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本文目錄一覽

1，包銷合同的范本
2，包銷代銷授權(quán)委托書范本
3，包銷合同法律都是有效合同嗎
4，求產(chǎn)品包銷協(xié)議
5，求問(wèn)什么是包銷協(xié)議
6，什么是商品房包銷

1，包銷合同的范本

合同編號(hào)：進(jìn)出口公司(以下簡(jiǎn)稱甲方)和　貿(mào)易行(以下簡(jiǎn)稱乙方)，通過(guò)友好協(xié)商，訂立包銷合同如下：1．甲方指定乙方為　(商品)在某地區(qū)的包銷商，包銷期限為年月日到年月日。2．包銷數(shù)量：在包銷期限內(nèi)，乙方負(fù)責(zé)推銷的商品不少于　(數(shù)量)，并按季度大體能完成。3．在包銷期內(nèi)，甲方不得向該地區(qū)其他商人銷售本合同所列商品；乙方不得購(gòu)買、推銷或代理銷售其他任何人供應(yīng)的同類或類似商品。如發(fā)現(xiàn)有違反以上規(guī)定的，雙方均有權(quán)取消本合同。4．在包銷地區(qū)內(nèi)，如有其他商人向甲方洽購(gòu)本合同所列商品，甲方應(yīng)將該項(xiàng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)給乙方處理。如果甲方與包銷地區(qū)內(nèi)其他商人直接達(dá)成本合同所列商品的交易，其價(jià)格不得低于售給乙方的價(jià)格，并應(yīng)按FOB 貨價(jià)給乙方1%的傭金，同時(shí)將有關(guān)合同副本一份寄送乙方。5．乙方應(yīng)按月向甲方報(bào)告包銷地區(qū)本合同所列商品的市場(chǎng)情況。6．兩國(guó)政府間貿(mào)易、招標(biāo)、投標(biāo)和易貨貿(mào)易均不受本合同約束。7．本合同必須嚴(yán)格信守，任何一方發(fā)生違約情況，另一方有權(quán)要求賠償損失，必要時(shí)可提出中止合同。8．本合同期滿前3個(gè)月，雙方應(yīng)協(xié)商決定其終止或延長(zhǎng)。9．合同執(zhí)行期間，雙方如有爭(zhēng)議，應(yīng)本著友好精神協(xié)商解決。如不能協(xié)商解決時(shí)，可提請(qǐng)中國(guó)國(guó)際貿(mào)易促進(jìn)委員會(huì)仲裁委員會(huì)，按該會(huì)仲裁程序暫行規(guī)則在北京仲裁。決裁是終局的，對(duì)雙方都有約束力。10．本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。甲方：　乙方：年月日于

包銷合同的范本

2，包銷代銷授權(quán)委托書范本

　　委托代銷合同書　　委托代銷合同樣本　　甲方：乙方：　　所在地：所在地　　法定代表人：法定代表人：　　委托代理人：委托代理人：　　開戶銀行：帳號(hào)：開戶銀行：帳號(hào)：　　聯(lián)絡(luò)方式：聯(lián)絡(luò)方式　　一．甲方委托乙方代銷下列商品：　　商品名稱　　規(guī)格型號(hào) 　　單位　　產(chǎn)地　　代銷數(shù)量　　單件　　重量　　生產(chǎn)廠家　　備注　　現(xiàn)貨　　每月可供數(shù) 　　二．上列代銷商品的銷售價(jià)格由甲方每月發(fā)價(jià)格表給乙方，乙方應(yīng)按甲方規(guī)定的價(jià)格銷售。價(jià)格如有調(diào)整，甲方隨時(shí)通知乙方。　　三．商品包裝應(yīng)按運(yùn)輸部門規(guī)定辦理，否則運(yùn)輸途中損失由甲方負(fù)責(zé)。如因不符運(yùn)輸要求，乙方代為改裝及加固，其費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)。　　四．交貨地點(diǎn)：憑乙方發(fā)貨通知單，由甲方代辦托運(yùn)直撥至購(gòu)貨單位。　　五．代銷商品發(fā)貨數(shù)量必須根據(jù)乙方通知。　　六．手續(xù)費(fèi)收取與結(jié)算按下列辦法：按銷貨款總額 %收取手續(xù)費(fèi)，每月15日前結(jié)算上月貨款及手續(xù)費(fèi)。　　七．甲方代銷商品應(yīng)與樣品相符，保質(zhì)保量，代銷數(shù)量、規(guī)格、價(jià)格，有效期內(nèi)如有變更，甲方必須及時(shí)通知乙方，通知到達(dá)前，已由乙方簽出的合同，應(yīng)照舊履行。如因質(zhì)量或供貨不及時(shí)造成損失的，均由甲方負(fù)責(zé)。　　九．本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各持一份，雙方簽字蓋章后即生效，有效期 6月。　　十．其他條款

包銷代銷授權(quán)委托書范本

3，包銷合同法律都是有效合同嗎

合同的效力應(yīng)以是否當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定為確定依據(jù)。

包銷合同的簽訂時(shí)間是否影響包銷合同的效力？由于大多數(shù)委托包銷的開發(fā)商是為轉(zhuǎn)移價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而將預(yù)售商品房委托包銷人包銷的，因此包銷房屋通常均為尚未建成的商品房。有的開發(fā)商未雨綢繆，在取得預(yù)售許可證之前就與包銷人簽訂了包銷合同。對(duì)于此類合同的效力，亦屬于爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。尤其是持買賣說(shuō)觀點(diǎn)的人士，認(rèn)為在取得預(yù)售許可證之前簽訂包銷合同，違反了關(guān)于預(yù)售的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無(wú)效。對(duì)此，筆者認(rèn)為，包銷行為本身法律屬性為代理行為，并非買賣行為，因此簽訂包銷合同與是否取得預(yù)售許可證并無(wú)聯(lián)系。雖然包銷合同中存有包銷期滿包銷人購(gòu)買剩余包銷房屋的買賣條款的約定，但該約定本身附有成就條件（包銷期滿和有剩余房屋），并非在簽約之時(shí)所發(fā)生的買賣行為，而是在包銷期滿后發(fā)生的買賣行為，只要在該包銷期滿之日前取得了預(yù)售許可證，該買賣條款的約定仍然有效。因此，包銷合同的簽訂時(shí)間并不影響包銷合同的效力。但是，在履行包銷合同過(guò)程中，開發(fā)商與購(gòu)房者簽定預(yù)售合同的行為則必須在取得預(yù)售許可證之后。包銷款項(xiàng)的收取是否影響包銷合同的效力；實(shí)踐中，關(guān)于包銷款項(xiàng)的支付，通常是根據(jù)已完成銷售的情況，由包銷人將全部已完成銷售的房款轉(zhuǎn)付開發(fā)商，或?qū)⒁淹瓿射N售部分的包銷基價(jià)轉(zhuǎn)付給開發(fā)商。但也有部分開發(fā)商，要求包銷人的付款與銷售情況脫鉤，即不論銷售情況如下，由包銷人按照約定期限支付全部包銷房屋的房款。

包銷合同法律都是有效合同嗎

4，求產(chǎn)品包銷協(xié)議

　　甲方：上?！痢林脴I(yè)發(fā)展有限公司　　乙方：　　上海“××廣場(chǎng)”是甲方合法開發(fā)建設(shè)的高層商住項(xiàng)目，已依法取得開發(fā)該項(xiàng)目所需的相應(yīng)文件及手續(xù)（見附件）。甲、乙雙方就乙方包銷由甲方開發(fā)的“××廣場(chǎng)”商業(yè)用房的有關(guān)事宜，經(jīng)雙方友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：　　一、包銷范圍：位于上海市浦建路號(hào)的“××廣場(chǎng)”商業(yè)用房地下一層，地面三層，共計(jì)建筑面積平方米?！　∩鲜雒娣e為甲方暫測(cè)面積，如暫測(cè)面積與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定面積（下稱實(shí)際面積）為準(zhǔn)?！　《㈦p方商定該商業(yè)用房的包銷價(jià)格為一次性包死的固定價(jià)格，按建筑面積計(jì)算為每平方米元人民幣，總金額為元人民幣?！　∪?、雙方商定包銷期限自本協(xié)議生效之日起至年月日止。在包銷期內(nèi)，乙方對(duì)本協(xié)議約定范圍內(nèi)的商業(yè)用房享有依法自主銷售的權(quán)利，同時(shí)甲方在此期限內(nèi)不再自行或委托第三人銷售?！　∷摹N房款的支付：　　五、乙方逾期支付包銷房款的：若逾期不超過(guò) 天，乙方按逾期應(yīng)付款的 %向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行；若逾期超過(guò) 天的，合同終止，乙方按逾期應(yīng)付款的 %向甲方支付違約金，甲方實(shí)際損失超過(guò)乙方支付的違約金時(shí)，由乙方賠償損失?！　『贤K止后，甲方有權(quán)自行或委托他人銷售本協(xié)議約定包銷范圍內(nèi)的商業(yè)用房?！　×N期內(nèi)乙方可以甲方名義對(duì)外銷售包銷范圍內(nèi)的商業(yè)用房，具體預(yù)售或銷售合同由具體買受人與甲方簽訂；包銷期滿未售出的商業(yè)用房，由乙方按照本協(xié)議約定的包銷價(jià)格購(gòu)買并在包銷期滿后一個(gè)月內(nèi)向乙方付清余款結(jié)算完畢?！　∑摺⒓追降穆氊?zé)和義務(wù)：　　1．甲方應(yīng)于年月日前取得××廣場(chǎng)商業(yè)用房項(xiàng)目的《預(yù)售許可證》?！　?．甲方應(yīng)當(dāng)在年月日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將驗(yàn)收合格的上述商業(yè)用房交付乙方使用。　　但如遇下列材料原因，除雙方協(xié)商同意解除協(xié)議或變更協(xié)議外，甲方可據(jù)實(shí)予以延期：　?。?）遭遇不可抗力，且甲方在不可抗力發(fā)生之日起日內(nèi)告知乙方的；　　（2）根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，縣級(jí)以上規(guī)劃、文物、環(huán)保等主管部門采取行政措施或遇到重大技術(shù)問(wèn)題而導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)工期延長(zhǎng)的，但最長(zhǎng)不得超過(guò) 個(gè)月；　?。?）舊城改造中原有管線作重大改造時(shí)，需市政等單位實(shí)施而導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)工期延長(zhǎng)的?！　〖追接馄诮环康模喝粲馄诓怀^(guò) 日，自本協(xié)議第七條第2款規(guī)定的最后交付期限的第二天至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之二點(diǎn)一的違約金，協(xié)議繼續(xù)履行；逾期超過(guò) 日后，乙方有權(quán)解除合同。甲方應(yīng)當(dāng)自乙方解除合同通知到達(dá)之日起日內(nèi)退還全部已付款，并按乙方累計(jì)已付款的 %向乙方支付違約金。乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本協(xié)議第七條第2款規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之二點(diǎn)一的違約金。　　3．甲方保證該商業(yè)用房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因甲方原因，造成該商業(yè)用房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任?！　?．甲方交付使用的商業(yè)用房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（見附件）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的，乙方有權(quán)要求甲方修復(fù)以達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)或賠償裝飾、設(shè)備差價(jià)?！　?．甲方應(yīng)當(dāng)在該商業(yè)用房支付使用的日內(nèi)，將辦理權(quán)屬（包括契約證、房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證）登記需由甲方提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因甲方責(zé)任，乙方不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第（1）（2）項(xiàng)處理：　?。?）乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起日內(nèi)將乙方已付房?jī)r(jià)款退還給乙方，并按已付房?jī)r(jià)款的××%賠償乙方損失?！　。?）乙方不退房，甲方按已付房?jī)r(jià)款的××%向乙方支付違約金。　　八、乙方的職責(zé)和義務(wù)：　　1、乙方應(yīng)依約按期如數(shù)向甲方支付本協(xié)議約定的應(yīng)付款項(xiàng)；　　2、乙方自行負(fù)責(zé)商業(yè)用房的物業(yè)管理并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用；　　3、乙方所包銷的房屋僅作商業(yè)使用，使用期間不得擅自改變?cè)撋虡I(yè)用房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本協(xié)議及其附件另由規(guī)定者外，乙方在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享有該商業(yè)用房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。乙方不得擅自改變與該商業(yè)用房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)?！　【?、在本協(xié)議書有效期限內(nèi)或之后的任何時(shí)間，本協(xié)議雙方不得向任何與本次合作行為不發(fā)生直接關(guān)聯(lián)的第三方泄露任何在本次合作中獲悉的有關(guān)對(duì)方公司的秘密信息和文件資料?！　∈?、因履行本協(xié)議而發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意提交杭州仲裁委員會(huì)仲裁解決?！　∈?、本協(xié)議未盡事宜由協(xié)議雙方另行補(bǔ)充約定。對(duì)本協(xié)議所作的補(bǔ)充、修改及修正均需以書面形式進(jìn)行，一旦達(dá)成，與本協(xié)議具有同等效力?！　∈?、本協(xié)議附件為本協(xié)議的組成部分，與本協(xié)議具有同等法律效力。　　十三、本協(xié)議書經(jīng)雙方法定代表人或授權(quán)代表簽字或加蓋公章后生效。　　十四、本協(xié)議壹式肆份，甲、乙雙方各執(zhí)貳份，具有同等法律效力?！　〖追剑荷虾！痢林脴I(yè)發(fā)展有限公司　　授權(quán)代表：　　日期：　　乙方：　　授權(quán)代表：　　日期：

5，求問(wèn)什么是包銷協(xié)議

包銷協(xié)議本身不是買賣合同，它規(guī)定了雙方的權(quán)利和義務(wù)，以及一般交易條件，其主要內(nèi)容如下：

甲方：上?！痢林脴I(yè)發(fā)展有限公司　　乙方：　　上?！啊痢翉V場(chǎng)”是甲方合法開發(fā)建設(shè)的高層商住項(xiàng)目，已依法取得開發(fā)該項(xiàng)目所需的相應(yīng)文件及手續(xù)（見附件）。甲、乙雙方就乙方包銷由甲方開發(fā)的“××廣場(chǎng)”商業(yè)用房的有關(guān)事宜，經(jīng)雙方友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：　　一、包銷范圍：位于上海市浦建路號(hào)的“××廣場(chǎng)”商業(yè)用房地下一層，地面三層，共計(jì)建筑面積平方米?！　∩鲜雒娣e為甲方暫測(cè)面積，如暫測(cè)面積與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定面積（下稱實(shí)際面積）為準(zhǔn)?！　《?、雙方商定該商業(yè)用房的包銷價(jià)格為一次性包死的固定價(jià)格，按建筑面積計(jì)算為每平方米元人民幣，總金額為元人民幣?！　∪?、雙方商定包銷期限自本協(xié)議生效之日起至年月日止。在包銷期內(nèi)，乙方對(duì)本協(xié)議約定范圍內(nèi)的商業(yè)用房享有依法自主銷售的權(quán)利，同時(shí)甲方在此期限內(nèi)不再自行或委托第三人銷售?！　∷摹N房款的支付：　　五、乙方逾期支付包銷房款的：若逾期不超過(guò) 天，乙方按逾期應(yīng)付款的 %向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行；若逾期超過(guò) 天的，合同終止，乙方按逾期應(yīng)付款的 %向甲方支付違約金，甲方實(shí)際損失超過(guò)乙方支付的違約金時(shí)，由乙方賠償損失?！　『贤K止后，甲方有權(quán)自行或委托他人銷售本協(xié)議約定包銷范圍內(nèi)的商業(yè)用房?！　×?、包銷期內(nèi)乙方可以甲方名義對(duì)外銷售包銷范圍內(nèi)的商業(yè)用房，具體預(yù)售或銷售合同由具體買受人與甲方簽訂；包銷期滿未售出的商業(yè)用房，由乙方按照本協(xié)議約定的包銷價(jià)格購(gòu)買并在包銷期滿后一個(gè)月內(nèi)向乙方付清余款結(jié)算完畢?！　∑摺⒓追降穆氊?zé)和義務(wù)：　　1．甲方應(yīng)于年月日前取得××廣場(chǎng)商業(yè)用房項(xiàng)目的《預(yù)售許可證》。　　2．甲方應(yīng)當(dāng)在年月日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將驗(yàn)收合格的上述商業(yè)用房交付乙方使用?！　〉缬鱿铝胁牧显?，除雙方協(xié)商同意解除協(xié)議或變更協(xié)議外，甲方可據(jù)實(shí)予以延期：　　（1）遭遇不可抗力，且甲方在不可抗力發(fā)生之日起日內(nèi)告知乙方的；　?。?）根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，縣級(jí)以上規(guī)劃、文物、環(huán)保等主管部門采取行政措施或遇到重大技術(shù)問(wèn)題而導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)工期延長(zhǎng)的，但最長(zhǎng)不得超過(guò) 個(gè)月；　?。?）舊城改造中原有管線作重大改造時(shí)，需市政等單位實(shí)施而導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)工期延長(zhǎng)的。　　甲方逾期交房的：若逾期不超過(guò) 日，自本協(xié)議第七條第2款規(guī)定的最后交付期限的第二天至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之二點(diǎn)一的違約金，協(xié)議繼續(xù)履行；逾期超過(guò) 日后，乙方有權(quán)解除合同。甲方應(yīng)當(dāng)自乙方解除合同通知到達(dá)之日起日內(nèi)退還全部已付款，并按乙方累計(jì)已付款的 %向乙方支付違約金。乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本協(xié)議第七條第2款規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之二點(diǎn)一的違約金。　　3．甲方保證該商業(yè)用房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因甲方原因，造成該商業(yè)用房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任?！　?．甲方交付使用的商業(yè)用房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（見附件）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的，乙方有權(quán)要求甲方修復(fù)以達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)或賠償裝飾、設(shè)備差價(jià)?！　?．甲方應(yīng)當(dāng)在該商業(yè)用房支付使用的日內(nèi)，將辦理權(quán)屬（包括契約證、房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證）登記需由甲方提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因甲方責(zé)任，乙方不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第（1）（2）項(xiàng)處理：　?。?）乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起日內(nèi)將乙方已付房?jī)r(jià)款退還給乙方，并按已付房?jī)r(jià)款的××%賠償乙方損失。　?。?）乙方不退房，甲方按已付房?jī)r(jià)款的××%向乙方支付違約金?！　“?、乙方的職責(zé)和義務(wù)：　　1、乙方應(yīng)依約按期如數(shù)向甲方支付本協(xié)議約定的應(yīng)付款項(xiàng)；　　2、乙方自行負(fù)責(zé)商業(yè)用房的物業(yè)管理并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用；　　3、乙方所包銷的房屋僅作商業(yè)使用，使用期間不得擅自改變?cè)撋虡I(yè)用房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本協(xié)議及其附件另由規(guī)定者外，乙方在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享有該商業(yè)用房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。乙方不得擅自改變與該商業(yè)用房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)?！　【?、在本協(xié)議書有效期限內(nèi)或之后的任何時(shí)間，本協(xié)議雙方不得向任何與本次合作行為不發(fā)生直接關(guān)聯(lián)的第三方泄露任何在本次合作中獲悉的有關(guān)對(duì)方公司的秘密信息和文件資料?！　∈⒁蚵男斜緟f(xié)議而發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意提交杭州仲裁委員會(huì)仲裁解決?！　∈弧⒈緟f(xié)議未盡事宜由協(xié)議雙方另行補(bǔ)充約定。對(duì)本協(xié)議所作的補(bǔ)充、修改及修正均需以書面形式進(jìn)行，一旦達(dá)成，與本協(xié)議具有同等效力?！　∈?、本協(xié)議附件為本協(xié)議的組成部分，與本協(xié)議具有同等法律效力?！　∈?、本協(xié)議書經(jīng)雙方法定代表人或授權(quán)代表簽字或加蓋公章后生效?！　∈?、本協(xié)議壹式肆份，甲、乙雙方各執(zhí)貳份，具有同等法律效力。　　甲方：上海××置業(yè)發(fā)展有限公司　　授權(quán)代表：　　日期：　　乙方：　　授權(quán)代表：　　日期：

6，什么是商品房包銷

42"商品房包銷是開發(fā)商與包銷人之間訂立商品房包銷合同，約定開發(fā)商以包銷基價(jià)，將自己開發(fā)且已經(jīng)建成并符合銷售條件的房屋或者尚未建成但符合預(yù)售條件的期房，交由包銷商以開發(fā)商的名義進(jìn)行銷售，在包銷期滿后，包銷商對(duì)未銷售的房屋按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買的一種法律行為。房地產(chǎn)包銷是一種重要的銷售途徑和渠道，因此在實(shí)踐中，被廣泛采用。

商品房包銷是指房地產(chǎn)開發(fā)商與包銷商之間就特定商品房的銷售進(jìn)行協(xié)商，由包銷商以一定的價(jià)格條件和付款條件，在規(guī)定的期限內(nèi)向開發(fā)商買入全部商品房的一種商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。1.買賣性。商品房包銷具有買賣性的一面，包銷商與開發(fā)商簽訂合同確定基價(jià)，實(shí)際上提前確定了包銷商購(gòu)買房產(chǎn)的價(jià)格，如果包銷商不能把房屋全部賣出，則應(yīng)以基價(jià)購(gòu)買商品房。2.代理性。包銷商與開發(fā)商約定包銷期限，包銷人這個(gè)期限內(nèi)享有銷售代理權(quán)，且只能以開發(fā)商的名義進(jìn)行銷售，并對(duì)辦理相關(guān)手續(xù)如簽訂合同蓋章、辦理房產(chǎn)過(guò)戶等予以配合，即通常意義上的顯明代理關(guān)系。3.風(fēng)險(xiǎn)性。與一般的房地產(chǎn)代理不同，包銷人必須在包銷期限屆滿時(shí)買入剩余商品房，所以包銷人應(yīng)承擔(dān)銷售不力或形勢(shì)不佳的買賣風(fēng)險(xiǎn)。4.開發(fā)商與包銷商之間法律關(guān)系具有可轉(zhuǎn)換性。根據(jù)包銷合同約定，包銷合同雙方的法律關(guān)系在包銷期屆滿前后會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)換。在包銷期限內(nèi)，包銷商與開發(fā)商之間的關(guān)系是代理銷售關(guān)系。包銷期限屆滿，包銷商如未將包銷范圍內(nèi)的商品房全部售出，則按合同的約定按照包銷基價(jià)購(gòu)入剩余的商品房。對(duì)于這部分剩余的包銷商品房，包銷商與開發(fā)商之間的關(guān)系為買賣關(guān)系。

1．商品房包銷是開發(fā)商與包銷人之間訂立商品房包銷合同，約定開發(fā)商以包銷基價(jià)，將自己開發(fā)且已經(jīng)建成并符合銷售條件的房屋或者尚未建成但符合預(yù)售條件的期房，交由包銷商以開發(fā)商的名義進(jìn)行銷售，在包銷期滿后，包銷商對(duì)未銷售的房屋按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買的一種法律行為。房地產(chǎn)包銷是一種重要的銷售途徑和渠道，因此在實(shí)踐中，被廣泛采用。商品房的包銷具有以下特征:　　(1)商品房包銷是一種特殊的由包銷商和開發(fā)商合作進(jìn)行的承包銷售商品房的行為。由于不動(dòng)產(chǎn)的銷售有其主體條件限制，只有開發(fā)商才有權(quán)預(yù)售或出售所建的商品房。所以，包銷商必須以開發(fā)商的名義或者同時(shí)以自己作為包銷商的名義進(jìn)行包銷行為　　(2)在包銷期限內(nèi)，包銷商根據(jù)包銷合同對(duì)商品房享有銷售權(quán)、賣價(jià)權(quán)和獲取包銷基價(jià)與銷售價(jià)之間差價(jià)的權(quán)利。在包銷期限內(nèi)，開發(fā)商將自己定數(shù)量的商品房的預(yù)售權(quán)或出售權(quán)轉(zhuǎn)讓包銷商專營(yíng)，取定的包銷價(jià)，把銷售價(jià)與包銷價(jià)的差價(jià)利益的風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移給包銷商，而開發(fā)商則喪失了自行銷售房屋的權(quán)利?！　?3)包銷商的包銷行為具有定的風(fēng)險(xiǎn)性。在包銷期限屆滿，銷商如未將包銷的商品房全部售出，則應(yīng)該按合同的約定承購(gòu)剩余該商品房，付清全部包銷款。對(duì)于這部分剩余的包銷商品房，包銷商和開發(fā)商之間則由原來(lái)的包銷關(guān)系轉(zhuǎn)為實(shí)際上的房屋買賣關(guān)系?！　?4)開發(fā)商與包銷商之間的包銷合同是有時(shí)間限制的，稱為包銷期，包銷商必須在包銷期內(nèi)將房屋銷售完，否則就要承擔(dān)定的包銷風(fēng)險(xiǎn)。2．關(guān)于商品房包銷的性質(zhì)解釋　　關(guān)于商品房包銷的性質(zhì)在理論有很多種解釋，如代理說(shuō)、買賣說(shuō)以及兩合行為說(shuō)。這些觀點(diǎn)認(rèn)為，包銷商以開發(fā)商的名義進(jìn)行銷售這在法律上應(yīng)該是一種代理行為；而如果包銷商購(gòu)買包銷剩余的房屋則構(gòu)成了買賣行為。該種代理行為是一種顯名代理，因?yàn)椤渡唐贩可邮酃芾磙k法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品號(hào)的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合司應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房?！　〉菍?shí)際上，包銷商的包銷行為不同于傳統(tǒng)民法中自行代理行為，包銷商與開發(fā)商之間也并不是簡(jiǎn)單的買賣關(guān)系。(1)包銷商的包銷行為，目的不是為了開發(fā)商的利益，而是為了獲取銷售價(jià)格和包銷基價(jià)之間的差價(jià)作為自己的利潤(rùn)；(2)包銷商包銷開發(fā)商的房屋，只是種銷售行為，是銷售他人所有的房屋的行為，而并沒(méi)有在銷售前取得房屋的所有權(quán)；(3)包銷商的包銷行為是獨(dú)立的，對(duì)此，該行包銷商也要承擔(dān)定的風(fēng)險(xiǎn)；(4)包銷商最后承購(gòu)剩余房屋，只是包銷行為的種效力結(jié)果，如果當(dāng)事人之間有約定，也可以將剩余房屋退還給開發(fā)商?！　?．商品房包銷的分類。商品房包銷按照不同的標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類，以包銷房屋的狀況為標(biāo)準(zhǔn)，分為現(xiàn)房包銷和期房包銷；以包銷房屋的范圍為標(biāo)準(zhǔn)，分為全部包銷和部分包銷；以風(fēng)險(xiǎn)為標(biāo)準(zhǔn)分為風(fēng)險(xiǎn)包銷和無(wú)風(fēng)險(xiǎn)包銷。

商品房包銷是盛行于我國(guó)香港和臺(tái)灣地區(qū)的一種商品房銷售方式，后被引入我國(guó)內(nèi)地。它在促進(jìn)商品房市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)，也引發(fā)了諸多訴訟。但目前國(guó)內(nèi)法律法規(guī)對(duì)商品房包銷尚無(wú)具體規(guī)定，導(dǎo)致了實(shí)踐操作中的無(wú)序和混亂，同時(shí)也造成部分訴訟案件結(jié)果的互相矛盾，使當(dāng)事人難以適從。因此，有必要在相關(guān)立法中對(duì)于商品房包銷作出明確具體的規(guī)定。筆者在此僅根據(jù)辦案實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)對(duì)于商品房包銷的法律屬性略作分析并就其關(guān)鍵法律問(wèn)題的立法建議進(jìn)行探討

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2，包銷代銷授權(quán)委托書范本

3，包銷合同法律都是有效合同嗎

4，求產(chǎn)品包銷協(xié)議

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