房屋買賣合同糾紛案例現(xiàn)房，房屋買賣合同糾紛

來源：整理時(shí)間：2023-08-07 03:48:03 編輯：律生活手機(jī)版

本文目錄一覽

1，房屋買賣合同糾紛
2，五大常見案例分析買賣商品房遇上這類案情法院會如何判決
3，房屋買賣糾紛案例怎么解決
4，房屋買賣合同糾紛一案近來幫我下謝謝
5，關(guān)于商品房買賣合同案件
6，房屋買賣合同糾紛訴狀
7，房屋買賣糾紛
8，房產(chǎn)買賣合同糾紛

1，房屋買賣合同糾紛

合同無效;退回定金就可以了

此糾紛完成時(shí)b的責(zé)任，因?yàn)榻灰追课莸臅r(shí)候必須和租戶簽訂放棄優(yōu)先購買，如果不簽是不可以交易的。

你太不是個(gè)東西了，

你們沒有約定違約處理的，房屋的主人可以推翻這個(gè)買賣合同，簽訂人應(yīng)當(dāng)賠償，不過，支付對等定金1萬元和退還定金1萬元就行了。其它至多，是超過定金的搬遷的和裝修的損失。所以，2萬元的要求是不正確的。

房屋買賣合同糾紛

2，五大常見案例分析買賣商品房遇上這類案情法院會如何判決

買房對于普通民眾來說是人生大事，每一位購房者都期望可以順利買到心儀的房子，然而現(xiàn)實(shí)生活中關(guān)于購房的維權(quán)糾紛時(shí)有發(fā)生，遇到這類案件該如何處理？法院又會如何判決？鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)攜手山西弘韜律師事務(wù)所，為你分析常見的購房和維權(quán)案例。1、“雙合同”銷售房屋引發(fā)糾紛該如何解決？基本案情：某房地產(chǎn)公司與購房人簽訂了《商品房買賣合同（預(yù)售）》，合同約定房屋是裝修交付。同時(shí)，購房人與案外人某裝修公司簽訂《裝飾工程委托協(xié)議書》。上述兩份合同簽訂后，購房人支付了裝修款和房價(jià)款，兩公司分別開具了發(fā)票。后因房地產(chǎn)公司逾期辦證產(chǎn)生糾紛，購房人起訴要求支付逾期辦證違約金。購房人述稱其簽訂的《裝飾工程委托協(xié)議書》是在售樓部簽訂，簽完后由房地產(chǎn)公司拿回去蓋上房地產(chǎn)公司的公章。裝修公司不予確認(rèn)，但并未明確否認(rèn)。購房人稱裝修款項(xiàng)是支付到房地產(chǎn)公司的賬戶。一審法院判決：一、房地產(chǎn)公司為購房人辦理案涉房屋的不動產(chǎn)權(quán)證并交付給購房人。二、房地產(chǎn)公司向購房人支付逾期辦證違約金[標(biāo)準(zhǔn)：參照中國人民銀行制定的同期同類貸款基準(zhǔn)利率上浮40%的標(biāo)準(zhǔn)]。二審法院判決：一、維持一審判決第一項(xiàng)；二、變更一審判決第二項(xiàng)為：自本判決發(fā)生法律效力之日起三十日內(nèi)，房地產(chǎn)公司向購房人支付逾期辦證違約金[以房屋價(jià)款1603785元為基數(shù)，參照中國人民銀行制定的同期同類貸款基準(zhǔn)利率上浮40%的標(biāo)準(zhǔn)，從2017年11月1日計(jì)至房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)辦妥之日止，違約金總額以本金為限]。裁判要旨：近年來，在政府對房地產(chǎn)市場不斷出臺調(diào)控政策下，部分樓盤開發(fā)商利用“雙合同”（買賣合同+裝修合同）模式銷售房屋引發(fā)糾紛。開發(fā)商主導(dǎo)購房者與裝修公司簽訂的裝修合同，并非合同雙方當(dāng)事人對房屋進(jìn)行裝修的真實(shí)意思表示。依照《中華人民共和國民法總則》第146條的規(guī)定，簽訂裝修合同是雙方以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為，故該裝修合同應(yīng)為無效。虛假的意思表示隱藏的是簽訂買賣合同的真實(shí)意思表示，所以以虛假的裝修合同表現(xiàn)出來的行為后果應(yīng)該由真實(shí)的買賣合同來承接，故案涉房屋實(shí)際交易價(jià)款應(yīng)為買賣合同價(jià)款與裝修價(jià)款之和。2、面對虛假銷售宣傳，法院會如何判決？基本案情：某房地產(chǎn)公司與多個(gè)購房戶分別簽訂了《商品房買賣合同》，各戶所購房屋面積及價(jià)款不等，房款均已付清。在合同履行過程中，購房者獲悉房地產(chǎn)公司銷售宣傳的“水景公園”區(qū)域?qū)崬槭姓迷O(shè)施用地，該區(qū)域市政規(guī)劃也未明確存在“水景公園”規(guī)劃建設(shè)。并且，購房者所購商品房臨近“變電站”項(xiàng)目，該變電站屬于電磁強(qiáng)輻射設(shè)施，對所售商品房的居住品質(zhì)存在一定程度的損害。但是在購房者購買商品房時(shí)，房地產(chǎn)公司從未以任何方式告知過該變電站在所售樓盤臨近選址規(guī)劃擬建的事實(shí)。購房者以房地產(chǎn)公司對并不存在規(guī)劃建設(shè)的“水景公園”進(jìn)行虛假銷售宣傳，故意隱瞞高壓變電站選址規(guī)劃擬建的事實(shí)，構(gòu)成欺詐為由，向人民法院提起訴訟。一審法院判決：被告房地產(chǎn)公司補(bǔ)償購房等人損失（金額按照購房款2%確定）；二審法院維持原判。裁判要旨：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！北景赋鲑u人違反誠實(shí)信用原則，給買受人造成損失的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十二條規(guī)定承擔(dān)締約過失責(zé)任。3、房屋認(rèn)購定金能否退還？基本案情：吳某與某房地產(chǎn)公司簽訂房屋認(rèn)購單1份約定：吳某認(rèn)購某房地產(chǎn)開發(fā)公司房屋一套，認(rèn)購總價(jià)為人民幣1000萬元，簽訂認(rèn)購書時(shí)付定金人民幣52萬元；簽署認(rèn)購書后，購房人應(yīng)在10月10日前攜帶相關(guān)證明文件及本房屋認(rèn)購單至售樓處簽約，逾期按購房人違約處理，賣方可不經(jīng)催告，將房屋另行處置。購房人所交定金，不予退還。……當(dāng)日，吳某向該公司支付了52萬元，該公司向吳某開具了收款事由為“訂金”的收據(jù)。后因?yàn)殡p方在10月10日為花園問題沒能達(dá)成一致意見，致使認(rèn)購書約定需要簽署的商品房買賣合同也沒能訂立。10月14日，該公司向吳某發(fā)出違約告知函，稱認(rèn)購單已經(jīng)失效，所交定金52萬元不予返還。房地產(chǎn)公司承認(rèn)其銷售人員在銷售時(shí)曾經(jīng)承諾購整層房屋贈送花園。雙方一致認(rèn)可是因?yàn)榛▓@問題沒能達(dá)成一致意見，造成商品房買賣合同沒能訂立。一審法院判決：某公司應(yīng)在七日內(nèi)返還吳某定金52萬元。二審法院維持原判。裁判要旨：商品房預(yù)售合同中的定金只是合同雙方在一定期限內(nèi)繼續(xù)就商品房買賣進(jìn)行誠信談判的一種擔(dān)保義務(wù)。商品房預(yù)售合同簽訂后，只要當(dāng)事人為簽訂商品房買賣合同進(jìn)行了誠信磋商，未能訂立商品房買賣合同的原因是雙方當(dāng)事人磋商不成，并非一方當(dāng)事人對認(rèn)購協(xié)議無故反悔，應(yīng)認(rèn)定雙方均已履行了認(rèn)購書約定的義務(wù)，對未能簽訂商品房買賣合同均無過錯(cuò)，定金罰則不應(yīng)適用，賣方應(yīng)向買方返還定金。4、房屋交付不符合標(biāo)準(zhǔn)，購房者該怎么辦？基本案情：張某與某房地產(chǎn)公司分別簽訂兩份《商品房買賣合同》，約定張某購買某房地產(chǎn)公司開發(fā)的房屋兩套，合同約定房屋價(jià)款分別為99萬元及14萬元，兩份合同均約定交房日期為2017年2月16日前，房屋交付條件為“該商品房五大主體驗(yàn)收合格”。合同簽訂后,張某依約繳納了購房款，但某房地產(chǎn)公司未能在合同約定的時(shí)間交付房屋，且未出示房屋經(jīng)過驗(yàn)收合格的相關(guān)證明文件及《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。庭審中張某自認(rèn)于2017年8月10日拿到房屋鑰匙并開始裝修?，F(xiàn)張某主張房屋質(zhì)量存在問題，雙方產(chǎn)生糾紛。另，涉案房屋已于2015年9月25日經(jīng)過五大主體即建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計(jì)單位驗(yàn)收合格。法院判決：某房地產(chǎn)公司應(yīng)支付張某逾期交房違約金（從2月16日計(jì)算至8月10日）。裁判要旨：關(guān)于竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)問題張某與某房地產(chǎn)公司之間合同約定的房屋交付條件為“五大主體驗(yàn)收合格”，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建設(shè)工程的驗(yàn)收由建設(shè)部門組織驗(yàn)收。因此雙方之間的合同約定并不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。由于某房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)證明涉案房屋所在的樓座已經(jīng)過五大主體驗(yàn)收合格，故涉案房屋已經(jīng)達(dá)到交付條件。張某主張涉案房屋未經(jīng)驗(yàn)收交付的理由不能成立。5、購房者辦理按揭貸款，卻未如約向銀行提供完整有效的申請資料，是否構(gòu)成違約？基本案情：李某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》一份?！渡唐贩抠I賣合同》約定：該商品房按建筑面積計(jì)算為80平方米，單價(jià)每平方1萬元，總價(jià)款80元。李某的付款方式為簽約時(shí)支付30萬元，余款50萬元申請按揭貸款。李某應(yīng)向指定銀行提供完整有效的申請資料，辦妥按揭貸款所需的相關(guān)手續(xù)，逾期視為違約。簽訂《商品房買賣合同》當(dāng)日，李某向房地產(chǎn)公司支付了30萬元的購房款。李某應(yīng)最遲在簽訂《商品房買賣合同》當(dāng)日向銀行提供完整有效的申請資料，辦妥按揭貸款所需手續(xù)。但是李某并未如約向銀行提供完整有效的申請資料，沒有按時(shí)辦妥按揭貸款所需手續(xù)。為了催促李某盡快履約，房地產(chǎn)公司向李某發(fā)送告知函，但李某仍置若罔聞。法院判決：李某應(yīng)向房地產(chǎn)公司支付違約金。裁判要旨：若商品房買受人以買賣合同中關(guān)于辦理按揭貸款手續(xù)的期限約定不明確為由而拒不辦理按揭貸款手續(xù);在辦理按揭貸款的條件已經(jīng)成就，經(jīng)開發(fā)商催告后買受人仍不履行辦妥按揭貸款手續(xù)的合同義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

五大常見案例分析買賣商品房遇上這類案情法院會如何判決

3，房屋買賣糾紛案例怎么解決

房屋買賣糾紛案例怎么解決，房屋買賣一般通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司居間交易。在合同簽訂時(shí)，一般使用經(jīng)紀(jì)公司的制式文本或范本簽訂主合同及補(bǔ)充協(xié)議。買賣雙方需要仔細(xì)審閱合同條款，約定雙方的權(quán)利義務(wù)，明確雙方的義務(wù)履行的時(shí)間點(diǎn)、違約條款及爭議解決方式等。如果實(shí)際出現(xiàn)糾紛，首先最好與對方友好協(xié)商，爭取雙方通過協(xié)商的方式解決爭議，這樣雙方不傷和氣，調(diào)解方案也能得到比較好的履行。如果雙方協(xié)商不成的話，可以向法院提起訴訟，通過訴訟的方式解決爭議，維護(hù)自身的合法權(quán)益。

房屋買賣糾紛案例怎么解決

4，房屋買賣合同糾紛一案近來幫我下謝謝

甲方可以在訴訟辯論完結(jié)之前提起反訴。原因在于：根據(jù)我國合同法意思自治的原則，雙方可在合同中自行約定權(quán)利義務(wù)。甲乙雙方在之前的合同中約定甲必須保證對該房產(chǎn)的所有權(quán)有合法的擁有性，但并沒有約定證明的方式（房產(chǎn)證是最為直觀的證明文件，但在此情況下，可以到不動產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)查詢。同時(shí)，房產(chǎn)證是無須轉(zhuǎn)讓的，不動產(chǎn)買賣變更登記后，登記機(jī)關(guān)可以發(fā)放新的房產(chǎn)證）。因此，只要甲方提出足夠充分且正當(dāng)?shù)睦碛勺C明房產(chǎn)屬自己所有即可。同時(shí)，甲方在買賣合同中享有同時(shí)履行抗辯權(quán)，即是在乙方?jīng)]有作出相應(yīng)的給付行為（支付房款）前，甲方有權(quán)不交付房屋產(chǎn)權(quán)。在合同履行期限屆滿之前，乙方已對合同的主要條款（價(jià)款）要求變更，在雙方達(dá)成新的合意以前可以不按照之前約定的期限履行。在實(shí)踐中，案件審理前法院會先進(jìn)行調(diào)解，此類案件調(diào)節(jié)成功的幾率比較大，不一定需要進(jìn)入訴訟程序。因?yàn)橹涣私饬四闼峁┑那闆r，所有看法可能不盡完善最后，祝你順利

5，關(guān)于商品房買賣合同案件

開發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返回定金總計(jì)2萬元，理由在于定金的性質(zhì)決定的，開發(fā)商的一房兩買行為存在欺詐，故開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。 2、這個(gè)損失是無法進(jìn)行賠償?shù)?，一方面這個(gè)損失屬于期待損失，不是實(shí)際損失，另一方面，合同一方的違約，其責(zé)任不可能無限擴(kuò)大，就好比你摔了人家一個(gè)雞蛋，最后人家要求你賠出一群雞來一個(gè)道理，因?yàn)殡u生蛋，蛋生雞，損失是不能這樣計(jì)算的。 3、訴狀的寫法要問律師，但主要就是抓住《物業(yè)認(rèn)購書》中的定金條款，要求賠償。

沒有簽訂商品房購買合同？…………這和物業(yè)認(rèn)購書不一樣吧是否有保留該商品房廣告？各地有關(guān)具體規(guī)定不同需要提供具體省份訴狀寫法？體現(xiàn)自己所要求的對自己就是合理的沒有具體的材料沒辦法說明

6，房屋買賣合同糾紛訴狀

房屋買賣合同糾紛訴狀原告：王xx，女，漢族，現(xiàn)就職于xxxx市勞教所第x大隊(duì)，電話：xxxxxxxxxxx被告：河北xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，地址：xx市xx路xx號，法定代表人：張xx，電話：xxxxx訴訟請求1、解除原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同；2、判決被告返還原告剩余房款339500元整；3、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由原告于2007年9月10日與被告簽訂商品房買賣合同，約定由原告購買被告擬建造的位于xx縣xxx的一套面積為181.65平方米的商品房，該房屋為聽楓苑T11號，交房日期為2008年5月1日之前。協(xié)議生效后，原告如約向被告一次性支付總房款389500元。但是，被告卻遲遲沒有建造該房屋，超過交房日期也未能向原告交付此房屋。直至今日，被告一直違反合同約定，未履行交房義務(wù)，導(dǎo)致原告的入住權(quán)利無法實(shí)現(xiàn)。雙方在合同第九條中約定：“出賣人逾期超過45日未能交房的，買受人有權(quán)解除合同。出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的1%向買受人支付違約金?！北M管原告多次向被告主張要求解除合同，返還已付房款，但被告到目前為止只返還給原告房款50000元，遲遲不予返還剩余房款，未能承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。現(xiàn)訴諸法院，請求法院判如所求!此致xx市xx區(qū)人民法院具狀人：王xx二OO九年八月三十一日附：本訴狀一式二份。

7，房屋買賣糾紛

首先，請樓主放心，這個(gè)一個(gè)民事的糾紛，不是刑事案件。買方說你是敲詐勒索，這是毫無根據(jù)的，敲詐勒索罪，是指以非法占有為目的，對被害人使用威脅或要挾的方法，強(qiáng)行索要公私財(cái)物的行為。你沒有對他進(jìn)行威脅和要挾。換句話講，他完全可以不買你的房子，你沒有強(qiáng)迫或者威脅他一定要買你的房子。第二，對于你提出的問題，你實(shí)際上是起到一個(gè)中介的作用，無非是自己買了房子之后再倒賣。因而你們之間訂立的合同是合法有效的（當(dāng)然，還要看看你所在的居委會是不是允許這樣買賣房子）。你們之間訂立的合同沒有違反法律的規(guī)定（因?yàn)槟銈冇喠⒌暮贤褪莻€(gè)房屋的買賣合同），因而成立有效。

一、從合同法的角度分析，雙方所簽房屋買賣合同依法成立，不存在合同無效的法定情形，劉某所謂四鄰有意見不能成為合同無效的理由。因此，在合同具備法律規(guī)定生效要件的情況下，合同已生效，對雙方均具法律約束力，劉某應(yīng)履行合同義務(wù)。二、從物權(quán)法方面分析，房屋所有權(quán)的取得采取登記要件主義，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，王某未取得房屋的所有權(quán)。但未辦理物權(quán)登記的，不影響房屋買賣合同的效力，王某享有合同請求權(quán)（債權(quán)）。至于王某強(qiáng)行搬入了該房的行為，涉及到占有方面的問題。一方面要視合同對房屋移交上是如何約定的，另一方面在無權(quán)占有的情況下，除有相反證據(jù)證明外，應(yīng)推動王某為善意占有。假如合同解除，劉某應(yīng)支付王某對房屋整修所發(fā)生的費(fèi)用。三、本案的處理：1、對劉某的訴訟，王某應(yīng)提起反訴要求劉某履行合同；2、劉某確認(rèn)合同無效的訴訟請求應(yīng)予駁回。3、在涉案房屋所有權(quán)仍為劉某所有的前提下，（如王某提起反訴）判令劉某繼續(xù)履行合同，辦理房屋過戶登記。

8，房產(chǎn)買賣合同糾紛

　　一、房屋買賣合同　　房屋買賣合同是指出賣人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，買受人支付價(jià)款的合同。此處的房屋，包括了商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、農(nóng)村房屋等各類性質(zhì)的房屋。房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買受人，買受人支付價(jià)款的合同。房屋買賣合同的法律特征既有買賣合同的一般特征，也有其自身固有的特征。這主要表現(xiàn)為：（1）出賣人將所出賣的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，買受人支付相應(yīng)的價(jià)款；（2）房屋買賣合同是諾成、雙務(wù)、有償合同；（3）房屋買賣合同的標(biāo)的物為不動產(chǎn)，其所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理登記手續(xù)；（4）房屋買賣合同屬于法律規(guī)定的要式法律行為。　　房屋買賣合同是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價(jià)款而取得所有權(quán)的一方為買受人或者買方?！　》课葙I賣合同標(biāo)的額較大且系比較重要之合同，故法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立。《城市房地產(chǎn)管理法》第40條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同……”。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第28規(guī)定：“商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同?！鄙鲜鲆?guī)定是認(rèn)定房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式的法律依據(jù)。根據(jù)法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，房屋買賣合同書面形式應(yīng)包括如下類型：　?。ㄒ唬┱椒课葙I賣合同　　正式房屋買賣合同是房屋買賣合同書面形式的基本類型，內(nèi)容一般包括房屋買賣合同的基本條款，如房屋位置、結(jié)構(gòu)、建筑面積、價(jià)款及其支付期限、交房期限、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等條款。盡管法律法規(guī)并未規(guī)定買賣雙方必須采用統(tǒng)一的房屋買賣合同文本，但在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)往往要求使用建設(shè)主管部門統(tǒng)一制訂的規(guī)范的合同文本，否則，不予辦理備案、登記。但是，并不因?yàn)椴皇褂媒y(tǒng)一合同文本而影響書面房屋買賣合同的成立和效力。實(shí)踐中，商品房買賣時(shí)，要求必須使用建設(shè)主管部門統(tǒng)一制作的格式文本。但在正式合同文本簽訂之前，多由開發(fā)商提供認(rèn)購書、預(yù)訂協(xié)議等預(yù)約合同文本要求買受人簽署，其中有的預(yù)約合同已經(jīng)具備本約性質(zhì)，相當(dāng)于房屋買賣合同。二手房買賣的合同形式未作統(tǒng)一要求，買賣雙方一般會根據(jù)協(xié)商一致的意見共同起草一份房屋買賣合同，經(jīng)雙方簽字、蓋章生效，并據(jù)此履行，在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)填寫的制式合同只作為登記文件使用。　?。ǘ┚邆涮囟l件的預(yù)約合同　　最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱商品房買賣司法解釋）第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備<商品房銷售管理辦法>第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”根據(jù)最高法院民一庭的觀點(diǎn)，商品房認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議是在開發(fā)商取得立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)至取得商品房銷售許可證之前簽訂的預(yù)約性質(zhì)的合同（事實(shí)上預(yù)約合同的簽訂并不限于這個(gè)期間）。為保障交易安全，保護(hù)業(yè)主權(quán)益，促進(jìn)簽約，規(guī)定具備合同實(shí)際履行條件的預(yù)約合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為本約合同。筆者認(rèn)為，司法解釋的本條規(guī)定，用意雖好，但效果一般，極易造成誤導(dǎo)。首先，《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容多達(dá)13項(xiàng)，而認(rèn)購書等預(yù)約合同均為開發(fā)商擬定的格式合同，同時(shí)具備該13項(xiàng)內(nèi)容的可能性很少，買受人依據(jù)該條規(guī)定維護(hù)自身權(quán)益的機(jī)會并不多見。其次，認(rèn)定合同性質(zhì)的依據(jù)為合同內(nèi)容，而非合同名稱。預(yù)約合同如果具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，理應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同，不再具有預(yù)約性質(zhì)。第三，“出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款”，表明買賣合同已經(jīng)實(shí)際履行。即使預(yù)約合同未完全具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，只要標(biāo)的物明確、價(jià)款確定，完全可以依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定認(rèn)定雙方房屋買賣合同成立。如果機(jī)械適用該條司法解釋的規(guī)定，就會導(dǎo)致依據(jù)合同法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買賣合同成立，而依據(jù)該條司法解釋則不能認(rèn)定合同成立。　?。ㄈ┓课葙I賣合同的其他書面形式?！　　逗贤ā返?1條規(guī)定：“書面形式是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文（包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件）等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式?！备鶕?jù)《電子簽名法》第3條第3款的規(guī)定，“涉及土地、房屋等不動產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的”的文書，不適用“電子簽名、數(shù)據(jù)電文”。無疑排除了以“數(shù)據(jù)電文”為表現(xiàn)形式的房屋買賣合同。記載雙方房屋買賣意思表示的、以有形方式表現(xiàn)的信函等雙方往來資料，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為其他書面形式的房屋買賣合同。有些情況下，沒有書面合同，也無法認(rèn)定口頭合同存在，買受人以其持有的購房款收據(jù)或發(fā)票主張房屋買賣合同成立。此時(shí)，買受人持有的購房款收據(jù)或發(fā)票，既是書面合同形式，也是合同實(shí)際履行證據(jù)，如果收據(jù)或發(fā)票載明的房屋位置具體、房屋價(jià)款明確，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方之間的房屋買賣合同成立。筆者認(rèn)為，認(rèn)定其他書面形式的房屋買賣合同成立，已有書面證據(jù)必須能夠證明三項(xiàng)事實(shí)：房屋買賣的意思表示、房屋具體位置和價(jià)款?！　《?、房屋買賣合同糾紛類型　?。ㄒ唬瓣庩柡贤碧佣惪钜l(fā)糾紛　　在一些二手房屋買賣過程中，買賣雙方常常會簽訂價(jià)格不同的兩份合同，這就是所謂的“陰陽合同”。　　“陽合同”，系由雙方簽訂后向有關(guān)部門備案的那份合同，價(jià)格一般都很低。在昆明地區(qū)一般只要不低于昆明市房產(chǎn)管理局根據(jù)各區(qū)域情況發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格即可辦理登記，并依據(jù)此價(jià)格交納各項(xiàng)稅費(fèi)。這種操作方式確實(shí)可以為買賣雙方尤其是買方節(jié)省不少稅費(fèi)（盡管法律規(guī)定交易稅是由賣方承擔(dān)，但實(shí)際操作中一般已由賣方將其轉(zhuǎn)嫁給了買方）。　　“陽合同”雖然符合合同成立的形式要件，但其實(shí)際上是通過虛假降低合同標(biāo)的價(jià)格的方式，欺騙登記部門，目的是少繳稅金。這一做法客觀上損害了國家利益，違反了我國稅收法律法規(guī)。根據(jù)《民法通則》第58條、《合同法》第52條的規(guī)定，“以合法形式掩蓋非法目的的，合同無效”，法院一般都判定其無效，不具有確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的效力。但舉證證明“陽合同”系以合法形式掩蓋非法目的，該合同無效的舉證責(zé)任在于主張?jiān)摵贤瑹o效的一方（一般系賣方）。為了便于賣方舉證，在“陰合同”中對此問題則要做專門的技術(shù)性處理了?！　∷^“陰合同”，則是雙方當(dāng)事人私下簽訂并實(shí)際履行的合同，價(jià)格一般都符合市場行情，充分反映了雙方當(dāng)事人的真實(shí)購買價(jià)格和意圖。為了解決“陰陽合同”部分內(nèi)容（尤其是有關(guān)價(jià)格的約定）的相互沖突問題，雙方應(yīng)在“陰合同”中特別注明“甲乙雙方于XX年XX月XX日簽訂并用于備案登記的《房屋買賣合同》僅用于辦理房屋買賣備案和權(quán)屬登記之用，不能用于確定甲乙權(quán)利義務(wù)的根據(jù)”等字樣。通過此方法一般可以規(guī)避“陰陽合同”約定不一致的問題?！　∮辛松鲜雒鞔_的約定，法院一般都會以“陰合同”做為確定民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)。但是，鑒于買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為嚴(yán)重違反了我國稅收管理規(guī)定，有關(guān)部門查實(shí)后，如果屬于一般偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰；如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構(gòu)成犯罪。因此，建議買賣合同雙方應(yīng)在有稅務(wù)專長的律師指導(dǎo)下進(jìn)行合同避稅，注意分寸?！　。ǘ┲豢捶课莶豢醋C引發(fā)糾紛　　房屋權(quán)屬證書是出售方依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證，也是買賣合同談判的基礎(chǔ)，因此查看房產(chǎn)證是每個(gè)購房者必須做的第一件事?！　?008年2月，李某通過某房屋經(jīng)紀(jì)公司購買住宅，經(jīng)紀(jì)公司告知李某“王某在某生活區(qū)有一套住宅出售”，中介隨即約見王某見面商談。次日上午，李某與中介一起來到王某居住的房屋，查看了房屋情況，商定價(jià)格為38萬元，并約定“李某預(yù)付部分房價(jià)款8萬元，當(dāng)日下午王某將房產(chǎn)證交付王某，王某收到房產(chǎn)證后一次性付清余款30萬元”。　　三方返回經(jīng)紀(jì)公司后簽訂了《買賣房屋合同書》，李某向王某交付房款8萬元。當(dāng)日下午，李某與王某聯(lián)系房產(chǎn)證事宜，卻再也找不到王某。心急如焚的李某與中介四處查問，發(fā)現(xiàn)王某“出售”的房屋竟然是租住他人的。在這一起案件中，不管李某還是中介均未查看王某是否持有所售房屋合法有效的房產(chǎn)證。如果任何一方認(rèn)真審查房產(chǎn)證，李某不可能如此輕易得手?！　∵€有的在買賣中對對方提供的房產(chǎn)證不放心，購房者對房產(chǎn)證的真?zhèn)尾灰妆嬲J(rèn)，在付款之前時(shí)，一定要到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門查證、核實(shí)房產(chǎn)證真?zhèn)我约笆欠裨O(shè)有抵押或被查封等情況?！　。ㄈ靶‘a(chǎn)權(quán)房”交易引發(fā)糾紛　　所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。一般由開發(fā)商與村委會合作或由村委會自行開發(fā)建設(shè)。因其用地的性質(zhì)，它不能獲得國家建設(shè)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，當(dāng)然也不能上市交易，其“房產(chǎn)證”往往是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)的，有的根本就沒有任何機(jī)構(gòu)頒發(fā)的房產(chǎn)證，只有當(dāng)?shù)卣恼嘏牡任募梢宰C明擬出售房屋確系出賣人所有。相對于直接受法律保護(hù)的商品房所有權(quán)，這樣的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)以及所受到的產(chǎn)權(quán)保護(hù)比較“小”，所以被稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”?！　⌒‘a(chǎn)權(quán)房以價(jià)格低廉而備受青睞，在房屋買賣市場中占有一定份額；但對房地產(chǎn)市場形成一定沖擊，擾亂了正規(guī)房地產(chǎn)市場秩序。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售。在目前的法律政策下，小產(chǎn)權(quán)房沒有房屋建設(shè)許可證、國有土地使用證、建筑規(guī)劃許可證，在平時(shí)居住中相安無事，一旦發(fā)生糾紛被起訴，法院將認(rèn)定房屋買賣合同無效。如一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，購房者也往往難以找到處理糾紛的合同依據(jù)或法律依據(jù)；在面臨房屋拆遷，還可能承擔(dān)沒有拆遷補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)?！　‘?dāng)然購買小產(chǎn)權(quán)房的利益和風(fēng)險(xiǎn)是并存的，上述可以預(yù)見和可能發(fā)生的潛在風(fēng)險(xiǎn)，房屋買賣雙方是可以通過買賣合同進(jìn)行恰當(dāng)規(guī)避和防范。合同務(wù)必做到萬無一失，因此國家法律是不太愿意保護(hù)你在此情況下的權(quán)利的，一切得靠你自己的合同約定了，合同就成了你在發(fā)生糾紛時(shí)唯一的救命稻草了?！　∧壳袄ッ魇袌錾弦汛嬖诖罅康男‘a(chǎn)權(quán)房，有甚至是比較大規(guī)?；虺善瑓^(qū)式的開發(fā)，其建筑質(zhì)量、物管水平、基礎(chǔ)配套已與商品房沒有什么差別了。政府對此一直也未予追究，實(shí)際上持的是默許的態(tài)度。另外，再加之昆明被批準(zhǔn)為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革特區(qū)，昆明正在試行的城鄉(xiāng)一體化以及農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)等政策大趨勢，綜合這些背景我個(gè)人認(rèn)為昆明的小產(chǎn)權(quán)房問題遲早將由法律的后臺走向前臺，由不合法變?yōu)楹戏?。因?yàn)檎呖偸窃谧儎拥?，但問題的關(guān)鍵是在政策明確變動之前購買小產(chǎn)權(quán)房的您最好不要發(fā)生糾紛，即使要發(fā)生糾紛也應(yīng)當(dāng)在糾紛發(fā)生之前掌握住對你對有利的武器——合同!　　（四）共同共有人未同意引發(fā)糾紛　　房屋多為家庭成員共同共有財(cái)產(chǎn)。物權(quán)法第95條規(guī)定，共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)；第97條也規(guī)定，處分共同共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，除共有人另有約定外，應(yīng)須全體共同共有人同意。而過去在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，多以家庭成員中的一人作為產(chǎn)權(quán)人，有的登記了共有權(quán)人，有的則根本沒有登記共有權(quán)人而實(shí)際上是有共有權(quán)人的，因此，很難通過房產(chǎn)證直接查清房屋所有權(quán)人員?！　@類案件，法院只能依據(jù)法律規(guī)定，認(rèn)定房屋買賣合同無效，判令返還原物、恢復(fù)原狀，根據(jù)過錯(cuò)賠償損失。特別是房價(jià)漲跌較大、出賣一方準(zhǔn)備在離婚前轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)以及個(gè)別子女處分父母房產(chǎn)的情況下，出賣方常以未經(jīng)共同共有人同意而反悔，要求確認(rèn)房屋買賣無效。以至出現(xiàn)子女告父母，丈夫訴妻子，賣房者主動起訴說自己賣房違了法等情況。法庭上，被告不僅對原告的訴稱一概認(rèn)可，還主動替原告說話，極力促成原告勝訴。原被告雙方配合默契、唱雙簧，目標(biāo)都在于收回你已購買或許已經(jīng)入住的房屋。　　余某在其丈夫去世后，與其子生活在一起。2005年3月，余某將原有房屋賣與鄭某，鄭某搬進(jìn)去居住。2006年底，因城市規(guī)劃，該區(qū)被劃歸新城區(qū)，房價(jià)也飛漲。后其子以房屋為父母共同財(cái)產(chǎn)，其享有繼承權(quán)，母親私自處分房屋產(chǎn)權(quán)侵犯了其合法權(quán)益為由，遂起訴余某，請求法院認(rèn)定買賣房屋協(xié)議無效。對購買共同共有房屋，僅在善意取得情形下可以得到法律支持。因此，為盡量避免糾紛的發(fā)生，應(yīng)盡可能的讓家庭成員書面聲明、集體簽名同意，以減少買房糾紛。　?。ㄎ澹┮环慷噘I與雙倍返還　　王女士看中一套房，便與開發(fā)商簽訂了購房協(xié)議，并交了20萬元首付款。一段時(shí)間后，房價(jià)上漲，王女士覺得很值，然而就在她滿心歡喜地等著收房時(shí)，有一天卻發(fā)現(xiàn)一位姓李的先生搬進(jìn)她買下的那套房開始裝修。更讓她驚訝的是，李先生還給她看了他名下的房產(chǎn)證。到有關(guān)部門一查，房屋產(chǎn)權(quán)確實(shí)已登記在李先生名下。原來，開發(fā)商雖與王女士簽訂了售房合同，但后來見房價(jià)上漲，便以更高的價(jià)格賣給了前來買房的李先生，并且為李先生辦理了產(chǎn)權(quán)登記。王女士一怒之下將開發(fā)商告上法庭。現(xiàn)實(shí)中遭遇王女士這種情形的也時(shí)有發(fā)生，這被稱為“一房二賣”?！　≡谶@種情形下，房子究竟屬于誰?由于物權(quán)法規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的變動未經(jīng)登記不發(fā)生效力，因此王女士雖然與開發(fā)商簽訂了合同，但只享有合同上的權(quán)利，卻并沒有取得對房子的物權(quán)。而李先生雖然訂合同在后，卻由于已辦理產(chǎn)權(quán)登記，因而他現(xiàn)在是房子的合法主人。但王女士也不是只能自認(rèn)吃虧，她可以依法維護(hù)自己基于合同產(chǎn)生的權(quán)利。根據(jù)合同法、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法和最高法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋，她可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償?！　榉乐惯@種情況發(fā)生，讓先買者也能先得，法律為買方設(shè)定了一個(gè)保護(hù)制度，即預(yù)告登記制度。物權(quán)法第20條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。王女士在購房之初就可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記，經(jīng)預(yù)告登記后，開發(fā)商未經(jīng)她同意將房屋賣給他人的就屬無效行為了。不過，預(yù)告登記的有效期限并非無限長。物權(quán)法同時(shí)規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！　∪⒎课葙I賣合同糾紛的管轄　　依據(jù)《民事訴訟法》第34條第（1）項(xiàng)的規(guī)定，因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。因房屋買賣合同糾紛涉及不動產(chǎn)，從“兩便”原則出發(fā)，應(yīng)由房屋所在地人民法院管轄?！　∷?、房屋買賣合同糾紛的法律適用　　處理房屋買賣合同糾紛的法律依據(jù)主要是《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管法》、《合同法》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關(guān)規(guī)定。

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