)付成本（包括土地款項(xiàng)、拆、動遷費(fèi)用、平整費(fèi)用、建安、稅務(wù)、不可預(yù)見成本等）做出基礎(chǔ)評估，再確定建成后的市場銷售價(jià)格及接受程度。另一市場比較法更為簡單?？粗苓叺捻?xiàng)目銷售情況及房價(jià)情況、產(chǎn)品情況。再進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整比較?？梢栽谙绕诘贸鲆粋€較為粗略的數(shù)字。

有成本法，市場法，收益還原法，基準(zhǔn)地價(jià)法，假設(shè)開發(fā)法哈~~

土地估價(jià)的方法有幾種

4，土地估價(jià)的方法有那些

土地評估基本上同時使用兩種方式：1、核算土地整理成本估價(jià)2、參考周邊同類地價(jià)估價(jià)最終選擇其中高價(jià)為該宗地評估地價(jià)。

5，什么叫土地估價(jià)制度

土地估價(jià)：土地估價(jià)又稱土地評估，是指土地估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按土地的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某宗地或多宗地在某一權(quán)利狀態(tài)下的某一時點(diǎn)的價(jià)格。土地估價(jià)與土地評價(jià)或土地分等定級不同。土地估價(jià)的通常方法有收益還原法、市場比較法、剩余法、路線價(jià)法等。適用范圍：一切存在價(jià)值，可供估價(jià)合法進(jìn)行的土地和房產(chǎn) 不同：估價(jià)方法不同，房地產(chǎn)估價(jià)一般有（市場法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法）土地估價(jià)一般有（路線價(jià)法、城市基準(zhǔn)地價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偡ā⒌刈饫碚摵偷刈饬坑?jì)算法）另：房地產(chǎn)估價(jià)法中的估價(jià)方法實(shí)際上地價(jià)評估都可采用。我國土地評估一般用城市基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正法。綜上房地產(chǎn)評估＝房產(chǎn)（包括附屬建筑、內(nèi)部設(shè)備財(cái)產(chǎn)價(jià)值）價(jià)值評估＋土地價(jià)值評估

6，土地價(jià)格評估的方法

土地估價(jià)基本方法　　土地價(jià)格評估的基本方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，另外路線價(jià)法也是土地價(jià)格評估中常用的方法。　　(一)市場比較法　　市場比較法是土地估價(jià)中最基本、最常用的估價(jià)方法之一，也是國際上通用的基本估價(jià)方法。市場比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進(jìn)行比較，并對類似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價(jià)格的方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟(jì)原理。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場上，對于具有相同效用的商品，應(yīng)該具有相同的市場價(jià)格，即具有完全的替代關(guān)系。在同一市場上具有替代關(guān)系的兩個以上商品會因?yàn)橄嗷ジ偁幎蛊鋬r(jià)格相互牽制而趨于一致。市場比較法就是通過對具有替代關(guān)系的類似土地的交易價(jià)格進(jìn)行修正，求得待估宗地的價(jià)格?！　』竟剑骸　d=Vb x A x B x D x E　　Vd—待估宗地的價(jià)格　　Vb—比較實(shí)例宗地價(jià)格　　A—待估宗地情況指數(shù) / 比較實(shí)例宗地情況指數(shù) = 正常情況指數(shù) / 比較實(shí)例宗地情況指數(shù)　　B—待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù) / 比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)　　D—待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù) / 比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)　　E—待估宗地個別因素條件指數(shù) / 比較實(shí)例宗地個別因素條件指數(shù)　　歸結(jié)起來看，這種方法是在兩個可比的土地商品之間按照它們的情況指數(shù)、價(jià)格指數(shù)、區(qū)域因素和個別因素的比值來確定待估地的價(jià)值?！　?二)收益還原法　　收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價(jià)格的方法。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待外來的土地收益。當(dāng)把這未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)值時，它就表現(xiàn)為土地價(jià)格。從理論上講，具有永續(xù)性的財(cái)產(chǎn)都可以出售，即都有市場價(jià)格。而這個市場價(jià)格也就是財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)值，亦即等于其未來純收益的折現(xiàn)價(jià)值。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價(jià)值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理?！　∮捎谕恋厥找媸遣煌a(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其中的要素之一，還有人類勞動、資本、管理和科學(xué)技術(shù)等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻(xiàn)量，或其應(yīng)得的報(bào)酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來的，理應(yīng)歸土地所有者所有，因此，它就是地租?！　∈找孢€原法一土地純收益的確定為前提，因此，它只適用于由收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價(jià)?！　』竟剑骸　⊥恋厥找鏋闊o限年期　　V= a / r　　V —土地收益價(jià)格　　a —土地純收益(地租)　　r —土地還原利率　　(三)成本逼近法　　成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價(jià)格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價(jià)值，但它不能完全反映土地的真實(shí)價(jià)值。因?yàn)橐蛔谕恋氐膬r(jià)值高低，主要取決于在土地未來利用中所產(chǎn)生的收益大小，而不是取決于對這塊土地投資改造的費(fèi)用大小。成本逼近法一般用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、既無收益又無比較實(shí)例的公建、公益用地的價(jià)格評估，選擇該方法時應(yīng)慎重?！　』竟剑骸　〉貎r(jià)= 土地取得費(fèi) + 土地開發(fā)費(fèi) + 稅費(fèi) + 利潤 + 土地增值收益 = 土地成本價(jià)格 + 土地增值收益　　(四)剩余法　　剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅收等，以價(jià)格余額來估算帶估土地價(jià)格的方法。土地投資旨在獲得報(bào)酬，這個潛在的報(bào)酬多少就決定了土地價(jià)格的高低。剩余法的理論依據(jù)與收益還原法基本相同，都是對未來剩余收益的計(jì)算。收益還原法中的地租或土地的純收益，是對土地收益的費(fèi)土地因素扣除，而剩余法則是直接從資本化后的價(jià)格扣除非土地因素的貢獻(xiàn)?！　∈Ｓ喾ㄖ饕獞?yīng)用于有開發(fā)價(jià)值的土地估價(jià)，一般由以下幾種類型：(1)代開發(fā)的地的估價(jià);(2)待拆遷改造在開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià);(3)僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià);(4)現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)地價(jià)的單獨(dú)評估，即從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋價(jià)格，剩余之?dāng)?shù)即為地價(jià)?！　』竟剑骸　 = A - ( B + C )　　V—待估土地的價(jià)格　　A—總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價(jià)值;　　B —整個開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本;　　C—開發(fā)上合理利潤　　對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其具體公式為：　　土地價(jià)格 = 房屋于其總售價(jià) - 建筑費(fèi)用 - 專業(yè)費(fèi)用 - 利息 - 銷售費(fèi)用 - 稅費(fèi) -開發(fā)商利潤　　(五)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法　　基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過待估宗地地價(jià)影響因素的分析，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算待估宗地客觀價(jià)格方法。由于基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域平均價(jià)，因此，要評估該區(qū)域中某一宗地的價(jià)格，還必須根據(jù)該宗地的區(qū)域條件和個別條件，對區(qū)域平均價(jià)進(jìn)行修正，方能得出宗地價(jià)格。　　土地價(jià)格是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。土地價(jià)格的高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益高低。因此在進(jìn)行劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估時，應(yīng)先弄清楚劃撥土地相應(yīng)的權(quán)利，充分考慮出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)之間的權(quán)利差別對地價(jià)的影響。　　劃撥土地使用權(quán)可依法進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓、出租，但與出讓土地使用權(quán)相比，國家對劃撥土地進(jìn)入二、三級市場有較嚴(yán)格的限制，而且禁止利用劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營活動。究其根源，主要是因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)為無償取得，國家權(quán)益未能顯現(xiàn)出來。若將劃撥土地使用權(quán)價(jià)格加上出讓金，則應(yīng)等于出讓土地使用權(quán)價(jià)格。在此理論基礎(chǔ)上，可采用以下幾種方法計(jì)算劃撥土地使用權(quán)價(jià)格：　　成本法。在用成本法計(jì)算出讓土地價(jià)格時，土地價(jià)格為土地成本價(jià)格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，應(yīng)歸土地所有者即國家所有，相當(dāng)于出讓金部分。土地成本價(jià)格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時支付的平均成本。因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地成本價(jià)格，包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤。　　收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，折算為評估期日收益總和的一種方法。目前《土地估價(jià)規(guī)程》對如何計(jì)算土地純收益及出讓地價(jià)已作了明確規(guī)定，但對劃撥土地純收益的計(jì)算方法尚無明確規(guī)定，因此，可通過調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國有企業(yè)土地租賃的租金水平來間接計(jì)算。國有土地租賃的租金水平由土地出讓金水平?jīng)Q定，是國家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn)，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。最終劃撥土地使用權(quán)價(jià)格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率?！　∈袌霰容^法?？梢灶A(yù)見，隨著企業(yè)對劃撥土地權(quán)益認(rèn)識的日益增強(qiáng)，劃撥土地抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多，劃撥土地交易實(shí)例也會逐年增加。我們可通過對劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素的修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格?！　∮贸鲎屚恋厥褂脵?quán)價(jià)格扣減出讓金間接計(jì)算。目前，很多地方通常以評估地價(jià)的一定比例收取土地出讓金，出讓金比例較為固定。由公式：出讓土地使用權(quán)價(jià)格=劃撥土地使用權(quán)價(jià)格+土地使用權(quán)出讓金，可以得出劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格×(1-出讓金比例)。

地價(jià)評估方法，按照其估價(jià)對象不同可分為基本估價(jià)法和應(yīng)用估價(jià)法?；竟纼r(jià)方法是為評估單個宗地價(jià)格所采用的方法，屬于此類方法的有：市場比較法、收益還原法、剩余法和成本逼近法。應(yīng)用估價(jià)是在應(yīng)用基本估價(jià)方法評估樣點(diǎn)宗地地價(jià)的基礎(chǔ)上，對一定區(qū)域內(nèi)的土地價(jià)格、地價(jià)影響因素和地價(jià)變化規(guī)律進(jìn)行分析，建立起一套大范圍內(nèi)宗地價(jià)格與宗地條件及影響因素間的相關(guān)關(guān)系，作為該范圍內(nèi)宗地價(jià)的評估標(biāo)準(zhǔn)，從而在需要時可以迅速地評估出該區(qū)域內(nèi)宗地價(jià)格。此類方法多適用于政府管理需要而進(jìn)行的政策性大量估價(jià)。屬于此類的方法有：路線價(jià)估價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法等。①市場比較法是地價(jià)評估方法中最重要、最常用的方法，也是國際上通用的經(jīng)典估價(jià)方法之一。其基本思路是根據(jù)替代原則，將待估地產(chǎn)與在較已發(fā)生交易的類似地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生交易的類似地產(chǎn)的既知價(jià)格，經(jīng)影響地產(chǎn)的交易情況、交易日、區(qū)域因素及個別因素等差別進(jìn)行修正后，得出待估地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。這里所指的類似地產(chǎn)是指在用途、結(jié)構(gòu)、區(qū)位等方面與待估地產(chǎn)相同或相似的地產(chǎn)。②還原收益法也是地價(jià)評估中最常用的方法之一，它是在估算地產(chǎn)未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，將評估對象的未來收益還原為評估日期收益的一種方法。用公式表示為：土地價(jià)格=土地純收益÷土地還原利率。③成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。用公式表示為：地產(chǎn)價(jià)格=地產(chǎn)取得費(fèi)+地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+地產(chǎn)所有權(quán)收益。④剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法等，是國際上較為流行的評估方法。是一種對具有發(fā)展?jié)撃艿牡禺a(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的方法，其基本思路是采用倒算的方式，估算出未來房地產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑總費(fèi)用、利息、利潤之后所剩的余額即為地產(chǎn)價(jià)格。基本公式是：地產(chǎn)價(jià)格=房屋的預(yù)期總售價(jià)-建筑總成本-利潤-稅收-利息。⑤路線價(jià)估價(jià)法是對面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價(jià)，然后據(jù)此路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出臨接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。計(jì)算公式為：宗地地價(jià)=路線價(jià)×深度指數(shù)×宗地面積+其他條件修正額。⑥標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法的基本思路是在一定范圍的均質(zhì)區(qū)段、區(qū)片內(nèi)，選定一具有代表性的宗地，即其形狀、面積、臨街條件、土地利用狀況、地勢、效用均具有代表性，屬標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的宗地，通過收益還原法、市場比較法、成本逼近法或剩余法評估標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)，將待估地產(chǎn)與條件類似的標(biāo)準(zhǔn)宗地加以比較對照，從標(biāo)準(zhǔn)宗地的既知價(jià)格，經(jīng)影響地產(chǎn)的日期、區(qū)域因素及個別因素等差別進(jìn)行修正后，得出待估地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。⑦基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法是中國地價(jià)評估的基本方法之一。是利用基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修訂系數(shù)，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處的區(qū)域的平均條件相比較，并對照修訂系數(shù)表選取相應(yīng)的修訂系數(shù)對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求出待估宗地在估價(jià)日期的價(jià)格的方法。中國土地使用制度是在堅(jiān)持社會主義土地公有制的前提下，實(shí)行土地所有權(quán)與使用權(quán)的兩權(quán)分離。因而，中國所研究的土地價(jià)格主要是土地使用權(quán)的價(jià)格。是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，土地使用者取得土地使用權(quán)和相應(yīng)年期內(nèi)土地收益的購買價(jià)格。

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土地估價(jià)，土地估價(jià)基本方法有哪些

本文目錄一覽

1，土地估價(jià)基本方法有哪些

2，中國的土地使用價(jià)值估算怎樣估算

3，土地估價(jià)的方法有幾種

4，土地估價(jià)的方法有那些

5，什么叫土地估價(jià)制度

6，土地價(jià)格評估的方法

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1，土地估價(jià)基本方法有哪些

2，中國的土地使用價(jià)值估算怎樣估算

3，土地估價(jià)的方法有幾種

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