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本文目錄一覽

1，二手房交易流程簡介
2，二手房買賣流程
3，二手房買賣流程及解釋
4，正規(guī)交易流程怎么買賣二手房

1，二手房交易流程簡介

本帖最后由水晶杯于 2011-10-5 15:41 編輯二手房交易流程簽署居間合同交定金業(yè)主簽收居間方托管查檔到國土局打單落實(shí)產(chǎn)權(quán)狀態(tài) 轉(zhuǎn)定金于賣方做全權(quán)委托公證收資料后轉(zhuǎn)定支付首期款在銀行監(jiān)管或公司托管贖樓按揭申請擔(dān)保公司贖樓過戶交易中心轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán) 交納稅費(fèi) 取新證放首期款出新證抵押登記新證按揭抵押放首期款交樓水電煤氣有限電視過戶權(quán)威專家解釋的二手房交易流程，供大家參考

簡單介紹二手房交易流程隨著房價的日益走高，購置新房已成為很多購房者的一種奢享，對于新房他們更多抱的是只可遠(yuǎn)觀而不可擁有的態(tài)度。然而，二手房卻以質(zhì)優(yōu)價廉、風(fēng)險小以及即買即住的優(yōu)點(diǎn)成了眾多購房者的首選目標(biāo)。而談及二手房的交易環(huán)節(jié)，很多購房者卻一無所知，針對此情況，業(yè)內(nèi)專家在此為廣大購房者簡要介紹一下二手房交易流程。第一、買房看房。看房選房是進(jìn)行二手房交易的第一步，比如你在中國找房網(wǎng)上看到好的房子，根據(jù)找房網(wǎng)上提供的聯(lián)系電話聯(lián)系中介或者房東，約定時間購房者在選好并看好房子后，才能進(jìn)行交易。在這個環(huán)節(jié)中，驗(yàn)明產(chǎn)權(quán)是關(guān)鍵。購房者要注意在決定購房之前，一定要驗(yàn)明所購房屋的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀。產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購買，這往往是消費(fèi)者在購買二手房時最容易忽視的一個環(huán)節(jié)，也是產(chǎn)生購房風(fēng)險的根源。第二、簽訂二手房買賣合同。對于二手房買賣雙方來說，簽訂合同是二手房交易過程中十分重要的一個環(huán)節(jié)。首先要確認(rèn)雙方的合法身份，在簽訂合同時，購房者一定要從法律的角度維護(hù)好自己的權(quán)利，抱著細(xì)心、謹(jǐn)慎的態(tài)度，看清房價、付款方式、交房時間、違約責(zé)任等細(xì)節(jié)問題第三、辦理相關(guān)手續(xù)。經(jīng)過選房、看房、簽合同三個步驟后，將進(jìn)入買房的實(shí)質(zhì)性階段。而此階段涉及到很多方面的問題，包括房屋面積測繪、房屋價值評估、買房申請貸款、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權(quán)過戶、取得回執(zhí)等一系列的環(huán)節(jié)，二手房的買賣雙方要切實(shí)落實(shí)好這每一個環(huán)節(jié)的手續(xù)，確保自身利益。第四、交房驗(yàn)收。辦理完所有手續(xù)后，買賣雙方即可按照合同條款交接房屋，買方對房屋內(nèi)部裝修及附屬設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后買房方可付款，到這里二手房的交易也就宣告完結(jié)。

二手房交易流程簡介

2，二手房買賣流程

甲乙雙方在敲定房屋成交價格、交房日期、過戶時間后首先應(yīng)填寫JF-91-01制式的房地產(chǎn)買賣契約，在契約第三頁簽署雙方姓名、地址、聯(lián)系電話，并加蓋私章。在最后一頁附件一內(nèi)填寫時間及房屋相應(yīng)信息（可參照房產(chǎn)證）、簽署雙方姓名、加蓋私章。過戶一般到辦事大廳房管局窗口辦，土地證到土管局窗口。過戶買方交費(fèi)是契稅1.5%，交易費(fèi)6元沒平方。注意事項(xiàng)：（1.）房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。（2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。（3.）交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。> （4）.土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點(diǎn)不劃算。（5.）市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。（6）.福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。（7.）單位房屋是否侵權(quán) 一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。（8）物管費(fèi)用是否拖欠有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。

你最好先說清楚是什么地方，不同地方，交易流程

一次性：1.雙方帶身份證戶口本房本手章購房款存折，收房款存折（必須是同一家銀行）去房管局 2.那房本去查檔案窗口查檔（正常） 3.去打買賣協(xié)議窗口打買賣協(xié)議（監(jiān)管協(xié)議） 4.去審稅窗口審稅（有稅的去銀行交稅現(xiàn)金） 5.去過戶窗口辦理過戶手續(xù) 6.買方領(lǐng)取收件收據(jù) 7.規(guī)定工作日以后賣方收到房款，買方拿收據(jù)換新產(chǎn)權(quán)證貸款 1.去評估公司評估（所貸款銀行指定） 2.雙方帶身份證戶口本房本手章購房款存折，收房款存折（必須是同一家銀行）去房管局 3.那房本去查檔案窗口查檔（正常） 4去打買賣協(xié)議窗口打買賣協(xié)議（監(jiān)管協(xié)議） 5.去銀行申請貸款 6.貸款審批完成去房管局審稅窗口審稅（有稅的去銀行交稅現(xiàn)金） 7.去過戶窗口辦理過戶、抵押手續(xù) 8.買方領(lǐng)取收件收據(jù) 9.銀行收到抵押證之后放款 10。規(guī)定工作日以后賣方收到房款，買方拿收據(jù)換新產(chǎn)權(quán)證

1.房管局查冊確定房子產(chǎn)權(quán)清晰； 2.簽買賣合同，給定金； 3.房管局辦理遞件，給首期； 4.交稅過戶，給尾期樓款； 5.出新房產(chǎn)證。

二手房買賣流程

3，二手房買賣流程及解釋

二手房買賣流程及解釋：流程：挑選中介→審查房屋權(quán)屬→了解房屋使用狀況→實(shí)地查看房屋質(zhì)量→明確中介收定性質(zhì)→上下家當(dāng)面談合同→結(jié)清水表帳單→告知電表狀況→協(xié)助燃?xì)膺^戶→結(jié)清電話費(fèi)→遷移戶口挑選中介→ 如果交易通過中介公司完成，必須選一家資信可靠的中介公司是保證安全的前提。所選的中介公司須是有品牌的大公司，這些公司不僅有經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)紀(jì)人員，而且操作也比較的規(guī)范。審查房屋權(quán)屬→ 下家要隊(duì)房屋的權(quán)屬情況有所了解。首先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與上家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書面證明。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，共有人如步能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。其次，把好夫妻共有財產(chǎn)關(guān)，《婚姻法》規(guī)定，凡是夫妻婚后因購買、繼承取得的房屋屬于雙方共有財產(chǎn)，下家應(yīng)要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。了解房屋使用狀況→ 首先，一定要確保房屋的產(chǎn)權(quán)證是真實(shí)的。根據(jù)房屋產(chǎn)證，下家可以了解到房屋建筑面積大小，房屋用途是辦公還是居住等內(nèi)容。另外，下家可到房屋所在地的房地產(chǎn)交易部門查到房屋有無被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利，是否已設(shè)定抵押。實(shí)地查看房屋質(zhì)量→ 下家除了向房屋左鄰右舍、小區(qū)物業(yè)公司詢問房屋是否做過大修或質(zhì)量問題外，還應(yīng)實(shí)地查看房屋質(zhì)量。首先，查看房屋是否有私自搭建違章建筑的情況，如擅自占用屋頂露臺、走廊，屋內(nèi)未經(jīng)有關(guān)部門許可搭有閣樓等。第二，觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，如戶型是否實(shí)用，管線走向是否安全、合理，天花板有無漏水的痕跡，墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等；第三，檢查水龍頭看看出水的暢通情況；查看房屋的供電容量，以防冬夏空調(diào)開不了的尷尬；觀察屋內(nèi)電線是否有老化的現(xiàn)象；最后，下家對簡單的新裝修多一個心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質(zhì)量缺陷，如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。明確中介收定性質(zhì)→ 定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。若下家把定金交給中介公司，一定要明確終結(jié)公司收取定金的性質(zhì)是代收，還是轉(zhuǎn)交。如果是代收，則中介公司收取定金時應(yīng)當(dāng)出具上家的委托書。否則，下家要在居間合同中明確中介公司的轉(zhuǎn)交責(zé)任，如約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交，未能按轉(zhuǎn)交需承擔(dān)的違約責(zé)任等。為了防止上家收了定金之后提高房屋總價，上下家要在書面的定金協(xié)議中對購房合同的主要條款達(dá)成一致意見，這樣下家就會有保障。上下家當(dāng)面談合同→ 即使是通過品牌中介公司交易，也不能完全排除個別素質(zhì)不高的業(yè)務(wù)員從中做手腳。因此，在達(dá)成交易意向后，上下家要對交易中應(yīng)發(fā)生的稅費(fèi)有所了解，具體可到房產(chǎn)交易部門咨詢，這樣可以防止少數(shù)業(yè)務(wù)員或中介公司借各種名目亂收費(fèi)。在交易過程中，上下家不要擅自與業(yè)務(wù)員簽訂買賣協(xié)議，避免業(yè)務(wù)員將公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為人業(yè)務(wù)，使得上下家無法享受中介公司的擔(dān)保。在簽訂二手房買賣合同時，上下家一定要當(dāng)面談好房價、過戶時間等條款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價的情況發(fā)生。結(jié)清水表帳單→ 市自來水公司目前實(shí)行的是戶名住宅地址制度，因此上下家不需要辦理水表過戶手續(xù)。按自來水公司的規(guī)定，不論是誰使用的，凡發(fā)生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金，如經(jīng)30日催繳后仍未繳清水費(fèi)和滯納金的住戶，則停止供水。因此，在交房之前，下家要詢問上家是否已付清水費(fèi)，同時別忘了保留交房日上個份的已繳訖水費(fèi)賬單收據(jù)。告知電表狀況→ 按電力公司規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆總?cè)劢z箱和電表、私自開啟封印、擅自變更計量裝置等行為均屬于違章行為，違者按違章用電處理。因此，在房屋交接驗(yàn)收時，下家必須親自查驗(yàn)電表有否移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留交房日上個月份已繳訖的電費(fèi)賬單收據(jù)。協(xié)助燃?xì)膺^戶→ 按照燃?xì)夤镜囊?guī)定，上下家必須一起到燃?xì)獠块T辦理過戶手續(xù)。結(jié)清電話費(fèi)→ 有的家庭已經(jīng)安裝了多門電話線路，下家就要仔細(xì)問清楚，并且在合同補(bǔ)充條款中約定是一根還是兩根線路，是-普通電話線還是isdn電話線，轉(zhuǎn)讓價是否包含電話線。購房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請安裝電話。如確因電話線路或號源緊張而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到電信部門辦一張截止到交房日的結(jié)算賬單，一并清結(jié)后，再辦理過戶手續(xù)。遷移戶口→ 買賣二手房，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移以外，上家的戶口沒有及時遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一種糾紛。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查閱上家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果上家戶口要在交房后才可遷出，則下家一定要與上家就此問題約定清楚。

二手房買賣流程及解釋

4，正規(guī)交易流程怎么買賣二手房

正規(guī)交易流程怎么買賣二手房？許多人認(rèn)為，二手房的買賣過程是非常復(fù)雜，且處處存在陷阱的。既怕舊房產(chǎn)權(quán)有問題，怕遇到黑心中介，又怕交易的手續(xù)繁瑣。在二手房交易的過程中，買賣雙方通常只關(guān)注交易的最終結(jié)果，卻忽視了交易過程的安全性。而事實(shí)上，往往最能影響交易結(jié)果的就是整個交易過程中的各個環(huán)節(jié)。買賣雙方之所以會選擇經(jīng)紀(jì)公司代理交易，并不僅僅是為了得到真實(shí)的市場信息，他們更希望經(jīng)紀(jì)公司能給他們提供一個有安全保障的交易過程。其實(shí)，消費(fèi)者只要掌握了基本的交易常識，注意一些可能存在的風(fēng)險，還是能夠買到一套稱心的二手房的。一般正規(guī)的二手房交易包括如下幾個環(huán)節(jié)。 -尋找中介信息登記買賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關(guān)政策，經(jīng)紀(jì)公司根據(jù)實(shí)際情況為買賣雙方進(jìn)行配對，為他們牽線搭橋，買賣雙方分別登記購房、售房信息。在這個環(huán)節(jié)中，買賣雙方面臨的一個重要事情就是選擇一家真正的放心中介，它直接關(guān)系到交易的安全和房款的順利交接。選擇好的經(jīng)紀(jì)公司有以下幾點(diǎn)：規(guī)模大、有營業(yè)許可證、有資質(zhì)證書、聲譽(yù)較好。具體辦法如下：首先，注意公司地址是否同您登記造訪的這家店在同一處或在同一行政區(qū)，如果不是，有兩種情況：其一證明該公司是異地經(jīng)營，這樣的公司很可能曾經(jīng)面臨被工商局列入違法行為的窘境，而以搬家的方式逃避工商部門的制裁和顧客的追討；其二是因?yàn)樗且患曳值昊蜻B鎖店。按規(guī)定，分店也應(yīng)有自己的執(zhí)照，但是，辦照的條件是分店有兩個以上擁有經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)證書的，有些分店未達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，就使用總店?duì)I業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件，所以，消費(fèi)者應(yīng)向該店的業(yè)務(wù)員提出看看總店的營業(yè)執(zhí)照，借此機(jī)會，也可到其總店認(rèn)認(rèn)門。其次，留意執(zhí)照上所列的注冊資金，通過查看該公司的規(guī)模、辦公地點(diǎn)、從業(yè)人員的數(shù)量，就能判斷出這樣一個企業(yè)是否可能擁有像執(zhí)照上所標(biāo)的百萬元、千萬元的注冊資金了。另外，在與房主簽訂購房協(xié)議之前，購房者應(yīng)該多去幾次中介公司的店鋪，每次到訪時，觀察店中的業(yè)務(wù)員是否固定及有無其他買賣雙方同這家公司發(fā)生爭執(zhí)。還有一點(diǎn)您要注意：不要被“放心中介”的稱號迷惑。目前，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)在北京市中介事務(wù)所組織的16家放心中介外，還有一些中介打出“放心中介”的旗號。即使是這16家放心中介出現(xiàn)損害消費(fèi)者的行為，消費(fèi)者也可以撥打北京市中介事務(wù)所設(shè)置的投訴熱線進(jìn)行舉報，北京市中介事務(wù)所將給予其嚴(yán)厲制裁。 -入市資格審批賣方到房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門申領(lǐng)“上市批準(zhǔn)通知書”，辦理上市審批手續(xù)。如果是已購公房，其上市需蓋三種章。第一枚章是在出售調(diào)查表上蓋的章，主要由單位證明土地使用性質(zhì)，以便證明房屋所在地皮是出讓性質(zhì)還是無償劃撥。第二枚章是在上市征詢意見表上蓋的章，后來北京市頒布了補(bǔ)充規(guī)定及說明，如果已購公房房主與原產(chǎn)權(quán)單位沒有特殊約定的，無需原單位同意蓋章。第三枚章是在上市申請確認(rèn)表上蓋的章，由各區(qū)房地部門在買賣簽約前審批。主要是從表格中審核是否屬于規(guī)定中禁止上市的幾種房。以下產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房子不能上市交易： 1.中央直屬機(jī)關(guān)的公房； 2.軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房與本單位的辦公場所在一個大院里的； 3.使用權(quán)的房屋； 4.以標(biāo)準(zhǔn)價購買，尚未按成本價補(bǔ)足剩余價款的； 5.在農(nóng)村集體土地上興建的房屋，所持鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證的二手商品房； 6.已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的； 7.所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的； 8.所有權(quán)有糾紛的； 9.已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書面同意的； 10.上市出售后會形成新的住房困難的； 11.依法被查封或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的； 12.房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的。 -評估及考察房源詳情中介審核身份證及產(chǎn)權(quán)證(包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等)，并留存中介備案。中介實(shí)地考察，掌握房屋詳情，如天花板、墻體、衛(wèi)生間、廚房的給排水情況，有沒有破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭亂建、占用屋頂平臺、走廊的情況。初步估價，為確定售價提供參考。此環(huán)節(jié)中合適的房源及房屋評估最受關(guān)注。買方一定留意到，凡是位置好點(diǎn)兒的、交通便利點(diǎn)兒的二手房，哪個單價都不低于每平方米5000元，有的價格更邪乎：每平方米6000元、每平方米7000元。好不容易發(fā)現(xiàn)一套價格上能讓人接受的舊房，問問中介，得到的答復(fù)卻是：“房子已經(jīng)賣出去了。”而且，房地產(chǎn)中介報出的房價也是五花八門的，有的房價是房主的凈要價，有的是含稅費(fèi)的總價，有的是中介公司加價后的房價。作為賣方，應(yīng)切實(shí)考慮自有房產(chǎn)的面積、年限、折舊、朝向等各方面因素，以及周邊小區(qū)物業(yè)、新盤價格，據(jù)此明確該套房的可能購買群，以及這類人群的收入、承受力等情況，并把握好報價尺寸，避免尷尬報價，致使銷售周期過長，甚至有價無市?，F(xiàn)在一些品牌公司在代理二手房交易時，會免費(fèi)提供專業(yè)評估。買賣雙方可據(jù)此商量房價。其實(shí)，最簡單的二手房售價測算標(biāo)準(zhǔn)就是：報價為同地理位置商品房價格的60%至70%左右，約是現(xiàn)行周邊房屋月租金的100倍。