價(jià)值評(píng)估，價(jià)值評(píng)估是什么意思

來源：整理時(shí)間：2024-11-21 21:21:35 編輯：律生活網(wǎng) 手機(jī)版

本文目錄一覽

1，價(jià)值評(píng)估是什么意思
2，企業(yè)價(jià)值評(píng)估所需要的內(nèi)容
3，企業(yè)價(jià)值評(píng)估的含義和作用詳細(xì)點(diǎn)的
4，評(píng)估時(shí)應(yīng)注意什么
5，求企業(yè)價(jià)值評(píng)估的意義
6，評(píng)估的基本方法

1，價(jià)值評(píng)估是什么意思

企業(yè)價(jià)值評(píng)估，是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值或部分權(quán)益價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見并撰寫報(bào)告書的行為和過程。企業(yè)價(jià)值評(píng)估是將一個(gè)企業(yè)作為一個(gè)有機(jī)整體，依據(jù)其擁有或占有的全部資產(chǎn)狀況和整體獲利能力，充分考慮影響企業(yè)獲利能力的各種因素，結(jié)合企業(yè)所處的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及行業(yè)背景，對(duì)企業(yè)整體公允市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行的綜合性評(píng)估。　　針對(duì)不少企業(yè)缺乏無形資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估觀念的狀況，有關(guān)專家指出，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中除了要重視有形資產(chǎn)外，還必須加強(qiáng)無形資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估意識(shí)，做到對(duì)自身的無形資產(chǎn)價(jià)值心中有數(shù)。這樣才能在日常經(jīng)營(yíng)中有意識(shí)地保護(hù)無形資產(chǎn)，使其保值增值，并在合資中避免估價(jià)損失。

對(duì)一項(xiàng)物業(yè)或業(yè)務(wù)價(jià)值的意見再看看別人怎么說的。

2，企業(yè)價(jià)值評(píng)估所需要的內(nèi)容

企業(yè)價(jià)值評(píng)估資料搜集目錄1．企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照及稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、經(jīng)營(yíng)許可證、國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)登記證等；2．企業(yè)簡(jiǎn)況、企業(yè)成立背景、法定代表人簡(jiǎn)介及經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)主要成員簡(jiǎn)介、組織機(jī)構(gòu)圖、股權(quán)結(jié)構(gòu)圖；3．企業(yè)章程、涉及企業(yè)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的法律文件；4．企業(yè)資產(chǎn)重組方案、企業(yè)購(gòu)并、合資、合作協(xié)議書（意向書）等可能涉及企業(yè)產(chǎn)權(quán)（股權(quán)）關(guān)系變動(dòng)的法律文件；5．企業(yè)提供的經(jīng)濟(jì)擔(dān)保、債務(wù)抵押等涉及重大債權(quán)、債務(wù)關(guān)系的法律文件；6．企業(yè)年度、半年度工作總結(jié)；7．與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的政府部門文件；8．企業(yè)近五年（含評(píng)估基準(zhǔn)日）財(cái)務(wù)年度報(bào)表以及財(cái)務(wù)年度分析報(bào)告，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)資料；9．企業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)設(shè)施及供銷網(wǎng)絡(luò)概況，各分支機(jī)構(gòu)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況簡(jiǎn)介；10．企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，商標(biāo)證書、專利證書及技術(shù)成果鑒定證書等；11．企業(yè)未來五年發(fā)展規(guī)劃；12．企業(yè)未來五年收益預(yù)測(cè)（C表）以及預(yù)測(cè)說明；13．企業(yè)歷年無形資產(chǎn)投入統(tǒng)計(jì)資料（包括廣告、參展等費(fèi)用）；主要客戶名單、主要竟?fàn)帉?duì)手名單；14．企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式（包括經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)及主要風(fēng)險(xiǎn)）；15．新聞媒體，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量、售后服務(wù)的相關(guān)報(bào)道和評(píng)價(jià)等信息資料；16．企業(yè)榮譽(yù)證書、法定代表人榮譽(yù)證書；17．企業(yè)形象宣傳、策劃等相關(guān)資料； 18．企業(yè)現(xiàn)有技術(shù)研發(fā)情況簡(jiǎn)介及技術(shù)創(chuàng)新計(jì)劃；19所有長(zhǎng)期投資的章程，被投資單位企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、基準(zhǔn)日及前三年的會(huì)計(jì)報(bào)表；20．其它企業(yè)認(rèn)為應(yīng)提供的資料；21．企業(yè)承諾書；.22、企業(yè)非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)清查材料；

根植于現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估與傳統(tǒng)的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估有著很大的不同，它是建立在企業(yè)整體價(jià)值分析和價(jià)值管理的基礎(chǔ)上，把企業(yè)作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)整體來評(píng)估企業(yè)價(jià)值的評(píng)估活動(dòng)。這里的企業(yè)整體價(jià)值是指由全部股東投入的資產(chǎn)創(chuàng)造的價(jià)值，本質(zhì)上是企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的法人實(shí)體在一系列的經(jīng)濟(jì)合同與各種契約中蘊(yùn)含的權(quán)益，其屬性與會(huì)計(jì)報(bào)表上反映的資產(chǎn)與負(fù)債相減后凈資產(chǎn)的帳面價(jià)值是不相同的。 1、兩種評(píng)估所確定的評(píng)估價(jià)值的含義是不相同的。利用單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估，是一種靜態(tài)的反映方法。將企業(yè)整體作為評(píng)估對(duì)象，是一種動(dòng)態(tài)的反映方法。 2、兩種評(píng)估所確定的評(píng)估價(jià)值的價(jià)值一般是不相等的。美國(guó)價(jià)值評(píng)估理論專家科納爾認(rèn)為，企業(yè)的價(jià)值不僅反映資產(chǎn)的重置成本，而且必須包括十分重要的組織成本，即企業(yè)價(jià)值=資產(chǎn)重置成本+組織成本。 3、兩種評(píng)估所反映的評(píng)估目的是不相同的。如果企業(yè)的資產(chǎn)收益率與社會(huì)（更多的是與行業(yè)）平均資產(chǎn)收益率相同，則單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估匯總確定的企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估值應(yīng)與整體資產(chǎn)評(píng)估值趨于一致；如果企業(yè)資產(chǎn)收益率低于社會(huì)（或行業(yè)）平均資產(chǎn)收益率，單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估匯總確定的企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估值就會(huì)比整體企業(yè)評(píng)估值高；反之，如果企業(yè)資產(chǎn)收益率高于社會(huì)（或行業(yè)）平均收益率，整體企業(yè)評(píng)估值則會(huì)高于單項(xiàng)企業(yè)評(píng)估匯總的價(jià)值，超過的部分則是企業(yè)商譽(yù)的價(jià)值。范圍（一）企業(yè)價(jià)值評(píng)估的一般范圍一般范圍即企業(yè)的資產(chǎn)范圍。這是從法的角度界定企業(yè)評(píng)估的資產(chǎn)范圍。從產(chǎn)權(quán)的角度，企業(yè)評(píng)估的范圍應(yīng)該是企業(yè)的全部資產(chǎn)。（二）企業(yè)價(jià)值評(píng)估的具體范圍在界定企業(yè)價(jià)值評(píng)估具體范圍是應(yīng)注意的問題：首先，對(duì)于評(píng)估時(shí)點(diǎn)一時(shí)難以界定的產(chǎn)權(quán)或因產(chǎn)權(quán)糾紛暫時(shí)難以得出結(jié)論的資產(chǎn)，應(yīng)劃為“待定產(chǎn)權(quán)”，暫不列入企業(yè)評(píng)估的資產(chǎn)范圍。其次，在產(chǎn)權(quán)界定范圍內(nèi)，若企業(yè)中明顯存在著生產(chǎn)能力閑置或浪費(fèi)，以及某些局部資產(chǎn)的功能與整個(gè)企業(yè)的總體功能不一致，并企業(yè)可以分離，按照效用原則應(yīng)提醒委托方進(jìn)行企業(yè)資產(chǎn)重組，重新界定企業(yè)評(píng)估的具體范圍，以避免造成委托人的權(quán)益損失。再次，資產(chǎn)重組是形成和界定企業(yè)價(jià)值評(píng)估具體范圍的重要途徑。資產(chǎn)重組對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的影響主要有以下幾種情況： 1、資產(chǎn)范圍的變化。 2、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的變化。 3、收益水平的變化。

3，企業(yè)價(jià)值評(píng)估的含義和作用詳細(xì)點(diǎn)的

企業(yè)價(jià)值評(píng)估是為企業(yè)的交易（全部股權(quán)的交易、部分股權(quán)的交易等）提供價(jià)值參考，因此其價(jià)值類型在一般情況下應(yīng)該是市場(chǎng)價(jià)值（交換價(jià)值）。而不應(yīng)該是其他價(jià)值（非市場(chǎng)價(jià)值）。當(dāng)然企業(yè)價(jià)值評(píng)估還有其他目的，有可能需要評(píng)估其他價(jià)值，如清算價(jià)值、控股權(quán)溢價(jià)等。　　企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的價(jià)值類型也劃分市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值兩類。　　企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值是指企業(yè)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開市場(chǎng)上正常使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)數(shù)額。評(píng)估企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值所使用的信息數(shù)據(jù)都應(yīng)來源于市場(chǎng)。　　企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的非市場(chǎng)價(jià)值是一系列不符合市場(chǎng)價(jià)值定義的價(jià)值類型的總稱或集合，主要有投資價(jià)值、持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、清算價(jià)值等。　　投資價(jià)值是指企業(yè)對(duì)于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或某一類投資者所具有的價(jià)值。如企業(yè)并購(gòu)中的被評(píng)估企業(yè)對(duì)于特定收購(gòu)方的收購(gòu)價(jià)值；關(guān)聯(lián)交易中的企業(yè)交易價(jià)值；企業(yè)改制中的管理層收購(gòu)價(jià)值等。企業(yè)的投資價(jià)值可能等于企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，也可能高于或低于企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。　　保險(xiǎn)價(jià)值是指根據(jù)企業(yè)的保險(xiǎn)合同或協(xié)議中規(guī)定的價(jià)值定義確定的價(jià)值。　　持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值是指被評(píng)估企業(yè)按照評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的用途、經(jīng)營(yíng)方式、管理模式等繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去所能實(shí)現(xiàn)的預(yù)期收益（現(xiàn)金流量）的折現(xiàn)值。企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值是一個(gè)整體的價(jià)值概念，是相對(duì)于被評(píng)估企業(yè)自身既定的經(jīng)營(yíng)方向、經(jīng)營(yíng)方式、管理模式等能產(chǎn)生的現(xiàn)金流量和獲利能力的整體價(jià)值。由于企業(yè)的各個(gè)組成部分對(duì)企業(yè)的整體價(jià)值都有相應(yīng)的貢獻(xiàn)，企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值可以按企業(yè)各個(gè)組成部分資產(chǎn)的相應(yīng)貢獻(xiàn)分配給企業(yè)的各個(gè)組成部分資產(chǎn)，即構(gòu)成企業(yè)各個(gè)部分資產(chǎn)的在用價(jià)值。企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值可能等于企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，也低于企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型主要有以下幾種： 1、公開市場(chǎng)價(jià)值。它是指資產(chǎn)在公開市場(chǎng)上應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，即理性的買賣又方在地位平等、信息公開、交易成本時(shí)間成本足夠低的市場(chǎng)上最終達(dá)成的一致價(jià)格。 2、投資價(jià)值。投資價(jià)值是以資產(chǎn)的收益能力為依據(jù)確定評(píng)估價(jià)值。體現(xiàn)的是評(píng)估價(jià)值對(duì)資產(chǎn)未來收益能力的反映。 3、重置價(jià)值。是指在現(xiàn)在的市場(chǎng)條件下，按功能重置資產(chǎn)的并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費(fèi)的成本作為資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。它是從投入角度對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行的評(píng)估。 4、清算價(jià)值。是指資產(chǎn)在非正常市場(chǎng)上限制拍賣時(shí)的價(jià)格。資產(chǎn)評(píng)估的方法有市場(chǎng)法、成本法和收益法（一）市場(chǎng)法的含義市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)價(jià)格比較法，是指通過比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。（二）市場(chǎng)法的特點(diǎn)：最有效、最簡(jiǎn)單的方法，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下最普遍的方法。（三）市場(chǎng)法適用的前提條件應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，必須具備以下前提條件： 1、需要有一個(gè)充分發(fā)育的、活躍的資產(chǎn)交易市場(chǎng)。 2、市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－（一）成本法的含義、思路成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。其基本思路是兩部：首先估測(cè)出被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，再估測(cè)出被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素并將其扣除。用數(shù)學(xué)公式可以表述如下：資產(chǎn)的評(píng)估值=資產(chǎn)的重置成本—資產(chǎn)實(shí)體有形損耗—資產(chǎn)功能性貶值—資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值或者是：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本×綜合成新率（二）成本法應(yīng)用的限制條件 1、應(yīng)當(dāng)具備較為詳盡的歷史資料。（在確定是用復(fù)原重置成本或更新重置成本時(shí)尤其重要） 2、形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。（否則在成本與其價(jià)值之間不能形成相應(yīng)的關(guān)系）－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－（一）收益法含義：收益法是指通過估算被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益，再將其折算成現(xiàn)值，來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。用這種方法進(jìn)行評(píng)估，資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值與資產(chǎn)的效用、獲利能力密切相關(guān)。這一價(jià)值反映的是，為獲取取得預(yù)期收益的權(quán)利所需支付的貨幣額。（二）應(yīng)用收益法的前提條件： 1、用貨幣衡量未來收益； 2、未來收益風(fēng)險(xiǎn)能用貨幣衡量。若資產(chǎn)的投資不是為了獲利，或獲利很少，則不能用收益法來計(jì)算。（回報(bào)率與折現(xiàn)率的關(guān)系

4，評(píng)估時(shí)應(yīng)注意什么

第一，從大的方面講，評(píng)估方法的選擇要與評(píng)估目的，評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件，被評(píng)估對(duì)象在評(píng)估過程中的條件，以及由此所決定的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ)和價(jià)值類型相適應(yīng)。這里所說的評(píng)估目的主要指的是資產(chǎn)評(píng)估的特定目的，資產(chǎn)評(píng)估的特定評(píng)估目的既是資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)，又是資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的具體用途。資產(chǎn)評(píng)估特定目的會(huì)在宏觀的層面上對(duì)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象及其面臨的市場(chǎng)條件具有約束和限定的作用，資產(chǎn)評(píng)估特定目的正是通過對(duì)評(píng)估對(duì)象及其面臨的市場(chǎng)條件的約束，從而對(duì)評(píng)估技術(shù)思路、評(píng)估具體技術(shù)方法和評(píng)估方法所使用的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的選擇產(chǎn)生直接或間接的影響。評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件和評(píng)估對(duì)象的條件是決定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的主客觀因素。它們與資產(chǎn)評(píng)估目的一起不僅共同構(gòu)成了資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值基礎(chǔ)，也構(gòu)成資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的條件基礎(chǔ)和信息基礎(chǔ)。不論是資產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)思路的選擇，還是實(shí)現(xiàn)這些評(píng)估技術(shù)思路的具體評(píng)估技術(shù)方法的確定，或是評(píng)估技術(shù)方法所使用的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的選擇，都不可能離開或偏離資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的條件基礎(chǔ)和信息基礎(chǔ)。第二，從具體操作的層面上講，評(píng)估方法的選擇受各種評(píng)估方法運(yùn)用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)能否收集的制約。每種評(píng)估方法的運(yùn)用所涉及到的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的選擇，都需要有充分的數(shù)據(jù)資料作為基礎(chǔ)和依據(jù)。在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，以及一個(gè)相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi)，某種評(píng)估方法所需的數(shù)據(jù)資料的收集可能會(huì)遇到困難，當(dāng)然也就會(huì)限制某種評(píng)估方法的選擇和運(yùn)用。在這種情況下，評(píng)估人員應(yīng)考慮采用替代原理和原則，選擇信息資料充分的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。例如，對(duì)于既無市場(chǎng)參照物，又無單獨(dú)經(jīng)營(yíng)記錄的資產(chǎn)，只能選擇成本法進(jìn)行評(píng)估；對(duì)于工藝比較特別且處在經(jīng)營(yíng)中的企業(yè)，可以優(yōu)先考慮選擇收益法；面對(duì)相對(duì)活躍的市場(chǎng)和充分的參照物，可優(yōu)先考慮選擇市場(chǎng)法等等。第三，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在選擇和運(yùn)用某一方法評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，應(yīng)充分考慮該種方法在具體評(píng)估項(xiàng)目中的適用性、效率性和安全性，并注意滿足該種評(píng)估方法的條件要求和程序要求。

第一，從大的方面講，評(píng)估方法的選擇要與評(píng)估目的，評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件，被評(píng)估對(duì)象在評(píng)估過程中的條件，以及由此所決定的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ)和價(jià)值類型相適應(yīng)。這里所說的評(píng)估目的主要指的是資產(chǎn)評(píng)估的特定目的，資產(chǎn)評(píng)估的特定評(píng)估目的既是資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)，又是資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的具體用途。資產(chǎn)評(píng)估特定目的會(huì)在宏觀的層面上對(duì)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象及其面臨的市場(chǎng)條件具有約束和限定的作用，資產(chǎn)評(píng)估特定目的正是通過對(duì)評(píng)估對(duì)象及其面臨的市場(chǎng)條件的約束，從而對(duì)評(píng)估技術(shù)思路、評(píng)估具體技術(shù)方法和評(píng)估方法所使用的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的選擇產(chǎn)生直接或間接的影響。評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件和評(píng)估對(duì)象的條件是決定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的主客觀因素。它們與資產(chǎn)評(píng)估目的一起不僅共同構(gòu)成了資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值基礎(chǔ)，也構(gòu)成資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的條件基礎(chǔ)和信息基礎(chǔ)。不論是資產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)思路的選擇，還是實(shí)現(xiàn)這些評(píng)估技術(shù)思路的具體評(píng)估技術(shù)方法的確定，或是評(píng)估技術(shù)方法所使用的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的選擇，都不可能離開或偏離資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的條件基礎(chǔ)和信息基礎(chǔ)。資產(chǎn)評(píng)估中價(jià)值類型是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ)之上的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果及其價(jià)值屬性。價(jià)值類型是從資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果及其價(jià)值屬性的角度對(duì)選擇資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路、實(shí)現(xiàn)評(píng)估技術(shù)思路的具體評(píng)估方法，以及具體評(píng)估方法所使用的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)進(jìn)行約束。從理論上講，資產(chǎn)評(píng)估中的三種基本方法都可以評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師必須清楚，不論運(yùn)用什么方法評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，必須保證評(píng)估方法所使用的各種信息資料都取自于公開市場(chǎng)的證據(jù)。而不論運(yùn)用什么方法評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值，都應(yīng)當(dāng)考慮相關(guān)的非市場(chǎng)因素。評(píng)估方法作為實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的及其價(jià)值目標(biāo)的手段和工具，評(píng)估方法及其運(yùn)用不應(yīng)當(dāng)，也不允許偏離所要實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)評(píng)估目標(biāo)及其要求。第二，從具體操作的層面上講，評(píng)估方法的選擇受各種評(píng)估方法運(yùn)用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)能否收集的制約。每種評(píng)估方法的運(yùn)用所涉及到的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的選擇，都需要有充分的數(shù)據(jù)資料作為基礎(chǔ)和依據(jù)。在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，以及一個(gè)相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi)，某種評(píng)估方法所需的數(shù)據(jù)資料的收集可能會(huì)遇到困難，當(dāng)然也就會(huì)限制某種評(píng)估方法的選擇和運(yùn)用。在這種情況下，評(píng)估人員應(yīng)考慮采用替代原理和原則，選擇信息資料充分的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。例如，對(duì)于既無市場(chǎng)參照物，又無單獨(dú)經(jīng)營(yíng)記錄的資產(chǎn)，只能選擇成本法進(jìn)行評(píng)估；對(duì)于工藝比較特別且處在經(jīng)營(yíng)中的企業(yè)，可以優(yōu)先考慮選擇收益法；面對(duì)相對(duì)活躍的市場(chǎng)和充分的參照物，可優(yōu)先考慮選擇市場(chǎng)法等等。第三，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在選擇和運(yùn)用某一方法評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，應(yīng)充分考慮該種方法在具體評(píng)估項(xiàng)目中的適用性、效率性和安全性，并注意滿足該種評(píng)估方法的條件要求和程序要求。第四，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)清楚

5，求企業(yè)價(jià)值評(píng)估的意義

企業(yè)價(jià)值評(píng)估是指把一個(gè)企業(yè)作為一個(gè)有機(jī)整體,依據(jù)其整體獲利能力,并充分考慮影響企業(yè)獲利能力諸因素,對(duì)其整體資產(chǎn)公允市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行的綜合性評(píng)估。作為整體資產(chǎn)的企業(yè)往往并不是所有單項(xiàng)資產(chǎn)的簡(jiǎn)單累加,而是在一定組織管理下按照生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中經(jīng)濟(jì)與技術(shù)邏輯關(guān)系形成的資產(chǎn)有機(jī)結(jié)合體。價(jià)值評(píng)估對(duì)企業(yè)并購(gòu)的意義主要體現(xiàn)在三個(gè)方面:(1)從并購(gòu)程序看,一般分為目標(biāo)選擇與評(píng)估、準(zhǔn)備計(jì)劃、分開或協(xié)議并購(gòu)實(shí)施三個(gè)階段,其中目標(biāo)選擇與評(píng)估是并購(gòu)活動(dòng)的首要基本環(huán)節(jié),而目標(biāo)評(píng)估的核心內(nèi)容是價(jià)值評(píng)估,這是決定并購(gòu)活動(dòng)是否可行的先決條件;(2)從并購(gòu)動(dòng)機(jī)上看,并購(gòu)企業(yè)一般是為獲得管理、經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)上的協(xié)同效應(yīng),實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)等,但在理論上只要價(jià)格合理,交易是可以成交的,因此雙方對(duì)標(biāo)的的價(jià)值評(píng)估是決定是否成交的基礎(chǔ),也是談判的焦點(diǎn);(3)從投資者角度看,要并購(gòu)企業(yè)交易價(jià)值有利于己方,但由于雙方投資者信息掌握不充分,或者主觀認(rèn)識(shí)上存在偏差,因此,在并購(gòu)過程中,需要對(duì)并購(gòu)企業(yè)自身、目標(biāo)企業(yè)及并購(gòu)后的聯(lián)合企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估,三者既各自獨(dú)立,又相互聯(lián)系,缺一不可,共同構(gòu)成了并購(gòu)中的企業(yè)價(jià)值評(píng)估,對(duì)并購(gòu)決策的成功起著至關(guān)重要的作用。

企業(yè)無形資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估不容忽視針對(duì)不少企業(yè)缺乏無形資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估觀念的狀況，有關(guān)專家指出，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中除了要重視有形資產(chǎn)外，還必須加強(qiáng)無形資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估意識(shí)，做到對(duì)自身的無形資產(chǎn)價(jià)值心中有數(shù)。這樣才能在日常經(jīng)營(yíng)中有意識(shí)地保護(hù)無形資產(chǎn)，使其保值增值，并在合資中避免估價(jià)損失。企業(yè)無形資產(chǎn)是企業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)、商標(biāo)、資信、盈利能力等方面綜合實(shí)力的體現(xiàn)，無形資產(chǎn)是企業(yè)的寶貴財(cái)富。在國(guó)外，無形資產(chǎn)評(píng)估早已有之。在我國(guó)，這項(xiàng)工作才剛剛起步。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)沒有無形資產(chǎn)的概念，更沒有把無形資產(chǎn)作為資產(chǎn)加以運(yùn)營(yíng)。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立與完善，企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，就必須創(chuàng)出名牌，進(jìn)而保護(hù)好名牌，重視品牌無形資產(chǎn)價(jià)值，維護(hù)企業(yè)權(quán)益。因此，防止無形資產(chǎn)流失，把無形資產(chǎn)作為重要資產(chǎn)來運(yùn)營(yíng)，已成為企業(yè)改革與發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。改革開放以來，在我國(guó)出現(xiàn)了許多由于經(jīng)營(yíng)者不重視無形資產(chǎn)價(jià)值而使企業(yè)蒙受損失的例子。有的國(guó)有企業(yè)在與外商合資時(shí)，忽視對(duì)自有品牌的評(píng)估，結(jié)果造成合資中方利益受損，國(guó)有資產(chǎn)流失。專家指出，無形資產(chǎn)評(píng)估對(duì)于盤活企業(yè)資產(chǎn)、促進(jìn)產(chǎn)權(quán)重組、加速企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與國(guó)際市場(chǎng)接軌都具有極其重要的意義。管好用好無形資產(chǎn)，可使企業(yè)產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益。專家指出，品牌無形資產(chǎn)的作用還遠(yuǎn)不止這些：品牌要得到法律保護(hù)，防止被假冒和侵權(quán)，無形資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估是企業(yè)理賠的依據(jù)之一；將無形資產(chǎn)加以有效運(yùn)營(yíng)，可以提高企業(yè)總體資產(chǎn)質(zhì)量，也是企業(yè)創(chuàng)造優(yōu)良融資環(huán)境的有效手段；無形資產(chǎn)還是合資合作中資產(chǎn)作價(jià)的量化指標(biāo)之一；在產(chǎn)品宣傳中，品牌的評(píng)估價(jià)值能夠給大眾或媒體以確切的信息，有利于擴(kuò)大品牌的知名度；無形資產(chǎn)評(píng)估還可以增強(qiáng)品牌與品牌之間價(jià)值量的可比性。據(jù)了解，廣東、山東、江蘇、浙江、河南和河北等省企業(yè)的品牌意識(shí)比較強(qiáng)，這些地方的馳名商標(biāo)數(shù)量也比較多。一些企業(yè)家認(rèn)為，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中重視無形資產(chǎn)評(píng)估，切實(shí)保護(hù)和利用好無形資產(chǎn)已成為不容忽視的問題。企業(yè)價(jià)值評(píng)估是將一個(gè)企業(yè)作為一個(gè)有機(jī)整體，依據(jù)其擁有或占有的全部資產(chǎn)狀況和整體獲利能力，充分考慮影響企業(yè)獲利能力的各種因素，結(jié)合企業(yè)所處的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及行業(yè)背景，對(duì)企業(yè)整體公允市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行的綜合性評(píng)估。根植于現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估與傳統(tǒng)的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估有著很大的不同，它是建立在企業(yè)整體價(jià)值分析和價(jià)值管理的基礎(chǔ)上，把企業(yè)作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)整體來評(píng)估企業(yè)價(jià)值的評(píng)估活動(dòng)。這里的企業(yè)整體價(jià)值是指由全部股東投入的資產(chǎn)創(chuàng)造的價(jià)值，本質(zhì)上是企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的法人實(shí)體在一系列的經(jīng)濟(jì)合同與各種契約中蘊(yùn)含的權(quán)益，其屬性與會(huì)計(jì)報(bào)表上反映的資產(chǎn)與負(fù)債相減后凈資產(chǎn)的帳面價(jià)值是不相同的。企業(yè)開展價(jià)值評(píng)估的作用（一）企業(yè)價(jià)值最大化管理的需要企業(yè)價(jià)值評(píng)估在企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策中極其重要能夠幫助管理當(dāng)局有效改善經(jīng)營(yíng)決策。企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)是企業(yè)價(jià)值最大化，企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)決策是否可行，必須看這一決策是否有利于增加企業(yè)價(jià)值。價(jià)值評(píng)估可以用于投資分析、戰(zhàn)略分析和以價(jià)值為基礎(chǔ)的管理；可以幫助經(jīng)理人員更好地了解公司的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。我國(guó)現(xiàn)階段會(huì)計(jì)信息失真，會(huì)計(jì)信息質(zhì)量不高，在實(shí)質(zhì)上影響了企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的真實(shí)體現(xiàn)。會(huì)計(jì)指標(biāo)體系不能有效地衡量企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的能力，會(huì)計(jì)指標(biāo)基礎(chǔ)上的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)并不等于公司的實(shí)際價(jià)值。企業(yè)的實(shí)際價(jià)值并不等于企業(yè)的帳面價(jià)值。企業(yè)通過帳面價(jià)值的核算，常常無法對(duì)其自身經(jīng)過長(zhǎng)期開發(fā)研究、日積月累的寶貴財(cái)富——無形資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行確認(rèn)。這就引申出MBO實(shí)施過程中很關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)——目標(biāo)公司的價(jià)值評(píng)估,即管理層對(duì)所服務(wù)企業(yè)的估價(jià),其中不僅包含對(duì)企業(yè)有形資產(chǎn)的估值，也涵蓋對(duì)技術(shù)、管理、企業(yè)、人才等無形資產(chǎn)的評(píng)估。因此，企業(yè)價(jià)值評(píng)估幫助企業(yè)對(duì)這些會(huì)計(jì)失真信息予以關(guān)注、認(rèn)真核實(shí)，充分了解會(huì)計(jì)失真信息因素，并進(jìn)行正確的處理，以克服因會(huì)計(jì)失真信息導(dǎo)致的其他資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果不實(shí)的情況。避免導(dǎo)致企業(yè)價(jià)值被異化，影響了企業(yè)價(jià)值的準(zhǔn)確性。重視以企業(yè)價(jià)值最大化管理為核心的財(cái)務(wù)管理，企業(yè)理財(cái)人員通過對(duì)企業(yè)價(jià)值的評(píng)估，了解企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，做出科學(xué)的投資與融資決策，不斷提高企業(yè)價(jià)值，增加所有者財(cái)富。（二）企業(yè)并購(gòu)的需要企業(yè)并購(gòu)過程中，投資者已不滿足于從重置成本角度了解在某一時(shí)點(diǎn)上目標(biāo)企業(yè)的價(jià)值，更希望從企業(yè)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)能力角度或同類市場(chǎng)比較的角度了解目標(biāo)企業(yè)的價(jià)值，這就要求評(píng)估師進(jìn)一步提供有關(guān)股權(quán)價(jià)值的信息，甚至要求評(píng)估師分析目標(biāo)企業(yè)與本企業(yè)整合能夠帶來的額外價(jià)值。同時(shí)資本市場(chǎng)需要更多以評(píng)估整體獲利能力為代表的企業(yè)價(jià)值評(píng)估。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，往往出現(xiàn)把企業(yè)作為一個(gè)整體進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、合并等情況，如企業(yè)兼并、購(gòu)買、出售、重組聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)、合資合作經(jīng)營(yíng)、擔(dān)保等等，都涉及到企業(yè)整體價(jià)值的評(píng)估問題。在這種情況下，要對(duì)整個(gè)企業(yè)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以便確定合資或轉(zhuǎn)賣的價(jià)格。然而，企業(yè)的價(jià)值或者說購(gòu)買價(jià)格，決不是簡(jiǎn)單地由各單項(xiàng)經(jīng)公允評(píng)估后的資產(chǎn)價(jià)值和債務(wù)的代數(shù)和。因?yàn)槿藗冑I賣企業(yè)或兼并的目的是為了通過經(jīng)營(yíng)這個(gè)企業(yè)來獲取收益，決定企業(yè)價(jià)格大小的因素相當(dāng)多，其中最基本的是企業(yè)利用自有的資產(chǎn)去獲取利潤(rùn)能力的大小。所以，企業(yè)價(jià)值評(píng)估并不是對(duì)企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估，而是一種對(duì)企業(yè)資產(chǎn)綜合體的整體性、動(dòng)態(tài)的價(jià)值評(píng)估。而企業(yè)資產(chǎn)則是指對(duì)企業(yè)某項(xiàng)資產(chǎn)或某幾項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值的評(píng)估，是一種局部的和靜態(tài)的評(píng)估。

6，評(píng)估的基本方法

一、價(jià)值評(píng)估基本概念價(jià)值會(huì)根據(jù)方法和定義不同而不同，一個(gè)媒體或者一塊金子，你用什么辦法評(píng)價(jià)，用什么方法不同體現(xiàn)它的價(jià)值。這是負(fù)責(zé)重要的概念，我想舉一個(gè)例子證明媒體使用不同的方法，價(jià)值確實(shí)是不一樣的。我舉一個(gè)文學(xué)上的例子，一個(gè)作家使用不同的批評(píng)方法，在文學(xué)史上的地位不一樣。比如李鶴，現(xiàn)在我們知道他是比較著名的詩人，但在《唐詩300首》沒有選他的詩，而是選擇了唐玄宗的詩。我昨天到外面散步的時(shí)候，看到很多世界著名作家的作品，莎士比亞、約翰宗尼的詩集，不用說咱們國(guó)家不了解，在西方國(guó)家19世紀(jì)之前也是被埋沒了，它的作品有《一夢(mèng)醒來是永恒》等。評(píng)估方法可以分為從相對(duì)性，主要是市盈率、市銷率等。相對(duì)價(jià)值法基本的原理，就是在一個(gè)市場(chǎng)上類似的兩個(gè)公司，比如說我同樣是一套兩間的房子，別人賣100萬，我也想賣100萬。內(nèi)向價(jià)值法，你企業(yè)和媒體的價(jià)值，等于你在未來的壽命里產(chǎn)生的現(xiàn)金流或者利潤(rùn)的折現(xiàn)之合。二、價(jià)值評(píng)估方法 1、市盈率。這是價(jià)值評(píng)估最常使用的方法，基本的計(jì)算方式就是每股價(jià)格除于每股收益，根據(jù)行業(yè)的市盈率和每股收益得出了每股價(jià)值，有了每股價(jià)值乘以總的股數(shù)，就是公司的價(jià)值。如果有一個(gè)媒體每股價(jià)格是1元，收益是10元，收益率就是10。等于我花10塊錢買了每一年的每股收益，假如它每股收益不變，那么每年收回的成本就是10塊錢。市盈率計(jì)算的方法優(yōu)缺點(diǎn)，優(yōu)點(diǎn)就是比較簡(jiǎn)單，適用比較廣。缺點(diǎn)就是當(dāng)每一股收益為零的話，是沒有辦法計(jì)算的。市盈率的辦法在所有的評(píng)估方法中是最受歡迎的方法，為了說明它的普遍性，我們可以舉這樣一個(gè)例子，我去聽一個(gè)演講，他講人類在這么長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，之所以選擇豬肉、羊肉和牛肉為主要的肉食，是因?yàn)樗鼈儍r(jià)格性能比對(duì)外人類是最劃算的。有沒有比豬肉好吃的肉呢？是有的，但成本比較高。選擇市盈率也是一樣，也有比較好的辦法，但市盈率計(jì)算起來比較簡(jiǎn)單。市盈率雖然很多人選它，但當(dāng)利潤(rùn)為零和負(fù)的時(shí)候，是沒有辦法用市盈率來算。 2、市銷率。公司和媒體在沒有盈利的時(shí)候，都有銷售額，所以我們可以用市銷率。是每股價(jià)格除以每股銷售額，比如一家媒體基本上收入是廣告，廣告是1億，價(jià)格是3個(gè)億，那么市銷率就是30％，如果一家公司廣告收入是1億，價(jià)格是5個(gè)億，那他市銷率就是50％。市銷率的應(yīng)用比較廣，有的時(shí)候被無限制的擴(kuò)大，你不能比較北京青年報(bào)和人民日?qǐng)?bào)的市銷率，那是因?yàn)闆]有意義的。 3、市凈率。計(jì)算的方法是每股價(jià)格除于每股凈資產(chǎn)。它有時(shí)候不太適合媒體，比如紙制媒體和網(wǎng)絡(luò)媒體，凈資產(chǎn)可能就是幾個(gè)辦公桌子和電腦。雖然值不了幾個(gè)錢，但它創(chuàng)造了很多的利潤(rùn)。 4、股票剝離率，每股剝離除以每股的價(jià)格。每只股得到的價(jià)格所回報(bào)的收入。真正的現(xiàn)金流是下面我們要重點(diǎn)介紹的方法，就是現(xiàn)金流折現(xiàn)的方法。如果價(jià)值評(píng)估是一個(gè)*的話，現(xiàn)金流折現(xiàn)就是*上的明珠。和傳統(tǒng)上的方法有什么不同呢？就在于它的假設(shè)，它首先假設(shè)企業(yè)的價(jià)值就等于它未來所能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流折現(xiàn)之合，這跟傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)方法是有本質(zhì)不同的。傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)方法只注重歷史成本和折舊，現(xiàn)金流折現(xiàn)是講究未來，像媒體老總給員工定工資，老總只考慮原來這規(guī)格記者做什么貢獻(xiàn)，這個(gè)記者能夠未來做什么貢獻(xiàn)不管?，F(xiàn)金流折現(xiàn)是這個(gè)記者過去為媒體做什么貢獻(xiàn)不管，只關(guān)注這個(gè)記者未來給媒體做什么貢獻(xiàn)?，F(xiàn)金流折現(xiàn)第二個(gè)假設(shè)就是貨幣的價(jià)值，今天的1元錢跟一年以后的1元錢是不一樣的，等于多少錢咱們先不管，先設(shè)一個(gè)X錢，從這里面看只要利率大于零，一年后的1元肯定小于今年的1元，N年后的1元乘于立次方。比如創(chuàng)造FC FFT，因?yàn)槭且荒暌院蟮默F(xiàn)金流，要乘上1＋R，創(chuàng)造的是FC FFT的現(xiàn)金流除上1＋R的平方。在無窮年都再創(chuàng)造現(xiàn)金流，我們得到這么一個(gè)公式，是1938年在投資價(jià)值理論那本書提出的設(shè)想。所以我們叫做威廉斯公式。在國(guó)內(nèi)很難能夠看到這本原著。我們不知道這個(gè)數(shù)是有限多了，還是無限多的。在未來的時(shí)間里，這么多數(shù)加在一起的話，是有限多的，還是無限多的，如果是無限多的，實(shí)際上是沒有意義的。根據(jù)高等數(shù)學(xué)的收斂定理都講的比較清楚，認(rèn)為它還是收斂，認(rèn)為它是一個(gè)有限的數(shù)。實(shí)際上分析師在算現(xiàn)金流折現(xiàn)的時(shí)候，并不是算無窮多的數(shù)，而是算兩個(gè)數(shù)。前幾年的現(xiàn)金流量，從H年以后用后面的數(shù)計(jì)算，前面加在一起就是初始值，后面數(shù)就叫終止。一般的分析師是取五到十年，很多人是取七年。第一年到第七年創(chuàng)造的價(jià)值相當(dāng)于整個(gè)公司價(jià)值的40％到50％，從第八年所有創(chuàng)造的價(jià)值一般會(huì)在50％到60％。這個(gè)公式跟前面公式有什么不一樣呢？就是原來的R變成WACC，就是加詮的平均資本成本。我們一開始講折算的時(shí)候是按照利率，而現(xiàn)在是按照成本。除了股東的資本發(fā)生借貸，接待的成本很股東的成本不一樣，所以我們引用了WACC的概念。債務(wù)的成本＋股本的成本，所以我們叫做加詮平均資本成本。G是增長(zhǎng)率，我們看一下基本的思路。企業(yè)的價(jià)值等于未來所有年限現(xiàn)金流折現(xiàn)之合。分析師往往把無限多的數(shù)分成兩個(gè)數(shù)計(jì)算，另外利率換成加詮平均利率進(jìn)行計(jì)算。只有現(xiàn)金流才是企業(yè)真正追求的價(jià)值。當(dāng)然還要比較它的確定，比如它計(jì)算起來是非常復(fù)雜。上面我們介紹六種方法，特別是市盈率和現(xiàn)金流折現(xiàn)。其實(shí)這些方法沒有一種是十全十美，也沒有一種是健全的。有的方法注重現(xiàn)在，有的方法注重未來。我同樣一個(gè)媒體用了三種方法，我覺得現(xiàn)金流適合它，我可以定50％的權(quán)重，而市盈率和市銷率可以定位25％的權(quán)重。上面是我們介紹價(jià)值評(píng)估基本的方法，基本上都是歐美人創(chuàng)建的方法，歐美很多企業(yè)都是上市的，所以比較適合上市的媒體，而我們國(guó)家很多媒體是沒有上市的，所以要針對(duì)媒體的情況再探討一下。我們首先看報(bào)刊。報(bào)刊不管是國(guó)外還是中國(guó)，之間有很大部一樣的地方。第二，我們國(guó)家報(bào)刊正在處于轉(zhuǎn)型當(dāng)中，你一定要慎重選擇同一類媒體，有的媒體以前是同一類，但現(xiàn)在不是同一類，比如《中國(guó)青年報(bào)》和《北京青年報(bào)》，以前可能是同一類的報(bào)紙，但現(xiàn)在已經(jīng)不是同一類的報(bào)紙了。在這個(gè)時(shí)候你就要注意在不同之間的可比性。這時(shí)候可以選擇市銷率的方法，報(bào)刊有的是以發(fā)行收入為主，有的是以廣告為主，也有兩者都兼顧的。市凈率不太適合媒體，但有線網(wǎng)可以試一試，因?yàn)橛芯€網(wǎng)有設(shè)備的投入，就現(xiàn)在有線網(wǎng)來講，投入都非常的高。對(duì)同樣的客戶投入500元，但你不可以比較北京的用戶和保定的用戶，保定就要用和保定差不多的用戶來比較。另外有線網(wǎng)有很多是上市的，現(xiàn)金流也比較穩(wěn)定，可以考慮用現(xiàn)金流折現(xiàn)的問題。用戶數(shù)和現(xiàn)金流的辦法是一樣的。網(wǎng)絡(luò)的價(jià)值評(píng)估是所有媒體比較不確定的，泰普蘭在他書上講，一個(gè)磚瓦零售商和電器的零售商，磚瓦的零售商辦公等設(shè)備往往可以作為資本處理。作為網(wǎng)絡(luò)公司一般是作為費(fèi)用的，這時(shí)候要比較市盈率或者市銷率可能都不太適用了，這時(shí)候有人提出來，現(xiàn)金流可以從未來開始，現(xiàn)在可能不產(chǎn)生現(xiàn)金流，但并不意味著將來不產(chǎn)生現(xiàn)金流。比如王安石說春秋就是抄報(bào)，如果這樣說的話，報(bào)紙至少有2000年的歷史。即便不成立也有4、500年的歷史。張之洞是狀元出身，又是一品大員，比孫中山長(zhǎng)一輩的人，張之洞說“至三子帖見一品官”，孫中山說“行千里路，讀萬卷書，后生也可傲王侯”。

1.國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中基本概念（1）與資產(chǎn)相關(guān)的概念。不動(dòng)產(chǎn)是指實(shí)物形態(tài)的土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)稱為“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)”，是指包含在不動(dòng)產(chǎn)中的各種權(quán)利，通常由獨(dú)立于不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的所有權(quán)證明文件體現(xiàn)，如所有權(quán)證書、租約等正式文件。不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值是由其效用即滿足人們需求和欲望的能力創(chuàng)造的。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值取決于不動(dòng)產(chǎn)的獨(dú)特性、長(zhǎng)期存在性、地理位置的固定性、土地供應(yīng)的相對(duì)有限性以及特定位置不動(dòng)產(chǎn)的特殊效用。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中有許多公認(rèn)的原則，包括供求原則、競(jìng)爭(zhēng)原則、替代原則、預(yù)期或期望原則、變化原則以及其他原則。不動(dòng)產(chǎn)之外的資產(chǎn)在法律上稱為動(dòng)產(chǎn)，包括不動(dòng)產(chǎn)之外的所有有形或無形的資產(chǎn)。這些資產(chǎn)不是永久性地附著于不動(dòng)產(chǎn)，通常具有可移動(dòng)性。動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)稱為“動(dòng)產(chǎn)權(quán)”。財(cái)產(chǎn)是個(gè)法律概念，包括與所有權(quán)有關(guān)的各種權(quán)利。在資產(chǎn)評(píng)估中，使用“財(cái)產(chǎn)”概念時(shí)，如果未加進(jìn)一步限定或說明，可以指不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、財(cái)務(wù)權(quán)益中的任一種或全部。資產(chǎn)在一般意義上往往用來表示不動(dòng)產(chǎn)和／或動(dòng)產(chǎn)。在會(huì)計(jì)術(shù)語中，資產(chǎn)是指企業(yè)所擁有的、由于過去行為所形成的、可以從中合理預(yù)計(jì)未來獲取經(jīng)濟(jì)利益的資源。在資產(chǎn)評(píng)估中，資產(chǎn)更多地被理解為是基于某項(xiàng)資產(chǎn)的各種權(quán)利的排列與組合。（2）資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)概念。資產(chǎn)評(píng)估是個(gè)經(jīng)濟(jì)概念，即從經(jīng)濟(jì)意義上說，評(píng)估師進(jìn)行評(píng)估的對(duì)象是資產(chǎn)的所有權(quán)或“所有者的權(quán)利”，而不是有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn)本身。（3）評(píng)估中的折舊概念?！罢叟f”這一術(shù)語在評(píng)估行業(yè)和會(huì)計(jì)行業(yè)中都使用，在實(shí)踐中可能會(huì)引起評(píng)估師、會(huì)計(jì)師或其他人士的誤解。評(píng)估師在資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中所使用的折舊概念表示從估計(jì)的全新重置成本中扣除的任何部分。這些扣除部分（評(píng)估中的折舊）依其產(chǎn)生原因可分為實(shí)體性損耗、功能性（技術(shù)性）陳舊或經(jīng)濟(jì)性（外部環(huán)境）貶值。而會(huì)計(jì)上的“應(yīng)計(jì)折舊”概念是指會(huì)計(jì)師根據(jù)歷史成本原則做出的對(duì)資產(chǎn)原始成本的一種攤銷，而并不考慮這種攤銷是否與實(shí)際情況相符。折舊在評(píng)估和會(huì)計(jì)上最重要的區(qū)別在于，評(píng)估中的“應(yīng)計(jì)折舊”應(yīng)當(dāng)與市場(chǎng)有關(guān)，反映相關(guān)的市場(chǎng)狀況；而會(huì)計(jì)上的“應(yīng)計(jì)折舊”則與會(huì)計(jì)原則有關(guān)，并不反映市場(chǎng)狀況。（4）市場(chǎng)、成本、價(jià)格和價(jià)值概念。市場(chǎng)是買方和賣方之間在價(jià)格機(jī)制作用下就商品和服務(wù)進(jìn)行交易的體系，市場(chǎng)的存在是資產(chǎn)評(píng)估能夠得以進(jìn)行的基礎(chǔ)條件之一。市場(chǎng)意味著買方和賣方能夠在沒有不合理限制的條件下進(jìn)行商品或服務(wù)交易。交易各方都能夠根據(jù)供求關(guān)系和其他價(jià)格確定因素、各方的能力和知識(shí)、他們對(duì)商品和／或服務(wù)效用的理餌以及他們各自的需要、欲望等因素做出合理決策。市場(chǎng)可以是地方市場(chǎng)或國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，也可以是國(guó)際市場(chǎng)。成本是與生產(chǎn)相關(guān)的概念，是為商品或服務(wù)所支付的貨幣數(shù)額，或者是生產(chǎn)商品、提供服務(wù)所需要的貨幣數(shù)額。當(dāng)商品生產(chǎn)、服務(wù)提供完成之后，成本就成為事實(shí)（歷史數(shù)據(jù)）。對(duì)于購(gòu)買者來說，為商品或服務(wù)所付出的價(jià)格就成為其成本。資產(chǎn)的總成本包括其創(chuàng)建、生產(chǎn)過程中的所有直接成本和間接成本。如果購(gòu)買方在收購(gòu)之后叉發(fā)生了附加性資本成本，根據(jù)成本會(huì)計(jì)原理這些費(fèi)用可增加到歷史成本中。但在資產(chǎn)評(píng)估中，根據(jù)市場(chǎng)對(duì)這些支出費(fèi)用的效用的認(rèn)可程度，這些費(fèi)用可能會(huì)全部在資產(chǎn)的“市場(chǎng)價(jià)值”中反映，也可能不予以反映。價(jià)格是與商品或服務(wù)交換相關(guān)的概念，表示就某商品或某項(xiàng)服務(wù)所要求的、提供的或支付的貨幣數(shù)額，反映了商品或服務(wù)進(jìn)行實(shí)際交易的貨幣金額。價(jià)格是事實(shí)，是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)，不論其是否公開披露。由于特定買方、賣方的財(cái)務(wù)實(shí)力、動(dòng)機(jī)或特殊興趣不同，他們?yōu)樯唐坊蚍?wù)所付出的價(jià)格與其他人對(duì)該商品或服務(wù)價(jià)值的認(rèn)可意見可能有關(guān)系，也可能沒有任何關(guān)系。一般情況下，價(jià)格反映出在特定條件下特定的買方和／或賣方對(duì)商品或服務(wù)價(jià)值的認(rèn)可。價(jià)值是個(gè)經(jīng)濟(jì)概念，價(jià)值并不是事實(shí)，只是根據(jù)特定的價(jià)值定義在特定時(shí)間內(nèi)對(duì)商品、服務(wù)進(jìn)行交易時(shí)最可能形成的價(jià)格的估計(jì)額。價(jià)值的經(jīng)濟(jì)概念反映了在價(jià)值的有效日期（基準(zhǔn)日），市場(chǎng)（而不是特定買方或賣方）對(duì)于某人由于擁有某商品或接受某服務(wù)而具有的利益的評(píng)判

房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法是市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法、假設(shè)開發(fā)法土地估價(jià)的基本方法是市場(chǎng)比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)法和成本逼近法對(duì)于房產(chǎn)還有其他的一些不是很常用的方法如路線價(jià)法、分部計(jì)分法等，其基本屬于市場(chǎng)比較法或者成本法的范疇內(nèi)

房地產(chǎn)評(píng)估:分析1、個(gè)別因素分析法規(guī)2、區(qū)域因素分析 3、市場(chǎng)因素分析 4、最高最佳使用分析 5、估價(jià)方法選擇測(cè)算根據(jù)選擇的估價(jià)方法進(jìn)行：常用1、市場(chǎng)比較法；理論依據(jù)，評(píng)估標(biāo)的物市場(chǎng)價(jià)格，比較實(shí)例選擇，因素選擇，影響因素修正系數(shù)確定，最后結(jié)果。2、收益還原法：基本原理，計(jì)算公式，估價(jià)過程（房地產(chǎn)總收益，總費(fèi)用，年純收益，確定結(jié)果。最后結(jié)果確定：未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，法定優(yōu)先受償款，抵押價(jià)值，變現(xiàn)能力分析