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1，證券包銷與代銷有何區(qū)別
2，什么叫做包銷
3，關(guān)于代銷和包銷
4，什么是包銷貿(mào)易方式
5，全額包銷和余額包銷的區(qū)別是什么
6，什么是商品房包銷

1，證券包銷與代銷有何區(qū)別

證券包銷就是證券公司把發(fā)行人的證券按照協(xié)議全部購(gòu)入或者在承銷期結(jié)束時(shí)將售后剩余的證券全部自行購(gòu)入的承銷方式。證券代銷就是證券公司代發(fā)行人發(fā)售證券，承銷期結(jié)束將售后的剩余證券返還給發(fā)行人，

（一）證券代銷所謂證券代銷，是指承銷商代理發(fā)售證券，并發(fā)售期結(jié)束后，將未出售證券全部退還給發(fā)行人的承銷方式。證券代銷的特點(diǎn)是：（1）發(fā)行人與承銷商之間建立的是一種委托代理關(guān)系。代銷過(guò)程中，未售出證券的所有權(quán)屬于發(fā)行人，承銷商僅是受委托辦理證券銷售事務(wù)；（2）承銷商作為發(fā)行人的推銷者，不墊資金，對(duì)不能售出的證券不負(fù)任何責(zé)任，證券發(fā)行的風(fēng)險(xiǎn)基本上是由發(fā)行人自己承擔(dān)；（3）由于承銷商不承擔(dān)主要風(fēng)險(xiǎn) ，相對(duì)包銷而言，所得收入（手續(xù)費(fèi)）也少。三）證券包銷所謂證券包銷是指在證券發(fā)行時(shí)，承銷商以自己的資金購(gòu)買計(jì)劃發(fā)行的全部或部分證券，然后再向公眾出售，承銷期滿時(shí)未銷出部分仍由承銷商自己持有的一種承銷方式。證券包銷又分兩種方式：一種全額包銷，一種是定額包銷。全額包銷是承銷商承購(gòu)發(fā)行的全部證券，承銷商將按合同約定支付給發(fā)行人證券的資金總額。定額包銷是承銷商承購(gòu)發(fā)行人發(fā)行的部分證券。無(wú)論是全額包銷，還是定額包銷，發(fā)行人與承銷商之間形成的關(guān)系都是證券買賣關(guān)系。在承銷過(guò)程中未售出的證券，其所有權(quán)屬于承銷商。

證券包銷與代銷有何區(qū)別

2，什么叫做包銷

包銷是指發(fā)行人與承銷機(jī)構(gòu)簽訂合同，由承銷機(jī)構(gòu)買下全部或銷侍剩余部分的證券，承擔(dān)全部銷售風(fēng)險(xiǎn)。承銷商與發(fā)行公司商定發(fā)行底價(jià)簽定銷協(xié)議書，然后組織力量在證券市場(chǎng)以某種方式進(jìn)行銷售。如果證券不能全部銷完，所余的未售出部分就作為資產(chǎn)歸承銷者所有或任其降價(jià)出售，自行承擔(dān)損失。對(duì)承銷者來(lái)說(shuō)，包銷所獲豐厚，但風(fēng)險(xiǎn)很大，所以，在新發(fā)證券數(shù)額較大時(shí)，一般由幾家承銷人組成包銷份額、包銷收費(fèi)水平、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的方式等有多種確定方式。在國(guó)際證券市場(chǎng)中，銀團(tuán)包銷方式最常見。

當(dāng)一家發(fā)行人通過(guò)證券市場(chǎng)籌集資金時(shí)，就要聘請(qǐng)證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)來(lái)幫助它銷售證券。證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)惜助自己在證券市場(chǎng)上的信譽(yù)和營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，在規(guī)定的發(fā)行有效期限內(nèi)將證券銷售出去，這一過(guò)程稱為承銷。它是證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的基本職能之一。根據(jù)證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)在承銷過(guò)程中承擔(dān)的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)的不同，承銷又可分為代銷和包銷兩種形式。　　代銷是指證券發(fā)行人委托承擔(dān)承銷業(yè)務(wù)的證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)（又稱為承銷機(jī)構(gòu)或承銷商）代為向投資者銷售證券。承銷商按照規(guī)定的發(fā)行條件。在約定的期限內(nèi)盡力推銷，到銷售截止日期，證券如果沒(méi)有全部售出、那么未侍出部分退還給發(fā)行人，承銷商不承擔(dān)任何發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)。在代銷過(guò)程中，承銷機(jī)構(gòu)與發(fā)行人之間是代理委托關(guān)系，承銷機(jī)構(gòu)不承扣銷售風(fēng)險(xiǎn)，因此代銷傭金很低，代銷發(fā)行比較適合于那些信譽(yù)好、知名度高的大中型企業(yè)。它們的證券容易被社會(huì)公眾所接受，用代銷方式可以降低發(fā)行成本。　　包銷是指發(fā)行人與承銷機(jī)構(gòu)簽訂合同，由承銷機(jī)構(gòu)買下全部或銷侍剩余部分的證券，承擔(dān)全部銷售風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)發(fā)行人來(lái)說(shuō)，包銷不必承擔(dān)證券銷售不出去的風(fēng)險(xiǎn)、而且可以迅速籌集資金，因而適用于那些資金需求量大、社會(huì)知名度低而且缺乏證券發(fā)行經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)。與代銷相比，包銷的成本也相從較高。包銷在實(shí)際操作中有全額包銷和余額包銷之分。全額包銷是指發(fā)行人與承銷機(jī)構(gòu)簽訂承購(gòu)合同，由承銷機(jī)構(gòu)按一定價(jià)格買下全部證券，并按合同規(guī)定的時(shí)間將價(jià)款一次付給發(fā)行公司、然后承銷機(jī)構(gòu)以略高的價(jià)格向社會(huì)公眾出售。在全額包銷過(guò)程中，承銷機(jī)構(gòu)與證券發(fā)行人并非委托代理關(guān)系，而是買賣關(guān)系，即承銷機(jī)構(gòu)將證券低價(jià)買進(jìn)然后高價(jià)賣出，賺取中間的差額。對(duì)發(fā)行人來(lái)說(shuō)，采用全額包銷方式既能保證如期得到所需要的資金，又元須承擔(dān)發(fā)行過(guò)程中價(jià)格變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，因此全額包銷是西方成熟證券市場(chǎng)中最常見、使用最廣泛的方式。　　余額包銷是指發(fā)行人委托承銷機(jī)構(gòu)在約定期限內(nèi)發(fā)行證券，到銷售截止日期，未售出的余額由承銷商按協(xié)議價(jià)格認(rèn)購(gòu)。余額包銷實(shí)際上是先代理發(fā)行，后全額包銷，是代銷和全額包銷的結(jié)果。　　《中華人民共和國(guó)公司法》規(guī)定，股份有限公司向社會(huì)公開發(fā)行新股，應(yīng)當(dāng)由依法設(shè)立的證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)承銷，簽訂承銷協(xié)議。承銷包括包銷和代銷兩種方式，承銷協(xié)議中應(yīng)當(dāng)載明承銷方式。承銷朗滿，尚未售出的股票按照承銷階議約定的包銷或盲代銷方式分別處理

什么叫做包銷

3，關(guān)于代銷和包銷

1.代銷是指證券公司代發(fā)行人發(fā)售證券，在承銷期結(jié)束時(shí)，將未售出的證券全部退還給發(fā)行人的承銷方式。2.包銷分兩種情況：一是證券公司將發(fā)行人的證券按照協(xié)議全部購(gòu)入，然后再向投資者銷售，當(dāng)賣出價(jià)高于購(gòu)入價(jià)時(shí)，其差價(jià)歸證券公司所有；當(dāng)賣出價(jià)低于購(gòu)入價(jià)時(shí)，其損失由證券公司承擔(dān)。二是證券公司在承銷期結(jié)束后，將售后剩余證券全部自行購(gòu)入。3.代銷與包銷最大的不同在于發(fā)行人與證券公司之間的法律關(guān)系不同，前者僅為一般的委托代理關(guān)系，后者實(shí)質(zhì)上是股票購(gòu)銷關(guān)系。4.代銷方式下，在約定的發(fā)行有效期內(nèi)，如證券公司沒(méi)有將所有證券出售出去，剩余部分將退回發(fā)行人，證券公司不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)，因此，代銷方式的承銷傭金相對(duì)較低。5.包銷方式下，在約定的發(fā)行有效期內(nèi)，如證券公司沒(méi)有將所有證券出售出去，剩余部分由證券公司自行購(gòu)買，因此，證券公司的風(fēng)險(xiǎn)較大，承銷傭金也較高。擴(kuò)展資料1.網(wǎng)店代銷可以免費(fèi)為網(wǎng)店提供貨源，方便了一些想開店但沒(méi)有資金的初級(jí)賣家，這是它的最大好處，但越來(lái)越多的代銷網(wǎng)站只注重銷量，不怎么注重管理渠道，導(dǎo)致代銷容易造成各個(gè)代銷客戶之間惡意競(jìng)爭(zhēng)，影響正規(guī)賣家的利潤(rùn)，同時(shí)容易對(duì)產(chǎn)品品牌造成不利影響。當(dāng)前在代銷的基礎(chǔ)上，國(guó)內(nèi)已經(jīng)有一些網(wǎng)站開始發(fā)展分銷渠道，分銷作為銷售渠道的重要一環(huán)，有別于代銷，它將對(duì)整個(gè)銷售渠道及過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格控制和管理。2.包銷協(xié)議本身不是買賣合同，它規(guī)定了雙方的權(quán)利和義務(wù)，以及一般交易條件，其主要內(nèi)容如下：（1）雙方的基本關(guān)系。明確出口方與包銷商之間的關(guān)系是買賣關(guān)系。包銷商應(yīng)自籌資金買斷商品，并自負(fù)盈虧進(jìn)行銷售。（2）包銷的商品、地區(qū)、期限。協(xié)議應(yīng)規(guī)定包銷商品的種類或型號(hào)，并對(duì)包銷商享有經(jīng)營(yíng)權(quán)的地理范圍作出規(guī)定，這些都按出口商的營(yíng)銷意圖和包銷商的銷售能力和所承諾的銷售數(shù)量，由雙方商定。包銷期限即為包銷協(xié)議的有效期限、通常規(guī)定為一年至兩年，也有不規(guī)定期限，只規(guī)定中止條款或續(xù)約條款。

委托代銷和包銷完全是兩個(gè)概念，稅金兩者都要上委托代銷是說(shuō)：委托某某公司代理銷售你的產(chǎn)品包銷：保證幫你銷售你的全部（所說(shuō)協(xié)議上面的）產(chǎn)品

包銷是指出口人與國(guó)外經(jīng)銷商達(dá)成協(xié)議，在一定時(shí)間內(nèi)，把指定商品在指定地區(qū)的獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)授于該經(jīng)銷商．經(jīng)銷商則承諾不經(jīng)營(yíng)其他來(lái)源的同類或可替代的商品。委托代銷是企業(yè)接受其他單位委托代為銷售的商品。委托方和受托方應(yīng)先簽訂合同或協(xié)議，確定委托代銷的商品品種、價(jià)格、代銷方式、代銷手續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)算辦法等，明確雙方的經(jīng)濟(jì)利益和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。依據(jù)《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，受托代銷行為均應(yīng)“視同銷售”征收增值稅。據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，受托方“代銷手續(xù)費(fèi)”收入還應(yīng)繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。發(fā)生下列任何一種情況，都會(huì)導(dǎo)致對(duì)代銷方重復(fù)征稅：（1）受托代銷方系增值稅小規(guī)模納稅人；（2）委托代銷方系增值稅小規(guī)模納稅人；（3）委、受雙方均系小規(guī)模納稅人。

關(guān)于代銷和包銷

4，什么是包銷貿(mào)易方式

包銷（exclusive sales）是國(guó)際貿(mào)易中習(xí)慣采用的方式之一。在我國(guó)出口業(yè)務(wù)中，根據(jù)某些商品的特點(diǎn)和擴(kuò)大出口的需要，在適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)上，選擇適當(dāng)客戶，也可采用包銷方式。包銷（exclusive sales）指出口人（委托人）通過(guò)協(xié)議把某一種商品或某一類商品在某一個(gè)地區(qū)和期限內(nèi)的經(jīng)營(yíng)權(quán)給予國(guó)外某個(gè)客戶或公司的貿(mào)易做法。盡管包銷也是售定，但包銷同通常的單邊逐筆出口不同。它除了當(dāng)事人雙方簽有買賣合同外，還須在事先簽有包銷協(xié)議。采用包銷方式，買賣雙方的權(quán)利與義務(wù)是同包銷協(xié)議所確定的。兩者簽訂的買賣合同也必須符合包銷協(xié)議的規(guī)定。包銷協(xié)議包括下列主要內(nèi)容：一、包銷協(xié)議的名稱、簽約日期與地點(diǎn) 二、包銷協(xié)議的前文通常在前文條款中，明確包銷商---委托人之間的關(guān)系是本人與本人的關(guān)系principal to principal) 即買賣關(guān)系。三、包銷商品的范圍委托人（出口人）經(jīng)營(yíng)商品種類繁多，即使是同一類或同一種商品，其中也有不同的牌號(hào)與規(guī)格。因此，在包銷協(xié)議中，雙方當(dāng)事人必須約定包銷商品的范圍。四、包銷地區(qū) 包銷地區(qū)是指包銷商行使銷售的地理范圍。通常有下列約定方法： 1、確定一個(gè)國(guó)家或幾個(gè)國(guó)家； 2、確定一個(gè)國(guó)家中幾個(gè)城市； 3、確定一個(gè)城市等。確定包銷地區(qū)的大小，應(yīng)要考慮下列因素： 1、包銷的規(guī)模及能力； 2、包銷商所能控制的銷售網(wǎng)絡(luò)； 3、包銷商品的性質(zhì)及種類； 4、市場(chǎng)的差異程度； 5、包銷地區(qū)的地形位置等。五、包銷期限包銷期限可以長(zhǎng)也可以短。在我國(guó)的出口業(yè)務(wù)中，往往在簽訂包銷協(xié)議時(shí)明確規(guī)定期限，通常為一年。其他國(guó)家市場(chǎng)的習(xí)慣做法，在包銷協(xié)議中不規(guī)定期限，只是規(guī)定中止條款或續(xù)約條款等。六、專營(yíng)權(quán) 專營(yíng)權(quán)是指包銷商行使專賣和專買的權(quán)利，這是包銷協(xié)議的重要內(nèi)容。專營(yíng)權(quán)包括專賣和專買權(quán)。前者是委托人（出口人）將指的商品在規(guī)定的地區(qū)和期限內(nèi)給予包銷商獨(dú)家銷售的權(quán)利。出口人負(fù)有不向該區(qū)域內(nèi)的客戶直接售貨的義務(wù)。后者是包銷商承擔(dān)向出口人購(gòu)買項(xiàng)商品，而不得向第三者購(gòu)買的義務(wù)。七、包銷數(shù)量或金額包銷協(xié)議中除規(guī)定上述內(nèi)容外，還應(yīng)規(guī)定數(shù)量或金額。此項(xiàng)數(shù)量與金額對(duì)協(xié)議雙方均有同等的約束力。有時(shí)在協(xié)議中規(guī)定數(shù)量與金額，則包銷商必須承擔(dān)向出口人購(gòu)買規(guī)定數(shù)量和金額的義務(wù)，出口人必須承擔(dān)向包銷商出口上述數(shù)量和金額的責(zé)任。八、作價(jià)辦法包銷商品的作價(jià)辦法，有不同做法。其中一種做法是在規(guī)定的期限內(nèi)，一次作價(jià)。即無(wú)論協(xié)議內(nèi)包銷商品價(jià)格上漲、下落與否，以協(xié)議規(guī)定價(jià)格為準(zhǔn)。另一種做法是在規(guī)定的包銷期限內(nèi)分批作價(jià)。由于國(guó)際商品市場(chǎng)的價(jià)格變化多端，因此采用分批作價(jià)較為普遍。九、廣告、宣傳、市場(chǎng)報(bào)導(dǎo)和商標(biāo)保護(hù) 包銷協(xié)議的當(dāng)事雙方是買賣關(guān)系，因此委托人（出口人）不實(shí)際涉足包銷地區(qū)的銷售業(yè)務(wù)，但他十分關(guān)心開拓海外市場(chǎng)。為宣傳其產(chǎn)品所用的商標(biāo)，委托人常要求包銷商負(fù)責(zé)為他的商品刊登一定的廣告。例如，有些包銷協(xié)議規(guī)定：“買方負(fù)責(zé)和出資在其包銷地區(qū)為賣方的機(jī)器設(shè)備舉辦展覽，招攬訂單，在當(dāng)?shù)貓?bào)刊上登載廣告?！庇行﹨f(xié)議規(guī)定：包銷商應(yīng)訪問(wèn)有希望達(dá)成交易的客戶或賣方要求包銷盡量提供市場(chǎng)報(bào)導(dǎo)等。

同問(wèn)。。。

5，全額包銷和余額包銷的區(qū)別是什么

有以下幾個(gè)區(qū)別一、兩者銷售形式的主體不同1、全額包銷，是指按照約定的證劵數(shù)量，由主承銷商和承銷團(tuán)其他成員負(fù)責(zé)向社會(huì)公眾全部銷售。2、余額包銷，是指證劵發(fā)行人和承銷商共同按約定期限內(nèi)向外發(fā)售，至約定的銷售期滿后，剩余的證券，再由承銷商按協(xié)議價(jià)格全部認(rèn)購(gòu)。二、兩者的銷售風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)不同1、全額包銷，發(fā)行人的證劵由承銷商按約定價(jià)格買下，然后承銷商再銷售出去。因此承銷商要承擔(dān)的是全部發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)。2、余額包銷，在約定的期限內(nèi)，承銷人和發(fā)行人共同銷售證劵，承銷人只收取傭金。到約定期限后，再去購(gòu)買未銷售完余下證劵，因此承銷商對(duì)余下的證劵銷售風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)相對(duì)來(lái)說(shuō)就沒(méi)有全額包銷的系數(shù)高。也就是說(shuō)余額包銷的承銷商要承擔(dān)部分發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)。三、兩者的銷售所獲取的收益是不同的。1、全額包銷，由承銷商按約定價(jià)格買下約定的全部證券，然后以稍高的價(jià)格向社會(huì)公眾出售，即承銷商低價(jià)買進(jìn)高價(jià)售出，賺取的中間差額為承銷商的利潤(rùn)。它的收益是比余額包銷理論上是要高一些的。2、余額包銷，承銷商前期是和發(fā)行人共同發(fā)售證劵，并收取了傭金，后期剩余的證劵才是承銷商自主向外發(fā)售，因此總體收益理論上是沒(méi)有全額包銷的多。參考資料來(lái)源：搜狗百科-余額包銷參考資料來(lái)源：搜狗百科-全額包銷參考資料來(lái)源：搜狗百科-證劵承銷商

全額包銷和余額包銷的區(qū)別在于承銷商所承受的風(fēng)險(xiǎn)不同。全額包銷的承銷商要承擔(dān)全部的發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)，余額包銷的承銷商只要承擔(dān)部分發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)。全額包銷又稱確定包銷，是指由承銷商與發(fā)行人簽訂協(xié)議，由承銷商按約定價(jià)格買下約定的全部證券，然后以稍高的價(jià)格向社會(huì)公眾出售，即承銷商低價(jià)買進(jìn)高價(jià)售出，賺取的中間差額為承銷商的利潤(rùn)。余額包銷，是指承銷商與發(fā)行人簽訂協(xié)議，在約定的期限內(nèi)發(fā)行證券，并收取傭金，到約定的銷售期滿，售后剩余的證券，由承銷商按協(xié)議價(jià)格全部認(rèn)購(gòu)。

全額包銷也叫確定包銷，也就是承銷商與發(fā)行人簽訂協(xié)議，由承銷商按約定價(jià)格買下約定的全部證券，然后以稍高的價(jià)格向社會(huì)公眾出售，如果證券銷售不出去，風(fēng)險(xiǎn)由承銷商自負(fù)?！　∮囝~包銷，是指承銷商與發(fā)行人簽訂協(xié)議，在約定的期限內(nèi)發(fā)行證券，并收取傭金，到約定的銷售期滿，如投資者實(shí)際認(rèn)購(gòu)總額低于預(yù)定發(fā)行總額，未售出的股票由承銷商按協(xié)議價(jià)格全部認(rèn)購(gòu)。

全額包銷是全部商品負(fù)責(zé)包銷包退，余額包銷是你賣不不完的商品包銷包退，兩者都是廠家給經(jīng)銷商提供的優(yōu)惠政策，都涉及包銷包退，而前者是全包，后者是半包！

1、類型不同：證券公司將發(fā)行人的證券按照協(xié)議全部購(gòu)入，然后再向投資者銷售，當(dāng)賣出價(jià)高于購(gòu)入價(jià)時(shí)，其差價(jià)歸證券公司所有；當(dāng)賣出價(jià)低于購(gòu)入價(jià)時(shí)，其損失由證券公司承擔(dān)。證券公司在承銷期結(jié)束后，將售后剩余證券全部自行購(gòu)入。全額由承銷商與發(fā)行人簽訂協(xié)議，由承銷商按約定價(jià)格買下約定的全部證券，然后以稍高的價(jià)格向社會(huì)公眾出售，即承銷商低價(jià)買進(jìn)高價(jià)售出，賺取的中間差額為承銷商的利潤(rùn)。2、確定不同：《中華人民共和國(guó)公司法》第六條規(guī)定，股份有限公司向社會(huì)公開發(fā)行新股，應(yīng)當(dāng)由依法設(shè)立的證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)承銷，簽訂承銷協(xié)議。承銷包括包銷和代銷兩種方式，承銷協(xié)議中應(yīng)當(dāng)載明承銷方式。3、結(jié)算方式不同：包銷方式下，在約定的發(fā)行有效期內(nèi)，如證券公司沒(méi)有將所有證券出售出去，剩余部分由證券公司自行購(gòu)買，因此，證券公司的風(fēng)險(xiǎn)較大，承銷傭金也較高。參考資料來(lái)源：搜狗百科-全額包銷參考資料來(lái)源：搜狗百科-余額包銷

6，什么是商品房包銷

42"商品房包銷是開發(fā)商與包銷人之間訂立商品房包銷合同，約定開發(fā)商以包銷基價(jià)，將自己開發(fā)且已經(jīng)建成并符合銷售條件的房屋或者尚未建成但符合預(yù)售條件的期房，交由包銷商以開發(fā)商的名義進(jìn)行銷售，在包銷期滿后，包銷商對(duì)未銷售的房屋按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買的一種法律行為。房地產(chǎn)包銷是一種重要的銷售途徑和渠道，因此在實(shí)踐中，被廣泛采用。

商品房包銷是指房地產(chǎn)開發(fā)商與包銷商之間就特定商品房的銷售進(jìn)行協(xié)商，由包銷商以一定的價(jià)格條件和付款條件，在規(guī)定的期限內(nèi)向開發(fā)商買入全部商品房的一種商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。1.買賣性。商品房包銷具有買賣性的一面，包銷商與開發(fā)商簽訂合同確定基價(jià)，實(shí)際上提前確定了包銷商購(gòu)買房產(chǎn)的價(jià)格，如果包銷商不能把房屋全部賣出，則應(yīng)以基價(jià)購(gòu)買商品房。2.代理性。包銷商與開發(fā)商約定包銷期限，包銷人這個(gè)期限內(nèi)享有銷售代理權(quán)，且只能以開發(fā)商的名義進(jìn)行銷售，并對(duì)辦理相關(guān)手續(xù)如簽訂合同蓋章、辦理房產(chǎn)過(guò)戶等予以配合，即通常意義上的顯明代理關(guān)系。3.風(fēng)險(xiǎn)性。與一般的房地產(chǎn)代理不同，包銷人必須在包銷期限屆滿時(shí)買入剩余商品房，所以包銷人應(yīng)承擔(dān)銷售不力或形勢(shì)不佳的買賣風(fēng)險(xiǎn)。4.開發(fā)商與包銷商之間法律關(guān)系具有可轉(zhuǎn)換性。根據(jù)包銷合同約定，包銷合同雙方的法律關(guān)系在包銷期屆滿前后會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)換。在包銷期限內(nèi)，包銷商與開發(fā)商之間的關(guān)系是代理銷售關(guān)系。包銷期限屆滿，包銷商如未將包銷范圍內(nèi)的商品房全部售出，則按合同的約定按照包銷基價(jià)購(gòu)入剩余的商品房。對(duì)于這部分剩余的包銷商品房，包銷商與開發(fā)商之間的關(guān)系為買賣關(guān)系。

1．商品房包銷是開發(fā)商與包銷人之間訂立商品房包銷合同，約定開發(fā)商以包銷基價(jià)，將自己開發(fā)且已經(jīng)建成并符合銷售條件的房屋或者尚未建成但符合預(yù)售條件的期房，交由包銷商以開發(fā)商的名義進(jìn)行銷售，在包銷期滿后，包銷商對(duì)未銷售的房屋按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買的一種法律行為。房地產(chǎn)包銷是一種重要的銷售途徑和渠道，因此在實(shí)踐中，被廣泛采用。商品房的包銷具有以下特征:　　(1)商品房包銷是一種特殊的由包銷商和開發(fā)商合作進(jìn)行的承包銷售商品房的行為。由于不動(dòng)產(chǎn)的銷售有其主體條件限制，只有開發(fā)商才有權(quán)預(yù)售或出售所建的商品房。所以，包銷商必須以開發(fā)商的名義或者同時(shí)以自己作為包銷商的名義進(jìn)行包銷行為　　(2)在包銷期限內(nèi)，包銷商根據(jù)包銷合同對(duì)商品房享有銷售權(quán)、賣價(jià)權(quán)和獲取包銷基價(jià)與銷售價(jià)之間差價(jià)的權(quán)利。在包銷期限內(nèi)，開發(fā)商將自己定數(shù)量的商品房的預(yù)售權(quán)或出售權(quán)轉(zhuǎn)讓包銷商專營(yíng)，取定的包銷價(jià)，把銷售價(jià)與包銷價(jià)的差價(jià)利益的風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移給包銷商，而開發(fā)商則喪失了自行銷售房屋的權(quán)利?！　?3)包銷商的包銷行為具有定的風(fēng)險(xiǎn)性。在包銷期限屆滿，銷商如未將包銷的商品房全部售出，則應(yīng)該按合同的約定承購(gòu)剩余該商品房，付清全部包銷款。對(duì)于這部分剩余的包銷商品房，包銷商和開發(fā)商之間則由原來(lái)的包銷關(guān)系轉(zhuǎn)為實(shí)際上的房屋買賣關(guān)系。　　(4)開發(fā)商與包銷商之間的包銷合同是有時(shí)間限制的，稱為包銷期，包銷商必須在包銷期內(nèi)將房屋銷售完，否則就要承擔(dān)定的包銷風(fēng)險(xiǎn)。2．關(guān)于商品房包銷的性質(zhì)解釋　　關(guān)于商品房包銷的性質(zhì)在理論有很多種解釋，如代理說(shuō)、買賣說(shuō)以及兩合行為說(shuō)。這些觀點(diǎn)認(rèn)為，包銷商以開發(fā)商的名義進(jìn)行銷售這在法律上應(yīng)該是一種代理行為；而如果包銷商購(gòu)買包銷剩余的房屋則構(gòu)成了買賣行為。該種代理行為是一種顯名代理，因?yàn)椤渡唐贩可邮酃芾磙k法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品號(hào)的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合司應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房?！　〉菍?shí)際上，包銷商的包銷行為不同于傳統(tǒng)民法中自行代理行為，包銷商與開發(fā)商之間也并不是簡(jiǎn)單的買賣關(guān)系。(1)包銷商的包銷行為，目的不是為了開發(fā)商的利益，而是為了獲取銷售價(jià)格和包銷基價(jià)之間的差價(jià)作為自己的利潤(rùn)；(2)包銷商包銷開發(fā)商的房屋，只是種銷售行為，是銷售他人所有的房屋的行為，而并沒(méi)有在銷售前取得房屋的所有權(quán)；(3)包銷商的包銷行為是獨(dú)立的，對(duì)此，該行包銷商也要承擔(dān)定的風(fēng)險(xiǎn)；(4)包銷商最后承購(gòu)剩余房屋，只是包銷行為的種效力結(jié)果，如果當(dāng)事人之間有約定，也可以將剩余房屋退還給開發(fā)商?！　?．商品房包銷的分類。商品房包銷按照不同的標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類，以包銷房屋的狀況為標(biāo)準(zhǔn)，分為現(xiàn)房包銷和期房包銷；以包銷房屋的范圍為標(biāo)準(zhǔn)，分為全部包銷和部分包銷；以風(fēng)險(xiǎn)為標(biāo)準(zhǔn)分為風(fēng)險(xiǎn)包銷和無(wú)風(fēng)險(xiǎn)包銷。

商品房包銷是盛行于我國(guó)香港和臺(tái)灣地區(qū)的一種商品房銷售方式，后被引入我國(guó)內(nèi)地。它在促進(jìn)商品房市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)，也引發(fā)了諸多訴訟。但目前國(guó)內(nèi)法律法規(guī)對(duì)商品房包銷尚無(wú)具體規(guī)定，導(dǎo)致了實(shí)踐操作中的無(wú)序和混亂，同時(shí)也造成部分訴訟案件結(jié)果的互相矛盾，使當(dāng)事人難以適從。因此，有必要在相關(guān)立法中對(duì)于商品房包銷作出明確具體的規(guī)定。筆者在此僅根據(jù)辦案實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)對(duì)于商品房包銷的法律屬性略作分析并就其關(guān)鍵法律問(wèn)題的立法建議進(jìn)行探討

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包銷，證券包銷與代銷有何區(qū)別

本文目錄一覽

1，證券包銷與代銷有何區(qū)別

2，什么叫做包銷

3，關(guān)于代銷和包銷

4，什么是包銷貿(mào)易方式

5，全額包銷和余額包銷的區(qū)別是什么

6，什么是商品房包銷

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1，證券包銷與代銷有何區(qū)別

2，什么叫做包銷

3，關(guān)于代銷和包銷

4，什么是包銷貿(mào)易方式

5，全額包銷和余額包銷的區(qū)別是什么

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