城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，新的土地估價(jià)規(guī)程估價(jià)原則有哪些

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1，新的土地估價(jià)規(guī)程估價(jià)原則有哪些
2，請(qǐng)教一下城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程后面文號(hào)的含義是什么怎么比較方便
3，劃撥土地和劃撥土地上的房產(chǎn)怎樣評(píng)估
4，如何評(píng)估劃撥國有土地使用權(quán)價(jià)格
5，土地市場評(píng)估價(jià)是如何評(píng)估的與基準(zhǔn)地價(jià)的有什么關(guān)系
6，房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 gbt502911999 和 gbt502912015 有什么區(qū)別

1，新的土地估價(jià)規(guī)程估價(jià)原則有哪些

1、替代原則：土地估價(jià)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同或相近、條件相似的土地市場交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地客觀價(jià)格；2、最有效利用原則：土地估價(jià)應(yīng)以待估宗地的最有效利用為前提。判斷土地的最有效利用以土地利用是否符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場要求和最佳利用程度等為依據(jù)；3、預(yù)期收益原則：土地估價(jià)應(yīng)以待估宗地在正常利用條件下的未來客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)；4、供需原則：土地估價(jià)應(yīng)以市場供需決定土地價(jià)格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性；5、貢獻(xiàn)原則：不動(dòng)產(chǎn)總收益是由土地及其他生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地價(jià)格可根據(jù)土地對(duì)不動(dòng)產(chǎn)收益的貢獻(xiàn)大小確定。

主要是關(guān)于報(bào)告有效期一年的說法國標(biāo)的規(guī)程里沒有明確啊

2，請(qǐng)教一下城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程后面文號(hào)的含義是什么怎么比較方便

GB指國標(biāo) T指推薦 GBT為推薦性質(zhì)的國家標(biāo)準(zhǔn) 非強(qiáng)制執(zhí)行 18508 文件編號(hào) 2001 頒布年份

3，劃撥土地和劃撥土地上的房產(chǎn)怎樣評(píng)估

劃撥土地的價(jià)格評(píng)估土地價(jià)格一般是指出讓土地使用權(quán)的價(jià)格，但隨著劃撥土地使用權(quán)的入市，特別是企業(yè)改制過程中，經(jīng)常涉及劃撥土地使用權(quán)處置問題，是否存在劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，如何開展評(píng)估工作，是不容回避的實(shí)際問題。新的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》明確提出了“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”的概念，但對(duì)如何開展評(píng)估沒有進(jìn)行闡述，現(xiàn)就開展劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估談一下粗淺看法。劃撥土地使用權(quán)可依法進(jìn)行抵押、出租，但與出讓土地使用權(quán)相比，國家對(duì)劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入二三級(jí)市場有較嚴(yán)格的限制，而且禁止利用劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)。究其根源，主要是因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)為無償取得的，國家權(quán)益未能顯現(xiàn)出來。若將劃撥土地使用權(quán)價(jià)格加上出讓金，則應(yīng)等于出讓土地使用權(quán)價(jià)格。在此理論基礎(chǔ)上，可采用以下幾種方法計(jì)算劃撥土地使用權(quán)價(jià)格：１、成本法。在用成本法計(jì)算出讓土地價(jià)格時(shí)，土地價(jià)格為土地成本價(jià)格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，應(yīng)歸國家所有，相當(dāng)于出讓金部分。土地成本價(jià)格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時(shí)支付的平均成本。因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地成本價(jià)格，包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤。２、收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預(yù)期收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，折算為評(píng)估期日收益總和的一種方法。目前《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對(duì)如何計(jì)算土地純收益的計(jì)算方法尚無明確規(guī)定。因此，可以通過調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國有企業(yè)租賃和租金水平來間接計(jì)算。國有土地租賃水平由土地出讓金水平來規(guī)定，是國家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn)，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。最終劃撥土地使用權(quán)價(jià)格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。３、市場比較法?？梢灶A(yù)見，隨著企業(yè)對(duì)劃撥土地權(quán)益的日益增強(qiáng)，劃撥土地使用權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多，劃撥土地交易案例也會(huì)逐年增加。我們可以通過劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、日期、區(qū)域及個(gè)別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。４、用出讓土地使用權(quán)扣減出讓金間接計(jì)算。目前，很多地方通常以評(píng)估地價(jià)的一定比例收取土地出讓金，出讓金比較固定。由公式出讓土地使用權(quán)價(jià)格＝劃撥土地使用權(quán)價(jià)格＋土地使用權(quán)出讓金，可以得出：劃撥土地使用權(quán)價(jià)格＝出讓土地使用權(quán)價(jià)格×（１－出讓金比例）５、綜合法。也就是從多個(gè)方面綜合考慮劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的影響因素，如當(dāng)?shù)氐耐恋厝〉贸杀尽⒈镜厥找媲闆r、土地市場的健全和完善程度、政府確定土地出讓金的收取比例等。通過采取上述的四種評(píng)估方法進(jìn)行測算，綜合分析后，剔除不適宜的測算方式，對(duì)合理測算結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均或加權(quán)平均，求得劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

4，如何評(píng)估劃撥國有土地使用權(quán)價(jià)格

新的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》明確提出了“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”的概念，在對(duì)劃撥土地使用權(quán)評(píng)估時(shí)最常用的是基準(zhǔn)地價(jià)法。為了確切掌握劃撥土地的價(jià)值構(gòu)成，首先需要了解基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)值構(gòu)成。根據(jù)國土資源部對(duì)城市基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的統(tǒng)一規(guī)定，即各土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的，“五通一平”（或“七通一平”）土地開發(fā)程度下，平均容積率下，同一用途完整土地使用權(quán)的平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)法是根據(jù)各個(gè)城市和地區(qū)確定的城市基準(zhǔn)價(jià)格，通過對(duì)不同類別和級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)的修正，得到委估對(duì)象評(píng)估價(jià)值的方法?；鶞?zhǔn)地價(jià)測算的土地價(jià)格可以分為樓面熟地價(jià)、地面熟地價(jià)、樓面毛地價(jià)、地面毛地價(jià)四種類型?；鶞?zhǔn)地價(jià)的表達(dá)方式可以有級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)、分區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)和路線價(jià)。在實(shí)際運(yùn)用中，如果沒有特別說明，基準(zhǔn)地價(jià)一般是指具有級(jí)別的地面熟地價(jià)。對(duì)于地面熟地價(jià)而言，其價(jià)值構(gòu)成基本由3大部分組成：土地取得成本、土地開發(fā)成本以及土地所有者權(quán)益。由于土地所有者權(quán)益一般通過出讓金的形式體現(xiàn)，所以劃撥用地的價(jià)值主要由前兩項(xiàng)構(gòu)成，土地取得成本和土地開發(fā)成本，如果劃撥用地是生地，則其基本價(jià)值構(gòu)成是土地取得成本?！　?duì)于劃撥用地的估價(jià)，同樣可以套用其他常用基本估價(jià)方法，例如在用成本法計(jì)算出讓土地價(jià)格時(shí)，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地使用者在取得土地使用權(quán)時(shí)支付的平均成本，包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤。在用收益還原法估算劃撥用地的價(jià)值時(shí)，用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。在用市場比較法估算劃撥用地的價(jià)值時(shí)，可以通過劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、日期、區(qū)域及個(gè)別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。出讓土地比較法是根據(jù)與委估對(duì)象類似的出讓土地價(jià)格，通過對(duì)扣減出讓金，得到委估對(duì)象評(píng)估價(jià)值的方法　　綜上所述，劃撥土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估可以用一句話概括：在假設(shè)劃撥用地可以自由轉(zhuǎn)讓的前提下，遵循評(píng)估的一般原則，圍繞評(píng)估目的，充分考慮企業(yè)改制中的各方面因素，以保守性評(píng)估為指導(dǎo)思想測算得出的規(guī)劃土地用途下，以估價(jià)時(shí)點(diǎn)為起始日期的同用途法定最高出讓使用年限下的不包含土地出讓金的土地使用權(quán)價(jià)格。

劃撥國有土地使用權(quán)是國有土地使用權(quán)的一種，其特殊之處主要有兩個(gè)方面，一是權(quán)利取得的方式，因?yàn)闆]有向國家支付土地使用費(fèi)，屬于無償取得國有土地使用權(quán)；二是權(quán)利的期限，除有法定期限的情形外，劃撥國有土地使用權(quán)一般沒有使用期限。在此基礎(chǔ)上，還有一個(gè)特點(diǎn)，那就是權(quán)利的交易限制，劃撥國有土地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，如果土地使用者需要將劃撥土地用于交易，一是要經(jīng)過國家土地管理部門批準(zhǔn)，二是要取得出讓國有土地使用權(quán)。劃撥國有土地使用權(quán)隨地上建筑物、附著物轉(zhuǎn)讓或以其他方式交易的，其土地收益應(yīng)當(dāng)上交國家。

評(píng)估出讓價(jià)再扣除出讓金

5，土地市場評(píng)估價(jià)是如何評(píng)估的與基準(zhǔn)地價(jià)的有什么關(guān)系

1、基本估價(jià)法由分為收益還原法、市場比較法、剩余法和成本逼近法2、應(yīng)用估價(jià)法又稱大量估價(jià)法，是在應(yīng)用基本估價(jià)方法基礎(chǔ)上的大范圍分析評(píng)估，該類方法的關(guān)鍵在于建立評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，多適用于政府管理需要而進(jìn)行的政策性大量估價(jià)。此類方法包括路線價(jià)估價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。土地的評(píng)估價(jià)格是可以低于基準(zhǔn)地價(jià)的1、根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)的解釋“基準(zhǔn)地價(jià)即土地初始價(jià)，是由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價(jià)格?！奔热皇瞧骄鶅r(jià)格，則對(duì)單宗土地而言，自然有高于此價(jià)格的情況，也有低于此價(jià)格的情況。2、按現(xiàn)行的土地評(píng)估辦法中也可以看出，土地評(píng)估價(jià)格受影響的因素很多，與基準(zhǔn)地價(jià)有聯(lián)系，但并沒有規(guī)定其不能低于基準(zhǔn)地價(jià)。擴(kuò)展資料：一、基礎(chǔ)地價(jià)的主要作用1、顯示中國城鎮(zhèn)土地在已有利用過程中所能產(chǎn)生的各類經(jīng)濟(jì)收益，同時(shí)也按價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)顯示城市土地質(zhì)量的優(yōu)劣程度。2、為各級(jí)政府在土地使用權(quán)有償出讓時(shí)提供依據(jù)，同時(shí)也可為土地使用權(quán)在土地使用者之間轉(zhuǎn)讓時(shí)提供參考依據(jù)。3、各地價(jià)區(qū)段及不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)水平，也對(duì)國家加強(qiáng)土地市場的管理、實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置，使有限的城市土地發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效用創(chuàng)造了條件。二、影響土地價(jià)格的因素1、一般因素。指影響城鎮(zhèn)地價(jià)總體水平的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質(zhì)、城鎮(zhèn)發(fā)展過程、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、土地制度、住房制度、土地利用規(guī)劃及計(jì)劃、社會(huì)及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。　2、區(qū)域因素。指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的商服繁華程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。　3、個(gè)別因素。指宗地自身的地價(jià)影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發(fā)程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。參考資料來源：百度百科－基準(zhǔn)地價(jià)參考資料來源：百度百科－地價(jià)評(píng)估

土地的評(píng)估價(jià)格是可以低于基準(zhǔn)地價(jià)的1、根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)的解釋“基準(zhǔn)地價(jià)即土地初始價(jià)，是由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。”既然是平均價(jià)格，則對(duì)單宗土地而言，自然有高于此價(jià)格的情況，也有低于此價(jià)格的情況。2、按現(xiàn)行的土地評(píng)估辦法中也可以看出，土地評(píng)估價(jià)格受影響的因素很多，與基準(zhǔn)地價(jià)有聯(lián)系，但并沒有規(guī)定其不能低于基準(zhǔn)地價(jià)。(1)基準(zhǔn)地價(jià)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》與當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)報(bào)告，其基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)的計(jì)算公式為：基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法公式=基準(zhǔn)地價(jià)×K1×（1+∑K）×K2式中：K1——期日修正系數(shù)∑K——影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和K2——年期修正系數(shù)(2)成本逼近法成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益(3)市場法市場比較法是將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，對(duì)有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。

基準(zhǔn)地價(jià)是指在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用和規(guī)劃利用條件下不同級(jí)別的土地或者土地條件相當(dāng)?shù)牡赜颍凑丈虡I(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一時(shí)點(diǎn)上一定年期的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)是政府根據(jù)城市發(fā)展進(jìn)程及成熟程度，確定的最低土地指導(dǎo)價(jià)格，任何形式的轉(zhuǎn)讓都不能低于該區(qū)域的土地基準(zhǔn)地價(jià)。土地基準(zhǔn)地價(jià)不是一成不變的，它會(huì)根據(jù)城市的發(fā)展?fàn)顩r及區(qū)域的成熟度而發(fā)生變化　。

6，房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 gbt502911999 和 gbt502912015 有什么區(qū)別

房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范[附條文說明] GB/T 50291-2015，本規(guī)范的主要內(nèi)容是：1．總則；2.估價(jià)原則；3.估價(jià)程序；4.估價(jià)方法；5.不同估價(jià)目的下的估價(jià)；6.估價(jià)結(jié)果7.估價(jià)報(bào)告；8.估價(jià)職業(yè)道德。規(guī)范http://www.zzguifan.com/webarbs/book/20683/1702895.shtml 本次修訂的主要內(nèi)容是：1.調(diào)節(jié)了章節(jié)劃分，刪除了規(guī)范的第二章術(shù)語和附錄A估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式；2.增加了路線價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)價(jià)調(diào)整法、多元回歸分析法、修復(fù)成本法，損失資本化法、價(jià)差法等方法。以及房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)、房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價(jià)、為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)等目的的估價(jià)；3.細(xì)化、完善了估價(jià)原則、估價(jià)程序、估價(jià)方法、不同估價(jià)目的下的估價(jià)，估價(jià)結(jié)果、估價(jià)報(bào)告、估價(jià)職業(yè)道德等內(nèi)容。

第一章總則第一條為規(guī)范城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院第305號(hào)令）、《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《徐州市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府第78號(hào)令）、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（gb/t50291-1999）》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(gb/t18508-2001)》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)則。第二條本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上房屋拆遷估價(jià)適用本規(guī)則。本規(guī)則所稱城市房屋拆遷估價(jià)，是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。第三條采用本規(guī)則，估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場價(jià)格”。? 第四條城市房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，估價(jià)對(duì)象為具有合法產(chǎn)權(quán)的被拆遷房屋及其合法國有土地使用權(quán)的價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾物和其他附屬物的補(bǔ)償金額。第五條房屋拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價(jià)值，即不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。第六條估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素進(jìn)行評(píng)估。委托拆遷估價(jià)時(shí)，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。第七條房屋拆遷估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。第八條拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說明。第九條房屋拆遷估價(jià)首選市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可采用其他估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，并在估價(jià)報(bào)告中充分說明原因。第二章估價(jià)程序 ?? 第十條拆遷人委托估價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向估價(jià)機(jī)構(gòu)提供以下資料：（一）估價(jià)委托書；（二）房屋拆遷許可證；（三）估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)證、國有土地使用證以及臨時(shí)建筑批準(zhǔn)資料（如被拆遷人持有但拒絕提供的，由拆遷人調(diào)檔，房產(chǎn)、國土、規(guī)劃等部門應(yīng)予以配合）；（四）拆遷房屋的建筑結(jié)構(gòu)、用途、附屬設(shè)施等情況一覽表（五）其他有關(guān)資料。第十一條估價(jià)機(jī)構(gòu)受理估價(jià)委托后，應(yīng)在受理之日起3日內(nèi)向房屋拆遷管理部門備案。第十二條拆遷人、被拆遷人應(yīng)在估價(jià)資料提供、現(xiàn)場查勘等方面給予估價(jià)機(jī)構(gòu)配合。拆遷當(dāng)事人不如實(shí)提供有關(guān)資料或者不協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)地查勘而造成估價(jià)失實(shí)或者其他后果的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。第十三條估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)估價(jià)委托書及相關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范等要求，選定估價(jià)技術(shù)路線，搜集證據(jù)，確定相關(guān)參數(shù)，進(jìn)行數(shù)據(jù)測算，并在約定的時(shí)間內(nèi)提交估價(jià)報(bào)告。估價(jià)結(jié)果的公示、解釋等事項(xiàng)按省條例規(guī)定執(zhí)行。第十四條估價(jià)報(bào)告書及有關(guān)資料由估價(jià)機(jī)構(gòu)自行歸檔備查，并向房產(chǎn)部門備案。第三章估價(jià)方法 ?? 第十五條采用市場比較法估價(jià)的，可采用以下三種方式進(jìn)行評(píng)估：（一）可比實(shí)例直接修正方式可比實(shí)例直接修正方式是按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求的步驟直接測得各被拆遷房屋市場價(jià)格的方式。（二）標(biāo)準(zhǔn)樣本價(jià)格修正方式標(biāo)準(zhǔn)樣本價(jià)格修正方式是首先選取“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”，用可比實(shí)例直接修正方式評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”的單價(jià)作為樣本價(jià)格，再把樣本價(jià)格修正為各被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格的方式。（三）區(qū)位價(jià)修正方式區(qū)位價(jià)修正方式是依據(jù)市場比較法的基本原理，通過修正被拆遷房屋所在區(qū)位普通商品房的市場價(jià)得出被拆遷房屋評(píng)估價(jià)格的方式。第十六條可比實(shí)例直接修正方式的操作步驟： 1、搜集交易實(shí)例； 2、選取可比實(shí)例； 3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)； 4、進(jìn)行交易情況修正； 5、進(jìn)行交易日期修正； 6、進(jìn)行區(qū)域因素修正； 7、進(jìn)行個(gè)別因素修正； 8、求出比準(zhǔn)價(jià)格。第十七條選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：（ 1 ）可比實(shí)例應(yīng)選擇與評(píng)估對(duì)象所處的拆遷區(qū)位相同的房屋；（ 2 ）可比實(shí)例應(yīng)選擇與評(píng)估對(duì)象相類似房屋，包括用途相同、建筑結(jié)構(gòu)相同等；（ 3 ）選取的交易實(shí)例，交易價(jià)格為正常交易的價(jià)格或可修正為正常交易的價(jià)格；（ 4 ）成交日期與評(píng)估時(shí)點(diǎn)接近，不宜超過1年,通常應(yīng)選擇6個(gè)月內(nèi)成交的案例；（ 5 ）選取 3 個(gè)以上的可比實(shí)例；（ 6 ）選取的可比實(shí)例成交單價(jià)差異一般不超過 20% 。第十八條建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。選取可比實(shí)例后，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。統(tǒng)一付款方式為在成交日一次性付清方式；統(tǒng)一采用每平方米建筑面積價(jià)格（不含裝飾裝璜等附屬物價(jià)格）為單價(jià)形式；統(tǒng)一采用人民幣元為貨幣單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵為建筑面積，面積單位為平方米。第十九條在建立價(jià)格可比基礎(chǔ)后，進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正。估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)格 = 可比實(shí)例價(jià)格 ± 交易情況修正± 交易日期修正 ± 區(qū)域因素修正 ± 個(gè)別因素修正或：? 估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格×（1＋交易情況修正系數(shù)＋交易日期修正系數(shù)＋區(qū)域因素修正系數(shù)＋個(gè)別因素修正系數(shù)）可比實(shí)例價(jià)格——建立在價(jià)格可比基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格；交易情況修正——修正因交易行為中的特殊因素所造成的價(jià)格偏差，如為正常交易，則該修正值為 0 ；交易日期修正——將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，可用房產(chǎn)交易部門公布的價(jià)格信息為依據(jù)進(jìn)行調(diào)整；區(qū)域因素修正——將可比實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為評(píng)估對(duì)象外部環(huán)境狀況下的價(jià)格，主要包括繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、景觀因素，公共配套設(shè)施完備程度，規(guī)劃限制等；個(gè)別因素修正——將可比實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為評(píng)估對(duì)象個(gè)體狀況下的價(jià)格，主要包括新舊程度、裝修狀況、設(shè)施設(shè)備、平面布局、樓層、朝向等。修正后的單價(jià)與可比實(shí)例平均單價(jià)的差異一般不超過± 30%，即：｜修正后的單價(jià)－可比實(shí)例平均單價(jià)｜／可比實(shí)例平均單價(jià)≤30％。第二十條住宅房屋的區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)參照表見附表一、附表二；商業(yè)、金融業(yè)、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)、寫字樓用房的區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)參照表見附表三、附表四；工業(yè)倉儲(chǔ)用房的區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)參照表見附表五、附表六。估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行區(qū)域因素和個(gè)別因素修正時(shí)，如有超出上述各表中的系數(shù)范圍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說明理由。第二十一條修正后結(jié)果計(jì)算所選取的若干個(gè)可比實(shí)例價(jià)格經(jīng)上述修正后，可用簡單算術(shù)平均法或加權(quán)算術(shù)平均法等方法計(jì)算評(píng)估結(jié)果。? 計(jì)算公式：修正單價(jià)1 = 可比實(shí)例1單價(jià) ± 交易情況修正值 ± 交易日期修正值 ± 區(qū)域因素修正值 ± 個(gè)別因素修正值? 修正單價(jià)2 = 可比實(shí)例2單價(jià) ± 交易情況修正值 ± 交易日期修正值 ± 區(qū)域因素修正值 ± 個(gè)別因素修正值? 修正單價(jià)3 = 可比實(shí)例3單價(jià) ± 交易情況修正值 ± 交易日期修正值 ± 區(qū)域因素修正值 ± 個(gè)別因素修正值? 修正值 = ±可比實(shí)例單價(jià) × 系數(shù)變動(dòng)百分比簡單算術(shù)平均法公式：修正后的單價(jià) = （修正單價(jià)1 + 修正單價(jià)2 + 修正單價(jià)3）/3? 加權(quán)算術(shù)平均法公式：修正后的單價(jià) = （修正單價(jià)1 × 權(quán)重 + 修正單價(jià)2 × 權(quán)重 + 修正單價(jià)3 × 權(quán)重）/權(quán)重之和? 估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)格 = 修正后的單價(jià) × 建筑面積第二十二條標(biāo)準(zhǔn)樣本價(jià)格修正方式的操作步驟： 1、對(duì)拆遷房屋進(jìn)行分類，選取標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋；評(píng)估中應(yīng)按照用途相同、區(qū)位相同、位置相近、結(jié)構(gòu)相似、年代相近的原則選取多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋。 2、運(yùn)用可比實(shí)例直接修正方式分別評(píng)估出各標(biāo)準(zhǔn)樣本單價(jià)； 3、將各標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋修正為同類被拆遷房屋價(jià)格。被拆遷房屋評(píng)估價(jià)格＝同類標(biāo)準(zhǔn)樣本單價(jià)×（1+個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)）×被拆遷房屋建筑面積 ? 第二十三條區(qū)位價(jià)修正方式的操作步驟： 1、采集被拆遷房屋所在區(qū)位的普通商品房市場成交價(jià)格，確定該區(qū)位普通商品房平均單價(jià)； 2、根據(jù)市房管局、物價(jià)局公布的房屋重置價(jià)格和商品房的結(jié)構(gòu)特征確定商品房重置完全單價(jià)。 3、根據(jù)《住宅宗地綜合因素級(jí)別價(jià)格參照表》（見附表七）及商品房的小區(qū)環(huán)境綜合因素確定商品房宗地綜合因素級(jí)別價(jià)。 4、計(jì)算區(qū)位價(jià)。區(qū)位價(jià)＝商品房平均單價(jià)－商品房重置完全單價(jià)－商品房宗地綜合因素級(jí)別價(jià) 5、測算被拆遷房屋評(píng)估價(jià)格被拆遷房屋評(píng)估單價(jià)=(區(qū)位價(jià)+宗地綜合因素級(jí)別價(jià)+房屋重置成新價(jià))×層差系數(shù) 層差系數(shù)由評(píng)估人員根據(jù)二手房市場成交價(jià)格自行測算。被拆遷房屋評(píng)估價(jià)格=被拆遷房屋評(píng)估單價(jià)×被拆遷房屋建筑面積＋合*落補(bǔ)償價(jià) 合*落補(bǔ)償價(jià)＝（合法土地面積－合法建筑面積）×區(qū)位價(jià)×60% 若合*落補(bǔ)償價(jià)為負(fù)值，則取零。采用可比實(shí)例修正方式、標(biāo)準(zhǔn)樣本價(jià)格修正方式對(duì)被拆遷住宅進(jìn)行評(píng)估，如未對(duì)合*落因素進(jìn)行修正的，可采用參照本條的方式單獨(dú)測算合*落修正值。第二十四條采用收益法估價(jià)的，估價(jià)結(jié)果的確定應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。房屋收益應(yīng)按照房屋租金的純收益確定，房屋租金的純收益按照同一經(jīng)營用途、同一區(qū)域的社會(huì)平均收益水平修正確定。資本化率的選取可采取安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值確定，安全利率宜選取5年期國債利率。第二十五條采用成本法估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)采取房地分別估價(jià)的方式，估價(jià)出房地產(chǎn)市場價(jià)格。房屋占用范圍內(nèi)的土地價(jià)格應(yīng)采用市場比較法、剩余法、成本逼近法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法求取。建筑物重置價(jià)格以政府有關(guān)管理部門發(fā)布的重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。房屋折舊以直線折舊法計(jì)算。不適用的，可以使用成新折扣法（尚可使用年限）計(jì)算。房屋建筑設(shè)備應(yīng)單獨(dú)計(jì)算折舊。第二十六條需要對(duì)房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)價(jià)格單獨(dú)進(jìn)行估價(jià)的，估價(jià)技術(shù)行為應(yīng)符合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定。第二十七條拆遷補(bǔ)償估價(jià)，原則上應(yīng)采用兩種以上的估價(jià)方法。能搜集充分并符合規(guī)定要求的可比交易實(shí)例的經(jīng)營用房，應(yīng)當(dāng)采用市場比較法估價(jià)。非住宅評(píng)估中沒有條件選用市場比較法的，應(yīng)采用收益法進(jìn)行估價(jià)，難以確定房屋收益的，可采用成本法或其他方法進(jìn)行估價(jià)。如確有困難，只能采用一種估價(jià)方法的，應(yīng)當(dāng)說明理由。? 特殊用途房屋等其他非住宅的拆遷補(bǔ)償估價(jià)，有相關(guān)估價(jià)規(guī)定的，從其規(guī)定。第四章拆遷房屋分類估價(jià) 第二十八條拆遷房屋分為住宅房屋和非住宅房屋。住宅房屋可分為成套住宅與非成套住宅；非住宅房屋包括商業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)及倉儲(chǔ)用房、其他用房。第二十九條進(jìn)行拆遷房屋的分類估價(jià)可先根據(jù)其區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、土地取得方式、合*落等因素進(jìn)行分類，然后分別評(píng)估各類房屋的價(jià)格。同類房屋的估價(jià)方法與技術(shù)路線應(yīng)當(dāng)一致。第三十條拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提供房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門核發(fā)的產(chǎn)權(quán)資料及被拆遷房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)取得方式證明文件，不能提供且估價(jià)機(jī)構(gòu)又無法核實(shí)的，可以假設(shè)其為劃撥方式取得。以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的，其房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果，不包括正常交易過程中應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金或相當(dāng)于出讓金的價(jià)款。第三十一條在建工程應(yīng)采用成本法進(jìn)行估價(jià)。在建工程土地估價(jià)以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)，工程建設(shè)進(jìn)度以拆遷管理部門通知停止施工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)。第三十二條房屋拆遷分戶估價(jià)結(jié)果應(yīng)符合整體性、關(guān)聯(lián)性、合理性的要求，同類房屋之間的級(jí)別價(jià)、不同類房屋之間的比價(jià)客觀合理。第五章估價(jià)報(bào)告書 ?? 第三十三條單宗被拆遷房屋的價(jià)值不足50萬元，估價(jià)結(jié)果報(bào)告可采用表格的形式，除此之外的估價(jià)結(jié)果報(bào)告，應(yīng)采用文字說明的形式。表格式估價(jià)報(bào)告應(yīng)披露影響估價(jià)結(jié)果的所有重要信息。非表格式估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告書應(yīng)按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)要求撰寫。第三十四條估價(jià)結(jié)果的有效期自提交正式評(píng)估報(bào)告之日起，至該拆遷項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償結(jié)束時(shí)止。第三十五條估價(jià)結(jié)果報(bào)告必須由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，紙張大小應(yīng)采用a4紙張規(guī)格。第六章附則 ?? 第三十六條本規(guī)則將“評(píng)估”與“估價(jià)”作為同義詞來使用。第三十七條違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予估價(jià)。未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，根據(jù)重新建造成本、批準(zhǔn)期限、剩余期限及殘值率進(jìn)行評(píng)估。第三十八條凡房屋拆遷估價(jià)中涉及原始成本、建筑設(shè)備、工程造價(jià)等專業(yè)技術(shù)工作的，估價(jià)機(jī)構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)協(xié)助估價(jià)。本規(guī)則未作規(guī)定的，應(yīng)按照國家、省和市其他相關(guān)估價(jià)技術(shù)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。? 第三十九條以產(chǎn)權(quán)調(diào)換作為房屋拆遷補(bǔ)償方式的，對(duì)所調(diào)換房屋房地產(chǎn)市場價(jià)值進(jìn)行的估價(jià)，按照本規(guī)則執(zhí)行。? 第四十條其他法律、法規(guī)、規(guī)章有相關(guān)規(guī)定的，從其規(guī)定。第四十一條各縣（市）、賈汪區(qū)可參照本規(guī)則執(zhí)行。第四十二條本規(guī)則自2005年2月1日起施行。此前已頒發(fā)房屋拆遷許可證的拆遷項(xiàng)目，其拆遷估價(jià)不適用本規(guī)則。

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城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，新的土地估價(jià)規(guī)程估價(jià)原則有哪些

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1，新的土地估價(jià)規(guī)程估價(jià)原則有哪些

2，請(qǐng)教一下城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程后面文號(hào)的含義是什么怎么比較方便

3，劃撥土地和劃撥土地上的房產(chǎn)怎樣評(píng)估

4，如何評(píng)估劃撥國有土地使用權(quán)價(jià)格

5，土地市場評(píng)估價(jià)是如何評(píng)估的與基準(zhǔn)地價(jià)的有什么關(guān)系

6，房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 gbt502911999 和 gbt502912015 有什么區(qū)別

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