地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)流程是怎么樣的

來源：整理時(shí)間：2025-04-13 22:22:12 編輯：律生活網(wǎng) 手機(jī)版

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1，房地產(chǎn)開發(fā)流程是怎么樣的
2，房地產(chǎn)開發(fā)會(huì)發(fā)生什么費(fèi)用
3，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程細(xì)解
4，房地產(chǎn)開發(fā)流程具體有哪些
5，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具體流程是什么
6，什么是房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營

1，房地產(chǎn)開發(fā)流程是怎么樣的

房地產(chǎn)開發(fā)流程是房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)有其規(guī)定好的流程，推薦一期房地產(chǎn)開發(fā)流程的詳解專題，相信你可以了解到想要的答案：房地產(chǎn)開發(fā)流程詳解-房地產(chǎn)開發(fā)流程三部曲-什么是房地產(chǎn)開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)流程是怎么樣的

2，房地產(chǎn)開發(fā)會(huì)發(fā)生什么費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)較大的費(fèi)用是： 1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。 2.前期工程費(fèi)指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。 3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。 4.建筑安裝工程費(fèi)指土地房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。 5.配套設(shè)施費(fèi)指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。 6.開發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計(jì)算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，也叫期間費(fèi)用。還有營業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅和印花稅。其中，營業(yè)稅和土地增值稅應(yīng)計(jì)入“營業(yè)稅金及附加”，土地使用稅和印花稅應(yīng)計(jì)入“管理費(fèi)用”，它們都不是開發(fā)成本核算的范疇。

3，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程細(xì)解

　　你好！　　一個(gè)樓盤主要的運(yùn)營公司就是開發(fā)商；設(shè)計(jì)單位；承建商和物業(yè)管理公司這四家，他們分別負(fù)責(zé)項(xiàng)目投資建設(shè)；建筑設(shè)計(jì)；工程建造和物業(yè)服務(wù)，其中開發(fā)商的實(shí)力最為關(guān)鍵。　　一，組建工作小組；根據(jù)項(xiàng)目可行性研究的工作量/內(nèi)容/范圍/技術(shù)難度/時(shí)間要求等組建項(xiàng)目可行性工作小組。組建一只精明能干/工作責(zé)任心強(qiáng)/業(yè)務(wù)能力強(qiáng)/專業(yè)知識(shí)搭配合理的研究隊(duì)伍是可行性研究成敗的關(guān)鍵，一般來講，房地產(chǎn)項(xiàng)目可性研究隊(duì)伍包括：熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)及營銷技術(shù)的專家；熟悉房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的專家；熟悉建筑規(guī)劃及施工技術(shù)的專家；熟悉房地產(chǎn)投資分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的專家。為配合好相互的工作協(xié)調(diào)性，應(yīng)由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目研究進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。　　二，你要知道可行性報(bào)告的內(nèi)容包括：我只說主要方面的，對(duì)你如何快速收回投資有幫助　　1，項(xiàng)目宏觀環(huán)境研發(fā)；　　2，項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境研發(fā)；　　3，項(xiàng)目開發(fā)條件分析；對(duì)自身及發(fā)展現(xiàn)狀條件的分析　　4，項(xiàng)目開發(fā)主要競(jìng)爭對(duì)手樓盤與競(jìng)爭對(duì)手分析　　5，消費(fèi)者需求調(diào)研；　　6，項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的選擇與市場(chǎng)定位；　　7，項(xiàng)目開發(fā)方案策略；　　8，進(jìn)度安排；前期工程；主體工程；附屬工程；交工驗(yàn)收；銷售經(jīng)營等　　9，投資與成本費(fèi)用估算；　　包括，1，開發(fā)成本估算，包括地價(jià)；前期費(fèi)用估算；建筑與安裝工程費(fèi)用；基礎(chǔ)設(shè)施及公建配套設(shè)施費(fèi)用；各種稅費(fèi)估算；　　2，開發(fā)費(fèi)用估算，項(xiàng)目銷售及管理費(fèi)用，籌資費(fèi)用估算；　　10，投資計(jì)劃及籌資計(jì)劃；　　11，經(jīng)營收益估算；　　12，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析　　三，投資計(jì)劃（撿主要的說了）　　包括兩項(xiàng) ：項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案的策劃和項(xiàng)目投資經(jīng)營方案策劃，前者涉及到的主要計(jì)劃有征地計(jì)劃/拆遷安置計(jì)劃/工程進(jìn)度計(jì)劃/工程招標(biāo)計(jì)劃/施工計(jì)劃/質(zhì)量計(jì)劃/設(shè)備計(jì)劃/主要材料計(jì)劃等；后者涉及到投資計(jì)劃/資金籌措計(jì)劃/項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃/營銷租賃計(jì)劃/還貸計(jì)劃等　　四，投資成本（你要明白你的錢花在那里，我撿主要的說了）　　1，土地使用權(quán)出讓金　　2，土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 　　3，前期工程費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)；項(xiàng)目可行性研究費(fèi)；地質(zhì)勘查測(cè)繪費(fèi)；三通一平費(fèi)用　　4，建安工程費(fèi)：土建工程費(fèi)；設(shè)備及安裝工程費(fèi) 　　5，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 　　6，公共配套設(shè)施費(fèi) 　　7，不可預(yù)見費(fèi) 　　8，開發(fā)期間稅費(fèi) 　　五，項(xiàng)目有關(guān)稅費(fèi) 　　1，營業(yè)稅銷售收入*5% 　　2，城市維護(hù)建設(shè)稅，營業(yè)稅*7% 　　3，教育附加費(fèi) ，營業(yè)稅*3% 　　4，防洪工程維護(hù)費(fèi)，銷售收入*0.09% 　　5，印花稅，銷售收入*0.05% 　　6，交易服務(wù)費(fèi)，銷售收入*0.1% 　　合計(jì)，銷售收入*5.74% 　　土地增值稅　　以上就是主要你該知道的，哪里不明白可以問，另外要知道房地產(chǎn)項(xiàng)目主要與政府部門以及銀行打交道，跟他們建立練好關(guān)系對(duì)你的項(xiàng)目開發(fā)有著重大關(guān)系！　　最后祝你成功

4，房地產(chǎn)開發(fā)流程具體有哪些

房地產(chǎn)開發(fā)流程第一章：項(xiàng)目決策階段第二章：前期準(zhǔn)備階段一、獲取土地使用權(quán) 二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》三、規(guī)劃設(shè)計(jì) 四、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察五、申辦《施工許可證》六、招標(biāo) 第三章：工程建設(shè)階段 1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要 2、施工場(chǎng)地平整，達(dá)到施工條件 3、施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件 4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備 5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備 6、臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理 7、施工許可批文及辦理開工手續(xù) 8、確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn) 9、組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底 10、編制工程進(jìn)度計(jì)劃 11、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào) 第四章：項(xiàng)目銷售階段一、申辦《銷售許可證》二、商品房銷售及按揭(以房地產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)或有價(jià)證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物)辦理一、申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》二、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收三、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》四、物業(yè)移交第五章：交付使用階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建 1 立項(xiàng)批復(fù) (發(fā)改委) 2 選址意見書 (管委會(huì)) 3 土地證 (國土局) 4 地名申報(bào) (民政局) 5 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 (規(guī)劃局) 6 環(huán)評(píng)報(bào)告（環(huán)保局,委托環(huán)評(píng)公司辦理） 7水保方案設(shè)計(jì)所需資料 (稅務(wù)局) 8 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 (規(guī)劃局) 9 消防審核申報(bào)表 (消防支隊(duì) ) 10 人民防空地下室建設(shè)審批表 (人防辦公室) 11規(guī)劃審查必須報(bào)送文件 (城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì) ) 12 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案申報(bào) (規(guī)劃局) 13 施工圖審查要件 (審圖機(jī)構(gòu)) 14 建筑設(shè)計(jì)方案申報(bào) （規(guī)劃局） 15 監(jiān)理招投標(biāo)及合同備案所需材料 (建設(shè)局) 16 施工招投標(biāo)及合同備案所需材料 (建設(shè)局) 17 設(shè)計(jì)合同審查備案所需材料 (建設(shè)局) 18 工程安全文明施工備案手續(xù)材料 (建設(shè)局) 19 委托質(zhì)量監(jiān)督所需材料 (質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局) 20 建設(shè)工程施工許可證 (建設(shè)局) 21 施工用水申請(qǐng) (自來水公司) 22 施工用電申請(qǐng) (電力公司) 23 辦理臨時(shí)占道、開口 (城管局) 24 物價(jià)審批所需材料 (建設(shè)局) 25 物業(yè)管理備案 (建設(shè)局) 26 初始登記 (建設(shè)局) 27 商品房預(yù)售許可證 (建設(shè)局)

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房地產(chǎn)開發(fā)流程如下： 1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段； 2、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)； 3、總平面審查階段； 4、管線綜合審查、排水許可證； 5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證； 6、消防和人防專項(xiàng)審查； 7、節(jié)能審查、施工圖審查； 8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可； 9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督；10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建； 11、施工許可證；12、放線、驗(yàn)線 13、預(yù)售許可證 14、關(guān)于預(yù)售中的土地解押； 15、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓

5，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具體流程是什么

第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部分根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2、國土資源局辦理土地預(yù)審。3、*消防支隊(duì)、*交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。2、*消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。3、*局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、*消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書；3、工程施工合同；4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。2、財(cái)政部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、*消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三部分房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請(qǐng)書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗(yàn)收資料（8）房屋測(cè)繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。以上幾個(gè)階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會(huì)有不同的差異。各個(gè)程序的辦理時(shí)間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)

6，什么是房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營

房地產(chǎn)開發(fā)是對(duì)城鎮(zhèn)進(jìn)行土地和房屋的建設(shè)開發(fā)。從廣義上講，房地產(chǎn)開發(fā)是以城鎮(zhèn)土地資源為對(duì)象，按照預(yù)定目的，進(jìn)行改造加工，對(duì)地上進(jìn)行房屋設(shè)施的建筑安裝活動(dòng)，以及為此而進(jìn)行的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、經(jīng)營管理活動(dòng)的全過程。狹義的房地產(chǎn)開發(fā)是按照預(yù)定的目的而進(jìn)行的改造土地和建造房屋設(shè)施的經(jīng)營管理活動(dòng)過程。房地產(chǎn)經(jīng)營也有廣義和狹義之分，廣義上講，它是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行科學(xué)決策，并使確定的目標(biāo)得到實(shí)現(xiàn)的全部管理活動(dòng)的總和，它包括房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、出售、出租、維修、服務(wù)等全部綜合管理職能活動(dòng)。狹義上講，房地產(chǎn)經(jīng)營主要是指有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品供銷的管理活動(dòng)，其中尤其著重于銷售活動(dòng)。上述房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營兩個(gè)概念一般都是從狹義的角度解釋。根據(jù)劃分標(biāo)準(zhǔn)的不同，房地產(chǎn)開發(fā)具有多種形式。1、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容的不同，可以分為以上三種形式：（1）綜合開發(fā)。是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、土地開發(fā)、房屋建設(shè)、竣工驗(yàn)收，直到建城商品房進(jìn)行銷售、交付使用的整個(gè)過程。這是開發(fā)公司科學(xué)地組織開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理、服務(wù)的一項(xiàng)系統(tǒng)工程。（2）土地開發(fā)。是指只辦理征地拆遷和勞動(dòng)力安置，搞好水通、電通、路通及土地平整的“三通一平“的全過程。它與綜合開發(fā)的區(qū)別在于，土地開發(fā)不包括房屋建設(shè)的過程，一般是土地開發(fā)以后，按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，通過拍賣、招標(biāo)的方式，把已開發(fā)的土地轉(zhuǎn)讓給有關(guān)單位進(jìn)行房屋建設(shè)，并按規(guī)定收取土地開發(fā)費(fèi)。（3）房屋開發(fā)。是在土地開發(fā)的基礎(chǔ)上，獲得土地使用權(quán)后，按照城市規(guī)劃的要求，組織房屋設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、出售、租賃等經(jīng)營的全過程。2、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)承擔(dān)方式的不同，又可分為以下三種形式：（1）獨(dú)自開發(fā)。即房地產(chǎn)開發(fā)公司自己負(fù)責(zé)從本項(xiàng)工程的可行性研究、征地拆遷直到房屋建成經(jīng)營的全過程。（2）委托開發(fā)。即房地產(chǎn)開發(fā)公司接受用戶或投資單位的委托，根據(jù)已劃定的征地紅線，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，拆遷安置，組織施工，直到建成后交付委托單位。開發(fā)公司按規(guī)定收取開發(fā)管理費(fèi)或承包費(fèi)。（3）分包開發(fā)。即房地產(chǎn)開發(fā)公司接受某項(xiàng)開發(fā)工程后，根據(jù)公司自身的能力和工程項(xiàng)目的性質(zhì)、工程量的大小，將該工程分包給有關(guān)專業(yè)工程公司。3、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)階段的不同，可分為以下三種形式：（1）前期開發(fā)。即指開發(fā)區(qū)破土動(dòng)工以前的一切準(zhǔn)備工作。包括開發(fā)區(qū)的可行性研究，選定開發(fā)區(qū)的地點(diǎn)，向政府申請(qǐng)建設(shè)用地，征用土地，拆遷安置，規(guī)劃設(shè)計(jì)，制定建設(shè)方案，施工現(xiàn)場(chǎng)的“三通一平”等工作。（2）中期開發(fā)。即指對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理過程。一般包括房屋建設(shè)，竣工驗(yàn)收，房屋出售，租賃，經(jīng)營目標(biāo)，經(jīng)營決策，經(jīng)營方式，方法及綜合開發(fā)公司自身的專業(yè)管理和綜合管理等內(nèi)容。（3）后期開發(fā)。即指房屋的售后服務(wù)。包括房屋出售或租賃以后，對(duì)各種建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備安裝工作的保修、維修、使用等房屋的維護(hù)管理工作。后期開發(fā)對(duì)解決用戶的后顧之憂尤為重要一、房地產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)營范圍廣泛，內(nèi)容也很多，經(jīng)營內(nèi)容就主要方面講有以下幾種：1、房地產(chǎn)開發(fā)與購置。開發(fā)與購置，雖然二者在經(jīng)濟(jì)性質(zhì)上完全不同，但就經(jīng)營者來說，都是一種投資活動(dòng)的起點(diǎn)，即由貨幣資金轉(zhuǎn)換為商品資金。這種轉(zhuǎn)換是通過購置行為完成的。購買的目的是為了出賣。所以，它構(gòu)成了房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的重要內(nèi)容和不可缺少的環(huán)節(jié)。2、房地產(chǎn)品的銷售。是房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中又一重要內(nèi)容。開發(fā)與購置是和生產(chǎn)相連結(jié)而銷售是和消費(fèi)相連結(jié)，它使商品資金通過出賣再轉(zhuǎn)換為貨幣資金，從而完成其流通功能。所以銷售和開發(fā)、購置一樣，是房地產(chǎn)經(jīng)營中最基本的內(nèi)容。3、房屋互換。在房地產(chǎn)市場(chǎng)不基發(fā)達(dá)和供給嚴(yán)重不足的情況下，房屋互換是對(duì)購買和銷售的補(bǔ)充。就其性質(zhì)來說，它屬于物物交換的流通方式。但它需要有中介和咨詢服務(wù)。所以在房屋互換中提供必要的場(chǎng)所、信息、中介和咨詢也成為房地產(chǎn)經(jīng)營的一項(xiàng)內(nèi)容。4、房地產(chǎn)信托和咨詢。信托和咨詢是房地產(chǎn)經(jīng)營者利用自己的技術(shù)、管理、信用和信息等方面的優(yōu)勢(shì)，接受委托而進(jìn)行的經(jīng)營和服務(wù)活動(dòng)。房地產(chǎn)信托，是接受產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)代理人的委托，代為進(jìn)行房地產(chǎn)的經(jīng)營管理。信托的內(nèi)容包括代建、代租、代售、代修、代管以及代辦其他有關(guān)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)咨詢，主要是應(yīng)投資者、消費(fèi)者和房地產(chǎn)出售者的要求，就投資環(huán)境、市場(chǎng)信息、項(xiàng)目評(píng)估、質(zhì)量鑒定、測(cè)量估價(jià)等方面提供咨詢服務(wù)。信托和咨詢都是有償服務(wù)，經(jīng)營者通過經(jīng)營服務(wù)活動(dòng)，獲得按規(guī)定收取的經(jīng)濟(jì)報(bào)償，也擴(kuò)大了經(jīng)營范圍。二、房地產(chǎn)經(jīng)營的方式對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營方式的含義，存在許多不同看法。這些不同的看法基本上是由于對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營存大廣義和狹義兩種不同的理解引起的。我們主張從狹義的角度研究經(jīng)營方式問題。狹義上的房地產(chǎn)經(jīng)營方式，主要是指房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售方式，也就是出售和出租的方式。1、房地產(chǎn)出售的經(jīng)營方式出售是商品經(jīng)營的最普遍方式。房地產(chǎn)品作為商品，其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)也要通過這種方式。房地產(chǎn)品出售，通常有以下方法：（1）按交易期限不同分為現(xiàn)貨與期貨兩種出售方式?，F(xiàn)貨出售就是所謂的現(xiàn)場(chǎng)選擇，拍板交易。成效后賣者實(shí)現(xiàn)了商品價(jià)值的同時(shí)，買者得到了房地產(chǎn)的部分或全部產(chǎn)權(quán)。期貨交易是指購買所謂“樓花”，待竣工后再移交給買者。期貨交易一般是在市場(chǎng)供給不足的情況下較多采用，優(yōu)點(diǎn)是買者可以得到貨源保證，賣者可以提前得到房款，從而加速房地產(chǎn)開發(fā)和流通。但在失控的情況下，也容易發(fā)生轉(zhuǎn)手倒賣的投機(jī)行為。（2）按成交方式分為訂購、現(xiàn)購和拍賣等方式。訂購是買者為了確保貨源而采取的方式，先預(yù)付一部分訂金，當(dāng)產(chǎn)品移交后再付清貨款?，F(xiàn)購是在新建產(chǎn)品驗(yàn)收出售給購買者，或原有物業(yè)出售、拍賣時(shí)對(duì)準(zhǔn)備出售的房地產(chǎn)預(yù)先估出底價(jià)，通過叫價(jià)，最后取最高叫價(jià)成效的一種特殊交易方式。（3）按付款期限可分為一次性付款和分期付款出售。（4）按付款條件可分為平價(jià)出售和優(yōu)惠價(jià)出售。（5）按出售數(shù)量，可為為批量出售和單宗出售。2、房地產(chǎn)出租的經(jīng)營方式出租，是房地產(chǎn)經(jīng)營的另一種基本方式，也是房地產(chǎn)商品交換的特殊形式。就其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)而言，它具有四重特性：首先，它只是出讓一定期限的使用權(quán)而不出讓所有權(quán)；其次，出租作為房地產(chǎn)交換的一種特殊形式，它要通過許多次交換，價(jià)值才能得到完全實(shí)現(xiàn)；再次，通過出租，購買者雖未得到房地產(chǎn)的所有權(quán)，但卻只需用房地產(chǎn)價(jià)值中的很小部分——租金，就可在規(guī)定的期限內(nèi)獲得它的全部使用價(jià)值；最后，出租使房地產(chǎn)品既處在流通中，又處在消費(fèi)中，從而使它具有流通和消費(fèi)二重性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)出租按所經(jīng)營的對(duì)象不同，分為土地出租和房屋出租。土地出租受各國土地制度影響很大。在我國，由于土地公有，土地租賃就成為土地經(jīng)營的唯一方式。國家規(guī)定國有土地可以有償出讓，轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。所以，土地出讓的一級(jí)市場(chǎng)由政府壟斷，它單向地流向土地使用者。就房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)來說，土地出租屬于轉(zhuǎn)讓或再轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，但轉(zhuǎn)讓的土地必須是已經(jīng)開發(fā)的土地，或連同地上建筑物的產(chǎn)權(quán)一同轉(zhuǎn)讓。當(dāng)土地連同房地產(chǎn)一同轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地轉(zhuǎn)讓的雖然仍是使用權(quán)，但地上房屋轉(zhuǎn)讓的可以是所有權(quán)。房產(chǎn)出租，需要通過簽訂契約以確立和明確租賃關(guān)系，以及出租人和承租人的權(quán)利和義務(wù)。房產(chǎn)出租在城市房地產(chǎn)經(jīng)營中占很大比重，是不容忽視的經(jīng)營內(nèi)容和方式。房產(chǎn)出租的租金價(jià)格主要取決于同期銀行利息和房屋價(jià)格。