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1，什么叫商品房預(yù)售
2，房屋預(yù)售的條件是什么
3，商品房預(yù)售的基本條件和程序
4，商品房預(yù)售的基本條件和程序的官方解答
5，什么是商品房預(yù)售制度商品房預(yù)售制度優(yōu)缺點(diǎn)是什么傳聞將取
6，什么是商品房的預(yù)售

1，什么叫商品房預(yù)售

什么叫商品房預(yù)售？按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》（1994年11月15日建設(shè)部令第40號發(fā)布，2001年8月15 日根據(jù)建設(shè) 部令第95號《建設(shè)部關(guān)于修改＜城市商品房預(yù)售管理辦法＞的決定》，重新發(fā)布施行）的解釋：商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。

什么叫商品房預(yù)售

2，房屋預(yù)售的條件是什么

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商向消費(fèi)者預(yù)售房屋應(yīng)當(dāng)符合下列條件： 1、商品房預(yù)售人（開發(fā)商）必須已經(jīng)向政府主管部門交付全部土地使用權(quán)出讓金，并依法取得土地使用權(quán)證書。 2、房地產(chǎn)開發(fā)商必須持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日，預(yù)售人方能預(yù)售房屋給預(yù)購人。 4、商品房預(yù)售人（房地產(chǎn)開發(fā)商）須向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 5、商品房預(yù)售人（房地產(chǎn)開發(fā)商）應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。 6、商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。 7、商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。

房屋預(yù)售的條件是什么

3，商品房預(yù)售的基本條件和程序

　　商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：　　（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；　?。ǘ┏钟薪ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；　?。ㄈ┌刺峁╊A(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；　　（四）取得商品房預(yù)售許可證。　　依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在具備前三個條件的情況下，向市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管理部門申請《商品房預(yù)售許可證》，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得者，不得進(jìn)行商品房預(yù)售活動?！　∩唐贩款A(yù)售一般按下列程序進(jìn)行：　　（1）訂立預(yù)售合同?！　￠_發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。商品房的預(yù)售可以委托代理人辦理，但必須有書面委托書。　　（2）登記備案?！　☆A(yù)售合同簽訂后，合同預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)?！　。?）收取預(yù)付款?！　￠_發(fā)商根據(jù)房屋建設(shè)的工程施工進(jìn)度，分期收取商品房預(yù)售款，合同有約定的，從其約定。開發(fā)商收取的預(yù)付款，應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于房屋開發(fā)建設(shè)，不得挪作他用?！　。?）辦理商品房的權(quán)屬登記手續(xù)。　　預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)憑證到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

商品房預(yù)售的基本條件和程序

4，商品房預(yù)售的基本條件和程序的官方解答

　　第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：　?。ㄒ唬┮呀桓度客恋厥褂脵?quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；　?。ǘ┏钟薪ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；　?。ㄈ┌刺峁╊A(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期?！　〉诹鶙l 商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》?！　∥慈〉谩渡唐贩款A(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售?！　〉谄邨l 開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：　?。ㄒ唬┥唐贩款A(yù)售許可申請表；　?。ǘ╅_發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；　?。ㄈ┩恋厥褂脵?quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；　?。ㄋ模┩度腴_發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；　?。ㄎ澹┕こ淌┕ず贤瓣P(guān)于施工進(jìn)度的說明；　?。┥唐贩款A(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖?！　〉诎藯l 商品房預(yù)售許可依下列程序辦理：　?。ㄒ唬┦芾?。開發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具受理通知書；材料不齊的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者5日內(nèi)一次性書面告知需要補(bǔ)充的材料?！　。ǘ徍?。房地產(chǎn)管理部門對開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進(jìn)行審核?！　￠_發(fā)企業(yè)對所提交材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)?！　。ㄈ┰S可。經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》?！　〗?jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請不符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應(yīng)當(dāng)說明理由，告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并送達(dá)開發(fā)企業(yè)。　　商品房預(yù)售許可決定書、不予商品房預(yù)售許可決定書應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門的行政許可專用印章，《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門的印章?！　。ㄋ模┕尽７康禺a(chǎn)管理部門作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開，公眾有權(quán)查閱?！　∮悬c(diǎn)老了但確實(shí)沒新的　　http://baike.baidu.com/view/436255.htm

5，什么是商品房預(yù)售制度商品房預(yù)售制度優(yōu)缺點(diǎn)是什么傳聞將取

　　１９９４年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度，并對預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在８０％以上，部分城市甚至達(dá)９０％以上。　　商品房預(yù)售許可制度的確立，是與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系的。長期以來，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。商品房預(yù)售制加速了整個建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。根據(jù)測算，以預(yù)售方式進(jìn)行銷售的項(xiàng)目，比現(xiàn)售方式進(jìn)行銷售的項(xiàng)目的開發(fā)動態(tài)回收周期約縮短１０個月。　　此外，我國資本市場發(fā)展滯后，目前除銀行貸款外基本沒有其他可供選擇的融資方式，實(shí)際上成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前開發(fā)資金來源中，約４０％來源于預(yù)售獲得的資金。　　由于歷史欠帳多，新建住宅量大，我國房地產(chǎn)市場一直以增量市場為主，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目大多是成片、滾動開發(fā)，在資本市場不發(fā)育的情況下，完全靠開發(fā)企業(yè)自有資金，是無法實(shí)施項(xiàng)目滾動開發(fā)的。　　目前預(yù)售價(jià)格較現(xiàn)售約低１０％－１５％。而一些購房者在接受調(diào)查時(shí)也表示，預(yù)售商品房相對于現(xiàn)售商品房有價(jià)格優(yōu)勢，這也是預(yù)售制度為消費(fèi)者所接受的重要原因。　　盡管商品房預(yù)售制度在促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中發(fā)揮了積極作用，但隨著時(shí)間的推移，它所存在的弊端也浮出水面。　　如預(yù)售商品房銷售行為與房屋實(shí)際交付行為之間有一定的存在時(shí)間差，給部分開發(fā)商虛假宣傳、改變規(guī)劃、延期交房等不規(guī)范行為留下了空子，使消費(fèi)者的合法權(quán)益得不到應(yīng)有的保障。　　此外，商品房預(yù)售制度，對政府和銀行的監(jiān)管能力要求較高，預(yù)售制度中隱含的風(fēng)險(xiǎn)因素，客觀上要求政府對開發(fā)行為，銀行對資金和預(yù)售款使用行為具有較強(qiáng)的監(jiān)管能力，管理成本也相對較高。　　因此，商品房預(yù)售制度是否還有存在的必要成為社會熱議的話題。支持取消的人表示，取消商品房預(yù)售制度、禁止期房銷售，對于促進(jìn)優(yōu)勝劣汰，提高房地產(chǎn)行業(yè)集中度；規(guī)范市場行為，維護(hù)購房者權(quán)益等，會起到積極作用。　　反對取消的人認(rèn)為，一旦取消商品房預(yù)售制度，市場供應(yīng)規(guī)模將較大程度地萎縮，從而影響房價(jià)的穩(wěn)定和市場的平穩(wěn)發(fā)展。搜狐焦點(diǎn)調(diào)查顯示，有近五成的網(wǎng)民認(rèn)為，如果預(yù)售被禁止從而引發(fā)房價(jià)上漲，對購房人是極其不利的。　　還有人擔(dān)心，一旦取消預(yù)售制，留出的開發(fā)資金缺口將進(jìn)一步刺激外資加速進(jìn)入市場，從而加大市場的不確定性，加大宏觀調(diào)控的難度，有可能引發(fā)新的市場風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。（完）

6，什么是商品房的預(yù)售

房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售，樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。

商品房預(yù)售的特征商品房預(yù)售作為一種遠(yuǎn)期交貨的買賣行為，除具有雙務(wù)、有償、諾成等買賣行為的一般特性外，還因其交易方式、交付期限以及標(biāo)的物本身的特殊而不同于其他買賣的特征。主要表現(xiàn)以下幾點(diǎn)：商品房預(yù)售有較強(qiáng)國家干預(yù)性期房交易中，由于商品房正在建設(shè)，預(yù)購人將面臨商品房能否按期按質(zhì)交付的風(fēng)險(xiǎn)。此外，自然災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)售人的經(jīng)營危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、標(biāo)的物的法律訴訟風(fēng)險(xiǎn)、標(biāo)的物的重大瑕疵風(fēng)險(xiǎn)等，都會對商品房預(yù)售行為產(chǎn)生一定影響。實(shí)踐證明，放任自流的“樓花”交易會引發(fā)房地產(chǎn)交易中的過分投機(jī)、欺詐等違法行為。為此，美國、加拿大等國家就禁止商品房預(yù)售。借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，考慮我國實(shí)際情況，我國對商品房預(yù)售一直持謹(jǐn)慎態(tài)度，對其進(jìn)行了特別規(guī)定，如《城市房地產(chǎn)法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理規(guī)定》等，體現(xiàn)了較強(qiáng)的國家干預(yù)性。國家對開發(fā)企業(yè)主體資格限制主要表現(xiàn)在： a、預(yù)售人必須具有相應(yīng)民事行為能力。建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)取得《資質(zhì)等級證書》，并向工商行政管理部門辦理注冊登記，領(lǐng)取《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)，并在核定的經(jīng)營范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。 b、預(yù)售人必須具備商品房預(yù)售許可證?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《商品房銷售管理辦法》等規(guī)定，商品房預(yù)售前應(yīng)先辦理商品房預(yù)售許可證，預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證。商品房預(yù)售合同登記備案制度《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》及各種地方法規(guī)中都規(guī)定了商品房買賣合同訂立后應(yīng)到房地產(chǎn)管理部門辦理合同登記備案手續(xù)。后面還要作進(jìn)一步論述。商品房預(yù)售是法律關(guān)系比較復(fù)雜的一種交易行為由于預(yù)售商品房是一種遠(yuǎn)期交貨的法律行為，加之其客體具有不可移動的特性，在預(yù)售行為履行期間，除預(yù)售人、預(yù)購人之間形成商品房預(yù)售法律關(guān)系外，還涉及開發(fā)企業(yè)與工程承包商之間的工程承包建設(shè)法律關(guān)系；若銀行提供抵押貸款，則開發(fā)企業(yè)。銀行與預(yù)購人又形成抵押、貸款法律關(guān)系；若預(yù)購人轉(zhuǎn)讓期房，則預(yù)售人、預(yù)購人、受讓人之間又建立了以期房為交易標(biāo)的法律關(guān)系。預(yù)售商品房行為的具體運(yùn)行中，從預(yù)售人資格的申請、房屋的設(shè)計(jì)、建材的供應(yīng)，到房屋的建造、竣工交付、房屋產(chǎn)權(quán)登記的辦理等一系列環(huán)節(jié)中，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)誤差，都可能導(dǎo)致預(yù)售行為不能履行或不能完全履行。相對于其他買賣來說，預(yù)售商品房涉及的法律關(guān)系更為復(fù)雜。商品房預(yù)售是履行周期長、市場風(fēng)險(xiǎn)大的一種交易行為預(yù)售人為了融通房屋建設(shè)資金，在符合《城市房地產(chǎn)法》第44條的條件下，即可依法進(jìn)行商品房預(yù)售。從近幾年的實(shí)踐來看，大多數(shù)期房買賣的履行期限多在一年至兩年之間，有的甚至還要長，這樣長的履行期限遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了現(xiàn)房買賣的履行期限。正因?yàn)槿绱?，在履行期間，期房交易行為要受到國家經(jīng)濟(jì)宏觀政策調(diào)整的影響，土地、建筑材料市場價(jià)格漲跌幅度等影響，建設(shè)資金能否充分供給的影響以及不可抗力的影響，交易當(dāng)事人要承擔(dān)較大的市場風(fēng)險(xiǎn)。商品房預(yù)售合同不同于一般的分期付款買賣合同分期付款買賣，是指雙方約定買受人的應(yīng)付價(jià)款以分期方式交付的買賣行為，是買賣合同的一種特殊形式。其特點(diǎn)是標(biāo)的物交付給買受人后，價(jià)款尚未完全支付，付款方式有兩次或兩次以上。分期付款主要考慮買受人經(jīng)濟(jì)承受能力較弱，無力一次性支付全部價(jià)款，而采取分期付款方式，提前享受商品，不致負(fù)擔(dān)過重；同時(shí)，對出賣人，可以促進(jìn)銷售，加快資金周轉(zhuǎn)。兩種合同都是分期付款，而且付款完畢前，標(biāo)的物屬于出賣人所有，但分期買賣合同的標(biāo)的物必須在合同生效時(shí)交付給買受人，商品房預(yù)售合同在合同生效時(shí)無法交付標(biāo)的物，這是兩者區(qū)別。分期付款方式可能在商品房交付給買受人后，價(jià)款尚未全部支付，而商品房預(yù)售一般是房屋交付前，預(yù)售人均要求預(yù)購人以貸款或現(xiàn)金形式付清全部價(jià)款，這也是二者區(qū)別。因此，商品房預(yù)售合同不同于一般分期付款合同。

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