商品房買賣合同解除的法律規(guī)定，商品房買賣合同解除有什么法律后果

來源：整理時(shí)間：2023-03-16 15:03:11 編輯：律生活手機(jī)版

本文目錄一覽

1，商品房買賣合同解除有什么法律后果
2，解除房屋買賣合同法律規(guī)定
3，商品房買賣合同的解除事由
4，商品房買賣合同解除權(quán)如何行使有哪些相關(guān)的法律規(guī)定
5，商品房買賣合同法定解除情形有哪些

1，商品房買賣合同解除有什么法律后果

可以由雙方協(xié)商解除，也可在法律規(guī)定的情形下單方解除合同。

《合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同若干問題的解釋》等規(guī)定。

商品房買賣合同解除有什么法律后果

2，解除房屋買賣合同法律規(guī)定

根據(jù)我國合同法的規(guī)定，出現(xiàn)下列情形之一的，商品房買賣合同的當(dāng)事人可以依法解除合同：(1)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同，并且解除合同的行為不會(huì)損害國家、集體、第三人的合法權(quán)益。這種情況屬于協(xié)議解除，只要當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，就可以徑直解除，一般不會(huì)產(chǎn)生什么矛盾。(2)當(dāng)事人的合同中約定一方解除合同的條件的，解除合同的條件成就的，解除權(quán)人可以解除合同。比如，當(dāng)事人在合同中約定，如果開發(fā)商超過三十日不能交付商品房的，購房者有權(quán)解除商品房買賣合同。那么，當(dāng)此條件成就時(shí)，購房者即可按照此約定主張解除合同。(3)由于不可抗力致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)。當(dāng)不可抗力出現(xiàn)時(shí)，任何一方當(dāng)事人可以主張解除合同。(4)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的，另一方可以主張解除合同。(5)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。比如，購房者逾期支付房款，經(jīng)催告后仍不支付的，開發(fā)商可以解除合同。(6)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或著有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，另一方可以主張解除合同。

解除房屋買賣合同法律規(guī)定

3，商品房買賣合同的解除事由

商品房買賣合同的解除事由？ (一)商品房買賣合同的解除事由種類商品房買賣合同解除的立法目的在于，給予一方當(dāng)事人根據(jù)合同履行中出現(xiàn)了的法定事由，為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟(jì)措施，以及違約方不應(yīng)因合同的解除獲得不當(dāng)?shù)睦妗?商品房買賣合同的解除事由分為約定解除和法定解除，約定解除又分為協(xié)議解除和約定解除權(quán)的解除。協(xié)議解除是指在合同履行過程中，當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致同意解除合同。約定解除權(quán)的解除是指在合同中約定解除合同的事由，待約定的事由出現(xiàn)時(shí)，享有解除權(quán)的一方或各方當(dāng)事人有權(quán)解除合同。法定解除是指在履行合同過程中出現(xiàn)法律規(guī)定的解除合同的情形，享有解除權(quán)的一方或各方當(dāng)事人有權(quán)解除合同?！逗贤ā泛汀督忉尅肪?guī)定了合同的法定解除事由。如果當(dāng)事人將法定解除事由在商品房買賣合同申明確約定出來，此時(shí)原來本為法定的解除事由則成為了約定解除權(quán)的解除事由。在商品房買賣合同糾紛中，約定解除權(quán)的解除和法定解除，尤其是法定解除的適用較為普遍。 (二)商品房買賣合同的法定解除事由《合同法》第九十四條規(guī)定的合同解除事由，相對于商品房買賣而言是一般規(guī)定，當(dāng)然可適用于商品房買賣合同，在此不贅述。《解釋》涉及合同解除的條文多達(dá)10條，占全部解釋條文28條的35.7%，這些條文對解除事由作了明確的列舉規(guī)定。概括起來，主要有以下幾種： 1、根本違約：①商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;②商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;③故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí);④房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格;⑤房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的。 2、遲延履行：①出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的;②辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的。 3、其他解除情形：①面積誤差比絕對值超出3%;②商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。

商品房買賣合同的解除事由

4，商品房買賣合同解除權(quán)如何行使有哪些相關(guān)的法律規(guī)定

一、如何解除商品房買賣合同《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》主要從實(shí)體上特別規(guī)定了解除商品房買賣合同的事由，對其解除程序則應(yīng)根據(jù)我國合同法的規(guī)定處理。根據(jù)《合同法》第九十六條的規(guī)定，當(dāng)事人主張解除合同，應(yīng)當(dāng)以通知的方式告知對方，商品房買賣合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。可見，行使商品房買賣合同解除權(quán)的一方應(yīng)該履行通知的程序。沒有通知的，法院應(yīng)該行使釋明權(quán)，要求主張解除的一方及時(shí)向?qū)Ψ酵ㄖ獬?。問題是，通知已經(jīng)送達(dá)，但對方一旦提出異議之訴，主張合同解除的通知人對于合同解除的效力便處于不確定狀態(tài)，須由法院裁判。作為法院，在解除商品房買賣合同的訴訟實(shí)踐中，應(yīng)該圍繞上述法律規(guī)定所列舉的情形來審查主張解除合同的理由是否成立，從而確認(rèn)解除商品房買賣合同的效力。二、商品房買賣合同解除權(quán)的期限當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限內(nèi)行使解除權(quán)，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。值得特別注意的是，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第十五條對開發(fā)商遲延交付房屋或買房人遲延支付房款的情形下解除合同的期限作出了特別規(guī)定。在上述遲延履行的情形下，經(jīng)催告后違約當(dāng)事人在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍不履行，另一方當(dāng)事人才享有合同解除權(quán)。而且，當(dāng)事人享有解除權(quán)后在一定期限內(nèi)不行使，則會(huì)喪失解除合同的權(quán)利：如果法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。因此，對于商品房買賣合同的當(dāng)事人來說，要保留好催告對方的通知手續(xù)，在三個(gè)月內(nèi)對方仍不履行的，另一方便可以解除合同了。同時(shí)違約一方當(dāng)事人有權(quán)催告享有解除權(quán)的一方在合理期限內(nèi)行使解除權(quán)，享有解除權(quán)的一方收到催告后應(yīng)盡早通知是否解除合同，否則超過規(guī)定期限就會(huì)喪失解除權(quán)。

《合同法》規(guī)定：第九十三條　當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同?！　‘?dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！? 第九十四條　有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：　　（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；　　（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；　?。ㄈ┊?dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；　?。ㄋ模┊?dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；　?。ㄎ澹┓梢?guī)定的其他情形。　第九十五條　法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅?！? 　法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅?！? 第九十六條　當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。　　法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。

5，商品房買賣合同法定解除情形有哪些

您好：1、合同無效情形下的退房。合同無效有很多原因，在此不能一一細(xì)數(shù)，只能擇實(shí)踐中之大端進(jìn)行分析。首先，違反法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同未經(jīng)法律規(guī)定之效力補(bǔ)正，則合同確定、自始、當(dāng)然無效。此情形下，可以要求退房。具體來說，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，實(shí)踐中，如果開發(fā)商在預(yù)售房產(chǎn)時(shí)，未取得預(yù)售許可證(或提供虛假預(yù)售許可證)，且在購房者提起訴訟之日也未取得該證，則合同無效，可以退房。不過有一點(diǎn)要說明，很多咨詢者說“五證”不全、合同無效。這種說法是錯(cuò)誤的。司法實(shí)踐中，在2003年6月1前這種說法可以成立。但現(xiàn)在不能以“五證”來評判合同的效力。其次，商品房買賣合同沒有備案合同是否無效，能否退房?不能。商品房買賣合同的備案在法律上只是一種行政管理手段，目的是為國家宏觀調(diào)空提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，法律規(guī)定不是作為效力依據(jù)。購房者不能以此為由要求退房。再次，土地不合法，可以要求退房。這種情況通常就是實(shí)踐中經(jīng)常提到的“小產(chǎn)權(quán)房”。根據(jù)我國相關(guān)的房地產(chǎn)經(jīng)營法律以及土地管理的法律，房地產(chǎn)開發(fā)只能在二級土地市場進(jìn)行操作，所用于開發(fā)的土地，必須是國有土地，在農(nóng)地、集體土地上開發(fā)的“商品房”由于土地的原因會(huì)導(dǎo)致購房者后續(xù)的辦證不能，而土地不合法也會(huì)導(dǎo)致其“合同”無效。因此，購房者可退房。又次，開發(fā)商的嚴(yán)重不誠信行為可退房。具體是指：A、先押后賣。即故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);B、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。應(yīng)當(dāng)注意的是，并不是所有的“先押后賣”行為都是“嚴(yán)重不誠信行為”。還要注意法律上的界定是“故意隱瞞”。當(dāng)然，考察實(shí)踐中的做法，這種情況很少發(fā)生。因?yàn)椋话銇碇v，開發(fā)商不會(huì)也沒有這個(gè)能力“不押”，否則，其資金是無法保障的。第二，抵押本身也是法律所鼓勵(lì)的一種資金融通方式，只要按照法律規(guī)則辦理就是合法的;第三，現(xiàn)有的商品房買賣合同(四川版)也已經(jīng)明確把抵押情況列明在合同中，只要開發(fā)商預(yù)售時(shí)在合同中列明就不屬于“故意隱瞞”。所以去年有位咨詢者就咨詢說開發(fā)商賣給他的房子是已經(jīng)抵押了的，是不合法的，要退房。但其實(shí)這就是一種對法律的“誤讀”，因?yàn)椋盅盒袨槭欠駥?dǎo)致退房在法律上有嚴(yán)格界定，并不是只要房產(chǎn)是抵押了的就會(huì)導(dǎo)致千篇一律的退房。因此，如果僅以此做退房理由的話，其主張難于得到支持。關(guān)于B點(diǎn)其實(shí)也是一房數(shù)賣的變種。不過此情形下是指在合同簽定時(shí)的一房數(shù)賣。另外，由于拆遷房的特種債權(quán)性質(zhì)，法律上也把這種情況作為法定退房理由。最后，購房者不能以房價(jià)下降為由要求降低現(xiàn)有合同價(jià)款、也不能以此為由要求退房。關(guān)于這一點(diǎn)，可能是所謂“金融危機(jī)”后最為集中的一個(gè)問題，很多購房者都試圖以此為由要求降價(jià)或退房。但是，這種要求在法律上是站不住腳的，是不合理的要求。因?yàn)閺姆缮蟻碇v，降價(jià)屬于合同價(jià)格條款的變更，退房屬于整個(gè)合同的解除，而合同變更須得雙方達(dá)成一致，合同解除(法定解除除外)也須得雙方達(dá)成一致或事先解除權(quán)之保留。否則，不能變更或解除，在司法實(shí)踐中要得到支持相當(dāng)困難。2、根本違約情形下的退房。根本違約是違約行為中最為嚴(yán)重的形態(tài)，它直接導(dǎo)致合同相對方不能依據(jù)合同實(shí)現(xiàn)合同目的、取得期待利益，這種情況下，合同已經(jīng)沒有意義，法律允許解除。對此，我國合同法第九十四條作出了原則性規(guī)定。針對商品房買賣合同中的具體情況，最高法院對根本違約作出了細(xì)化規(guī)定，凡符合根本違約的商品房買賣合同允許解除。主要是指：A、先賣后押。即：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;B、一房數(shù)賣。即商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。此兩種情形下，剝奪了購房者的合同期待權(quán)，購房者可以要求退房。當(dāng)然，此兩種情形的適用是有嚴(yán)格條件限制的，必須以“商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋”為前提條件。否則不能主張解除。比如，在先賣后押的情形下，如果出賣人滌除了抵押權(quán)，則不會(huì)導(dǎo)致購房者“不能取得房屋”，在這種情況下，就不能主張退房，除非開發(fā)商資金斷裂或緊張而無法為滌除行為始得解除。又比如在一房數(shù)賣的情形下，如果開發(fā)商與后手并未辦理產(chǎn)權(quán)登記也并不必然導(dǎo)致購房者“不能取得房屋”，因此，也不能主張退房，除非開發(fā)商與后手辦理了產(chǎn)權(quán)登記，后手已確定地取得了房屋產(chǎn)權(quán)。3、面積誤差情形下的退房。關(guān)于面積誤差的情形和合理誤差值，不管是法律還是合同的示范文本，均予以了明確規(guī)定(但允許約定優(yōu)先)。一般以3%作為合理誤差的參照。以此為是否退房的條件。即：超過3%(無論是增加還是減少)購房者可以選擇退房;沒有超過3%一般是據(jù)實(shí)補(bǔ)算差價(jià)。至于具體的規(guī)則，合同文本中有詳細(xì)的規(guī)定，購房者可以參閱合同作出判斷。但有一點(diǎn)值得注意，在房屋總建面不變而套內(nèi)改變或公攤改變的情況下，解除權(quán)的約定問題。最好要爭取只要其中一項(xiàng)的改變超過約定合理誤差值，購房者均可要求退房。4、質(zhì)量缺陷情形下的退房。此種情形主要是指房屋的主體結(jié)構(gòu)或地基基礎(chǔ)發(fā)生質(zhì)量問題，導(dǎo)致房屋的安全問題。購房者可以要求退房。但是實(shí)踐中這種情況一般不多見。因?yàn)楣こ藤|(zhì)量是非常重要的一個(gè)方面，如果連工程質(zhì)量都出了問題，那其他的問題也就都不是問題了。要注意的是實(shí)踐中一般會(huì)出現(xiàn)房屋的滲漏、門窗開關(guān)問題、地面空鼓、墻皮脫落、抹灰不勻等問題，這些問題屬于質(zhì)量瑕疵，不屬于質(zhì)量缺陷，購房者不能以這些理由要求退房，但可以要求開發(fā)商維修，費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。5、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更情形下的退房。實(shí)踐中開發(fā)商改變規(guī)劃條件、更改戶型等情形是經(jīng)常出現(xiàn)的，根據(jù)合同的約定，這種情況下，開發(fā)商要書面通知購房者，征求其是否退房的意見。如果開發(fā)商怠于通知，則購房者可以要求退房。6、延期交房情形下的退房。開發(fā)商逾期交房是我們在實(shí)務(wù)中最常見的情形。因?yàn)橛馄诮环考哟罅速彿空叩娘L(fēng)險(xiǎn)，所以不管法律還是合同對開發(fā)商的這一違約行為都必須予以適當(dāng)歸制，以保護(hù)購房者的權(quán)益。歸結(jié)起來，逾期交房的條件主要是期限問題，而期限問題一般由合同約定，實(shí)踐中比較常見的是兩個(gè)點(diǎn)：60日和90日。一般逾了這個(gè)期限，購房者即可要求退房。7、逾期付款情形下的退房。這種情形下的解除權(quán)一般是保留給開發(fā)商。主要指購房這未在合同約定期限內(nèi)付款，開發(fā)商可以解除合同，將房屋另行出賣，以保護(hù)開發(fā)商的利益。8、辦證遲延(不能)情形下的退房。辦證遲延(不能)將嚴(yán)重影響購房者的利益，故法律規(guī)定，在這種情形下，購房者可選擇退房。辦證遲延的情形，一般根據(jù)合同約定的辦證最后期限屆滿之日起一年后，仍然不能辦證的，購房者可選擇退房。辦證不能的原因相當(dāng)復(fù)雜，有開發(fā)商的土地問題、資金問題、規(guī)劃問題等等，但不管是由于哪一方面出了問題，購房者是確定地不能取得產(chǎn)權(quán)，那么購房者無法實(shí)現(xiàn)自己的合同目的，也不能擁有房屋的所有權(quán)，所以，這種情況下，購房者最好選擇退房。9、按揭辦理不能情形下的退房。這種情形下，又分兩種情況。A、當(dāng)事人一方的原因?qū)е??；蛘唛_發(fā)商，或者購房者。這種情況下，對方當(dāng)事人可以請求解除合同。即，開發(fā)商的原因?qū)е?，購房者可以解?購房者的原因?qū)е?，開發(fā)商可以解除。此為一方解除權(quán)。B、不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由。此種情況下既不是開發(fā)商的原因也不是購房者的原因，則開發(fā)商和購房者任何一方均可解除。此為雙方解除權(quán)。