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本文目錄一覽

1，求房地產(chǎn)知識大全
2，房產(chǎn)小知識收房二手房注意事項
3，向高手請教房地產(chǎn)方面的知識急
4，房地產(chǎn)基礎知識總匯
5，買房基礎知識全攻略
6，房地產(chǎn)規(guī)劃知識

1，求房地產(chǎn)知識大全

這里有免費的房產(chǎn)知識大全，喜歡的話就來取好了。一，“售罄”完整版一本房地產(chǎn)銷售領域的經(jīng)典之作！如果你你要從事房地產(chǎn)銷售，這是你不能錯過的好書，本書所講的房地產(chǎn)銷售技巧，將快速把你打造成房產(chǎn)銷售高手！二，“房事秘籍”完整版看完題目，請你不要誤會，本書不講任何男女之事。呵呵！是一部要從事房產(chǎn)投資的必讀書之一。書中列舉的一些方法技巧，實戰(zhàn)，實用。只能用“震撼”，以此來形容！三，“房地產(chǎn)專業(yè)速成培訓手冊” 想了解更多房地產(chǎn)投資領域的一些專業(yè)基礎知識，這對于想干好房產(chǎn)這一行很有必要。本手冊，將系統(tǒng)完整的介紹房產(chǎn)投資領域所遇到的一些專業(yè)知識。一書在手，房產(chǎn)專業(yè)知識一網(wǎng)打盡。四，“72小時挑戰(zhàn)零首付買房“ 這是一個提升你零首付買房思維的微型報告，字字璣珠，提升你的眼界，拓展你的零首付思維！一切皆有可能！關鍵在于你的思路，有思路就有出路！好了不賣官子了，只要在百度搜“51淘房”就能免費獲得以上贈品。

2，房產(chǎn)小知識收房二手房注意事項

<p> 大多數(shù)的買方客戶，在買方的過程中，往往只重視房產(chǎn)權(quán)屬的環(huán)節(jié)、和房款如何交付，但總是忽略了收到房屋之后遺留下的來費用未結(jié)清的問題。如果遇到的是房蟲或不負責任的經(jīng)紀公司，那么，以后的費用找誰討要？今天，我大概搜集了一些交房的注意事項，算給買賣雙方做個提醒 1、交房時，一定要求業(yè)主結(jié)清水、電、燃氣、有線電視、電話等費用，最好有上次交完的的單據(jù)為憑。 2、交房時，要求業(yè)主陪同到物業(yè)簽署新的物業(yè)、供暖合同，因為往往是很多的房主不結(jié)清物業(yè)及供暖費，影響新客戶入戶。（當然這條也適用業(yè)主，因為新的客戶不及時繳納物業(yè)供暖費用，受損的還是業(yè)主本人） 3、戶口一定要求業(yè)主及時遷走，不然新客戶無法遷入。 4、查驗房屋時，留心合同里約定的房屋狀況，是否有拆除和損壞。 5、查驗一下下水管道是否有賭漏 6、查驗房屋是否有裂縫出現(xiàn)，（當然買方客戶看房時，就應該仔細看清楚，）包括地板、天花板等方面） 7、查看一下電路情況，并詢問清楚整個房間的電路走向，這關系到以后裝修時的安全。 8、查驗燃氣是否可以使用，如果是以前老的煤氣罐，最好要求業(yè)主留下購氣本。 9、查驗門窗情況無誤后，收房屋鑰匙。</p>

學習了，謝謝樓主的提醒

3，向高手請教房地產(chǎn)方面的知識急

你問的還真多，我不是重慶的，有些問題我回答不了，多數(shù)都可以，知道多少告訴你多少吧。1、房地產(chǎn)開發(fā)的基本流程：拿地——咨詢地塊條件——建筑設計——工程招標——開工建設——銷售——竣工備案——物業(yè)管理。2、房地產(chǎn)一級市場是指土地交易市場，二級市場是指新房交易市場。3、房地產(chǎn)開發(fā)過程中，通常房地產(chǎn)開發(fā)公司是甲方，其他服務公司如承包商、設計公司等均為乙方。4、不知道5、2007年前三強是萬科、中海和合生6、網(wǎng)上搜去7、網(wǎng)上搜去8、網(wǎng)上搜去9、網(wǎng)上搜去10、網(wǎng)上搜去11、網(wǎng)上搜去12、網(wǎng)上搜去13、三通一平是指路、水、電通，場地平整。14、3層以下是低層，4－6層是多層，7－10層是小高層，10層以上是高層。15、圖呢？16、躍層是指上下兩個相同的平層空間，通過一個內(nèi)部通道（樓梯）連接形成的一個戶型。復式是指上下兩個不同面積格局的空間通過一個內(nèi)部通道連接形成一個戶型。17、SOHO是家庭辦公的英文縮寫。18、這什么問題？19、制約價格上漲的因素第一是消費水平，第二是政策因素，第三是競爭因素。20、容積率＝地上建筑面積÷占地面積，后面的問題沒有一個標準，各地區(qū)不同。21、30％22、公攤41.67平方米。23、1.7倍24、銷售去化是指已售房屋的數(shù)量25、全部房屋的總銷售額÷全部房屋的銷售面積和26、起價是指推售住宅中最低單價。27、期房是指沒有達到竣工標準，不能立即入住的房子。28、CBD是中央商務區(qū)的英文縮寫。29、居住用地70年，工業(yè)用地50年，綜合用地50年。30、什么問題？31、智能化社區(qū)是指大量采用電子智能化科技來提高居住舒適度和安全性的社區(qū)，國家有智能化社區(qū)評判標準，在這里無法一一列舉。

4，房地產(chǎn)基礎知識總匯

房地產(chǎn)基礎知識總匯 1、土地用途包括哪些種類？答：土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設用地以外的土地。 2、如何了解土地來源及性質(zhì)？答：對已辦理房地產(chǎn)登記的，可以從《房地產(chǎn)證》中了解；對未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解。 3、什么是集體土地？答：集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。 4、有哪些用地屬于集體土地？答：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 5、對集體土地使用權(quán)有哪些規(guī)定？答：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。根據(jù)《鄭州市土地使用權(quán)出讓條例》的規(guī)定，集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方能依該條例出讓其使用權(quán)。《鄭州市土地征用與收回條例》還規(guī)定，違反該條例的規(guī)定，擅自與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或其成員簽訂有關征用土地協(xié)議的，其征用土地協(xié)議無效；在非法取得的集體所有的土地上進行開發(fā)建設的，以非法轉(zhuǎn)讓土地論處。 6、什么是行政劃撥用地？答：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。特區(qū)內(nèi)，從特區(qū)成立至1988年1月3日期間，由政府無償劃撥的并辦理了征地手續(xù)的土地可認定為行政劃撥用地；特區(qū)外，土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他方式依法取得的國有土地，均可認定為行政劃撥用地。 7、什么是合作建房？答：合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。 8、對合作建房有哪些規(guī)定？答：對一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。在2001年8月6日后，房地產(chǎn)管理部門不再審批合作建房。對已交清地價款的出地方，出地方直接進入土地交易市場，通過掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方；對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權(quán)的單位需尋找合作方的，須經(jīng)過規(guī)劃國土部門對規(guī)劃、用地等問題進行審核，并補交市場地價后，再進入土地交易市場以掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方。根據(jù)《鄭州市土地交易市場管理規(guī)定》和“深府[2001]94號”文的有關規(guī)定，原農(nóng)村征地時返還的工商發(fā)展用地進入市場的，按建筑面積收取市場地價的10%，可以合作建房。 9、什么是土地使用權(quán)出讓？答：土地使用權(quán)出讓，是指鄭州市人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 10、各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？答：根據(jù)《鄭州市土地使用權(quán)出讓條例》第十四條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； (四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。 11、通過出讓方式取得土地使用權(quán)后，是否就可以處分該宗土地？答：根據(jù)《鄭州市土地使用權(quán)出讓條例》第十五條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同簽訂后，土地使用者未取得該宗土地使用權(quán)的《房地產(chǎn)證》前，可以占有和使用該宗土地，但不得處分。 12、土地使用權(quán)出讓合同包括哪些內(nèi)容？答：根據(jù)《鄭州市土地使用權(quán)出讓條例》第十七條的規(guī)定，出讓合同應具備以下主要條款：(一)雙方當事人的姓名或者名稱、地址；(二)出讓土地使用權(quán)的宗地號、面積；(三)土地使用年期及起止時間；(四)土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額、幣種、交付方式及時間；(五)交付土地的時間；(六)規(guī)劃、市政設計要點；(七)項目竣工提交驗收時間；(八)市政設施配套建設義務；(九)使用相鄰土地和道路的限制；(十)建設附屬、附加設施的項目及義務；(十一)違約責任；(十二)當事人認為必要的其他條款。出讓合同應附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。 13、土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途或條件是否可以變更？答：一般情況下，土地使用者應按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途、期限和條件開發(fā)、利用土地。對確需改變出讓合同規(guī)定的土地用途或條件的，應征得土地管理部門的同意。土地管理部門應與土地使用者以書面形式變更出讓合同，重新調(diào)整土地使用權(quán)出讓金標準，并按有關規(guī)定辦理變更登記。 14、土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？答：土地使用權(quán)出讓包括招標、拍賣、協(xié)議三種方式。 15、什么是拍賣出讓土地使用權(quán)？答：拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。 16、什么是招標出讓土地使用權(quán)？答：招標出讓土地使用權(quán)，是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經(jīng)評標后確定的中標人取得土地使用權(quán)的行為。 17、有哪些土地使用權(quán)出讓需通過招標或拍賣方式進行？答：根據(jù)《鄭州市土地使用權(quán)出讓條例》和《鄭州市土地使用權(quán)招標拍賣規(guī)定》，凡經(jīng)營性、營利性項目用地一律以招標或拍賣的方式出讓。

5，買房基礎知識全攻略

買房是大事,必須慎之又慎,因此買房前多做準備。買房知識你知道多少呢?以下是由學習啦小編整理關于買房基礎知識全攻略的內(nèi)容,希望大家喜歡!1、買房攻略:樓盤均價顧名思義當然是樓盤的平均價格,它代表一個項目的整體價位水平。但大家會發(fā)現(xiàn),用標著的“均價”來買房,往往想買的房子與打出的“均價”有很大差距?！熬鶅r”到底是什么樣的一個價格?開發(fā)商在開盤銷售之前根據(jù)當前的市場情況以及成本核算,訂出的要銷售小區(qū)的銷售價格,這個價格就是項目的均價。一個樓盤在推向市場是,先有均價,通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位,它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標準,是這個樓盤售價的平均值。根據(jù)這個平均值,才是根據(jù)每棟樓在平面積中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出的價差系數(shù)。用擬定的均價乘以每棟樓的系數(shù),得出每戶每平方米的價格,再與每戶的面積相乘,便得出一戶的總價。2、買房攻略:容積率容積率,是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說,容積率決定地價成本在房屋中占的比例,而對于住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū),多層住宅應不超過1、5,高層住宅容積率應不超過4,容積率超過5就不建議購買了。3、買房攻略:使用率與實用率住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率,一般高層塔樓在72%～75%之間,板樓在78%～80%之間。而實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比,大于使用率,因此,往往有開發(fā)商用實用率來吸引買房人。4、買房攻略:綠地率與綠化率(綠化覆蓋率)綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率。距建筑外墻1、5米和道路邊線1米以內(nèi)的土地和地表覆土達不到3米深度的土地,不管它們上面是否有綠化,都不計入綠地面積。綠化率(綠化覆蓋率)是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率。住宅小區(qū)綠地率不得低于35%。購房人要注意房地產(chǎn)商在銷售樓盤時宣傳的綠化率實際不少是綠化覆蓋率。5、買房攻略:建筑類型多層:高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4 -8層,一般采用磚混結(jié)構(gòu),少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊,通風采光狀況好,空間緊湊而不閉塞。與高層相比,多層房屋公用面積少,得房率相應提高,這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。高層:高于24米的建筑。8層以上(可含8層)的建筑體,一般可分為小高層、高層和超高層。人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點,又有普通高層結(jié)構(gòu)強度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高,污染程度低等優(yōu)點,很受購房人歡迎。同時,小高層對土地的利用率提高,土地成本相對下降,很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。所以,近年來中心城區(qū)小高層如雨后春筍,越來越多。超高層建筑就是40層以上,高度100米以上的樓層。低層:高度低于或等于10米的建筑物,一般是1-3層建筑物,如平房、別墅等。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡單,施工期短,建造成本低廉,給人以親切安寧、有天有地的感覺,它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特別喜歡以此為住宅。6、買房攻略:房屋屬性商品房:指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售、出租的房屋。經(jīng)濟適用住房:指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃,用地一般實行行政劃撥的方式,免收土地出讓金,對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收,出售價格實行政府指導價,按保本微利的原則確定。7、買房攻略:基本參數(shù)復式:區(qū)別于躍層,受躍層啟發(fā),經(jīng)濟型躍層結(jié)構(gòu)(上下不一樣高)錯層:戶內(nèi)樓板面高度不一樣,錯開出有樓梯連接,但未分成兩層,適合大面積住宅（以上回答發(fā)布于2017-01-17，當前相關購房政策請以實際為準）更多房產(chǎn)資訊，政策解讀，專家解讀，點擊查看

買房基礎知識：板樓和塔樓：板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。塔樓一般是指高層建筑。從樓房的平面圖上理解塔樓和板樓。塔樓的平面圖特點是：若干戶，一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯四戶到一梯12戶。板樓的優(yōu)點： 1.南北通透，便于采光通風板式住宅多是正南北方向，進深在15米左右，南北通透，便于采光與通風，而且戶型方正，平面布局合理，各功能空間尺度適宜。通常而言，由于板樓的面寬充裕，因而戶型設計更容易出精品。 2.板樓均好性強眼下一梯兩戶的小板樓非常受寵，正是因為整棟板樓中各套戶型的優(yōu)劣差距很小，均有若干套朝北的戶型難于處理。板樓由于住戶不多，居家生活也比較清靜。 3.管理成本不高通常而言，板樓的管理成本普遍較塔樓低廉，多層板式住宅可以不設電梯，不設變頻供水系統(tǒng)，包括外墻粉刷在內(nèi)的日常維護費用當然要比塔樓便宜得多。 4.住戶使用率很高板樓戶型的使用率通常高達90%以上，而塔樓戶型的使用率通常僅為75%，因為塔樓內(nèi)的電梯井、候梯廳、變配電機房等都將作為公共面積攤到每個業(yè)主的頭上。同樣是購買建筑面積100平方米的住房，板樓戶型的使用面積往往高出塔樓住戶約10平方米。板樓的缺點： 1.建筑密度低，房價高板樓社區(qū)多屬低層低密度，容積率較低，盡管居住舒適很強，但房價會高，特別是在城區(qū)內(nèi)寸土寸金的地段，主流產(chǎn)品仍舊是塔樓，為數(shù)不多的板樓非工薪階層能消費得起。 2.戶型格局不宜改造板樓特別是磚混結(jié)構(gòu)的板樓，戶內(nèi)多數(shù)墻體起重作用，不可以變化，這一點不如塔樓的可改造性強。塔樓的優(yōu)點：建筑密度較高，房價較低；空間結(jié)構(gòu)靈活，易于改造；結(jié)構(gòu)強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。尤其是對于富有diy精神的年輕人而言，采用大框架結(jié)構(gòu)的塔樓，可以通過改裝戶內(nèi)分隔墻改變戶內(nèi)格局，居住更為靈活，而且相對低廉的房價，也比較符合現(xiàn)有的收入。塔樓的缺點：均好性較差，同一層總有一些戶型在采光、通風方面比較差，而且面積使用率要低于板樓，很容易出現(xiàn)沒有自然采光的暗廚、暗衛(wèi)，居住品質(zhì)大打折扣。

6，房地產(chǎn)規(guī)劃知識

一、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動產(chǎn)”。房地產(chǎn)的形態(tài)：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱，地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱；房地產(chǎn)是土地附在土地上不可分割的建筑物，構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財產(chǎn)。(構(gòu)筑物是指不能進入的建筑，如：煙筒、樹、路等) 房地產(chǎn)按類型分為：1、住宅用(70年)；2、生產(chǎn)用(50年)；3、經(jīng)營用(門頭等，50年)；4、行政用(市政府、*等，50年)；5、其他用(學校，博物館等)。二、房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理服務性企業(yè)的總稱。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容： 1、土地的開發(fā)和再開發(fā)； 2、房屋的開發(fā)和建設； 3、地產(chǎn)的經(jīng)營(包括土地權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等)； 4、房地產(chǎn)經(jīng)營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)； 5、房地產(chǎn)中介服務(包括信息、測量、律師、經(jīng)紀、公證等)； 6、房地產(chǎn)物業(yè)管理； 7、房地產(chǎn)金融(包括信息、保險、金融投資等)。三、房地產(chǎn)的特性 1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制； 2、地域差別性：每一個地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價值也不相同； 3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性； 4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國民生產(chǎn)總值的10%。 ※ 房地產(chǎn)的前景 1、城市化水平走勢穩(wěn)步提高，形成對房屋越來越高的需求。2010年城市人口達6.1億，每年需新建住宅3.27億㎡； 2、人口流動增加形成對住宅的需求； 3、居民消費水平的提高； 4、城市的舊城改造，增加居民對住宅的要求； 5、深化改革與市場發(fā)展的促進對住宅的需求。政府改革深化內(nèi)需 1、取消福利分房，實行住宅貨幣化； 2、開發(fā)二手房市場； 3、下調(diào)存款利率，吸引大批投資性客戶； 4、下調(diào)稅費，出臺法律法規(guī)，激勵住房需求。五證兩書一、《建筑用地規(guī)劃許可證》建設單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。二、《建設工程規(guī)劃許可證》有關建設工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。三、《國有土地使用證》經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。四、《建設工程開工證》建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護。五、《商品房銷售(預售)許可證》市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準性文件六、“兩書” 《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》名詞解釋一、基本參數(shù) ※ 復式：區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟型躍層結(jié)構(gòu)(上下不一樣高)； ※ 錯層：戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅； ※ 進深：一幢建筑物(房子)從前墻皮到后墻皮的距離(長度)； ※ 開間：住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長度(3m~3.9m較舒適)； ※ 層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m); ※ 靜高：一間房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨?2.7m); ※ 戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室； ※ 建筑系數(shù)：“建筑占地系數(shù)”的簡稱，指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。 ※ 三通一平：通常指施工現(xiàn)場達到：路通、電通、水通，土地平整。 ※ 七通一平：大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整。二、與產(chǎn)權(quán)有關的概念 ※ 房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對財產(chǎn)的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的全能，是物權(quán)的一種，房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者按照國家法律規(guī)定所有的權(quán)利。 ※ 房屋權(quán)屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)等房屋他項權(quán)利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關系的行為。房屋產(chǎn)權(quán)登記應遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍的土地使用權(quán)權(quán)利主題一致的原則。 ※ 房地產(chǎn)權(quán)登記：通常稱“產(chǎn)權(quán)登記”(包括房屋所有權(quán)登記和房屋他項權(quán)利登記)城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認房屋所有權(quán)的法定手續(xù)，在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋所在地產(chǎn)權(quán)管理部門申請所有權(quán)登記，經(jīng)審查確認產(chǎn)權(quán)后，由房屋管理機關發(fā)給房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權(quán)登記，才能對各類房屋產(chǎn)權(quán)實施有效的管理。 ※ 共有產(chǎn)權(quán)：指一家房地產(chǎn)有兩個或兩個以上的權(quán)利主體，即共有人，在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔相應的義務；后者是指兩個以上權(quán)利人對全部共有的房地產(chǎn)享受同等的權(quán)利，并承擔相等的義務。 ※ 房屋抵押：產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只按期取息，而無使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押即告終結(jié)。 ※ 過戶：即更換房屋承租人姓名。三、與面積有關的概念 ※ 建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積 ※ 公攤面積： 1、公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50% ※ 商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分攤公用面積 ※ 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺建筑面積 ※ 使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。 ※ 使用面積系數(shù)：用百分率表示，等于總套內(nèi)使用面積之和除以總建筑面積。 ※ 輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。 ※ 結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。 ※ 使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分數(shù)表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。 ※ 實用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。 ※ 商品房銷售面積 = 套內(nèi)使用面積 + 分攤的功用建筑面積 ※ 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺面積 ※ 套內(nèi)墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計入非公用墻為水平投影面積計入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風道、管道井。 ※ 公攤的公用建筑面積 = 套內(nèi)面積 × 公用建筑面積分攤系數(shù) ※ 公用建筑面積分攤系數(shù) = 公用建筑面積 ÷ 套內(nèi)建筑面積總和 ※ 公用建筑面積 = 整棟樓的建筑面積 – 套內(nèi)建筑面積 – 不應分攤的建筑面積 ※ 容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積(總占地面積)之比。 ※ 建筑覆蓋率：又稱“建筑密度”，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。 ※ 綠化率：指規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。 ※ 綠地率：指規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠蔭面積(包括綠地面積)與規(guī)劃用地面積之比。四、與銀行貸款有關概念 ※ 按揭：是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭，受益人做為還款保證按揭人在換清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過程中按揭人享有使用權(quán)。 ※ 按揭所用材料： 1、身份證復印件； 2、戶口本復印件； 3、結(jié)婚證復印件； 4、學歷證復印件； 5、收入證明； 6、購房合同復印件； 7、營業(yè)執(zhí)照復印件； 8、三個月的連續(xù)稅單； 9、固定資產(chǎn)的發(fā)票； 10、借款申請表。 ※ 契稅：指房屋所有權(quán)發(fā)布轉(zhuǎn)移時，就當事人所定契約按房價一定比例向新的房屋產(chǎn)權(quán)人所征收的一次性稅費。它是針對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動的專門稅種，也是購房過程中購房所承受的最大稅額的一次稅費，約為房價的1.5% 五、與住宅相關的概念 ※ 公寓式住宅：相對于獨門獨院別墅，大多數(shù)為高層，每層有若干個可以單獨使用的套房，里面一應俱全。 ※ 花園式住宅：一般帶有花園、草坪、車庫樣式為二、三層，特點：建筑密度低，內(nèi)部居住功能相當完備，裝修華麗、富有變化。 ※ 雙拼：連拼，疊拼。 ※ 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅觀念的延伸，屬于住宅。但同時又融入了寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網(wǎng)絡功能發(fā)達，能使居住的同時從事商業(yè)活動的居住形式。事業(yè)一些小公司，以及依賴網(wǎng)絡進行社會活動的人群。 ※ 經(jīng)濟適用房：具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，它具有經(jīng)濟性和適用性。經(jīng)濟性：是指住房價格相對市場價格而言即比市場商品房價格低，能夠適應中低收入家庭的承受能力，適用性指住房的設計和建筑標準上強調(diào)使用效果，而不是降低標準。六、經(jīng)濟適用房我國在1998年房改的同時就實行了經(jīng)濟適用房政策。 ※ 經(jīng)濟適用房享受哪些優(yōu)惠政策免征城市基礎設施配套費和商業(yè)網(wǎng)點建設費以及契稅，減半征收水電增客費等各種稅費。建設用地采取行政劃撥方式供應，優(yōu)先給予辦理有關手續(xù)。另外，經(jīng)濟適用房建設管理費只限于1%~3%，市場利潤被限在3%以下。 ※ 經(jīng)濟適用房價格構(gòu)成 ??住房建設的征地和拆遷補償安置費； ??審查設計和前期工程費； ??住宅小區(qū)基礎設施建設費； ??建設工程費；以上4項之和為基礎的1%~3%的管理費。貸款利息、稅金3%以下利潤。商品房除以上8項外，還有行政事業(yè)性收費(如小區(qū)營業(yè)性配套公建費，人防建設費等)，土地出讓金其利潤不受限制，由市場決定。 ※ 經(jīng)濟適用房與商品房有什么不同 ??獲得土地的方式不同，經(jīng)濟適用房建設用地實行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房采用出讓方式須交納土地出讓金； ??成本結(jié)構(gòu)不同； ??租售政策不同，經(jīng)濟適用房只售不租，商品房不受限制；購買條件和對象不同，經(jīng)濟適用房享受政府優(yōu)惠，其購買對象是特定的，只供給城鎮(zhèn)中低收入家庭，因而要實行申請審批制度，商品房購買對象和條件不受限制； ??價格政策不同，經(jīng)濟適用房出售實行政府指導價，不得擅自提價出售。商品房出售價格完全由市場決定。 ※ 經(jīng)濟適用房是什么產(chǎn)權(quán)？與商品房有什么不同？居民個人購買的經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)歸個人；房屋的產(chǎn)權(quán)分四部分：使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)，與商品房相比經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)只在收益權(quán)上與它們不同。商品房上市出售后，收益全部歸個人所有。

規(guī)劃方面與銷售的關系，一般都是經(jīng)過控規(guī)、審批詳規(guī)，在設計戶型；可以說規(guī)劃有些市政府規(guī)定的，銷售按照小區(qū)詳規(guī)將就可以了，當然，超標的你們是不會講的；對這方面困惑，是因為企業(yè)沒有把規(guī)劃內(nèi)容與銷售進行溝通。

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