一房多賣的合同效力問(wèn)題，一房二賣兩個(gè)合同都有效力嗎

來(lái)源：整理時(shí)間：2023-08-16 15:48:02 編輯：律生活手機(jī)版

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1，一房二賣兩個(gè)合同都有效力嗎
2，房主一房?jī)少u法院認(rèn)定房屋買賣合同是否有效
3，一房二賣合同效力怎么確定
4，一房二賣情形中房屋買賣合同如何履行
5，一房多賣只有先簽了合同的有效嗎
6，一屋多賣的所有權(quán)問(wèn)題
7，如何認(rèn)定一房二賣的合同效力

1，一房二賣兩個(gè)合同都有效力嗎

如果兩合同都符合合同的構(gòu)成要件且不屬于無(wú)效或可變更的、效力待定的．則兩合同都合法有效，如果后買賣中房屋辦理了過(guò)戶手續(xù)，則由后者取得所有權(quán)，你應(yīng)對(duì)前者承擔(dān)違約責(zé)任．

都不是有效，只有交易過(guò)戶后才有效。

都不是有效

違法必究

房子的歸屬以實(shí)際登記為準(zhǔn)。如果一個(gè)合同簽訂后立馬過(guò)戶，那么那個(gè)合同是有效的。另一個(gè)合同中，賣方構(gòu)成違約，你可以請(qǐng)求返還買房款和違約金賠償。

合同都是成立、生效的，房主有權(quán)利選擇賣給誰(shuí)，未獲得房屋物權(quán)的一方可以追究其違約責(zé)任

一房二賣兩個(gè)合同都有效力嗎

2，房主一房?jī)少u法院認(rèn)定房屋買賣合同是否有效

見(jiàn)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

有一個(gè)合同無(wú)效，屬于欺詐。

您好！請(qǐng)問(wèn)房產(chǎn)證一直是只有房主一個(gè)人的名字嗎？如果是的話，房主可自行處置房產(chǎn)，房屋買賣合同有效。如果房主配偶生前在房產(chǎn)證上也有名字的，那么該房產(chǎn)的部分涉及遺產(chǎn)，房屋買賣合同雖生效，但是履行過(guò)程中會(huì)受到權(quán)益挑戰(zhàn)。

房主一房?jī)少u法院認(rèn)定房屋買賣合同是否有效

3，一房二賣合同效力怎么確定

一房二賣，后買房者的合同無(wú)效，后購(gòu)房者在購(gòu)買房屋時(shí)，未盡到作為購(gòu)房者應(yīng)盡的注意義務(wù)，對(duì)所購(gòu)房屋的狀況未進(jìn)行詳細(xì)了解，且在實(shí)地考察時(shí)，對(duì)房屋是出租還是出賣情況未核實(shí)清楚，不符合善意購(gòu)房的理由。先購(gòu)房者的合同有效，可以取得房屋所有權(quán)。

兩份合同都是合法有效的，關(guān)鍵在于履行哪一份合同？無(wú)法履行的那一份合同的當(dāng)事人，可以要求出賣人，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條的規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

一房二賣合同效力怎么確定

4，一房二賣情形中房屋買賣合同如何履行

一房二賣是指出賣人先后或同時(shí)以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人的情形。此糾紛中，林某就同一套房屋先后與楊某和李某簽訂房屋買賣合同，屬于典型的一房二賣。解決一房二賣的問(wèn)題，首先應(yīng)判定多個(gè)買賣合同的效力，其次在存在多個(gè)有效買賣合同的前提下再行判定房屋過(guò)戶和損害賠償問(wèn)題。在一房二賣的情形中，如果存在后簽訂房屋買賣合同的買受人與出賣人惡意串通，導(dǎo)致買受人無(wú)法取得房屋的，買受人有權(quán)請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效，從而要求出賣人繼續(xù)履行前一個(gè)房屋買賣合同。出賣人在簽訂房屋買賣合同后，就同一房屋又與他人簽訂房屋買賣合同，且后續(xù)房屋買賣合同的買受人并不知曉之前的房屋買賣合同的，后續(xù)房屋買賣合同有效。此時(shí)，先訂立的房屋買賣合同和后訂立的房屋買賣合同均為有效合同，買受人都有權(quán)要求房屋出賣人繼續(xù)履行合同并請(qǐng)求出賣人協(xié)助辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。此時(shí)，各房屋買賣合同如何履行應(yīng)綜合考慮多種因素。我國(guó)現(xiàn)行《合同法》《物權(quán)法》及房地產(chǎn)管理相關(guān)的法律，均沒(méi)有明確規(guī)定一房二賣的情形下應(yīng)如何確權(quán)和辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。但司法實(shí)踐中，法院可以根據(jù)《物權(quán)法》中物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)、物權(quán)公示公信原則的規(guī)定，基于各買受人支付價(jià)款的先后、是否實(shí)際占有使用等因素，具體判定哪個(gè)合同繼續(xù)履行更為公平合理。北京市高級(jí)人民法院于2010年12月22日印發(fā)的《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》中明確指出，出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：（1）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；（2）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的；（3）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理地予以確定。結(jié)合上述分析，此糾紛中，在買受人楊某和李某均未登記、均未占有房屋的情況下，綜合考慮兩者合同訂立和履行情況，應(yīng)確定林某與楊某訂立的合同繼續(xù)履行。對(duì)于不能實(shí)際履行的房屋買賣合同，買受人可以以出賣人違約致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價(jià)損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失。在認(rèn)定和計(jì)算可得利益損失時(shí)，應(yīng)從買受人主張的可得利益賠償總額中扣除買受人未采取合理措施不當(dāng)擴(kuò)大的損失、買受人亦有過(guò)失所造成的損失、買受人因此獲得的利益以及買受人取得利益需要支出的必要交易成本，并綜合考慮買受人的履約情況等因素予以確定。對(duì)于買受人在出賣人賠償可得利益損失后還能否要求出賣人支付一倍的賠償損失，北京市高級(jí)人民法院在2014年發(fā)布的《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》中指出，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同解除，買受人要求同時(shí)賠償房屋漲價(jià)損失和不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍損失的，可予以支持，但合同另有約定的除外。出賣人有證據(jù)證明兩項(xiàng)賠償數(shù)額相加過(guò)分高于買受人所受實(shí)際損失的，可以酌情降低賠償總額。具體到此糾紛，后一買受人李某可以請(qǐng)求解除其與林某之間訂立的房屋買賣合同，并要求林某賠償可得利益損失和不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍損失。

5，一房多賣只有先簽了合同的有效嗎

您好！處理原則如下：1、已經(jīng)辦理商品房過(guò)戶登記手續(xù)的買受人的房屋所有權(quán)要求應(yīng)予支持。根據(jù)《物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！边@說(shuō)明，在商品房買賣合同合法有效的前提下，只有所售房屋經(jīng)過(guò)登記，房屋所有權(quán)才發(fā)生流轉(zhuǎn)。所以，數(shù)個(gè)買受人中，誰(shuí)辦理了商品房過(guò)戶登記手續(xù)，法律就認(rèn)定誰(shuí)取得了該房屋的所有權(quán)。2、數(shù)個(gè)買受人均未辦理商品房過(guò)戶登記手續(xù)的，支持已經(jīng)辦理商品房預(yù)告登記手續(xù)的房屋所有權(quán)人的要求。我國(guó)《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處理該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”這說(shuō)明，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記具有公示與公信效力，能夠維護(hù)交易安全和正常的交易秩序，應(yīng)予依法支持，以確保依法辦理了房屋預(yù)告登記手續(xù)的商品房買賣合同的完全履行。3、既未辦理產(chǎn)權(quán)登記，又未辦理預(yù)告登記的，已先行合法占有爭(zhēng)議房屋的買受人的房屋權(quán)屬要求應(yīng)得到支持。雖然根據(jù)我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移以辦理產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶為標(biāo)準(zhǔn)，交付使用并不具有所有權(quán)轉(zhuǎn)移的意義，但是，房屋的轉(zhuǎn)移占有與交付使用，仍然具有明顯的公示與公信的現(xiàn)實(shí)作用。再者，《解釋》第十一條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)”。已先行合法占有爭(zhēng)議房屋的買受人已經(jīng)開(kāi)始承擔(dān)合同標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，從這一點(diǎn)看，不支持其合同履行要求也不符合民法上規(guī)定的公平原則。在實(shí)踐中，雙方當(dāng)事人一般在合同約定以出賣人交鑰匙的時(shí)間作為其向買受人交付使用房屋的時(shí)間，并以此開(kāi)始風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移承擔(dān)。4、均未辦理商品房過(guò)戶登記手續(xù)和預(yù)告登記手續(xù)，又未合法占有爭(zhēng)議房屋的，先行支付房屋價(jià)款的買受人的房屋所有權(quán)要求應(yīng)予支持。法律無(wú)相關(guān)規(guī)定，但是，由于支付對(duì)價(jià)是房屋買賣合同履行行為，因此，已經(jīng)先行支付房屋價(jià)款，履行了自己的合同義務(wù)的買受人，要求對(duì)方當(dāng)事人相應(yīng)履行合同義務(wù)的要求，理應(yīng)得到支持，這樣才能最大限度地維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序，促進(jìn)合同的善意履行，維護(hù)合同當(dāng)事人的合法利益。5、如果上述情況均未發(fā)生，則簽約在先的買受人的房屋所有權(quán)要求應(yīng)該得到支持。簽約在先的合同成立在先，相對(duì)于簽約在后的合同，簽約在先的合同的標(biāo)的毫無(wú)瑕疵，而簽約在后的合同，均因出賣人的故意或過(guò)失，造成了其合同的標(biāo)的在該合同成立之前即已存在第三方權(quán)利，根據(jù)公平、誠(chéng)實(shí)信用的民事行為的基本原則，簽約在先的買受人的所有權(quán)要求理應(yīng)得到優(yōu)先保護(hù)。如能提供更多信息，則可給出更為周詳?shù)姆梢庖?jiàn)。

你好，第一，你和房東簽的合同只要是雙方真實(shí)的意思表示，并且簽字等都手續(xù)都齊全的話，不會(huì)因?yàn)橹薪楣镜归]而歸于無(wú)效。第二：如果房東一房二賣的話你可以依據(jù)買賣合同以房東違約來(lái)追究其違約責(zé)任。最好要求房東盡快協(xié)助過(guò)戶。第三：法律規(guī)定中介居間成功的標(biāo)志是房屋買賣合同的簽訂，中介沒(méi)有義務(wù)協(xié)助買賣雙方完成過(guò)戶、交房等手續(xù)。如果中介公司有給你承諾中介服務(wù)的范圍，那么你可以要求他們協(xié)助完成購(gòu)房事宜或者要求退還部分中介費(fèi)。

6，一屋多賣的所有權(quán)問(wèn)題

1、法律并不禁止一房多賣因此乙丙丁的合同都是合法有效的 2、丙取得了該房屋的所有權(quán) 理由是不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)必須登記才發(fā)生效力 3、時(shí)間先后沒(méi)有影響關(guān)鍵在于誰(shuí)辦理了過(guò)戶登記手續(xù) 誰(shuí)就取得了房屋的所有權(quán) 4、其他人只能要求甲承擔(dān)違約責(zé)任鑒于丙已經(jīng)取得了該房屋的所有權(quán) 因此該合同已經(jīng)履行不能其他人可以要求解除合同退回房款并要求損害賠償

對(duì)一房二賣糾紛，實(shí)務(wù)中應(yīng)分別不同情況予以不同的處理：1、出賣人先后與兩個(gè)不同的買受人訂立合同后，對(duì)后買受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)的情形。　在該情形下，兩個(gè)房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的買受人已實(shí)際取得房屋所有權(quán)。此時(shí)，前后兩個(gè)買受人享有的請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)是不同的：后買受人因其債權(quán)已得到滿足，已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人，故其享有的是該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。前買受人享有的是房屋買賣合同產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)系一種對(duì)出賣人的請(qǐng)求給付，尤其是受領(lǐng)其給付的權(quán)利，對(duì)買賣標(biāo)的物本身無(wú)直接支配及排他的效力。即使已占有買賣標(biāo)的物，因該房屋所有權(quán)已經(jīng)經(jīng)過(guò)登記移轉(zhuǎn)于后買受人，故其對(duì)該房屋的占有失去法律上的基礎(chǔ)，構(gòu)成無(wú)權(quán)占有，應(yīng)負(fù)返還房屋的義務(wù)。依據(jù)《合同法》第一百一十條第\(一\項(xiàng)的規(guī)定，出賣人對(duì)買受人不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，在法律上或者事實(shí)上不能履行情況下，買受人不得要求履行。出賣人違反此種義務(wù)，即應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。也就是說(shuō)，合同的標(biāo)的物已經(jīng)歸他人所有，實(shí)際履行已不能，在該種情形下，沒(méi)有強(qiáng)制實(shí)際履行問(wèn)題。此時(shí)，合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)。2、出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記之后，又與后買受人成立就同一房屋為標(biāo)的物的買賣合同。　此時(shí)，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過(guò)戶，出賣人已非房屋所有權(quán)人。出賣人系出賣他人之物?！逗贤ā返谝话偃l第一款規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。”不屬于出賣人所有且出賣人無(wú)處分權(quán)的物，.不構(gòu)成買賣合同的標(biāo)的物。　關(guān)于無(wú)權(quán)處分制度，《合同法》第五十一條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”3、兩次買賣均未完成過(guò)戶登記的處理。　在兩次買賣均未辦理過(guò)戶登記的情形下，房屋所有權(quán)仍為出賣人享有，而兩次買賣的買受人均未取得房屋的所有權(quán)。原則上講，買受人只能通過(guò)債權(quán)保護(hù)方法保護(hù)自己的權(quán)益。基于先后買賣合同而生的此二重債權(quán)，系處于平等地位，并無(wú)位序關(guān)系，故前買受人及后買受人均得隨時(shí)向出賣人請(qǐng)求履行債務(wù)。房屋買賣合同買受人的權(quán)利之一，也是履行的重要內(nèi)容，就是行使房屋所有權(quán)過(guò)戶登記請(qǐng)求權(quán)。在兩個(gè)債權(quán)的實(shí)現(xiàn)構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的前提下，誰(shuí)先取得登記申請(qǐng)權(quán)，誰(shuí)就有優(yōu)先的效果。故就兩個(gè)合同的履行而言，首先應(yīng)當(dāng)以請(qǐng)求辦理過(guò)戶登記的先后，確認(rèn)買受人中先行使請(qǐng)求權(quán)方的行使登記請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先權(quán)。同時(shí)請(qǐng)求的，應(yīng)以約定的履行期屆至日的先后，確認(rèn)履行期先屆至的合同的買受人行使登記請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先權(quán)；一合同約定了履行期限，另一合同沒(méi)有約定履行期限，可確認(rèn)沒(méi)有約定履行期限的合同的買受人行使登記申請(qǐng)權(quán)的優(yōu)先權(quán)；均沒(méi)有約定履行期限的，原則上認(rèn)為兩合同的買受人自合同成立時(shí)起即享有行使登記申請(qǐng)權(quán)，但訂立在先的合同的買受人獲得登記申請(qǐng)權(quán)的時(shí)間在前，應(yīng)以訂立合同的先后，來(lái)保護(hù)訂立在先的合同。但這種保護(hù)并不是確認(rèn)前買受人擁有房屋所有權(quán)，而是保護(hù)前買受人得以行使登記請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先權(quán)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)優(yōu)先受理前買受人的登記申請(qǐng)，法院可判決強(qiáng)制出賣人履行前一合同，督促其及時(shí)辦理登記手續(xù)?？筛鶕?jù)案件的具體情況加以判斷。

合同都成立并生效所有權(quán)轉(zhuǎn)移以房屋所有權(quán)登記為生效要件誰(shuí)辦理了房屋所有權(quán)登記，誰(shuí)就有所有權(quán)

根據(jù)物權(quán)法房屋采取登記對(duì)抗制度不采取交付制度所以不以交付為對(duì)抗要件即使丙沒(méi)有入住只要誰(shuí)登記了房子就是誰(shuí)的其他人可以以違約請(qǐng)求甲賠償具體來(lái)說(shuō) 就是簽訂合同有效但是沒(méi)登記不得對(duì)抗善意第三人乙丙丁4個(gè)人的合同簽訂時(shí)都已生效但是丙登記了房子就是丙了呵呵當(dāng)然如果丙簽訂合同時(shí)不是善意的就是簽訂合同時(shí)候他知道甲與乙丁還有房屋買賣合同那房子也不是他的啦呵呵這時(shí)候就都沒(méi)登記甲想給誰(shuí)給誰(shuí) 但是承擔(dān)另兩個(gè)人的違約責(zé)任給分吧樓主呵呵絕對(duì)正確答案另：真BS一樓的天天看見(jiàn)你看見(jiàn)你就不爽廣告都做到這里來(lái)了百度也不管管

7，如何認(rèn)定一房二賣的合同效力

案例： 2004年，某文化館為建一綜合樓，與某糧食管理所簽訂一租賃協(xié)議，約定某糧食管理所為某文化館投資2萬(wàn)元，樓房建成后，三間臨街的門面房由某糧食管理所使用5年。2005年初，樓房峻工。某文化館又與張某簽訂一租賃合同，將該三間房屋又租給張某，將房屋交付張某使用，并辦理了登記。某糧食管理所起訴文化館和張某，請(qǐng)求確認(rèn)文化館與張某之間的合同無(wú)效，文化館按租賃協(xié)議向某糧食管理所交付房屋。此案中，在同一租賃物上，先后成立了兩個(gè)租賃合同，出租人卻將租賃物交付給了后成立的租賃合同的承租人。在現(xiàn)實(shí)生活中，這樣的情況并不鮮見(jiàn)。對(duì)此，法院應(yīng)該支持哪份租賃合同呢?下面，我們對(duì)租賃權(quán)的性質(zhì)，也就是承租人對(duì)租賃物的權(quán)利是債權(quán)還是物權(quán)，來(lái)具體分析，尋找答案。物權(quán)法定，這是一個(gè)基本原則。其是指物權(quán)的種類和內(nèi)容均由法律規(guī)定，不允許當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)。只所以這樣規(guī)定，是因?yàn)槲餀?quán)具有直接支配性、排他性和優(yōu)先性，有極強(qiáng)的效力，不應(yīng)允許當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)，并且方便物權(quán)公示，確保交易安全。而承租人對(duì)租賃物的權(quán)利，法律沒(méi)有明確規(guī)定其為物權(quán)，并且，我國(guó)合同法將其規(guī)定在債權(quán)債務(wù)的法律關(guān)系的章節(jié)中，很顯然，該權(quán)利是來(lái)源于當(dāng)事人之間的租賃合同，應(yīng)屬債權(quán)之范疇，承租人只有債上請(qǐng)求權(quán)。但是，承租人對(duì)租賃物的權(quán)利，雖是基于債權(quán)，卻有明顯的物權(quán)特性。所謂物權(quán)，是指權(quán)利人直接支配特定物而享受其利益的權(quán)利，其特征包括直接支配性、排他性和優(yōu)先性。而承租人對(duì)租賃物的權(quán)利，便有此特征：一、承租人對(duì)租賃物的權(quán)利具有直接支配性承租人可以依照自己的意思，無(wú)須他人的意思或行為介入，對(duì)租賃物即可行使管領(lǐng)處分的行為，實(shí)現(xiàn)其權(quán)利。具體表現(xiàn)為承租人對(duì)租賃物使用收益的權(quán)利，對(duì)租賃物的改良權(quán)和轉(zhuǎn)租權(quán)。我國(guó)合同法第217條、225條規(guī)定了承租人對(duì)租賃物的使用收益，第223條、224條作了有關(guān)改良和轉(zhuǎn)租的規(guī)定。承租人享有的用益權(quán)、改良權(quán)和轉(zhuǎn)租權(quán)，能夠體現(xiàn)承租人對(duì)租賃物權(quán)利的物權(quán)特征。二、承租人對(duì)租賃物的占有具有排他性承租人依租賃合同的約定占有租賃物，是承租人支配租賃物的前提和基礎(chǔ)。占有是對(duì)租賃物事實(shí)上的管領(lǐng)，占有租賃物也為承租人支配租賃物提供了事實(shí)上和法律上的可能。占有一旦存在，就應(yīng)受到保護(hù)。所以出租人已經(jīng)將租賃物依約轉(zhuǎn)移給承租人占有后，就不得在租賃物上設(shè)立以占有為權(quán)能的其他權(quán)利，這也表明該權(quán)利具有排他性。三、承租人對(duì)租賃物的權(quán)利具有優(yōu)先性 1、承租人對(duì)租賃物的權(quán)利優(yōu)先于后成立的所有權(quán)。我國(guó)合同法第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！边@即是各國(guó)大都采用的“買賣不破租賃”的原則。其是指在租賃合同存續(xù)期間，雖然租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，租賃合同對(duì)受讓人來(lái)說(shuō)，仍然有效，也就是租賃合同的效力不受影響。這一現(xiàn)象也被法學(xué)界稱為“債權(quán)物權(quán)化”?！百I賣不破租賃”原則，使承租人與出租人間的法律關(guān)系，隨著租賃物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)而轉(zhuǎn)變?yōu)槌凶馊伺c買受人間的法律關(guān)系。承租人對(duì)租賃物的權(quán)利隨著租賃物移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)，這也證明了承租人對(duì)租賃物的權(quán)利是對(duì)物權(quán);也說(shuō)明了設(shè)立在后的買受人對(duì)租賃物的所有權(quán)，并不會(huì)妨礙承租人對(duì)租賃物的權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。即是，承租人對(duì)租賃物的權(quán)利優(yōu)先于后成立的所有權(quán)。 2、承租人對(duì)租賃物的權(quán)利優(yōu)先于后成立的抵押權(quán)等他物權(quán) 我國(guó)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第65條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。租賃權(quán)的標(biāo)的物雖然在成立上必須轉(zhuǎn)移占有為其要件，但因法律未規(guī)定租賃權(quán)為物權(quán)，這種轉(zhuǎn)移占有并不能使財(cái)產(chǎn)租賃權(quán)具有對(duì)世的絕對(duì)效力，此處也采取了“買賣不破租賃”的原則，使租賃權(quán)具有物權(quán)化的性質(zhì)，可以對(duì)抗抵押物受人，加強(qiáng)了對(duì)承租人的保護(hù)。綜上所述，承租人對(duì)租賃物的權(quán)利，包括占有使用收益權(quán)、改良權(quán)，以及轉(zhuǎn)租權(quán)等，表現(xiàn)出了(1)對(duì)抗性(2)對(duì)事實(shí)上侵害租賃權(quán)的第三人的效力(3)租賃權(quán)處分的可能性等特點(diǎn)，也表現(xiàn)出了對(duì)物的直接支配性、排他性和優(yōu)先性的特點(diǎn)，這是“債權(quán)物權(quán)化”的體現(xiàn)，也是承租人對(duì)租賃物的權(quán)利具有物權(quán)特征的體現(xiàn)。那么，承租人對(duì)租賃物的權(quán)利是否優(yōu)先于債權(quán)呢?這也這次討論要解決的問(wèn)題。當(dāng)出租人先后將租賃物出租給兩個(gè)承租人時(shí)，因兩份租賃合同均不具有無(wú)效或可撤銷的條件，是有效合同。依合同約定，出租人交付租賃物，承租人占有租賃物，其占有是合法占有，應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。因此先占有租賃物的承租人，即取得對(duì)租賃物的權(quán)利。因這種權(quán)利具有物權(quán)化的特征，有對(duì)抗力和排他性。而未占有租賃物的承租人，其享有的是來(lái)源于合同約定的請(qǐng)求交付租賃物的權(quán)利，是債權(quán)，根據(jù)物優(yōu)先于債權(quán)的原則，其不能對(duì)抗另一承租人所享有的具有物權(quán)特征的權(quán)利。因此，未取得占有租賃物的承租人，只能依債務(wù)不履行向出租人請(qǐng)求損害賠償，無(wú)法取得對(duì)租賃物的權(quán)利。當(dāng)然，法律規(guī)定對(duì)租賃關(guān)系進(jìn)行登記，作為承租人對(duì)抗第三人的前提條件的，先將房屋租賃關(guān)系進(jìn)行登記的承租人，取得承租人對(duì)租賃物的權(quán)利。

2005年初，樓房峻工。某文化館又與張某簽訂一租賃合同，將該三間房屋又租給張某，將房屋交付張某使用，并辦理了登記。某糧食管理所起訴文化館和張某，請(qǐng)求確認(rèn)文化館與張某之間的合同無(wú)效，文化館按租賃協(xié)議向某糧食管理所交付房屋。此案中，在同一租賃物上，先后成立了兩個(gè)租賃合同，出租人卻將租賃物交付給了后成立的租賃合同的承租人。在現(xiàn)實(shí)生活中，這樣的情況并不鮮見(jiàn)。對(duì)此，法院應(yīng)該支持哪份租賃合同呢?下面，我們對(duì)租賃權(quán)的性質(zhì)，也就是承租人對(duì)租賃物的權(quán)利是債權(quán)還是物權(quán)，來(lái)具體分析，尋找答案。物權(quán)法定，這是一個(gè)基本原則。其是指物權(quán)的種類和內(nèi)容均由法律規(guī)定，不允許當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)。只所以這樣規(guī)定，是因?yàn)槲餀?quán)具有直接支配性、排他性和優(yōu)先性，有極強(qiáng)的效力，不應(yīng)允許當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)，并且方便物權(quán)公示，確保交易安全。而承租人對(duì)租賃物的權(quán)利，法律沒(méi)有明確規(guī)定其為物權(quán)，并且，我國(guó)合同法將其規(guī)定在債權(quán)債務(wù)的法律關(guān)系的章節(jié)中，很顯然，該權(quán)利是來(lái)源于當(dāng)事人之間的租賃合同，應(yīng)屬債權(quán)之范疇，承租人只有債上請(qǐng)求權(quán)。但是，承租人對(duì)租賃物的權(quán)利，雖是基于債權(quán)，卻有明顯的物權(quán)特性。所謂物權(quán)，是指權(quán)利人直接支配特定物而享受其利益的權(quán)利，其特征包括直接支配性、排他性和優(yōu)先性。而承租人對(duì)租賃物的權(quán)利，便有此特征：一、承租人對(duì)租賃物的權(quán)利具有直接支配性承租人可以依照自己的意思，無(wú)須他人的意思或行為介入，對(duì)租賃物即可行使管領(lǐng)處分的行為，實(shí)現(xiàn)其權(quán)利。具體表現(xiàn)為承租人對(duì)租賃物使用收益的權(quán)利，對(duì)租賃物的改良權(quán)和轉(zhuǎn)租權(quán)。我國(guó)合同法第217條、225條規(guī)定了承租人對(duì)租賃物的使用收益，第223條、224條作了有關(guān)改良和轉(zhuǎn)租的規(guī)定。承租人享有的用益權(quán)、改良權(quán)和轉(zhuǎn)租權(quán)，能夠體現(xiàn)承租人對(duì)租賃物權(quán)利的物權(quán)特征。二、承租人對(duì)租賃物的占有具有排他性承租人依租賃合同的約定占有租賃物，是承租人支配租賃物的前提和基礎(chǔ)。占有是對(duì)租賃物事實(shí)上的管領(lǐng)，占有租賃物也為承租人支配租賃物提供了事實(shí)上和法律上的可能。占有一旦存在，就應(yīng)受到保護(hù)。所以出租人已經(jīng)將租賃物依約轉(zhuǎn)移給承租人占有后，就不得在租賃物上設(shè)立以占有為權(quán)能的其他權(quán)利，這也表明該權(quán)利具有排他性。三、承租人對(duì)租賃物的權(quán)利具有優(yōu)先性 1、承租人對(duì)租賃物的權(quán)利優(yōu)先于后成立的所有權(quán)。我國(guó)合同法第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！边@即是各國(guó)大都采用的“買賣不破租賃”的原則。其是指在租賃合同存續(xù)期間，雖然租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，租賃合同對(duì)受讓人來(lái)說(shuō)，仍然有效，也就是租賃合同的效力不受影響。這一現(xiàn)象也被法學(xué)界稱為“債權(quán)物權(quán)化”?！百I賣不破租賃”原則，使承租人與出租人間的法律關(guān)系，隨著租賃物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)而轉(zhuǎn)變?yōu)槌凶馊伺c買受人間的法律關(guān)系。承租人對(duì)租賃物的權(quán)利隨著租賃物移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)，這也證明了承租人對(duì)租賃物的權(quán)利是對(duì)物權(quán);也說(shuō)明了設(shè)立在后的買受人對(duì)租賃物的所有權(quán)，并不會(huì)妨礙承租人對(duì)租賃物的權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。即是，承租人對(duì)租賃物的權(quán)利優(yōu)先于后成立的所有權(quán)。 2、承租人對(duì)租賃物的權(quán)利優(yōu)先于后成立的抵押權(quán)等他物權(quán) 我國(guó)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第65條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。租賃權(quán)的標(biāo)的物雖然在成立上必須轉(zhuǎn)移占有為其要件，但因法律未規(guī)定租賃權(quán)為物權(quán)，這種轉(zhuǎn)移占有并不能使財(cái)產(chǎn)租賃權(quán)具有對(duì)世的絕對(duì)效力，此處也采取了“買賣不破租賃”的原則，使租賃權(quán)具有物權(quán)化的性質(zhì)，可以對(duì)抗抵押物受人，加強(qiáng)了對(duì)承租人的保護(hù)。

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一房多賣的合同效力問(wèn)題，一房二賣兩個(gè)合同都有效力嗎

本文目錄一覽

1，一房二賣兩個(gè)合同都有效力嗎

2，房主一房?jī)少u法院認(rèn)定房屋買賣合同是否有效

3，一房二賣合同效力怎么確定

4，一房二賣情形中房屋買賣合同如何履行

5，一房多賣只有先簽了合同的有效嗎

6，一屋多賣的所有權(quán)問(wèn)題

7，如何認(rèn)定一房二賣的合同效力

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一房多賣的合同效力問(wèn)題，一房二賣兩個(gè)合同都有效力嗎

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2，房主一房?jī)少u法院認(rèn)定房屋買賣合同是否有效

3，一房二賣合同效力怎么確定

4，一房二賣情形中房屋買賣合同如何履行

5，一房多賣只有先簽了合同的有效嗎

6，一屋多賣的所有權(quán)問(wèn)題

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3，一房二賣合同效力怎么確定

4，一房二賣情形中房屋買賣合同如何履行

6，一屋多賣的所有權(quán)問(wèn)題

7，如何認(rèn)定一房二賣的合同效力