法拍房的好處和壞處，*拍賣的房子有什么好處和壞處謝謝了大神幫忙啊

來源：整理時間：2024-07-23 04:10:51 編輯：律生活網(wǎng) 手機版

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1，*拍賣的房子有什么好處和壞處謝謝了大神幫忙啊
2，法拍房的好處是什么
3，請問法拍房的優(yōu)劣勢有哪些呢
4，購買*拍賣房有何利弊
5，購買*拍賣房有何利弊購買*拍賣房注意什么
6，購買*拍賣房有何利弊

1，*拍賣的房子有什么好處和壞處謝謝了大神幫忙啊

司法拍賣的房產(chǎn)是按評估報告的價格來拍賣的其價格應(yīng)該比市場價便宜流標(biāo)后該標(biāo)的向*聲請打8折在賣不行在8折優(yōu)點價格實惠缺點看標(biāo)的狀態(tài)（欠債的著火的死人的都有）有沒拖欠其他費用的（維修基金、物業(yè)費水電煤等）

沒看懂什么意思？

2，法拍房的好處是什么

1、不限購很多城市房子都限購，但是法拍房不限購，所以這對于那些沒有購房資格的購房者來說，簡直就是天大的福音。2、價格便宜法拍房是由*委托第三方機構(gòu)進行評估房價，然后起拍價格低于評估價的20%上下，通過競拍的形式加價，如果房子沒什么人競爭，完全有可能低價撿漏。3、可貸款大多數(shù)法拍房可以按揭貸款，所以剛需置業(yè)也沒有問題。4、即買即住法拍房都是現(xiàn)房，不用搖號不用排號，沒有期房拿不到房的風(fēng)險。5、買房送裝修大多數(shù)法拍房已經(jīng)裝修好了，甚至是精裝修，可以省一大筆裝修費用，少量房源甚至有家具家電。

"法拍房"就是*拍賣房產(chǎn)的簡稱.一般情況下,有如下幾種情況的房產(chǎn)會成為"法拍房"：1。商業(yè)貸款產(chǎn)生。購房人向銀行貸款購房的，在不能如期如數(shù)償還貸款時，銀行向*提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押貸款拍賣變現(xiàn)來償還貸款的；2。民間借貸產(chǎn)生。比如：張三借李四的錢，約定以自有房產(chǎn)抵押給李四，到期不能還款，根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，李四不能直接取得抵押房產(chǎn)，也只能向*申請張三還款，并出示抵押或借款協(xié)議，要求*在執(zhí)行階段拍賣張三的房產(chǎn)來還款；3。司法沒收產(chǎn)生。比如：刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產(chǎn)，如該財產(chǎn)涉及不動產(chǎn)，該不動產(chǎn)依法可進行拍賣，變現(xiàn)后的錢款收歸國庫；4。無主財產(chǎn)。這個很容易理解，就是無人認領(lǐng)的房產(chǎn)。這個也可以進行拍賣，但現(xiàn)實生活中幾乎很少發(fā)生?！胺ㄅ姆俊庇袔讉€潛規(guī)則是需要大家了解的：1。房屋權(quán)屬可能存在某種瑕疵，如未交齊土地出讓金；沒有房產(chǎn)證（或暫未辦理，或無法辦理）；未交清物業(yè)費、取暖費；房屋里面帶有租客等等情況，這些*是不負責(zé)解決的，如果參加競買，這些東西要由竟買人自行承擔(dān)和解決；2。參加竟拍后，一旦成交，是不能辦理按揭貸款的，竟買人一般需要在很短的時間內(nèi)一次性交齊全部款項。

①不需要購房資格，全上海范圍內(nèi)有喜歡的房源可隨意購買。②法拍房便宜與市場價，一般是市場房價的7-8成價格是*定的，所以低于市場價。③所有法拍都是現(xiàn)房，分別是裝修過的和清水房。帶裝修的價格略高。④過戶快，產(chǎn)權(quán)證2月之內(nèi)拿到手。法拍房產(chǎn)權(quán)證一般扣押在*，拍定房源后由*直接更名房產(chǎn)所有權(quán)。

法拍房的好處：1丶不需要購房資格，全上海范圍內(nèi)有喜歡的房源可隨意購買2丶法拍房便宜與市場價，一般是市場房價的7-8成價格是*定的，所以低于市場價。3丶所有法拍都是現(xiàn)房，分別是裝修過的和清水房。帶裝修的價格略高4丶過戶快，產(chǎn)權(quán)證2月之內(nèi)拿到手。法拍房產(chǎn)權(quán)證一般扣押在*，拍定房源后由*直接更名房產(chǎn)所有權(quán)但是法拍房也是有很大的弊端：1：過戶清戶比較麻煩；*和派出所都不會出現(xiàn)幫助處理的；2：房源找起來非常麻煩，且需要經(jīng)常去關(guān)注拍賣信息；3：法拍房需要按照正常的二手房的交易，去操作稅費。所以首付需要支付的比較大；抵押保證金也是需要提前繳納，限制了其他的房屋購買；4:房屋的債權(quán)危機會給到買房者；5：需要落戶的，會出現(xiàn)清戶不了，戶口落不進去的可能性

法拍房好處當(dāng)然有，法拍房屬國家賣房，比一般房子更可靠，比如長沙，法拍房無需購房資格，也可以辦按揭。都是住宅樓，有七十年的產(chǎn)權(quán)，有正常房子享有的所有權(quán)益。而且有機率可以撿漏。當(dāng)然法拍房背景復(fù)雜，如果想買到干凈的法拍房，單靠自己難。如果考慮好了想以法拍的形式買房，建議找專業(yè)的法輔機構(gòu)輔助，找能全程兜底服務(wù)的。

法拍房的好處是什么

3，請問法拍房的優(yōu)劣勢有哪些呢

與普通商品房相比，法拍房的確有比較明顯的自身優(yōu)勢，但是走“捷徑”購房，置業(yè)者也會面臨諸多風(fēng)險。那么，面對諸多隱患，購買者在競拍前要特別注意哪些問題？鯨哥教您八大“避坑指南”01查清房產(chǎn)的屬性購房者在購買拍賣房前要查清楚該拍賣房產(chǎn)的屬性，包括房子的使用年限、能不能辦房產(chǎn)證、土地出讓的性質(zhì)等。02了解租賃情況如果房屋有租賃情況，需要了解清楚承租人是在什么情況下簽的租賃合同、租期從什么時候開始到什么時候結(jié)束、租金是多少錢一個月、租金是如何交的等，這樣才能保護自己的權(quán)利。03明確房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)共有情況被拍賣的房子都是因為債務(wù)沒有還清，所以才被拍賣，購房者買的時候就要注意房產(chǎn)是個人所有，還是與他人共有，謹防房產(chǎn)涉及一房多債主。04明確交易所產(chǎn)生的全部費用*明確告知：物業(yè)費、水電費、稅費、欠費全由買方出。為了避免暗藏的天價過戶個稅等費用，需要提前調(diào)查清楚，列出明細，再來進行房價綜合分析。05明確是否能夠進行貸款現(xiàn)在很多優(yōu)質(zhì)房源名義可貸款，實際操作難。必須提前和*/銀行/擔(dān)保公司進行三方協(xié)商，確保能夠在規(guī)定時間放款。06現(xiàn)場實勘，確保房屋質(zhì)量需要重點關(guān)注房屋內(nèi)部質(zhì)量問題，因為在*委托拍賣機構(gòu)進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問題都不會體現(xiàn)。購房者必須實地勘測，了解房屋真實信息。07確保能夠清場，按時入住現(xiàn)在很多被執(zhí)行人只有一套住房，房屋被拍賣以后，想方設(shè)法不愿意搬離，雖然是*強制執(zhí)行拍賣，但是*不負責(zé)該拍賣房源的清場和競拍者的入住。所以購房者必須要通過被執(zhí)行人/現(xiàn)居住人/*等多方進行提前協(xié)商，深度溝通，確保自己能夠入住。這個工作是非常具有難度的，但也是參與拍賣最重要的一環(huán)。08實地考察，確定心理價位購房者一定要對目標(biāo)樓盤進行實地考察，對周邊同檔次物業(yè)的價位進行了解。根據(jù)自己的經(jīng)濟承受能力，確定對房子的心理價位期望值，切忌一時沖動，以超出市場價的競拍價競得，因為如果毀約，購房者所交納的保證金可能會“縮水”，甚至“打水漂”?？吹竭@里，大家是不是對法拍房的配置更有信心了呢？雖然規(guī)避風(fēng)險比較復(fù)雜和具有難度，但是這些重點我們只要做好，我們就可以安心撿漏。請點擊輸入圖片描述NO.1只要選擇通過調(diào)研是無風(fēng)險無瑕疵的房源進行參拍，是能夠規(guī)避風(fēng)險和安心撿漏的。值得注意的是，很多房源的風(fēng)險和瑕疵經(jīng)過專業(yè)人士處理是可以完善解決的，而這類房源競爭小，更容易撿漏，是真正意義上的優(yōu)質(zhì)低價房源。NO.2這就是為什么請大家重視法拍房風(fēng)險的同時，也要意識到，“法拍房風(fēng)險規(guī)避性”。法拍房交易流程本身就不同于二手房/新房，大家一定要樹立一個正確的購置觀念，才能高效輕松精準(zhǔn)的為自己購置優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。NO.3在配置司法拍賣房過程中，如何做好準(zhǔn)備工作，確保自己安心無憂零風(fēng)險的撿漏。在實踐中，風(fēng)險規(guī)避只是其中重要的一環(huán)，整個購置流程還有其他方面也值得引起我們重視。

我們可以從幾個不同角度來看法拍房!1、房源法拍房也是市面上銷售的房產(chǎn)來源之一。與新房、二手房一樣是可以納入購房選擇的選項；2、對比法拍房與新房、二手房之間的區(qū)別除了不限購（個別城市限購）的條件之外，價格與競買風(fēng)險也是經(jīng)常提到的問題；3、優(yōu)勢對于有購房需求卻無購房資格，而又不愿意購買小產(chǎn)權(quán)、郊縣盤的潛在購房者來講，法拍房確實是優(yōu)勢選擇；4、劣勢法拍房由于清戶入住的潛在最大風(fēng)險，往往讓需求者認為購房風(fēng)險超過自己掌控，害怕不能正常交易、過戶、入住，而觀望退卻；5、成本競買者大多并不了解房源的詳細信息以及交易稅費的細則，選房不慎加上盲目追拍導(dǎo)致競買成本比二手房價格還高，價格低于二手房本應(yīng)是法拍房的優(yōu)點之一；

法拍房的劣勢以下四點：1、騰房過戶問題：*拍賣的是房屋的產(chǎn)權(quán)，并不保證買受人的使用權(quán)。若房屋被出租或被占用，則由買受人與承租人自行交接， *一般不強制清除。2、房屋隱形瑕疵：網(wǎng)上司法拍賣無法體現(xiàn)其他隱蔽或暫時不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問題，因此建議參拍前進行實地看樣。3、權(quán)屬糾紛：如遇名義購房、離婚財產(chǎn)分割但尚未過戶等雖然一般情況下*還是會判定房子屬于買受人，但整個過程可能會頗費周折，及其耗費精力。4、購房成本風(fēng)險：法拍房必須全款付清，對買受人經(jīng) 濟能力是一項考驗。在購房前也應(yīng)注意稅費負擔(dān)情況，避免因稅收導(dǎo)致成本過高。了解了劣勢，風(fēng)險問題，那避免風(fēng)險才是應(yīng)該做的，如何避免風(fēng)險？第三方輔助機構(gòu)的重要性就出來了，多了解幾家，看每家的優(yōu)勢，還有劣勢、再去選擇，法拍房從業(yè)時間長，案例多的較靠譜。金鉑順昌15年，千套成功案例?？勺鲄⒖?。法拍房優(yōu)勢：主要優(yōu)勢為價格低。部分地區(qū)不受購房資格的限制，具體還要看當(dāng)?shù)卣摺?/section>

比如在長沙，法拍房的優(yōu)勢是明顯的，被限購了沒資格，如果想買住宅樓，買法拍房是唯一選擇。法拍房是70年的產(chǎn)權(quán)，很多都是現(xiàn)房，裝修好的劃算，*對裝修評估是可以基本忽略的，所以買這種房子基本上可以說是撿便宜。法拍房有學(xué)位，方便孩子入學(xué)，具體有沒被占用需要做司法盡調(diào)。法拍房的住宅小區(qū)生活成本低，配套成熟。享受積分政策。外地戶可直接落戶。不限購，有錢可以任性買。而且有機率撿漏。

優(yōu)勢：簡化管理程序減少勞動爭議分擔(dān)風(fēng)險和責(zé)任降低成本費用自主靈活用工規(guī)范用工行為解決了用工單位人員的勞動合同問題。劣勢：經(jīng)營地位不明確經(jīng)營資質(zhì)沒有審批經(jīng)營資質(zhì)沒有審批企業(yè)使用勞務(wù)派遣型工作的規(guī)模和崗位缺乏規(guī)范勞務(wù)派遣三方的權(quán)益缺乏保障勞務(wù)派遣行業(yè)間的惡性競爭

4，購買*拍賣房有何利弊

如何尋找更加價廉物美的房源便成為置業(yè)者們面臨的頭等大事，在這樣的背景下通過*拍賣取得房產(chǎn)的途徑成了一個熱門的選擇，對此人們早已趨之若鶩。那么，凡事都有兩面性，有利有弊，今天我們根據(jù)以往辦理此類案件的經(jīng)驗跟大家分享一下，在律師眼中的利與弊。關(guān)于“利”的分析可以避開限購令，對通過*拍賣取得房屋所有權(quán)的方式，現(xiàn)在沒有明確的法律規(guī)定或政策規(guī)定，是否也按照限購令執(zhí)行。因此，我們說目前還是一個“灰色地帶”。但在實際執(zhí)行中，房屋競得人必須拿著*出具的房產(chǎn)權(quán)屬變更司法裁定、拍賣成交確認書、協(xié)助執(zhí)行書及身份證等證件，到房屋所在區(qū)域的房產(chǎn)主管機關(guān)辦理過戶手續(xù)?？梢砸?guī)避部分稅種，一般來說在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時，出具了*的協(xié)助執(zhí)行書后，通過*拍賣所得房屋只需繳納契稅，不需繳納所得稅和營業(yè)稅。但目前這種操作方式尚存一定爭議。關(guān)于“弊”的分析《最高人民*關(guān)于人民*民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第一條明確規(guī)定，在執(zhí)行程序中，被執(zhí)行人的財產(chǎn)被查封、扣押、凍結(jié)后，人民*應(yīng)當(dāng)及時進行拍賣、變賣或者采取其他執(zhí)行措施。上述法律規(guī)定是我們經(jīng)過*拍賣取得房屋的基本法律依據(jù)，很多人都認為從*取得的被拍賣房產(chǎn)應(yīng)該是非常安全保險的，但實際情況往往事與愿違，因為*不是專業(yè)房屋產(chǎn)權(quán)管理機構(gòu)，因此在實際執(zhí)行時，經(jīng)常會出現(xiàn)司法權(quán)與行政權(quán)“打架”等對于普通購房人來說無法預(yù)見的風(fēng)險。風(fēng)險一：房屋所有權(quán)證的辦理難以確定因為開發(fā)商在樓盤開發(fā)時需要在規(guī)劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應(yīng)的審批文件，而*在執(zhí)行相關(guān)案件時很難準(zhǔn)確、及時地提供與房產(chǎn)證辦理的信息，因此就會導(dǎo)致拍賣房屋的所有權(quán)證書辦理會出現(xiàn)問題。如何判斷是否會出現(xiàn)這樣的風(fēng)險？要看該房屋在拍賣前的所有權(quán)狀況，如果該房屋在*查封前屬于合法登記的房產(chǎn)且產(chǎn)權(quán)手續(xù)齊備，則可依據(jù)*的協(xié)助執(zhí)行通知書辦理房屋所有權(quán)證。那么，如果該房屋在*查封之前沒有辦理產(chǎn)權(quán)證或初始產(chǎn)權(quán)登記，且沒有辦理的原因是原所有權(quán)人存在違法行為或不具備產(chǎn)權(quán)登記的條件，相關(guān)政府主管部門不予登記的，這種情況購買查封的房屋是沒法辦理房屋所有權(quán)證書的。但如果原所有權(quán)人不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的情況，只因不具備主管機關(guān)要求的條件而無法辦理，那么條件具備后或*通過強制執(zhí)行使之能辦理所有權(quán)登記手續(xù)的，購房人也可以辦理房屋所有權(quán)。風(fēng)險二：房屋質(zhì)量沒保障因為在*委托拍賣機構(gòu)進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問題都不會體現(xiàn)。因此，即便進行了現(xiàn)場查勘，也會存在相應(yīng)的質(zhì)量瑕疵風(fēng)險。一般來說，如果因為開發(fā)商資金鏈斷裂延期交房，這種房屋經(jīng)常會因為在施工時偷工減料，開發(fā)商使用的建筑材料以次充好，導(dǎo)致存在質(zhì)量瑕疵。但因為這些房子還沒有經(jīng)過長期實際居住使用，因此無法發(fā)現(xiàn)隱蔽問題。并且這些問題很難通過訴訟解決。因為*一般會認為，房屋原所有人在拍賣前只要告知拍賣公司房屋存在某種瑕疵情況，拍賣公司又將這一情況如實告知競買人，并聲明僅以房屋現(xiàn)狀拍賣，就視為均已依法履行了瑕疵告知義務(wù)。競買人對所競買的物品負有謹慎的注意義務(wù)，應(yīng)對拍賣標(biāo)的物了解清楚后參與競買，所以只要實際參與了，*就會推定自愿接受這種現(xiàn)實，因此通常情況下，不會支持競買人的訴求。風(fēng)險三：法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn)《民事訴訟法》規(guī)定“執(zhí)行完畢后，據(jù)以執(zhí)行的判決、裁定和其他法律文書確有錯誤，被人民*撤銷的，對已被執(zhí)行的財產(chǎn)，人民*應(yīng)當(dāng)作出裁定，責(zé)令取得財產(chǎn)的人返還；拒不返還的，強制執(zhí)行?！边@一規(guī)定，就是我們所說的執(zhí)行回轉(zhuǎn)，*錯判后，可以依據(jù)該規(guī)定執(zhí)行。通俗地講，“執(zhí)行回轉(zhuǎn)”即是在執(zhí)行程序結(jié)束后，原據(jù)以執(zhí)行的法律文書經(jīng)過法定程序被撤銷，以至于取得財產(chǎn)的一方當(dāng)事人喪失了取得的合法依據(jù)，*重新采取執(zhí)行措施，將已經(jīng)執(zhí)行的財產(chǎn)退還給原被執(zhí)行人，恢復(fù)到執(zhí)行程序開始前的狀態(tài)的情形。如何對抗執(zhí)行回轉(zhuǎn)？我們認為，應(yīng)該適用善意取得制度來與之相抗衡，法律基本的價值取向應(yīng)當(dāng)是保障交易安全，《物權(quán)法》設(shè)立了善意取得制度。出賣人或者為他人設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的人，是無權(quán)處分人，買受人及取得擔(dān)保物權(quán)人是善意(不知情且無過失)的當(dāng)事人時，則可善意取得房產(chǎn)的所有權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)。因此，為了保障交易安全，最大限度保護通過拍賣取得房產(chǎn)的當(dāng)事人利益，法律應(yīng)該賦予善意取得對抗執(zhí)行回轉(zhuǎn)的效力。同時，因錯判遭受損失者，應(yīng)該通過司法途徑獲得賠償。這種執(zhí)行回轉(zhuǎn)的情況雖然并不多見，但對競拍人的損害卻是巨大的。因為目前，在這種情況下沒有明確的法律規(guī)定可以通過善意取得制度來進行救濟，所以最現(xiàn)實的辦法可能就是選擇與相關(guān)當(dāng)事人達成和解協(xié)議，做出一定讓步了。風(fēng)險四：購房成本風(fēng)險這里面通常包含兩方面，一是拍賣的房產(chǎn)不接受貸款，競拍人必須一次性支付。二是實際購房成本加上拍賣傭金可能要高于相同戶型、面積的房屋。與市場上的一般二手房交易不同，拍賣房的交易過程中涉及到兩個重要費用，一是拍賣保證金，二是拍賣成交后需支付給拍賣公司的傭金。其中保證金是競拍人參與競拍的“過路費”，競拍人應(yīng)在拍賣會舉行前若干天將保證金打入專門賬戶，并憑借保證金收據(jù)到拍賣公司辦理報名競買手續(xù)。拍賣成交后，競拍人的保證金沖抵購房款，如未成交拍賣結(jié)束后將退還保證金。競拍成功后，競拍人除了要繳納二手房交易中涉及的相關(guān)稅費外，還要根據(jù)具體成交金額，支付給拍賣公司一定比例的傭金。傭金比例一般為房價總額的1%～5%之間。另外，如果被拍賣房屋所占用的土地是劃撥的土地使用權(quán)，那么，在拍得房屋后辦理所有權(quán)證時，還必須補繳土地出讓金。因此，在參與拍賣時，還必須留心土地使用權(quán)取得問題。風(fēng)險五：實際居住人拒絕搬離房屋如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣的情況，在拍賣后也有可能會發(fā)生實際居住者拒絕搬走，進而引發(fā)新的訴訟。這個風(fēng)險一般是比較少見的，但在我們辦理的案件中也曾經(jīng)出現(xiàn)過。這種情況發(fā)生在有銀行參與的房屋買賣的連環(huán)訴訟中，銀行享有房屋的抵押權(quán)，通過*直接拍賣使抵押權(quán)變現(xiàn)。但房屋租賃人由于租約未到，拒絕搬離房屋，這種情況下一般要等到租賃合同到期后實際入住人才搬離房屋?；蛘?，房屋所有權(quán)人惡意將房屋賣給第二手購買人，由于第二手購買人已經(jīng)支付了全部購房款，辦理了入住手續(xù)，并對房屋進行裝修，第二手購買人拒絕搬離。這種情況下，過往的判例一般是房主將全款退給二手購買人，拍賣人方可入住。以上幾點，是我們在日常辦理與拍賣房產(chǎn)有關(guān)案件時，對經(jīng)常出現(xiàn)的幾種風(fēng)險類型的總結(jié)。希望那些準(zhǔn)備參與拍賣的購房人能夠提前看看這篇文章，可能對大家有幫助。綜合起來看，參與*組織的拍賣競得房產(chǎn)的方式有利有弊，但具體來看是利大還是弊大，不僅是仁者見仁智者見智，更是一個在實際操作中具體案件具體分析的問題。

5，購買拍賣房有何利弊購買拍賣房注意什么

利是：價高者得，想得到的不斷加價可競得。弊是：有可能有隱藏的費用，如二次過戶費用、欠費等。應(yīng)注意：了解清楚房產(chǎn)所有情況后，再參加拍賣，包括產(chǎn)權(quán)情況、過戶情況、費用情況等。

如何尋找更加價廉物美的房源便成為置業(yè)者們面臨的頭等大事，在這樣的背景下通過*拍賣取得房產(chǎn)的途徑成了一個熱門的選擇，對此人們早已趨之若鶩。那么，凡事都有兩面性，有利有弊，今天我們根據(jù)以往辦理此類案件的經(jīng)驗跟大家分享一下，在律師眼中的利與弊。關(guān)于“利”的分析可以避開限購令，對通過*拍賣取得房屋所有權(quán)的方式，現(xiàn)在沒有明確的法律規(guī)定或政策規(guī)定，是否也按照限購令執(zhí)行。因此，我們說目前還是一個“灰色地帶”。但在實際執(zhí)行中，房屋競得人必須拿著*出具的房產(chǎn)權(quán)屬變更司法裁定、拍賣成交確認書、協(xié)助執(zhí)行書及身份證等證件，到房屋所在區(qū)域的房產(chǎn)主管機關(guān)辦理過戶手續(xù)?？梢砸?guī)避部分稅種，一般來說在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時，出具了*的協(xié)助執(zhí)行書后，通過*拍賣所得房屋只需繳納契稅，不需繳納所得稅和營業(yè)稅。但目前這種操作方式尚存一定爭議。關(guān)于“弊”的分析《最高人民*關(guān)于人民*民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第一條明確規(guī)定，在執(zhí)行程序中，被執(zhí)行人的財產(chǎn)被查封、扣押、凍結(jié)后，人民*應(yīng)當(dāng)及時進行拍賣、變賣或者采取其他執(zhí)行措施。上述法律規(guī)定是我們經(jīng)過*拍賣取得房屋的基本法律依據(jù)，很多人都認為從*取得的被拍賣房產(chǎn)應(yīng)該是非常安全保險的，但實際情況往往事與愿違，因為*不是專業(yè)房屋產(chǎn)權(quán)管理機構(gòu)，因此在實際執(zhí)行時，經(jīng)常會出現(xiàn)司法權(quán)與行政權(quán)“打架”等對于普通購房人來說無法預(yù)見的風(fēng)險。風(fēng)險一：房屋所有權(quán)證的辦理難以確定因為開發(fā)商在樓盤開發(fā)時需要在規(guī)劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應(yīng)的審批文件，而*在執(zhí)行相關(guān)案件時很難準(zhǔn)確、及時地提供與房產(chǎn)證辦理的信息，因此就會導(dǎo)致拍賣房屋的所有權(quán)證書辦理會出現(xiàn)問題。如何判斷是否會出現(xiàn)這樣的風(fēng)險？要看該房屋在拍賣前的所有權(quán)狀況，如果該房屋在*查封前屬于合法登記的房產(chǎn)且產(chǎn)權(quán)手續(xù)齊備，則可依據(jù)*的協(xié)助執(zhí)行通知書辦理房屋所有權(quán)證。那么，如果該房屋在*查封之前沒有辦理產(chǎn)權(quán)證或初始產(chǎn)權(quán)登記，且沒有辦理的原因是原所有權(quán)人存在違法行為或不具備產(chǎn)權(quán)登記的條件，相關(guān)政府主管部門不予登記的，這種情況購買查封的房屋是沒法辦理房屋所有權(quán)證書的。但如果原所有權(quán)人不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的情況，只因不具備主管機關(guān)要求的條件而無法辦理，那么條件具備后或*通過強制執(zhí)行使之能辦理所有權(quán)登記手續(xù)的，購房人也可以辦理房屋所有權(quán)。風(fēng)險二：房屋質(zhì)量沒保障因為在*委托拍賣機構(gòu)進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問題都不會體現(xiàn)。因此，即便進行了現(xiàn)場查勘，也會存在相應(yīng)的質(zhì)量瑕疵風(fēng)險。一般來說，如果因為開發(fā)商資金鏈斷裂延期交房，這種房屋經(jīng)常會因為在施工時偷工減料，開發(fā)商使用的建筑材料以次充好，導(dǎo)致存在質(zhì)量瑕疵。但因為這些房子還沒有經(jīng)過長期實際居住使用，因此無法發(fā)現(xiàn)隱蔽問題。并且這些問題很難通過訴訟解決。因為*一般會認為，房屋原所有人在拍賣前只要告知拍賣公司房屋存在某種瑕疵情況，拍賣公司又將這一情況如實告知競買人，并聲明僅以房屋現(xiàn)狀拍賣，就視為均已依法履行了瑕疵告知義務(wù)。競買人對所競買的物品負有謹慎的注意義務(wù)，應(yīng)對拍賣標(biāo)的物了解清楚后參與競買，所以只要實際參與了，*就會推定自愿接受這種現(xiàn)實，因此通常情況下，不會支持競買人的訴求。風(fēng)險三：法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn)《民事訴訟法》規(guī)定“執(zhí)行完畢后，據(jù)以執(zhí)行的判決、裁定和其他法律文書確有錯誤，被人民*撤銷的，對已被執(zhí)行的財產(chǎn)，人民*應(yīng)當(dāng)作出裁定，責(zé)令取得財產(chǎn)的人返還；拒不返還的，強制執(zhí)行?！边@一規(guī)定，就是我們所說的執(zhí)行回轉(zhuǎn)，*錯判后，可以依據(jù)該規(guī)定執(zhí)行。通俗地講，“執(zhí)行回轉(zhuǎn)”即是在執(zhí)行程序結(jié)束后，原據(jù)以執(zhí)行的法律文書經(jīng)過法定程序被撤銷，以至于取得財產(chǎn)的一方當(dāng)事人喪失了取得的合法依據(jù)，*重新采取執(zhí)行措施，將已經(jīng)執(zhí)行的財產(chǎn)退還給原被執(zhí)行人，恢復(fù)到執(zhí)行程序開始前的狀態(tài)的情形。如何對抗執(zhí)行回轉(zhuǎn)？我們認為，應(yīng)該適用善意取得制度來與之相抗衡，法律基本的價值取向應(yīng)當(dāng)是保障交易安全，《物權(quán)法》設(shè)立了善意取得制度。出賣人或者為他人設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的人，是無權(quán)處分人，買受人及取得擔(dān)保物權(quán)人是善意(不知情且無過失)的當(dāng)事人時，則可善意取得房產(chǎn)的所有權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)。因此，為了保障交易安全，最大限度保護通過拍賣取得房產(chǎn)的當(dāng)事人利益，法律應(yīng)該賦予善意取得對抗執(zhí)行回轉(zhuǎn)的效力。同時，因錯判遭受損失者，應(yīng)該通過司法途徑獲得賠償。這種執(zhí)行回轉(zhuǎn)的情況雖然并不多見，但對競拍人的損害卻是巨大的。因為目前，在這種情況下沒有明確的法律規(guī)定可以通過善意取得制度來進行救濟，所以最現(xiàn)實的辦法可能就是選擇與相關(guān)當(dāng)事人達成和解協(xié)議，做出一定讓步了。風(fēng)險四：購房成本風(fēng)險這里面通常包含兩方面，一是拍賣的房產(chǎn)不接受貸款，競拍人必須一次性支付。二是實際購房成本加上拍賣傭金可能要高于相同戶型、面積的房屋。與市場上的一般二手房交易不同，拍賣房的交易過程中涉及到兩個重要費用，一是拍賣保證金，二是拍賣成交后需支付給拍賣公司的傭金。其中保證金是競拍人參與競拍的“過路費”，競拍人應(yīng)在拍賣會舉行前若干天將保證金打入專門賬戶，并憑借保證金收據(jù)到拍賣公司辦理報名競買手續(xù)。拍賣成交后，競拍人的保證金沖抵購房款，如未成交拍賣結(jié)束后將退還保證金。競拍成功后，競拍人除了要繳納二手房交易中涉及的相關(guān)稅費外，還要根據(jù)具體成交金額，支付給拍賣公司一定比例的傭金。傭金比例一般為房價總額的1%～5%之間。另外，如果被拍賣房屋所占用的土地是劃撥的土地使用權(quán)，那么，在拍得房屋后辦理所有權(quán)證時，還必須補繳土地出讓金。因此，在參與拍賣時，還必須留心土地使用權(quán)取得問題。風(fēng)險五：實際居住人拒絕搬離房屋如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣的情況，在拍賣后也有可能會發(fā)生實際居住者拒絕搬走，進而引發(fā)新的訴訟。這個風(fēng)險一般是比較少見的，但在我們辦理的案件中也曾經(jīng)出現(xiàn)過。這種情況發(fā)生在有銀行參與的房屋買賣的連環(huán)訴訟中，銀行享有房屋的抵押權(quán)，通過*直接拍賣使抵押權(quán)變現(xiàn)。但房屋租賃人由于租約未到，拒絕搬離房屋，這種情況下一般要等到租賃合同到期后實際入住人才搬離房屋。或者，房屋所有權(quán)人惡意將房屋賣給第二手購買人，由于第二手購買人已經(jīng)支付了全部購房款，辦理了入住手續(xù)，并對房屋進行裝修，第二手購買人拒絕搬離。這種情況下，過往的判例一般是房主將全款退給二手購買人，拍賣人方可入住。以上幾點，是我們在日常辦理與拍賣房產(chǎn)有關(guān)案件時，對經(jīng)常出現(xiàn)的幾種風(fēng)險類型的總結(jié)。希望那些準(zhǔn)備參與拍賣的購房人能夠提前看看這篇文章，可能對大家有幫助。綜合起來看，參與*組織的拍賣競得房產(chǎn)的方式有利有弊，但具體來看是利大還是弊大，不僅是仁者見仁智者見智，更是一個在實際操作中具體案件具體分析的問題

6，購買*拍賣房有何利弊

利是：1、價高者得，喜歡的可以出更高價格，直到買下為止。2、產(chǎn)權(quán)清晰，如原已辦理出房產(chǎn)證的，買后也能辦出房產(chǎn)證。3、可自由選擇報價買或不買，競價超過自己心理價的，可不加價，放棄買。弊是：1、要競價，如有人出價比你更高的，買不到。2、價格不可控，最終成交價不可控，是以價高者得的。3、所有過戶稅費與風(fēng)險要買受人承擔(dān)，不可要求賣方承擔(dān)他的稅費。4、費用比二手房高，除成交價款外，別需付成交價5%的拍賣傭金。5、拍賣成交后需七日內(nèi)支付成交價款及拍賣傭金。6、房產(chǎn)欠費等需自行了解。不確定有多少。7、過戶稅費及過戶手續(xù)也需自己了解清楚及自行辦理。8、拍賣前只可看一次房，不能多次看房。9、拍賣后不交錢要付違約責(zé)任，已交保證金不退還。10、拍賣房的戶型、大小、位置等不能象二手房或一手房那樣可自由選擇。

如何尋找更加價廉物美的房源便成為置業(yè)者們面臨的頭等大事，在這樣的背景下通過*拍賣取得房產(chǎn)的途徑成了一個熱門的選擇，對此人們早已趨之若鶩。那么，凡事都有兩面性，有利有弊，今天我們根據(jù)以往辦理此類案件的經(jīng)驗跟大家分享一下，在律師眼中的利與弊。關(guān)于“利”的分析可以避開限購令，對通過*拍賣取得房屋所有權(quán)的方式，現(xiàn)在沒有明確的法律規(guī)定或政策規(guī)定，是否也按照限購令執(zhí)行。因此，我們說目前還是一個“灰色地帶”。但在實際執(zhí)行中，房屋競得人必須拿著*出具的房產(chǎn)權(quán)屬變更司法裁定、拍賣成交確認書、協(xié)助執(zhí)行書及身份證等證件，到房屋所在區(qū)域的房產(chǎn)主管機關(guān)辦理過戶手續(xù)?？梢砸?guī)避部分稅種，一般來說在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時，出具了*的協(xié)助執(zhí)行書后，通過*拍賣所得房屋只需繳納契稅，不需繳納所得稅和營業(yè)稅。但目前這種操作方式尚存一定爭議。關(guān)于“弊”的分析《最高人民*關(guān)于人民*民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第一條明確規(guī)定，在執(zhí)行程序中，被執(zhí)行人的財產(chǎn)被查封、扣押、凍結(jié)后，人民*應(yīng)當(dāng)及時進行拍賣、變賣或者采取其他執(zhí)行措施。上述法律規(guī)定是我們經(jīng)過*拍賣取得房屋的基本法律依據(jù)，很多人都認為從*取得的被拍賣房產(chǎn)應(yīng)該是非常安全保險的，但實際情況往往事與愿違，因為*不是專業(yè)房屋產(chǎn)權(quán)管理機構(gòu)，因此在實際執(zhí)行時，經(jīng)常會出現(xiàn)司法權(quán)與行政權(quán)“打架”等對于普通購房人來說無法預(yù)見的風(fēng)險。風(fēng)險一：房屋所有權(quán)證的辦理難以確定因為開發(fā)商在樓盤開發(fā)時需要在規(guī)劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應(yīng)的審批文件，而*在執(zhí)行相關(guān)案件時很難準(zhǔn)確、及時地提供與房產(chǎn)證辦理的信息，因此就會導(dǎo)致拍賣房屋的所有權(quán)證書辦理會出現(xiàn)問題。如何判斷是否會出現(xiàn)這樣的風(fēng)險？要看該房屋在拍賣前的所有權(quán)狀況，如果該房屋在*查封前屬于合法登記的房產(chǎn)且產(chǎn)權(quán)手續(xù)齊備，則可依據(jù)*的協(xié)助執(zhí)行通知書辦理房屋所有權(quán)證。那么，如果該房屋在*查封之前沒有辦理產(chǎn)權(quán)證或初始產(chǎn)權(quán)登記，且沒有辦理的原因是原所有權(quán)人存在違法行為或不具備產(chǎn)權(quán)登記的條件，相關(guān)政府主管部門不予登記的，這種情況購買查封的房屋是沒法辦理房屋所有權(quán)證書的。但如果原所有權(quán)人不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的情況，只因不具備主管機關(guān)要求的條件而無法辦理，那么條件具備后或*通過強制執(zhí)行使之能辦理所有權(quán)登記手續(xù)的，購房人也可以辦理房屋所有權(quán)。風(fēng)險二：房屋質(zhì)量沒保障因為在*委托拍賣機構(gòu)進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問題都不會體現(xiàn)。因此，即便進行了現(xiàn)場查勘，也會存在相應(yīng)的質(zhì)量瑕疵風(fēng)險。一般來說，如果因為開發(fā)商資金鏈斷裂延期交房，這種房屋經(jīng)常會因為在施工時偷工減料，開發(fā)商使用的建筑材料以次充好，導(dǎo)致存在質(zhì)量瑕疵。但因為這些房子還沒有經(jīng)過長期實際居住使用，因此無法發(fā)現(xiàn)隱蔽問題。并且這些問題很難通過訴訟解決。因為*一般會認為，房屋原所有人在拍賣前只要告知拍賣公司房屋存在某種瑕疵情況，拍賣公司又將這一情況如實告知競買人，并聲明僅以房屋現(xiàn)狀拍賣，就視為均已依法履行了瑕疵告知義務(wù)。競買人對所競買的物品負有謹慎的注意義務(wù)，應(yīng)對拍賣標(biāo)的物了解清楚后參與競買，所以只要實際參與了，*就會推定自愿接受這種現(xiàn)實，因此通常情況下，不會支持競買人的訴求。風(fēng)險三：法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn)《民事訴訟法》規(guī)定“執(zhí)行完畢后，據(jù)以執(zhí)行的判決、裁定和其他法律文書確有錯誤，被人民*撤銷的，對已被執(zhí)行的財產(chǎn)，人民*應(yīng)當(dāng)作出裁定，責(zé)令取得財產(chǎn)的人返還；拒不返還的，強制執(zhí)行?！边@一規(guī)定，就是我們所說的執(zhí)行回轉(zhuǎn)，*錯判后，可以依據(jù)該規(guī)定執(zhí)行。通俗地講，“執(zhí)行回轉(zhuǎn)”即是在執(zhí)行程序結(jié)束后，原據(jù)以執(zhí)行的法律文書經(jīng)過法定程序被撤銷，以至于取得財產(chǎn)的一方當(dāng)事人喪失了取得的合法依據(jù)，*重新采取執(zhí)行措施，將已經(jīng)執(zhí)行的財產(chǎn)退還給原被執(zhí)行人，恢復(fù)到執(zhí)行程序開始前的狀態(tài)的情形。如何對抗執(zhí)行回轉(zhuǎn)？我們認為，應(yīng)該適用善意取得制度來與之相抗衡，法律基本的價值取向應(yīng)當(dāng)是保障交易安全，《物權(quán)法》設(shè)立了善意取得制度。出賣人或者為他人設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的人，是無權(quán)處分人，買受人及取得擔(dān)保物權(quán)人是善意(不知情且無過失)的當(dāng)事人時，則可善意取得房產(chǎn)的所有權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)。因此，為了保障交易安全，最大限度保護通過拍賣取得房產(chǎn)的當(dāng)事人利益，法律應(yīng)該賦予善意取得對抗執(zhí)行回轉(zhuǎn)的效力。同時，因錯判遭受損失者，應(yīng)該通過司法途徑獲得賠償。這種執(zhí)行回轉(zhuǎn)的情況雖然并不多見，但對競拍人的損害卻是巨大的。因為目前，在這種情況下沒有明確的法律規(guī)定可以通過善意取得制度來進行救濟，所以最現(xiàn)實的辦法可能就是選擇與相關(guān)當(dāng)事人達成和解協(xié)議，做出一定讓步了。風(fēng)險四：購房成本風(fēng)險這里面通常包含兩方面，一是拍賣的房產(chǎn)不接受貸款，競拍人必須一次性支付。二是實際購房成本加上拍賣傭金可能要高于相同戶型、面積的房屋。與市場上的一般二手房交易不同，拍賣房的交易過程中涉及到兩個重要費用，一是拍賣保證金，二是拍賣成交后需支付給拍賣公司的傭金。其中保證金是競拍人參與競拍的“過路費”，競拍人應(yīng)在拍賣會舉行前若干天將保證金打入專門賬戶，并憑借保證金收據(jù)到拍賣公司辦理報名競買手續(xù)。拍賣成交后，競拍人的保證金沖抵購房款，如未成交拍賣結(jié)束后將退還保證金。競拍成功后，競拍人除了要繳納二手房交易中涉及的相關(guān)稅費外，還要根據(jù)具體成交金額，支付給拍賣公司一定比例的傭金。傭金比例一般為房價總額的1%～5%之間。另外，如果被拍賣房屋所占用的土地是劃撥的土地使用權(quán)，那么，在拍得房屋后辦理所有權(quán)證時，還必須補繳土地出讓金。因此，在參與拍賣時，還必須留心土地使用權(quán)取得問題。風(fēng)險五：實際居住人拒絕搬離房屋如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣的情況，在拍賣后也有可能會發(fā)生實際居住者拒絕搬走，進而引發(fā)新的訴訟。這個風(fēng)險一般是比較少見的，但在我們辦理的案件中也曾經(jīng)出現(xiàn)過。這種情況發(fā)生在有銀行參與的房屋買賣的連環(huán)訴訟中，銀行享有房屋的抵押權(quán)，通過*直接拍賣使抵押權(quán)變現(xiàn)。但房屋租賃人由于租約未到，拒絕搬離房屋，這種情況下一般要等到租賃合同到期后實際入住人才搬離房屋?；蛘撸课菟袡?quán)人惡意將房屋賣給第二手購買人，由于第二手購買人已經(jīng)支付了全部購房款，辦理了入住手續(xù)，并對房屋進行裝修，第二手購買人拒絕搬離。這種情況下，過往的判例一般是房主將全款退給二手購買人，拍賣人方可入住。以上幾點，是我們在日常辦理與拍賣房產(chǎn)有關(guān)案件時，對經(jīng)常出現(xiàn)的幾種風(fēng)險類型的總結(jié)。希望那些準(zhǔn)備參與拍賣的購房人能夠提前看看這篇文章，可能對大家有幫助。綜合起來看，參與*組織的拍賣競得房產(chǎn)的方式有利有弊，但具體來看是利大還是弊大，不僅是仁者見仁智者見智，更是一個在實際操作中具體案件具體分析的問題

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2，法拍房的好處是什么

3，請問法拍房的優(yōu)劣勢有哪些呢

4，購買*拍賣房有何利弊

5，購買拍賣房有何利弊購買拍賣房注意什么

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