梅夏英，小區(qū)物業(yè)所有公攤費(fèi)怎么計(jì)算詳細(xì)公式等

來源：整理時(shí)間：2024-01-03 15:54:55 編輯：律生活手機(jī)版

1，小區(qū)物業(yè)所有公攤費(fèi)怎么計(jì)算詳細(xì)公式等

詳見物權(quán)法之解讀(二)　四大疑問找到“答案” 　　停車位處置、綠地出售等不少讓開發(fā)商憂心忡忡的問題終于不再霧里看花。　　有法可依，有法必依?！段餀?quán)法》頒布以來，很多地產(chǎn)開發(fā)公司都在組織學(xué)習(xí)該法律。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的實(shí)踐，開發(fā)商提出了他們最為關(guān)心的四大熱點(diǎn)問題，蔡耀忠律師和梅夏英教授兩位專家對此進(jìn)行了權(quán)威解答。　　疑問一：哪些車位開發(fā)商可以處置？哪些不能處置？　　《物權(quán)法》頒布之后，廣州出現(xiàn)了不少開發(fā)商急售車位的現(xiàn)象。有人認(rèn)為，《物權(quán)法》剛頒布不久，很多老百姓還不太了解，開發(fā)商希望趕在法律正式實(shí)施之前，出售車位賺一筆。那么，到底哪些車位是開發(fā)商可以處置的？哪些不能？　　權(quán)威解答：對于已建成的社區(qū)來說，判斷開發(fā)商有權(quán)處置哪些車位很簡單。第一就是看停車位是否原本就是在小區(qū)規(guī)劃當(dāng)中，第二就是看開發(fā)商有沒有取得車位的產(chǎn)權(quán)。如果具備這兩個(gè)條件，開發(fā)商就有權(quán)處置，無論是《物權(quán)法》頒布之前，還是頒布之后。因此，如果開發(fā)商本有處置權(quán)，完全沒必要著急脫手。　　很多社區(qū)早期規(guī)劃的停車位不足，開發(fā)商在建設(shè)過程中或者小區(qū)建成后利用公共綠地或道路劃出的停車位，開發(fā)商便無權(quán)處置，除非車位占用的地塊并沒有進(jìn)入公攤，土地使用權(quán)仍然屬于開發(fā)商。也需要提醒車主，在購買停車位時(shí)應(yīng)弄清車位本身的權(quán)屬。　　而對于新建項(xiàng)目來說，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)為業(yè)主規(guī)劃足夠的停車位，無論是地上車位還是地下車庫，只要是在小區(qū)最初的規(guī)劃之中，并且通過了相關(guān)部門審批，開發(fā)商都有處置權(quán)，可以出售、附贈或出租。　　解答依據(jù)：《物權(quán)法》第七十四條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。　　疑問二：停車位只能出售或出租給本小區(qū)業(yè)主嗎？　　《物權(quán)法》規(guī)定小區(qū)車位優(yōu)先滿足業(yè)主需要，是否意味著開發(fā)商只能將停車位出售或出租給本小區(qū)業(yè)主呢？　　權(quán)威解答：“優(yōu)先”和“只能”的含義是不一樣的。在一定條件下，開發(fā)商可以將停車位出售或者出租給小區(qū)以外的車主。　　舉例來說，如果開發(fā)商建設(shè)的某小區(qū)可入住1000戶業(yè)主，當(dāng)業(yè)主入住之后，開發(fā)商可以將車位出售或出租的消息傳達(dá)給每家每戶，征詢業(yè)主是否有車位需要，并且設(shè)定一個(gè)合理的交易時(shí)間，讓有停車位需求的人及時(shí)登記或者辦理購買、租賃手續(xù)。假設(shè)征求意見之后，發(fā)現(xiàn)業(yè)主只需要600個(gè)車位，而開發(fā)商卻規(guī)劃了800個(gè)車位，那么此時(shí)，開發(fā)商就可以將剩下的200個(gè)車位出租或出售給小區(qū)外的車主。　　但在實(shí)踐中，還存在一個(gè)問題，就是小區(qū)業(yè)主對停車位的需求是變動的，隨著生活水平的提高，對停車位的需求會越來越大。如果開發(fā)商把小區(qū)入住之初那些富余的車位出售，以后業(yè)主的新增需求就無法得到滿足，還可能引發(fā)矛盾，不過，這個(gè)新的問題就不是開發(fā)商要解決的義務(wù)了。　　解答依據(jù)：《物權(quán)法》第七十四條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。　　疑問三：開發(fā)商能將綠地出售或贈送給特定的業(yè)主嗎？　　在很多社區(qū)都有這樣一種現(xiàn)象，即一層業(yè)主將自己的前庭后院改造成陽光房，引起其他業(yè)主不滿，而改造者則稱土地是開發(fā)商出售或贈送給他們的。但是，開發(fā)商到底能不能將綠地出售或贈送給特定業(yè)主呢？　　權(quán)威解答：能否出售或贈送要看綠地是否已經(jīng)進(jìn)入業(yè)主的土地公攤面積，如果已經(jīng)進(jìn)入公攤，開發(fā)商便無權(quán)處置，目前對于高層住宅來說，小區(qū)綠地都應(yīng)已進(jìn)入公攤，屬于業(yè)主共有，開發(fā)商不能出售或贈送。別墅的情況各有差異。　　《物權(quán)法》規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但明示屬于個(gè)人的除外。開發(fā)商如何才有權(quán)明示某綠地屬于某特定個(gè)人？一種辦法就是開發(fā)商保留該綠地的土地使用權(quán)，不進(jìn)入業(yè)主公攤面積，這樣開發(fā)商才有處置權(quán)，可以出售或贈送；第二種辦法就是雖然綠地進(jìn)入了業(yè)主公攤面積，但開發(fā)商在銷售之前就明示哪些綠地歸某特

小區(qū)物業(yè)所有公攤費(fèi)怎么計(jì)算詳細(xì)公式等

2，小區(qū)開發(fā)商違建車庫業(yè)主去上告后來開發(fā)商又補(bǔ)齊手續(xù)了開發(fā)商

詳見物權(quán)法之解讀(二) 四大疑問找到“答案” 停車位處置、綠地出售等不少讓開發(fā)商憂心忡忡的問題終于不再霧里看花。有法可依，有法必依?！段餀?quán)法》頒布以來，很多地產(chǎn)開發(fā)公司都在組織學(xué)習(xí)該法律。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的實(shí)踐，開發(fā)商提出了他們最為關(guān)心的四大熱點(diǎn)問題，蔡耀忠律師和梅夏英教授兩位專家對此進(jìn)行了權(quán)威解答。疑問一：哪些車位開發(fā)商可以處置？哪些不能處置？《物權(quán)法》頒布之后，廣州出現(xiàn)了不少開發(fā)商急售車位的現(xiàn)象。有人認(rèn)為，《物權(quán)法》剛頒布不久，很多老百姓還不太了解，開發(fā)商希望趕在法律正式實(shí)施之前，出售車位賺一筆。那么，到底哪些車位是開發(fā)商可以處置的？哪些不能？權(quán)威解答：對于已建成的社區(qū)來說，判斷開發(fā)商有權(quán)處置哪些車位很簡單。第一就是看停車位是否原本就是在小區(qū)規(guī)劃當(dāng)中，第二就是看開發(fā)商有沒有取得車位的產(chǎn)權(quán)。如果具備這兩個(gè)條件，開發(fā)商就有權(quán)處置，無論是《物權(quán)法》頒布之前，還是頒布之后。因此，如果開發(fā)商本有處置權(quán)，完全沒必要著急脫手。很多社區(qū)早期規(guī)劃的停車位不足，開發(fā)商在建設(shè)過程中或者小區(qū)建成后利用公共綠地或道路劃出的停車位，開發(fā)商便無權(quán)處置，除非車位占用的地塊并沒有進(jìn)入公攤，土地使用權(quán)仍然屬于開發(fā)商。也需要提醒車主，在購買停車位時(shí)應(yīng)弄清車位本身的權(quán)屬。而對于新建項(xiàng)目來說，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)為業(yè)主規(guī)劃足夠的停車位，無論是地上車位還是地下車庫，只要是在小區(qū)最初的規(guī)劃之中，并且通過了相關(guān)部門審批，開發(fā)商都有處置權(quán)，可以出售、附贈或出租。解答依據(jù)：《物權(quán)法》第七十四條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。疑問二：停車位只能出售或出租給本小區(qū)業(yè)主嗎？《物權(quán)法》規(guī)定小區(qū)車位優(yōu)先滿足業(yè)主需要，是否意味著開發(fā)商只能將停車位出售或出租給本小區(qū)業(yè)主呢？權(quán)威解答：“優(yōu)先”和“只能”的含義是不一樣的。在一定條件下，開發(fā)商可以將停車位出售或者出租給小區(qū)以外的車主。舉例來說，如果開發(fā)商建設(shè)的某小區(qū)可入住1000戶業(yè)主，當(dāng)業(yè)主入住之后，開發(fā)商可以將車位出售或出租的消息傳達(dá)給每家每戶，征詢業(yè)主是否有車位需要，并且設(shè)定一個(gè)合理的交易時(shí)間，讓有停車位需求的人及時(shí)登記或者辦理購買、租賃手續(xù)。假設(shè)征求意見之后，發(fā)現(xiàn)業(yè)主只需要600個(gè)車位，而開發(fā)商卻規(guī)劃了800個(gè)車位，那么此時(shí)，開發(fā)商就可以將剩下的200個(gè)車位出租或出售給小區(qū)外的車主。但在實(shí)踐中，還存在一個(gè)問題，就是小區(qū)業(yè)主對停車位的需求是變動的，隨著生活水平的提高，對停車位的需求會越來越大。如果開發(fā)商把小區(qū)入住之初那些富余的車位出售，以后業(yè)主的新增需求就無法得到滿足，還可能引發(fā)矛盾，不過，這個(gè)新的問題就不是開發(fā)商要解決的義務(wù)了。解答依據(jù)：《物權(quán)法》第七十四條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。疑問三：開發(fā)商能將綠地出售或贈送給特定的業(yè)主嗎？在很多社區(qū)都有這樣一種現(xiàn)象，即一層業(yè)主將自己的前庭后院改造成陽光房，引起其他業(yè)主不滿，而改造者則稱土地是開發(fā)商出售或贈送給他們的。但是，開發(fā)商到底能不能將綠地出售或贈送給特定業(yè)主呢？權(quán)威解答：能否出售或贈送要看綠地是否已經(jīng)進(jìn)入業(yè)主的土地公攤面積，如果已經(jīng)進(jìn)入公攤，開發(fā)商便無權(quán)處置，目前對于高層住宅來說，小區(qū)綠地都應(yīng)已進(jìn)入公攤，屬于業(yè)主共有，開發(fā)商不能出售或贈送。別墅的情況各有差異?！段餀?quán)法》規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但明示屬于個(gè)人的除外。開發(fā)商如何才有權(quán)明示某綠地屬于某特定個(gè)人？一種辦法就是開發(fā)商保留該綠地的土地使用權(quán)，不進(jìn)入業(yè)主公攤面積，這樣開發(fā)商才有處置權(quán)，可以出售或贈送；第二種辦法就是雖然綠地進(jìn)入了業(yè)主公攤面積，但開發(fā)商在銷售之前就明示哪些綠地歸某特定個(gè)人專門使用，這相當(dāng)于取得買房人的同意，愿意放棄一部分公共場所的使用權(quán)，而讓給開發(fā)商指定的人。但這種情況下，開發(fā)商是沒有土地使用權(quán)的，他不能將綠地出售，只能附贈給特定業(yè)主使用。解答依據(jù)：《物權(quán)法》第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。疑問四：頂層的露臺本屬業(yè)主共有，想送給頂層用戶怎么辦？ “買頂層，贈送屋頂露臺”的營銷手段在房地產(chǎn)銷售中時(shí)有運(yùn)用。但是按照《物權(quán)法》規(guī)定，頂層的露臺往往屬于公共場所，應(yīng)屬全體業(yè)主所有，除非別墅。而一般情況下，開發(fā)商都將露臺與頂層住宅一體銷售或贈送，開發(fā)商是否有權(quán)利這么做？權(quán)威解答：從所有權(quán)處置上說，開發(fā)商不能將露臺贈送給頂層業(yè)主，業(yè)主也不能獨(dú)占露臺使用權(quán)，其他業(yè)主也應(yīng)當(dāng)可以享用。如果開發(fā)商希望將頂層露臺贈送給最方便使用的頂層買家，那么可以操作的辦法仍然是在購房合同中向買房人明示頂層露臺使用權(quán)屬于頂層用戶，但頂層用戶不能當(dāng)做經(jīng)營性用途，不能影響其他業(yè)主的正常使用，也不能在露臺上搭建違章建筑，不能危害其他業(yè)主的利益。解答依據(jù)：《物權(quán)法》第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

沒看懂什么意思？

小區(qū)開發(fā)商違建車庫業(yè)主去上告后來開發(fā)商又補(bǔ)齊手續(xù)了開發(fā)商