城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例，11998年7月20日國務(wù)院城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例規(guī)定房

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1，11998年7月20日國務(wù)院城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例規(guī)定房
2，商品房網(wǎng)簽備案后
3，開發(fā)商代辦房產(chǎn)證是否有時(shí)限
4，商品房網(wǎng)上簽約及合同備案的程序是怎樣的
5，商品房預(yù)售有哪些限制條件三
6，如何因房屋質(zhì)量問題而索賠或退房

1，11998年7月20日國務(wù)院城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例規(guī)定房

100萬元，以下是具體規(guī)定第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

2，商品房網(wǎng)簽備案后

34"國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。如今購房合同都是實(shí)行網(wǎng)上備案。

國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。

商品房網(wǎng)簽備案后，表示此商品房為已銷售狀態(tài)網(wǎng)簽備案已完成，但是正式合同尚未送到房管處蓋章，開發(fā)商不可以單方面撤銷已備案合同

二是《商品房買賣合同》網(wǎng)上簽約和登記備案。三是《商品房買賣合同》注銷或變更登記備案。商品房預(yù)售項(xiàng)目登記備案，是有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的，開發(fā)企業(yè)在取得《商品房預(yù)售許可證》后十日內(nèi)，應(yīng)持相關(guān)資料到房產(chǎn)市場管理所商品房合同備案科申

商品房網(wǎng)簽備案后

3，開發(fā)商代辦房產(chǎn)證是否有時(shí)限

是的，通常辦理房產(chǎn)證是90天之內(nèi)辦理。商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！睙o論是根據(jù)約定還是規(guī)章規(guī)定，您都可以主張解除合同，并要求開發(fā)商賠償損失。

按規(guī)定交房，其他部例外收費(fèi)，例外新交付的房子需要繳納的費(fèi)用：　　1、按照房價(jià)款的3%繳納維修基金，辦理房產(chǎn)證?！　?、按照開發(fā)商的要求繳納暖氣、煤氣、有線電視等開戶費(fèi)?！　?、按照套內(nèi)建筑面積繳納三個(gè)月或半年的物業(yè)管理費(fèi)。(前期物業(yè)公司收)　　4、需要裝修的，繳納裝修保證金。裝修完成后退還?！　?、測量面積大于合同面積的補(bǔ)繳差價(jià)。　　6、仔細(xì)驗(yàn)房，將不合格的質(zhì)量問題跳出來，讓開發(fā)商整修。

4，商品房網(wǎng)上簽約及合同備案的程序是怎樣的

商品房備案合同就是指商品房網(wǎng)上備案合同。商品房預(yù)售合同備案，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了《商品房預(yù)（銷）售許可證》和預(yù)登記通知單后，在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向項(xiàng)目管轄范圍的房產(chǎn)交易管理部門申請辦理商品房預(yù)售合同備案手續(xù)。主要依據(jù)如下：1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！?、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十七條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案?！?、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條：“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)?！?辦理程序：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自聯(lián)機(jī)簽約之日起30日內(nèi)，向市或者區(qū)、縣房屋行政管理部門申請預(yù)售登記。1、網(wǎng)上打印的商品房預(yù)售合同一式四份（雙方當(dāng)事人已簽字或蓋章）； 2、網(wǎng)上打印的商品房預(yù)售合同簽約證明和預(yù)售登記申請書； 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人（或負(fù)責(zé)人身份證明書復(fù)印件、授權(quán)委托書原件各一份； 4、國有土地使用權(quán)證原件及復(fù)印件各一份。

5，商品房預(yù)售有哪些限制條件三

所以雖然《商品房銷售管理辦法》第6條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第23條、《城巾房地產(chǎn)管理法》第44條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第5、6條中規(guī)定商品房預(yù)售應(yīng)該滿足一定的條件，但是沒有明確該條件是商品房預(yù)售合同的生效要件，所以也不能直接認(rèn)定這些條件為合同生效要件。3、在商品房預(yù)售的四個(gè)條件中，實(shí)際上根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第24條的規(guī)定，辦理第四個(gè)條件的前提是必須具備前三個(gè)條件。所以，商品房預(yù)售的四個(gè)條件對于合同效力的地位是不同的。根據(jù)《最高人民*關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條的規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?？梢姷谒膫€(gè)條件，即商品房預(yù)售許可證是商品房預(yù)售合同的生效要件。但是其他三個(gè)條件則與合同效力無關(guān)。因?yàn)橹灰笃渲幸粋€(gè)條件，即商品預(yù)售許可證實(shí)際上就可以同時(shí)適用前三個(gè)條件，但是商品房預(yù)售許證的簽發(fā)是行政機(jī)關(guān)承擔(dān)審查職責(zé)的，至于該審查是否真實(shí)，也就是前三個(gè)條件是否滿足，*則不負(fù)有這樣的實(shí)質(zhì)審查義務(wù)。所以在法律上，對商品房預(yù)售合同的效力控制只是通過對商品房預(yù)售許可證進(jìn)行形式審查這樣的設(shè)計(jì)來完成。

規(guī)定商品房預(yù)售的條件是規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)銷售行為,保護(hù)購房者利益的必然要求。商品房預(yù)售是—種特殊的買賣行為,主要是由于買賣的標(biāo)的物是一種尚不存在的物,因此在法律上也有相應(yīng)的特殊規(guī)則規(guī)范。房地產(chǎn)公司將正在建造中的房屋銷售給購房人,房地產(chǎn)公司實(shí)際上也尚未取得完整的所有權(quán),買受人取得的是—種物權(quán)期待權(quán)。商品房預(yù)售有利于房地產(chǎn)公司進(jìn)行資金融通,避免市場風(fēng)險(xiǎn)波動。但是對于買受人來說,雖然減輕了支付壓力,但是也面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。交付的購房款是否能夠真正的用于房屋建設(shè)?商品房是否能夠按時(shí)竣工,以及實(shí)際交付房屋是否符合約定等等問題都是非常重要的,尤其就目前來看,購買商品房是民眾生活中的重要消費(fèi)行為,所以為了維護(hù)消費(fèi)者的利益,法律對房地產(chǎn)公司進(jìn)行商品房預(yù)售的條件作了嚴(yán)格的規(guī)定?！渡唐贩夸N售管理辦法》第6條規(guī)定,商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序,按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第23條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;(4)已辦理預(yù)售登記,取得商品房頂售許可證明。

6，如何因房屋質(zhì)量問題而索賠或退房

一、關(guān)于因商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格導(dǎo)致合同解除的情況。最高人民*《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《最高院解釋》）第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定“商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第35條也作出基本相同的規(guī)定。根據(jù)前述規(guī)定，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題包括三種情形：一是，房屋未經(jīng)驗(yàn)收即發(fā)現(xiàn)存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題；二是，房屋驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題；三是，房屋經(jīng)竣工驗(yàn)收合格交付使用后，經(jīng)核驗(yàn)發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題。前兩種情況，房屋根本不允許交付使用。第三種情況，首先應(yīng)通過檢驗(yàn)確定主體結(jié)構(gòu)是否存在質(zhì)量問題，在確定此前提下，買受人可依法行使權(quán)利。根據(jù)《建筑法》第60條規(guī)定，建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。因此，《最高院解釋》第十二條中的“主體結(jié)構(gòu)”應(yīng)包括房屋的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，不包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程?！昂侠硎褂脡勖奔礊榻ㄖ锏脑O(shè)計(jì)年限，也就是建筑物正常使用的最低年限。可見，房屋的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程是一項(xiàng)工程的基石，如果建筑工程在地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程中出現(xiàn)了質(zhì)量問題，即使其他工程質(zhì)量再好，也無法保證整個(gè)工程的質(zhì)量。因此，《最高院解釋》第十二條規(guī)定，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)解除合同，要求開發(fā)商賠償損失。二、關(guān)于因商品房質(zhì)量瑕疵嚴(yán)重影響正常居住使用導(dǎo)致解除合同的情況。《最高院解釋》第十三條第一款規(guī)定“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！北緱l所稱的“房屋質(zhì)量問題”應(yīng)是指除地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的質(zhì)量問題，即屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程出現(xiàn)的質(zhì)量問題。買受人依據(jù)該條解除合同，除房屋存在質(zhì)量問題外，且該質(zhì)量問題應(yīng)達(dá)到嚴(yán)重影響正常居住使用的程度，否則不能達(dá)到解除合同的目的。但《最高院解釋》并未對“嚴(yán)重影響正常居住使用”的判斷標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定，在實(shí)踐中，對此，有三種不同觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，即不存在嚴(yán)重影響居住使用的問題；第二種觀點(diǎn)人為，判斷房屋質(zhì)量問題是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”應(yīng)通過委托工程質(zhì)量檢驗(yàn)部門鑒定，*依據(jù)鑒定結(jié)論做出判斷。第三種觀點(diǎn)則認(rèn)為，房屋質(zhì)量問題是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”屬于法官根據(jù)生活常識自由裁量的范圍，不需要工程質(zhì)量檢驗(yàn)部門進(jìn)行鑒定。本人同意第三種觀點(diǎn)，因?yàn)閷I(yè)質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)所進(jìn)行的鑒定只是依據(jù)現(xiàn)有規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)作出不合格、合格或優(yōu)良的認(rèn)定，并對某些量化指標(biāo)進(jìn)行確認(rèn)。而房屋質(zhì)量是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”的認(rèn)定沒有客觀標(biāo)準(zhǔn)，即使由專業(yè)工程師來認(rèn)定，其所做出的鑒定也是完全依賴于其個(gè)人的生活經(jīng)驗(yàn)和主觀判斷，沒有法定依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。因此，是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”，法官作為審判人員，完全可以根據(jù)生活常識和經(jīng)驗(yàn)，作出認(rèn)定。三、對于尚處于保修期的房屋如出現(xiàn)質(zhì)量問題，買受人可否直接請求解除合同的問題。有觀點(diǎn)認(rèn)為，從《最高院解釋》第十三條第一款約定的字面理解，只要房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，即使房屋尚在保修期限內(nèi)，買受人也無須受保修的限制，有權(quán)直接請求解除合同。且根據(jù)《中華人民共和國合同法》第111條規(guī)定：“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任?！币虼?，當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，買受人作為受損害方有權(quán)選擇要求開發(fā)商保修或是解除合同。我認(rèn)為此觀點(diǎn)不能成立。（一）我國《建筑法》第62條規(guī)定“建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。建設(shè)工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項(xiàng)目；保修的期限應(yīng)當(dāng)按照建筑物的合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期由國務(wù)院規(guī)定?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第31條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致使房屋使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！薄蹲罡咴航忉尅返谑龡l第二款規(guī)定“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任?！苯ㄔO(shè)部《商品房買賣合同》示范文本第十六條也約定“買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購買人承擔(dān)?！币陨鲜欠伞⒎ㄒ?guī)明確規(guī)定開發(fā)商對房屋質(zhì)量所承擔(dān)的法定保修義務(wù)?？梢?，我國現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋交付后，在保修期內(nèi)如出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商即產(chǎn)生并必須履行保修義務(wù)。（二）根據(jù)《中華人民共和國合同法》第94條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人可以解除合同。如房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，房屋地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未履行保修義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期內(nèi)仍未履行的，且房屋質(zhì)量問題已嚴(yán)重影響居住使用，買受人方可解除合同。（三）關(guān)于《合同法》第111條，該條只是在雙方對違約責(zé)任沒有約定或不能確定時(shí)適用，而如前所述，《商品房買賣合同》已對出賣人如何承擔(dān)保修責(zé)任用出了明確的約定，買賣雙方應(yīng)按約定承擔(dān)違約責(zé)任。另外，《合同法》第111條要求受害方合理行使選擇權(quán)，即買受人在選擇違約責(zé)任的方式時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循公平原則和誠實(shí)信用原則。如果房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題通過維修可以補(bǔ)救，買受人不應(yīng)解除合同。至于經(jīng)過幾次維修，才允許買受人解除合同，目前法律無明確規(guī)定，我認(rèn)為可借鑒《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第54條的規(guī)定，即“保修期內(nèi)兩次修理仍不能正常使用的，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)更換或者退貨”，當(dāng)出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)或經(jīng)兩次以上維修仍不能正常使用的，買受人解除合同的條件成熟時(shí)，才可以嚴(yán)重影響正常居住使用為由請求解除合同。（四）如果允許買受人不經(jīng)保修直接行使合同解除權(quán)，規(guī)定我國商品房保修制度將喪失實(shí)際意義。因此，對于房屋在保修期內(nèi)所出現(xiàn)的質(zhì)量問題，如果通過修復(fù)的方式可以補(bǔ)救，應(yīng)由出賣人根據(jù)法律的規(guī)定和合同的約定，先履行保修義務(wù)，買受人不應(yīng)直接要求解除合同?！蹲罡咴航忉尅肺醋鞒雒鞔_規(guī)定。以住宅房屋為例,一般住宅房屋使用年限為七十年,如果在交付使用三、四十年以后，房屋的某些部位開始出現(xiàn)質(zhì)量問題，如也允許買受人適用本條規(guī)定，那么開發(fā)商將存在較大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而且對開發(fā)商也極為不公平。針對此問題，從我國合同解除的條件和保修制度的有關(guān)法律規(guī)定來分析，我認(rèn)為買受人行使解除權(quán)應(yīng)受到保修期限的限制?！逗贤ā返?3條、第94條規(guī)定了合同的解除分為約定解除和法定解除，約定解除是指在合同履行過程中，合同約定的解除條件成就時(shí)，一方當(dāng)事人可以選擇解除合同。法定解除是指在合同訂立后，一方當(dāng)事人沒有履行或違約履行，另一方當(dāng)事人通過行使法定的解除權(quán)而使合同效力消滅的行為。根據(jù)合同法的原理，無論是約定解除還是法定解除，其解除的前提條件是一方當(dāng)事人對另一方當(dāng)事人負(fù)有履行義務(wù)，且負(fù)有履行義務(wù)的一方當(dāng)事人未履行合同義務(wù)或有違約行為存在。據(jù)前文所述，因?yàn)槲覈鴮?shí)行商品房交付后的質(zhì)量保修制度，根據(jù)法律的規(guī)定和合同的約定，開發(fā)商在保修期內(nèi)必須對房屋質(zhì)量承擔(dān)保修責(zé)任，而保修期滿后，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商就不再具有保修的義務(wù)，沒有義務(wù)，就不可能存在根本違約，合同也就喪失法定解除和約定解除的條件，買受人再行使合同解除權(quán)也就無從談起。因此，我認(rèn)為，買受人因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用而行使解除權(quán)的，應(yīng)在房屋保修期內(nèi)提出。但保修期滿后出現(xiàn)的質(zhì)量問題是開發(fā)商交付房屋時(shí)就存在的隱蔽質(zhì)量瑕疵或開發(fā)商明知質(zhì)量瑕疵的存在而故意隱瞞，在此情況下，自買受人知道或應(yīng)當(dāng)知道之日起2年內(nèi)，如因該質(zhì)量問題嚴(yán)重影響居住使用的，買受人可以請求解除合同。五、因房屋質(zhì)量問題對買受人的賠償范圍。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十一條第三款規(guī)定“保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任”。第三十二條規(guī)定“商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！薄斗课萁ㄖこ藤|(zhì)量保修辦法》第十四條規(guī)定“在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。”《最高院解釋》第十三條第二款規(guī)定“出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?！鄙鲜鲆?guī)定明確了在保修期內(nèi)，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)保修義務(wù)，除此之外，因房屋質(zhì)量問題給買受人造成損失的，開發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。在適用前述規(guī)定要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任，應(yīng)同時(shí)具備以下條件：第一，房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題應(yīng)在保修期內(nèi)；第二，房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題應(yīng)屬保修范圍；第三，因房屋的質(zhì)量問題，確實(shí)給買受人造成了損失。但并未對損失的具體范圍作出規(guī)定。根據(jù)《合同法》第113條規(guī)定，損失應(yīng)當(dāng)以因房屋質(zhì)量問題之違約行為所造成的損失為準(zhǔn)。實(shí)踐中，關(guān)于爭議比較大的是因房屋質(zhì)量問題，購房者另行租房，產(chǎn)生的租金損失，下面將結(jié)合具體案例對此問題談一下個(gè)人看法。關(guān)于因房屋質(zhì)量問題給買受人造成誤工損失的賠償問題，現(xiàn)行法律法規(guī)沒有規(guī)定，在實(shí)踐中，誤工費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)亦未統(tǒng)一。我認(rèn)為，在我國對此問題未作出具體規(guī)定之前，可以比照《最高人民*關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》關(guān)于誤工費(fèi)的規(guī)定處理，該解釋第二十條規(guī)定“誤工費(fèi)根據(jù)受害人的誤工時(shí)間和收入狀況確定。誤工時(shí)間根據(jù)受害人接受治療的醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的證明確定。受害人因傷致殘持續(xù)誤工的，誤工時(shí)間可以計(jì)算至定殘日前一天。受害人有固定收入的，誤工費(fèi)按照實(shí)際減少的收入計(jì)算。受害人無固定收入的，按照其最近三年的平均收入計(jì)算；受害人不能舉證證明其最近三年的平均收入狀況的，可以參照受訴*所在地相同或者相近行業(yè)上一年度職工的平均工資計(jì)算。”因房屋質(zhì)量問題造成買受人誤工損失的，買受人請求賠償誤工費(fèi)的，應(yīng)以買受人處理房屋質(zhì)量問題的實(shí)際誤工時(shí)間及上述誤工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算和賠償誤工損失。