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1，假設開發(fā)法的適用條件及過程
2，假設開發(fā)法中的投資利潤是以什么為計算基礎的
3，資產評估假設開發(fā)法計算
4，假設開發(fā)法中現金流量折現法那個折現年限如何確定不均勻投入和
5，假設開發(fā)法的應用范圍
6，試述房地產用假設開發(fā)法估價需要具備的條件及報酬率與投資風險的關

1，假設開發(fā)法的適用條件及過程

1，假設。2，提出自己所要論證的理由。3，有實力證明自己的理論，4，討論。5，成定論

假設開發(fā)法的適用條件及過程

2，假設開發(fā)法中的投資利潤是以什么為計算基礎的

1、多步式利潤表，它是以營業(yè)收入為基礎來計算的。營業(yè)利潤=營業(yè)收入+投資收益-營業(yè)成本-營業(yè)稅金及附加-管理費用-銷售費用-財務費用-資產減值損失。 2、利潤總額=營業(yè)利潤+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出。 3、凈利潤=利潤總額-所得稅費用

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假設開發(fā)法中的投資利潤是以什么為計算基礎的

3，資產評估假設開發(fā)法計算

因為是均勻投入，所以按期中來計算。就是假設你在今年要均勻投入120萬，每個月10萬，計算的時候為了簡便就以半年記期折現或資本化處理。 100*60%/(1+10%)^0.5就是第一年的均勻投入進行折現；100*40%/(1+10%)^1.5是在第一年沒有使用，在第二年均勻投入，所以記期是1+0.5年進行折現。資產評估中所有建筑或生產制造費用只要是均勻投入的，都按期中來計算，不管是終值還是現值，這個教材上應該有說明的，可能你沒仔細看。

資產評估假設開發(fā)法計算

4，假設開發(fā)法中現金流量折現法那個折現年限如何確定不均勻投入和

那么題目的算法是均勻投入，看作年中投入，也就是在0.5年投入，第二年在1.5年投入，題目應該是提示的。是否均勻投入，都應當把握住投入的時點與折現年限的關系，以起始點為0，第一年末為1，第二年末為2，如果是按月均勻投入的話，可以以半年為計算點，就是上面的第一年為0.5，第二年為1.5，當然也可以以每月為周期，這樣就稍顯復雜。

投入在起初，回報在期末第一年投入，實際上是在項目起始點，所以時刻為0，折現率為1第二年投入，是在第二年年初，算在第一年年末，進行折現，折現率為1+r

5，假設開發(fā)法的應用范圍

假設開發(fā)法是我們在房地產估價中常用的方法，具體估價時有現金流量折現法和傳統方法。有觀點認為現金流折現法和傳統方法有著明顯的區(qū)別，且從理論上講，前者優(yōu)于后者。其實，它們之間的區(qū)別只是表面上的，具體出發(fā)點不同而已，從理論上來講并不存在優(yōu)劣，只是在考慮資金的時間價值時，前者是現值原理，后者是終值原理。它們之間應該是等價的。搞清上述原理可以澄清一些錯誤認識，有利于在估價實踐中正確確定有關項目。假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的估價。運用此方法應把握待開發(fā)房地產在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產的經營方式。待開發(fā)房地產投資開發(fā)前的狀態(tài)，包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等；投資開發(fā)后的狀態(tài)，包括熟地和房屋（含土地）等；投資開發(fā)后的房地產的經營方式，包括出售（含預售）、出租（含預租）和自營等。假設開發(fā)法的基本理論依據與收益法相同，是預期原理。

6，試述房地產用假設開發(fā)法估價需要具備的條件及報酬率與投資風險的關

含義：假設開發(fā)法又稱開發(fā)法、預期開發(fā)法、剩余法，是將預測的估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。具備條件：假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的估價，如待開發(fā)的土地(包括生地＼毛地、熟地)、在建工程(包括房地產開發(fā)項目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)。對于有城市規(guī)劃設計條件要求，但城市規(guī)劃設計條件尚未明確的待開發(fā)房地產，難以采用假設開發(fā)法估價。因為在該房地產的法定開發(fā)利用前提未確定的情況下，其價值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價的話，估價人員可根據所推測的最可能的城市規(guī)劃設計條件來估價，但必須將該最可能的城市規(guī)劃設計條件列為估價的假設和限制條件，并在估價報告中作特別的提示，說明它價果的影響，或估價結果對它的依賴性。在實際中運用假設開發(fā)法估價的結果的可靠性如何，關鍵取決于下列兩個預測：①是否根據房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)。②是否根據當地房地產市場行情或供求狀況，正確地預測了未來開發(fā)完成后的房地產價值。報酬率與投資風險的關系：這個問題我想你也應該明白，從投資學的角度來講，當然是高風險高收益，這是合理的，也是公平的。就算是房地產項目也是一樣的！因此兩者之間當然是正比關系（不過肯定不是嚴格的正比）。當然還有一些偶然因素，不過應該另當別論！

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3，資產評估 假設開發(fā)法 計算

4，假設開發(fā)法中現金流量折現法 那個折現年限如何確定 不均勻投入和

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