二。房地產(chǎn)的規(guī)則交易 (1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。這就是“房產(chǎn)權(quán)利和土地產(chǎn)權(quán)一起交易規(guī)則”。房產(chǎn)所有權(quán)與土地所有權(quán)不可分割，同一不動產(chǎn)的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)只能由同一主體享有，而不能分別由兩個主體享有；如果分別由兩個主體享有，就會發(fā)生權(quán)利沖突，各自的權(quán)利無法行使。只有在房地產(chǎn)交易中遵循這個規(guī)則，才能保證交易的安全性和公平性。

1。無房產(chǎn)證買賣房屋時，需要變更合同名稱。如果賣家想賣房，首先要和開發(fā)商協(xié)商變更合同。比如新買受人要按規(guī)定辦理相關(guān)公證，就要提供相關(guān)公證書。如果能一次性付清房款，就好辦了。如果使用商業(yè)貸款或者公積金貸款、組合貸款來支付，辦理起來會比較麻煩。有兩種方式:1。商品房未竣工驗(yàn)收的，可以更名，但需向相關(guān)市政單位出具未竣工驗(yàn)收報告，并由開發(fā)商提交合同更名理由，再繳納相關(guān)手續(xù)。

實(shí)際操作中，開發(fā)商要收取一定比例的費(fèi)用，一般是1%。同時，新買受人與原買受人以更名為目的共同購房的，而不是增加新買受人的，新的個人買受人應(yīng)當(dāng)符合主體資格條件，如成年。2.交易 Process: 1。賣家需要先還清銀行貸款；2.賣方持銀行出具的結(jié)算證明，到房管局取出抵押合同；3.開發(fā)商持合同和注銷登記表到房地局辦理房屋注銷手續(xù)；4.注銷完成后，買受人與開發(fā)商簽訂新的商品房買賣合同，然后到房管局重新備案。

一般情況下，房產(chǎn) 交易一般有以下11 交易步驟:1。選擇中介；2.談判；3.簽合同；4.交押金；5.準(zhǔn)備材料；6.評價；7.申請貸款；8.納稅情況；9.辦理過戶；10.關(guān)房子；11.物業(yè)交付。房屋銷售交易一般有以下兩點(diǎn)注意事項(xiàng):1。房屋銷售手續(xù)是否完備；2.房屋產(chǎn)權(quán)是否足夠清晰?！痉梢罁?jù)】《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條，城市私有房屋的所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，經(jīng)審核領(lǐng)取權(quán)屬證書；

1。簽訂合同:在這個環(huán)節(jié)，市民除了簽訂存量房買賣合同，還需要與中介機(jī)構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同。2.查看房屋信息:根據(jù)新的契稅政策，為家庭購買兩套住房還可以享受契稅優(yōu)惠。3.提前還貸:如果賣家還沒有還清貸款，需要向銀行申請?zhí)崆斑€款；銀行審核通過后，會給賣方發(fā)放提前還款預(yù)約單。4.繳稅:買賣雙方需要先在稅務(wù)局繳稅，然后到不動產(chǎn)登記部門辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移。

另外，去小區(qū)物業(yè)公司開具物業(yè)費(fèi)結(jié)算清單；小區(qū)沒有物業(yè)管理公司的，由社會居委會出具沒有物業(yè)管理的房屋過戶證明。6.資金托管:二手房買家大多是按揭買房。在這個環(huán)節(jié)中，買家必須提高首付。如果不是用來幫助賣方提前還貸，必須到不動產(chǎn)登記部門進(jìn)行資金托管。具體金額方面，如果購買家庭首套房，首付需要2.5%；如果是購買第二套家庭套房，首付需要45%。

房屋買賣交易流程:1。買受人了解房屋整體情況及產(chǎn)權(quán)，要求出賣人提供合法證件；2.雙方簽訂房屋買賣合同；3.向房產(chǎn)交易管理部申請審核；4.契約；5.繳納稅費(fèi)；6.辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；7.出賣人交付房屋并結(jié)清全部物業(yè)費(fèi)后，雙方交易的房屋買賣已全部履行完畢，根據(jù)《民法典》第二百零九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記后發(fā)生效力。