無效合同如何處理款項糾紛，房屋建筑質量糾紛及無效合同怎么處理

來源：整理時間：2023-08-16 15:21:03 編輯：律生活手機版

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1，房屋建筑質量糾紛及無效合同怎么處理
2，如何處理建設工程無效合同糾紛

1，房屋建筑質量糾紛及無效合同怎么處理

法律對無效合同以及質量糾紛的處理主要是(一)返還財產或折價賠償;(二)賠償損失，這些主要是針對過錯方而言的，對于非過錯方也并不需承擔法律后果，具體處理上，也應遵循幾點。 (一)公平原則房地產開發(fā)經營活動是一種民事活動，《中華人民共和國民法通則》第四條規(guī)定：民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。在對房地產開發(fā)經營的無效合同的處理中，也應貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而引致的租賃合同無效的情況，按規(guī)定，租賃關系無效，承租方將房屋交還給出租方，并且有過錯的出租方仍應賠償承租方的損失。但是這里有一個不可忽略的情節(jié)就是，承租方既便沒有過錯，但其確實也是使用了出租方的房屋，屬實際受益人，出租方也是遭受了沒有實際使用房屋的損失。從這一點來說，筆者認為像類似的情況，仍應考慮讓沒有過錯的承租人支付實際使用房屋的租金，才比較公平合理(租金的確定可通過估價部門進行評估)。因建筑質量引致的糾紛也有類似的情況，即在合同因此而確認無效后，出售方應賠償買受方的損失，但同時也應考慮買受方已實際使用了房屋，也有一定的受益，故可參照租賃的確認方式給予合理的使用補償。 (二)避免累訟原則房地產開發(fā)經營案件中往往存在多種法律關系，對一種法律關系認定無效后，經常會影響到其他的法律關系，因此在無效合同的處理上可以考慮盡可能全面協(xié)調，減少訴訟程序。比如在確權案件中同時存在房屋抵押關系和房屋買賣關系，如認定買賣關系有效，抵押關系無效，這種無效處理如不存在返還房屋或賠償損失的問題，應責令有關當事人終止他項權利登記備案，以保證買賣關系的確認。

房屋建筑質量糾紛及無效合同怎么處理

2，如何處理建設工程無效合同糾紛

建設工程施工合同具有下列情形之一的，應當根據合同法第五十二條第(五)項的規(guī)定，認定無效：一、承包人未取得建筑施工企業(yè)資質或者超越資質等級的;二、沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業(yè)名義的;(三)建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的。第二條　建設工程施工合同無效，但建設工程經竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應予支持。建設工程施工合同無效的處理中應注意問題基于無效合同的基本原理，考慮到建設工程施工的特殊性，在建設工程施工合同無效的處理中，應注意以下一些問題。（一）在建設工程案件的審理中，應牢牢把握工程質量是否合格這根主線。工程質量是承、發(fā)包人共同的生命線，它關系到社會的公共安全和人民群眾的生命財產安全。為了確保建設工程質量，《合同法》、《建筑法》等法律、法規(guī)或者部頒規(guī)章都作出了許多具體規(guī)定，這些規(guī)定的核心都是為了保證工程質量。在審理建設工程施工合同糾紛案件時，應牢牢把握工程質量這根主線，以工程質量是否合格作為支付工程價款的前提條件。只要建設工程經驗收合格，就可以要求參照合同中的價格條款主張權利，而人民法院應當予以支持。（二）法釋［2004］14號第二條之規(guī)定確立的原則是施工合同無效時折價補償原則，而不是無效合同按有效處理原則。雖然合同無效，但建設工程經竣工驗收合格即具備了法定的交付使用條件，發(fā)包人應當支付工程款。法釋［2004］14號第二條確定的“參照合同約定支付工程價款”原則，是按照當前建筑市場供需關系的實際情況所確定，符合我國的基本國情，平衡了合同各方當事人的利益，且避免當事人通過鑒定確定工程價款，擴大訴訟成本。參照合同約定支付工程價款的折價補償原則，與《民法通則》、《合同法》的規(guī)定并不矛盾，而是在處理無效的建設工程施工合同糾紛案件中具體體現了《合同法》規(guī)定的無效處理原則。[1]（三）按照法釋［2004］14號第二條規(guī)定，發(fā)包人是否有權請求參照合同約定支付工程價款。法釋［2004］14號第二條規(guī)定了承包人可以請求參照合同約定支付工程價款。相反，發(fā)包人是否也有權請求參照合同約定支付工程價款呢？回答是肯定的。一是建設工程施工合同的相對方為發(fā)包人與承包人，既然承包人可以請求參照合同約定支付工程價款，根據權利對等原則，發(fā)包人理所當然也應享有此權利。二是從法釋［2004］14號第二條規(guī)定的目的和文義內容來看，并沒有排斥、否定發(fā)包人的適用問題。（四）當事人不得請求繼續(xù)履行無效的施工合同。合同被確認無效后，合同內容對雙方當事人失去法律拘束力，合同尚未履行的，不得履行。當事人一方請求繼續(xù)履行無效的施工合同，應予駁回。（五）當事人不得請求另一方承擔違約責任。合同被確認無效后，將導致合同自始無效。該合同對當事人不再具有任何約束力，自然也包括合同約定的違約責任條款。由于當事人對合同的效力理解有偏差或法律水平較低，此種情形下，人民法院有告知當事人變更訴訟請求的義務。司法實踐中，可能也存在當事人堅持訴訟請求而不愿意變更的情況，此時人民法院可直接駁回當事人的訴訟請求。（六）當事人不得基于法釋［2004］14號第二十條請求按照竣工結算文件結算工程價款。法釋［2004］14號第二十條規(guī)定：“當事人約定，發(fā)包人收到竣工結算文件后，在約定期限內不予答復，視為認可竣工結算文件的，按照約定處理。承包人請求按照竣工結算文件結算工程價款的，應予支持?！痹摋l是發(fā)包人逾期不答復也不結算所承擔的法律后果，前提是施工合同為有效。當合同無效時，當事人不得依據此規(guī)定請求按照竣工結算文件結算工程價款。（七）施工合同約定的建設工程是“三無”工程或被行政主管部門認定為違法建筑工程價款的結算。什么是違法建筑，或者說是違章建筑？違法建筑是指未取得建設工程規(guī)劃規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定內容建設的房屋及建筑物為違法建筑。所謂“三無”工程，指未取得土地使用權證、未取得建筑工程規(guī)劃許可證、未辦理報建手續(xù)的工程。對于這樣的工程，如果發(fā)包人和承包人簽訂了施工合同，其效力如何？正式公布的法釋［2004］14號未作明確規(guī)定。認為合同應當有效的理由是：房屋建設者違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等公法的規(guī)定，引起的法律后果是接受相關行政部門的處罰，其私法行為效力不受違反公法影響。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定：未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。我們認為應認定無效。一是2002年8月《最高法院關于審理建設工程合同糾紛的暫行意見》第十條規(guī)定：“發(fā)包人與承包人簽訂無取得土地使用權證、無取得建筑工程規(guī)劃許可證、無辦理報建手續(xù)的三無工程建設施工合同，應確認無效；但在審理期間已補辦手續(xù)的，應確認合同有效?！?二是違章建筑具有違法性。具體體現在：①違法建筑違反了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定。②《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》對此作出的規(guī)定是強制的規(guī)定，是有關合同效力性的規(guī)定。三是國家對違法建筑持否定性評價，是因為違法建筑損害了國家利益，規(guī)避了國家對規(guī)劃體系、建筑產品質量、房地產交易市場等系列行為的監(jiān)管，使得違法建筑在現行體制以外生存，直接危及社會的公共安全，直接危及人民群眾的生命財產安全。故，違法建筑直接損害國家和社會公共利益，并不是在當事人私權范疇內就能解決的問題，人民法院作為公權力的行使者，應當旗幟鮮明地認定就違法建筑訂立的合同無效。[2]四是建設工程的特殊性決定了建設工程施工合同效力必然受建設審批手續(xù)的影響。建設工程具有不可移轉、投資大、對周圍環(huán)境影響大、涉及人民群眾生命財產安全等特點，這些特點也決定了國家對建設工程從建設審批手續(xù)上必須作出嚴格規(guī)定和要求，否則有損公共利益。五是由于未取得土地使用權證、未取得建筑工程規(guī)劃許可證的工程，無法進行竣工驗收和備案，也就無法申領到相關權屬證書。故該類合同應依據《合同法》第五十二條的規(guī)定認定為無效合同。因違法建筑或“三無”工程嚴重違反了《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，這樣的建設工程無論工程質量是否合格，都不作為支付工程價款的依據，均應立即拆除和返還所支付的工程款。發(fā)包人或承包人的損失，是發(fā)包人的過錯，發(fā)包人對自己的損失自負，同時應賠償承包人的施工中支付人工費、材料費等實際損失；是承包人的過錯，承包人對自己的損失自負，同時應賠償發(fā)包人材料費等實際損失。雙方都有過錯，按過錯大小各自承擔相應的賠償責任。（八）建設工程施工合同無效的工程質量保修。建設工程施工合同無效，但建設工程經竣工驗收合格，發(fā)包人仍應參照合同約定向承包人支付工程價款。在支付了工程價款后，如何解決工程質量的保修問題？在正常情況下，建設工程經竣工驗收后，在保修期限內出現的質量問題，由承包人依照法律規(guī)定或合同約定予以修復。我國實行建設工程實行質量保修制度，這也是《建筑法》確立的一項基本法律制度。對此，《建筑法》第六十二條第一款規(guī)定：建筑工程實行質量保修制度?！督ㄔO工程質量管理條例》則在建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等方面，對該項制度做出了更具體的規(guī)定。該條例第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。由此可見，保修期限的規(guī)定是強制性的規(guī)定。在建設工程施工合同被確認無效后，合同關系不再存在，該合同對當事人不再具有任何拘束力。發(fā)包人不得要求承包人承擔約定的保修責任，是不是承包人不承擔保修責任呢？顯然不是。承包人仍應在《建設工程質量管理條例》第四十條規(guī)定的最低保修期限內承擔法定的保修責任。解決這個問題后，在履行保修責任的方式上，如果施工合同不是因為承包人沒有相應的資質而被確認無效的，則仍由承包人承擔質量瑕疵的維修義務。若施工合同是由于承包人沒有相應的資質而被確認無效的，則不能由承包人自己來承擔質量瑕疵的維修義務?？捎沙邪俗孕形芯哂邢鄳Y質的施工隊伍，來替代承包人承擔質量瑕疵的維修義務，也可由發(fā)包人自行維修，修復的費用由承包人承擔。（九）建設工程合同無效，承包人是否享有建設工程價款優(yōu)先受償權。合同無效而取得合法的工程款優(yōu)先受償權不符合立法精神，《合同法》第二百八十六條的語境是合同有效為前提。該法第二百八十六條規(guī)定：發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。對于工程價款優(yōu)先受償權的法理定性，梁慧星教授指出：在立法過程中，《合同法》該條從設計、起草、討論、修改、審議直到通過，始終是法定抵押權。擔保物權中的抵押權、質權、保證以及附屬于主債權的利息等，都屬于主權利的從權利。既然工程款優(yōu)先受償權作為一種擔保物權，是從主權利派生出來的，即對主債權工程款具有依附性，主權利無效從權利也無效。作為約定主債權的擔保物權的工程款優(yōu)先受償權亦當然無效。江蘇省高院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件若干問題的意見》第二十條規(guī)定：承包人將建設工程價款債權轉讓的，建設工程價款的優(yōu)先受償權隨之轉讓。該規(guī)定的法理也是基于保證債權作為從權利將隨主債權的轉移而轉移的制度。我國《擔保法》第二十二條規(guī)定：“保證期間，債權人依法將主債權轉讓給第三人的，保證人在原保證擔保的范圍內繼續(xù)承擔保證責任。保證合同另有約定的，按照約定?！笨梢?，主合同即施工合同無效的情況下，而支持承包人或實際施工人主張建設工程價款優(yōu)先受償權，有違法律精神。故，建設工程合同無效，承包人或實際施工人主張建設工程價款優(yōu)先受償權的，人民法院不應支持。（十）無效建設工程施工合同的效力轉化。根據法釋［2004］14號的規(guī)定，建設工程施工合同無效有下列幾種情形：（1）承包人未取得建筑施工企業(yè)資質或者超越資質等級的；（2）沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業(yè)名義的；（3）建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的；（4）承包單位將工程進行轉包或者違法分包的。而法釋［2004］14號第五條規(guī)定：承包人超越資質等級許可的業(yè)務范圍簽訂建設工程施工合同，在建設工程竣工前取得相應資質等級，當事人請求按照無效合同處理的，不予支持。由此可見，根據法釋［2004］14號規(guī)定合同效力可以轉化的情形只有“超越資質等級許可而簽訂的合同”這一種。從上述規(guī)定可以看出，在效力轉化的時間點上應為“在建設工程竣工前”，即只有承包人在建設工程竣工前取得相應資質等級的才能發(fā)生合同效力的轉化。

工程合同無效，由過錯方承擔賠償責任。

如果工程已完工，參照無效合同處理。

你是發(fā)包人還是施工單位？

如何處理建設工程無效合同糾紛