農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效案例，什么情況下農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效

來(lái)源：整理時(shí)間：2023-06-26 04:03:37 編輯：律生活手機(jī)版

1，什么情況下農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效

農(nóng)村房屋買賣合同的無(wú)效有以下幾種情形：1、是向城鎮(zhèn)居民或非本村集體成員出售農(nóng)村住房的，合同無(wú)效，原因是違反法律行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定且損害宅基地所在村集體利益；但如果買受人在一審法庭辯論終結(jié)前取得了賣房人所在村集體成員資格，合同應(yīng)認(rèn)定有效。2、是擅自出售農(nóng)村住房，事前或事后無(wú)法取得宅基地所在村委會(huì)同意的，合同無(wú)效；原因宅基地所有權(quán)屬村集體；農(nóng)民対于宅基地只享有使用和收益權(quán)不享有處分權(quán)。3、是購(gòu)房人已有農(nóng)村住房的，因?yàn)椴环弦粦粢徽姆梢?guī)定而無(wú)效。

什么情況下農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效

2，農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效怎么處理

農(nóng)村房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效后，為平衡雙方的利益在合同無(wú)效后果的處理上，要全面考慮農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地增值、拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益。對(duì)于購(gòu)房人已經(jīng)翻建，裝修、擴(kuò)建房屋，使房屋增值部分，應(yīng)對(duì)購(gòu)房人的投入進(jìn)行補(bǔ)償。此外，讓購(gòu)房人返還、騰退房屋的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意為購(gòu)房人留出合理的騰退時(shí)間，購(gòu)房人無(wú)房居住的，應(yīng)當(dāng)予以妥善安置。農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效后，出賣人應(yīng)當(dāng)賠償買受人的損失包括：1、返還原購(gòu)房?jī)r(jià)款及房屋原購(gòu)買價(jià)款和現(xiàn)房屋價(jià)款之間的差價(jià)；2、買受人因擴(kuò)建、改建、裝修使房屋增值的部分；3、該房屋因拆遷而使出賣人獲得的拆遷利益及土地的增值部分以上損失，需要委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，然后確定損失數(shù)額。對(duì)于土地增值和拆遷部分補(bǔ)償，合同無(wú)效后，根據(jù)出賣人負(fù)有主要責(zé)任，買受人負(fù)有次要責(zé)任的過(guò)錯(cuò)分配原則予以處理。

農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效怎么處理

3，房屋買賣合同的無(wú)效情形

房屋買賣合同的無(wú)效情形：(一)產(chǎn)分離出賣，合同無(wú)效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無(wú)效。(二)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。(三)侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，合同無(wú)效。房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無(wú)效。(四)非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。主要包括轉(zhuǎn)讓或買賣司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

房屋買賣合同的無(wú)效情形

4，農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效后應(yīng)該如何處理

1、返還財(cái)產(chǎn) 返還財(cái)產(chǎn)，是指合同當(dāng)事人在合同被確認(rèn)為無(wú)效或者被撤銷以后，對(duì)已經(jīng)交付給對(duì)方的財(cái)產(chǎn)，享有返還財(cái)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)方當(dāng)事人對(duì)于已經(jīng)接受的財(cái)產(chǎn)負(fù)有返還財(cái)產(chǎn)的義務(wù)。返還財(cái)產(chǎn)有以下兩種形式： (1)單方返還;單方返還，是指有一方當(dāng)事人依據(jù)無(wú)效合同從對(duì)方當(dāng)事人處接受了財(cái)產(chǎn)，該方當(dāng)事人向?qū)Ψ疆?dāng)事人返還財(cái)產(chǎn);或者雖然雙方當(dāng)事人均從對(duì)方處接受了財(cái)產(chǎn)，但是一方?jīng)]有違法行為，另一方有故意違法行為，無(wú)違法行為的一方當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)，而有故意違法行為的一方當(dāng)事人無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)，其被對(duì)方當(dāng)事人占有的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法上繳國(guó)庫(kù)。單方返還就是將一方當(dāng)事人占有的對(duì)方當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)，返還給對(duì)方，返還的應(yīng)是原物，原來(lái)交付的貨幣，返還的就應(yīng)當(dāng)是貨幣;原來(lái)交付的是財(cái)物，就應(yīng)當(dāng)返還財(cái)物。 (2)雙方返還;雙方返還，是在雙方當(dāng)事人都從對(duì)方接受了給付的財(cái)產(chǎn)，則將雙方當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)都返還給對(duì)方接受的是財(cái)物，就返還財(cái)物;接受的是貨幣，就返還貨幣。如果雙方當(dāng)事人故意違法，則應(yīng)當(dāng)將雙方當(dāng)事人從對(duì)方得到的財(cái)產(chǎn)全部收歸國(guó)庫(kù)。 2、折價(jià)補(bǔ)償折價(jià)補(bǔ)償是在因無(wú)效合同所取得的對(duì)方當(dāng)事人人的財(cái)產(chǎn)不能返還或者沒(méi)有必要返還時(shí)，按照所取得的財(cái)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行折算，以金錢的方式對(duì)對(duì)方當(dāng)事人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)呢?zé)任形式。 3、賠償損失根據(jù)《合同法》第58條之規(guī)定，當(dāng)合同被確認(rèn)為無(wú)效后，如果由于一方或者雙方的過(guò)錯(cuò)給對(duì)方造成損失時(shí)，還要承擔(dān)損害賠償責(zé)任。此種損害賠償責(zé)任應(yīng)具備以下構(gòu)成要件： (1)有損害事實(shí)存在 (2)賠償義務(wù)人具有過(guò)錯(cuò)。 (3)過(guò)錯(cuò)行為與遭受損失之間有因果關(guān)系。如果合同雙方當(dāng)事人都有過(guò)錯(cuò)，依第58條的規(guī)定，雙方應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，即適用過(guò)錯(cuò)的程度，如一方的過(guò)錯(cuò)為主要原因，另一方為次要原因，則前者責(zé)任大于后者;此所謂過(guò)錯(cuò)的性質(zhì)如一方系故意，另一方系過(guò)失，故意一方的責(zé)任應(yīng)大于過(guò)失一方的責(zé)任。因合同無(wú)效或者被撤銷，一方當(dāng)事人因此受到損失，另一方當(dāng)事人對(duì)此有過(guò)錯(cuò)時(shí)，應(yīng)賠償受害人的損失，這種賠償責(zé)任是基于締約過(guò)失責(zé)任而發(fā)生的。這里的“損失”應(yīng)以實(shí)際已經(jīng)發(fā)生的損失為限，不應(yīng)當(dāng)賠償期待利益，因?yàn)闊o(wú)效合同的處理以恢復(fù)原狀為原則。

5，農(nóng)村房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效民事責(zé)任應(yīng)如何認(rèn)定

在合同被確認(rèn)無(wú)效后，應(yīng)當(dāng)按照過(guò)錯(cuò)原則確定當(dāng)事人的民事責(zé)任。《民法通則》第61條、《合同法》第58條規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷后，“有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！痹诔擎?zhèn)居民買賣農(nóng)村房屋合同中，因?yàn)檗r(nóng)村房屋和相應(yīng)宅基地為限制流轉(zhuǎn)物，法律法規(guī)和政策明確規(guī)定城鎮(zhèn)居民不得買賣農(nóng)村房屋，對(duì)此買賣雙方當(dāng)事人都知道或者推定應(yīng)當(dāng)知道，故買賣雙方當(dāng)事人對(duì)房屋買賣合同無(wú)效均有過(guò)錯(cuò)。但是，不可否認(rèn)的是此類糾紛案件的緣起大多因?yàn)橥恋?、房產(chǎn)的升值所誘發(fā)，在合同被確認(rèn)無(wú)效的原因方面，主要是由于出賣方受利益驅(qū)動(dòng)而違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，而這種“好訟行為”極大地影響了買受人的社會(huì)生活和社會(huì)秩序的穩(wěn)定，不值得倡導(dǎo)。因此，在合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)認(rèn)定方面，可以認(rèn)定出賣人應(yīng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任。在房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效后，應(yīng)該說(shuō)主要的損失在于買受人，因?yàn)槠湟朔苛韺ぷ√?、影響其生活和工?對(duì)于出賣人而言，則無(wú)多大的損失，甚至還可獲得不小的經(jīng)濟(jì)利益。因此在賠償損失處理上，可以根據(jù)出賣方違反誠(chéng)實(shí)信用和公平合理原則均衡雙方的利益。具體在損失認(rèn)定上，應(yīng)當(dāng)由出賣人賠償買受人信賴?yán)鎿p失，除締約費(fèi)用、履約費(fèi)用和其他費(fèi)用支出的直接損失外，還應(yīng)適當(dāng)?shù)刭r償間接損失。間接損失，是指喪失與他人另訂合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失，而這些損失必須是基于信賴?yán)娑a(chǎn)生的損失。房屋買賣合同的目的，是基于永久性居住或收益的需要，用一定對(duì)價(jià)購(gòu)買房屋所有權(quán)，雙方對(duì)此是清楚的?，F(xiàn)出賣人違反誠(chéng)實(shí)信用主張合同無(wú)效，可以考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買價(jià)格的差異造成的損失來(lái)平衡雙方的利益。在訴訟程序處理上，出賣人起訴要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效，返還房屋。法院受理案件后，認(rèn)為可能認(rèn)定合同無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)向買受人行使釋明權(quán)，告知買受人有可能認(rèn)定合同無(wú)效，征詢其是否就損失提出反訴請(qǐng)求。如果買受人堅(jiān)持主張合同有效，沒(méi)有提出反訴的，根據(jù)不告不理的民事訴訟法基本原則，法院在確認(rèn)房屋買賣合同效力的案件中不得徑行判決出賣人賠償損失。法院應(yīng)當(dāng)在判決中闡明買受人就合同被確認(rèn)無(wú)效致其信賴?yán)鎿p失，有權(quán)另行主張權(quán)利。

6，農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效的后果是什么

農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效的法律后果具體包括以下幾方面： (一)返還財(cái)產(chǎn) 通常情況下，農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效后，出賣人取得的房屋價(jià)款應(yīng)當(dāng)返還給買受人(一般不支持利息損失)。買受人應(yīng)當(dāng)將房屋騰空后返還給出賣人，同時(shí)返還房屋相關(guān)的《集體土地建設(shè)用地使用證》、《宅基地使用證》等權(quán)利證書。 (二)損害賠償 1、合同無(wú)效過(guò)錯(cuò)責(zé)任分擔(dān) 出賣人和買受人對(duì)于農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效均有過(guò)錯(cuò)。出賣人在出賣時(shí)明知其所出賣的房屋及宅基地屬于我國(guó)法律禁止流轉(zhuǎn)的范圍，且其在出賣房屋后又以違法出賣房屋為由主張合同無(wú)效，違反誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)當(dāng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任(一般為70%)。買受人在明知其并非房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的情況下，仍然購(gòu)買房屋，應(yīng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)次要責(zé)任(一般為30%)。 2、損害賠償范圍對(duì)買受人因合同無(wú)效所致之信賴?yán)鎿p失，仍應(yīng)酌情予以賠償，但賠償比例和數(shù)額應(yīng)當(dāng)考慮房屋所在地周邊交通、商業(yè)、環(huán)境等方面的發(fā)展、土地升值情況及是否存在拆遷可能等因素綜合考量。具體說(shuō)明如下： (1)信賴?yán)鎿p失賠償。合同無(wú)效場(chǎng)合的損害賠償責(zé)任，性質(zhì)上屬于締約過(guò)失責(zé)任，原則上以賠償信賴?yán)鎿p失為限。北京地區(qū)法院一般支持買受人主張的信賴?yán)鎿p失賠償，并全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失等各方面因素，參考房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估報(bào)告及現(xiàn)有證據(jù)，酌情予以確定。 (2)添附價(jià)值損失賠償。買受人對(duì)房屋進(jìn)行了新建、翻建、擴(kuò)建或者裝飾裝修的，合同無(wú)效后，出賣人應(yīng)對(duì)買受人添附價(jià)值進(jìn)行賠償。農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效，損害賠償具體數(shù)額一般確定為房屋、裝修、設(shè)備及附屬物重置成新價(jià)和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的70%。通常情況下，對(duì)于訴訟期間已經(jīng)列入拆遷范圍的涉案房屋，可以對(duì)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)一并做出處理；而對(duì)于訴訟期間尚未列入拆遷范圍的涉案房屋，區(qū)位補(bǔ)償價(jià)可暫不予處理，待日后拆遷時(shí)，再由當(dāng)事人另行解決。涉案房屋雖未進(jìn)入征用拆遷程序，但雙方房屋交易行為已完成多年，涉案房屋所在地周邊商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境、文化環(huán)境等發(fā)生了變化，土地價(jià)值、房屋價(jià)值明顯提升，且房屋、裝修和附屬設(shè)施重置成新價(jià)、區(qū)位補(bǔ)償價(jià)已經(jīng)有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)估價(jià)確定的，也有法院支持當(dāng)事人主張區(qū)位補(bǔ)償價(jià)。

7，房屋買賣合同有哪些情況是無(wú)效的

房屋買賣中的一方欺詐另一方、無(wú)民事行為能力的人、限制行為能力人沒(méi)有取得法定代理人同意情況下、用脅迫的手段威脅對(duì)方、房屋出租人和第三人惡意串通，侵害承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)所、房屋出租人和第三人惡意串通，侵害承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、房屋被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定決定查封；這些房屋買賣合同無(wú)效。房屋買賣中的一方欺詐另一方簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。這里的欺詐一般指的是一方在房屋權(quán)屬等重要信息上捏造事實(shí)或者隱瞞真相，導(dǎo)致另一方產(chǎn)生了錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，簽訂了房屋買賣合同，并不是指所有有關(guān)房屋的信息。無(wú)民事行為能力的人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。這里的無(wú)民事行為能力人一般指的是沒(méi)滿10歲的兒童以及精神病人。我國(guó)《民法通則》規(guī)定，無(wú)民事行為能力人應(yīng)由其法定代理人代理實(shí)施民事行為。所以此類人的房屋買賣合同應(yīng)該由他們的法定代理人簽訂才算有效，他們本身不能獨(dú)立簽訂。限制行為能力人沒(méi)有取得法定代理人同意情況下簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。限制行為能力人主要指年滿10歲但是不滿18對(duì)的未成年人，還有不能完全辨認(rèn)自己行為后果的人。限制行為能力人雖然可以自己簽訂合同，但是必須征得法定代理人的同意，否則就是無(wú)效的。他們只能進(jìn)行和年齡、智力以及精神狀況相符的民事活動(dòng)。用脅迫的手段威脅對(duì)方簽訂的房屋買賣合同。具體就是一方用損害對(duì)方財(cái)產(chǎn)、肉體或者精神相威脅，迫使對(duì)方產(chǎn)生恐懼然后簽訂房屋買賣合同。與此相同的還有乘人之危簽訂的房屋買賣合同，就是在對(duì)方處于危難之際或者利用對(duì)方又迫切需要，強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利于自己的條件所簽訂的房屋買賣合同。房屋出租人和第三人惡意串通，侵害承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)所簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。承租人有對(duì)住房的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，出租人如果要出賣租賃的房屋，應(yīng)該在出手之前合理期限內(nèi)通知承租人。不過(guò)，如果出租人只是沒(méi)有履行通知的義務(wù)，或者同等條件下將房屋賣給了承租人之外的人，簽訂的房屋買賣合同依然是有效的。房屋買賣雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體或者個(gè)人利益簽訂的合同屬于有爭(zhēng)議的合同，也是無(wú)效的。房屋出售者應(yīng)該對(duì)房屋有絕對(duì)的所有權(quán)，否則就很有可能產(chǎn)生爭(zhēng)議。如果房屋出售者對(duì)房屋沒(méi)有絕對(duì)的所有權(quán)，那他簽訂的房屋買賣合同當(dāng)然無(wú)效。如果房屋被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定決定查封，或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利，那么房屋所有人在房屋被解除上述措施之前不能出售，否則簽訂的房屋買賣合同就是無(wú)效的。舉個(gè)例子，法院依法查封的房屋，被劃入拆遷規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的房屋。

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農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效案例，什么情況下農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效

1，什么情況下農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效

2，農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效怎么處理

3，房屋買賣合同的無(wú)效情形

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5，農(nóng)村房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效民事責(zé)任應(yīng)如何認(rèn)定

6，農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效的后果是什么

7，房屋買賣合同有哪些情況是無(wú)效的

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