房屋拍賣，房產(chǎn)拍賣是什么意思

來(lái)源：整理時(shí)間：2025-04-18 12:53:44 編輯：律生活網(wǎng) 手機(jī)版

1，房產(chǎn)拍賣是什么意思

意思是：以拍賣的方式買賣房產(chǎn)。拍賣是一種買賣方式而已?，F(xiàn)在以拍賣為名的騙子很多，要小心被騙。

過(guò)戶時(shí)限的。除非不是住宅。請(qǐng)注意：可以拍賣，簽訂了委托拍賣合同，不等于就是賣出去了。委托拍賣合同和貨物買賣合同不同：委托拍賣合同是幫拍賣物品，不代表就是成功賣掉了；貨物買賣合同才是賣掉。

2，房屋拍賣如何辦理手續(xù)

　　———福建讀者謝利華答疑：　　拍賣的房屋類型大致有三種形式：一種是*執(zhí)法查封強(qiáng)行拍賣的房屋；一種是銀行抵債的房屋；一種是業(yè)主委托拍賣的。無(wú)論是哪種類型的房屋拍賣，都要做到：首先，拍賣的房屋產(chǎn)權(quán)要清晰，過(guò)戶不會(huì)有任何問(wèn)題；其次，拍賣的價(jià)格比較合理，如一些房屋的起拍價(jià)僅為市場(chǎng)價(jià)的七成至八成，超過(guò)起拍價(jià)就可成交。委托拍賣的房屋，拍賣公司首先要對(duì)房屋的權(quán)屬進(jìn)行嚴(yán)格的審查，然后再同委托人簽訂《委托拍賣合同》。經(jīng)拍賣所得的房產(chǎn)辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)需提交房屋權(quán)屬證書，拍賣成交確認(rèn)書，委托拍賣協(xié)議，判決書、裁定書或調(diào)解書，委托書。　　除此之外，還需要提醒的是委托拍賣的房屋如設(shè)有抵押權(quán)的，應(yīng)先注銷抵押權(quán)；*委托拍賣的，要提交*委托拍賣函及協(xié)助執(zhí)行通知書。對(duì)于拍賣的房屋，交易手續(xù)費(fèi)需雙方繳納。新浪聲明：本版文章內(nèi)容純屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，僅供投資者參考，并不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

3，求有關(guān)房地產(chǎn)拍賣會(huì)的知識(shí)

淺談房地產(chǎn)拍賣過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注意的幾個(gè)問(wèn)題房地產(chǎn)的訴訟拍賣，涉及面較廣，也是我們?nèi)粘２僮髦薪?jīng)常遇到的拍賣標(biāo)的，在涉案的房地產(chǎn)拍賣中會(huì)常常遇到以下幾種情況：（一）完整意義上的權(quán)屬合一。被執(zhí)行人積極配合，房屋的產(chǎn)權(quán)證、土地證及相關(guān)證件，被執(zhí)行人愿意提供。拍賣成交后，由*出具協(xié)助執(zhí)行的文書，買受人憑*文書，拍賣行的成交確認(rèn)書、發(fā)票及原產(chǎn)權(quán)人提供的相關(guān)資料，由拍賣行或買受人到房產(chǎn)部門辦理過(guò)戶手續(xù)，待過(guò)戶手續(xù)辦好以后，由*執(zhí)行法管交付房屋這是在涉案房屋拍賣中最好處理的案例。（二）權(quán)屬完整，但被執(zhí)行人不予配合。這樣的案例在辦理手續(xù)上也好處理，在交付時(shí)由*執(zhí)行強(qiáng)制搬遷，如果被拍賣的房屋有租賃人，還要看租賃合同是什么時(shí)候簽訂，如果是*查封以前，無(wú)論是執(zhí)法人員、拍賣人、買受人均應(yīng)承認(rèn)現(xiàn)狀，維持原租賃合同的時(shí)間性與合法性，到期才能解約或續(xù)約。如果是租賃合同是在*查封后訂立的，則視為無(wú)效合同，合同的雙方均承擔(dān)責(zé)任，這類情況是我們遇到較多也是較棘手的問(wèn)題，這需要執(zhí)法力度跟的上，如果*執(zhí)法力度不夠，將會(huì)產(chǎn)生新的搬遷訴訟，這勢(shì)必給拍賣人、買受人帶來(lái)大量的也是無(wú)效的工作，甚至讓買受人遭受經(jīng)濟(jì)和精神上的損失。（三）不完全意義上的權(quán)屬完整。在涉案房地產(chǎn)拍賣中往往有不完全意義上的權(quán)屬問(wèn)題，有的被執(zhí)行拍賣的房屋在查封時(shí)就發(fā)現(xiàn)由于歷史上的原因，既無(wú)房產(chǎn)證，又無(wú)土地證，這類房產(chǎn)要補(bǔ)齊手續(xù)非常困難。（四）部分完全意義上的權(quán)屬完整。在涉案房產(chǎn)拍賣中有的被執(zhí)行人已將房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)，這樣就要解除抵押權(quán)，方可拍賣。（五）沒(méi)有竣工的房屋。這類涉案房產(chǎn)往往是建筑商作為原告訴開(kāi)發(fā)商拖欠房屋建房資金，這類房屋我們一般主張建筑單位自己競(jìng)買，價(jià)格比較便宜。涉案房地產(chǎn)拍賣是我們近幾年面臨的新課題，這就要求我們一定要對(duì)我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策、法規(guī)熟悉，深刻了解，根據(jù)不同類的房地產(chǎn)性質(zhì)，提出不同的處理方法，這樣才能提高拍賣成功率。以上我和各位共同學(xué)習(xí)了我們實(shí)際操作中接觸比較多的房地產(chǎn)拍賣中所要注意的幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，當(dāng)然，我們現(xiàn)在的經(jīng)驗(yàn)還很不足，業(yè)務(wù)水平也有待于提高，但我相信，我們?cè)谧母魑煌蕰?huì)有信心，有誠(chéng)意一步步地做好拍賣業(yè)務(wù)，穩(wěn)中求進(jìn)，在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展壯大，努力打造“雙贏”品牌，2006年一定會(huì)取得更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

求有關(guān)房地產(chǎn)拍賣會(huì)的知識(shí)

4，如何拍賣房產(chǎn)

目前房屋居住著屬于善意第三人，*執(zhí)行不得侵犯善意第三人的利益。*只能執(zhí)行部分房產(chǎn)。因此一般做法是與第三人協(xié)商，先行拍賣房屋部分房款抵償現(xiàn)居主人，剩下的執(zhí)行。

個(gè)人通過(guò)拍賣市場(chǎng)取得的房屋拍賣收入在計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，統(tǒng)一按轉(zhuǎn)讓收入全額的3%計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。同時(shí)，個(gè)人財(cái)產(chǎn)拍賣所得應(yīng)納的個(gè)人所得稅稅款，由拍賣單位負(fù)責(zé)代扣代繳，并按規(guī)定向拍賣單位所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。如果是拍賣房屋的話，到拍賣行要辦理的手續(xù)相對(duì)多，還需要宣傳拍賣信息等方面的成本費(fèi)用，不過(guò)“拍賣房屋的涉及時(shí)間會(huì)很短，屬于快速變現(xiàn)，但價(jià)格卻有可能不高”。*拍賣的房產(chǎn)是不用繳納營(yíng)業(yè)稅的,嚴(yán)格來(lái)說(shuō),也不用繳納個(gè)人所得稅。季濤說(shuō),對(duì)于賣家來(lái)說(shuō),盡管要承擔(dān)*訴訟費(fèi)和評(píng)估公司和拍賣公司的相關(guān)服務(wù)費(fèi)用,但是這所有的費(fèi)用加起來(lái)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房屋交易價(jià)格的5%,季濤表示。相比之下,即使在價(jià)格上略有所讓步,在房主看來(lái),通過(guò)*拍賣房產(chǎn)仍不失為一種極好的避稅方式。

支付部分放款也要看情況而定。你可以參考一下《最高人民*關(guān)于人民*民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》里的相關(guān)規(guī)定。第十六條被執(zhí)行人將其財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但根據(jù)合同約定被執(zhí)行人保留所有權(quán)的，人民*可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)由第三人在合理期限內(nèi)向人民*交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、凍結(jié)。第十七條被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民*可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民*不得查封、扣押、凍結(jié)。第十八條被執(zhí)行人購(gòu)買第三人的財(cái)產(chǎn)，已經(jīng)支付部分價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但第三人依合同約定保留所有權(quán)，申請(qǐng)執(zhí)行人已向第三人支付剩余價(jià)款或者第三人書面同意剩余價(jià)款從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付的，人民*可以查封、扣押、凍結(jié)。查封只是保全的手段，不是查封就一定會(huì)拍賣的。如果你的情況不夠上述法律的條件，在房產(chǎn)被強(qiáng)制拍賣了后，你只能向賣家追償，當(dāng)然這是最壞的結(jié)果。

這事主要取決于執(zhí)行員，沒(méi)過(guò)戶就是被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，居住的人的房款，可以由他自己向被執(zhí)行人要，與這個(gè)案件無(wú)關(guān)。如果執(zhí)行員怕人鬧事，就會(huì)以居住人以交房款，從形式上已屬于居住人所有為由，不對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行執(zhí)行。

由該人向原房主主張返還房款，可由拍賣房產(chǎn)價(jià)值分擔(dān)。

5，拍賣房拍賣有什么流程或者注意事項(xiàng)

與正常拍賣物品流程一樣，都要經(jīng)公告、前備案、拍賣會(huì)、后備案、結(jié)算、交付等流程。應(yīng)注意把拍賣房的瑕疵，如有人占用、有租約等情況在拍賣標(biāo)的的注意事項(xiàng)里寫清楚，以免引起糾紛。

如何尋找更加價(jià)廉物美的房源便成為置業(yè)者們面臨的頭等大事，在這樣的背景下通過(guò)*拍賣取得房產(chǎn)的途徑成了一個(gè)熱門的選擇，對(duì)此人們?cè)缫掩呏酊F。那么，凡事都有兩面性，有利有弊，今天我們根據(jù)以往辦理此類案件的經(jīng)驗(yàn)跟大家分享一下，在律師眼中的利與弊。關(guān)于“利”的分析可以避開(kāi)限購(gòu)令，對(duì)通過(guò)*拍賣取得房屋所有權(quán)的方式，現(xiàn)在沒(méi)有明確的法律規(guī)定或政策規(guī)定，是否也按照限購(gòu)令執(zhí)行。因此，我們說(shuō)目前還是一個(gè)“灰色地帶”。但在實(shí)際執(zhí)行中，房屋競(jìng)得人必須拿著*出具的房產(chǎn)權(quán)屬變更司法裁定、拍賣成交確認(rèn)書、協(xié)助執(zhí)行書及身份證等證件，到房屋所在區(qū)域的房產(chǎn)主管機(jī)關(guān)辦理過(guò)戶手續(xù)。可以規(guī)避部分稅種，一般來(lái)說(shuō)在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)，出具了*的協(xié)助執(zhí)行書后，通過(guò)*拍賣所得房屋只需繳納契稅，不需繳納所得稅和營(yíng)業(yè)稅。但目前這種操作方式尚存一定爭(zhēng)議。關(guān)于“弊”的分析《最高人民*關(guān)于人民*民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第一條明確規(guī)定，在執(zhí)行程序中，被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)被查封、扣押、凍結(jié)后，人民*應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行拍賣、變賣或者采取其他執(zhí)行措施。上述法律規(guī)定是我們經(jīng)過(guò)*拍賣取得房屋的基本法律依據(jù)，很多人都認(rèn)為從*取得的被拍賣房產(chǎn)應(yīng)該是非常安全保險(xiǎn)的，但實(shí)際情況往往事與愿違，因?yàn)?不是專業(yè)房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)，因此在實(shí)際執(zhí)行時(shí)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)司法權(quán)與行政權(quán)“打架”等對(duì)于普通購(gòu)房人來(lái)說(shuō)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)一：房屋所有權(quán)證的辦理難以確定因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在樓盤開(kāi)發(fā)時(shí)需要在規(guī)劃、住建、國(guó)土等政府主管部門拿到相應(yīng)的審批文件，而*在執(zhí)行相關(guān)案件時(shí)很難準(zhǔn)確、及時(shí)地提供與房產(chǎn)證辦理的信息，因此就會(huì)導(dǎo)致拍賣房屋的所有權(quán)證書辦理會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。如何判斷是否會(huì)出現(xiàn)這樣的風(fēng)險(xiǎn)？要看該房屋在拍賣前的所有權(quán)狀況，如果該房屋在*查封前屬于合法登記的房產(chǎn)且產(chǎn)權(quán)手續(xù)齊備，則可依據(jù)*的協(xié)助執(zhí)行通知書辦理房屋所有權(quán)證。那么，如果該房屋在*查封之前沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證或初始產(chǎn)權(quán)登記，且沒(méi)有辦理的原因是原所有權(quán)人存在違法行為或不具備產(chǎn)權(quán)登記的條件，相關(guān)政府主管部門不予登記的，這種情況購(gòu)買查封的房屋是沒(méi)法辦理房屋所有權(quán)證書的。但如果原所有權(quán)人不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的情況，只因不具備主管機(jī)關(guān)要求的條件而無(wú)法辦理，那么條件具備后或*通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行使之能辦理所有權(quán)登記手續(xù)的，購(gòu)房人也可以辦理房屋所有權(quán)。風(fēng)險(xiǎn)二：房屋質(zhì)量沒(méi)保障因?yàn)樵?委托拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣時(shí)，通常只是對(duì)明顯的瑕疵進(jìn)行簡(jiǎn)單描述，對(duì)于房屋存在的其他隱秘或暫時(shí)不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題都不會(huì)體現(xiàn)。因此，即便進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘，也會(huì)存在相應(yīng)的質(zhì)量瑕疵風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂延期交房，這種房屋經(jīng)常會(huì)因?yàn)樵谑┕r(shí)偷工減料，開(kāi)發(fā)商使用的建筑材料以次充好，導(dǎo)致存在質(zhì)量瑕疵。但因?yàn)檫@些房子還沒(méi)有經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期實(shí)際居住使用，因此無(wú)法發(fā)現(xiàn)隱蔽問(wèn)題。并且這些問(wèn)題很難通過(guò)訴訟解決。因?yàn)?一般會(huì)認(rèn)為，房屋原所有人在拍賣前只要告知拍賣公司房屋存在某種瑕疵情況，拍賣公司又將這一情況如實(shí)告知競(jìng)買人，并聲明僅以房屋現(xiàn)狀拍賣，就視為均已依法履行了瑕疵告知義務(wù)。競(jìng)買人對(duì)所競(jìng)買的物品負(fù)有謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，應(yīng)對(duì)拍賣標(biāo)的物了解清楚后參與競(jìng)買，所以只要實(shí)際參與了，*就會(huì)推定自愿接受這種現(xiàn)實(shí)，因此通常情況下，不會(huì)支持競(jìng)買人的訴求。風(fēng)險(xiǎn)三：法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn)《民事訴訟法》規(guī)定“執(zhí)行完畢后，據(jù)以執(zhí)行的判決、裁定和其他法律文書確有錯(cuò)誤，被人民*撤銷的，對(duì)已被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，人民*應(yīng)當(dāng)作出裁定，責(zé)令取得財(cái)產(chǎn)的人返還；拒不返還的，強(qiáng)制執(zhí)行?！?/section>

6，房屋拍賣流程

房屋拍賣流程：產(chǎn)權(quán)人或有權(quán)機(jī)關(guān)委托——勘測(cè)評(píng)估——與拍賣公司簽署委托合同——公告拍賣信息——拍賣登記——交納保證金，取得競(jìng)拍人資格——參加拍賣——成交——支付房款——辦理產(chǎn)權(quán)證——交房原則：房地產(chǎn)拍賣是一種特殊的交易方式，有其自身的規(guī)律性，因此拍賣中必須遵循以下原則：(1)合法原則。合法原則體現(xiàn)在，一是拍賣程序要合法。拍賣人和委托人必須按照嚴(yán)格的法律規(guī)定的程序辦理拍賣事宜。二是拍賣物的要合法。拍賣人在接受拍賣委托時(shí)必須要求委托人提供有效的身份證明和拍賣標(biāo)的和物的產(chǎn)權(quán)證明。(2)報(bào)價(jià)最高者應(yīng)買的原則。房地產(chǎn)拍賣的買受人必須是報(bào)價(jià)最高者。(3)遵循公開(kāi)、公正、公平和誠(chéng)信的原則。拍賣人不得以競(jìng)買人身份或委托他們代為競(jìng)買，也不得在拍賣活動(dòng)中拍賣自己的和物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利。特征：與其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)相比，房地產(chǎn)拍賣具有以下幾個(gè)特征：1.房地產(chǎn)拍賣實(shí)行“價(jià)高者得”的原則2.房地產(chǎn)拍賣法律性、政策性強(qiáng)3.房地產(chǎn)拍賣的過(guò)程繁瑣具體條件：(一)房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的應(yīng)具備的條件1.法律、法規(guī)禁止買賣、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)通常情況下不得拍賣：(1)未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的包括土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書、和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書);(2)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的(3)權(quán)屬有爭(zhēng)議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的;(4)權(quán)利人對(duì)房地產(chǎn)的處分權(quán)受到限制的;(5)以出讓方式取得土地使用權(quán)，但不符合政府相關(guān)轉(zhuǎn)讓條件的;(6)司法和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的：(7)國(guó)家依法收回土地使用權(quán)的;(8)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定禁止買賣、轉(zhuǎn)讓的其他情形。2.以出讓或劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，其土地使用權(quán)需要拍賣的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的可轉(zhuǎn)讓條件：(1)以出讓合同取得的土地應(yīng)按照出讓合同的約定支付全部使用權(quán)出讓金;(2)土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得土地使用權(quán)證;(3)對(duì)于成片開(kāi)發(fā)地塊，需轉(zhuǎn)讓地塊應(yīng)已形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;(4)規(guī)劃管理部門已經(jīng)確定需轉(zhuǎn)讓地塊的規(guī)劃使用性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù);(5)出讓合同約定的其他條件;(6)劃撥方式取得的除符合(2)、(3)、(4)條外，還需報(bào)人民政府主管部門批準(zhǔn)，補(bǔ)辦出讓手續(xù)。3.以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)拍賣應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金;可以不辦理出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)由拍賣行將拍賣標(biāo)的所得收益中的土地收益上繳國(guó)家。4.集體所有土地上建成的房屋需要拍賣的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的買賣或轉(zhuǎn)讓條件。具體包括：(1)房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書;(2)集體土地上的房屋拍賣前應(yīng)向當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)，獲批準(zhǔn)后方可進(jìn)行拍賣。5.下列劃撥用地不可以拍賣：(1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;(3)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。6.抵押房地產(chǎn)拍賣前應(yīng)先獲得抵押權(quán)人同意。如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意而因拍賣造成抵押權(quán)人經(jīng)濟(jì)損失的，需承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。(二)房地產(chǎn)拍賣競(jìng)買人條件(1)中華人民共和國(guó)境內(nèi)的自然人、法人和其他組織都可以作為房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的的競(jìng)買人，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有規(guī)定的除外。(2)在國(guó)家允許的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)竟買人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有關(guān)規(guī)定辦理。(3)對(duì)于集體土地上建成的房屋，居住房屋的競(jìng)買人只能是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)具備房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的人;非居住房屋競(jìng)買人為房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者;超過(guò)此條件的，應(yīng)當(dāng)依法辦理集體所有土地的征用手續(xù)。程序：一接受拍賣委托如果房地產(chǎn)的賣方有意將房地產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)交于拍賣行，拍賣行也有意承接該拍賣業(yè)務(wù)，在賣方向受理拍賣業(yè)務(wù)的拍賣行做出明確委托之后，雙方簽定委托協(xié)議書。房地產(chǎn)拍賣的委托一般需提供下列有關(guān)證明文件：1.房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的的產(chǎn)權(quán)證;2.產(chǎn)權(quán)人身份證明或企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照;3.法定代表人證明書和法人授權(quán)委托書;4.對(duì)拍賣房地產(chǎn)有處分權(quán)的證明文件;5.產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明是共有的，需出具共有證書及出具其他共有人同意出售的經(jīng)過(guò)公證的委托書;6.拍賣房地產(chǎn)的詳細(xì)資料，包括權(quán)屬、位置、數(shù)量、面積、性質(zhì)、使用年限和當(dāng)前使用情況、地圖等;7.其他有關(guān)證明資料或房地產(chǎn)交易管理部門要求提交的其他文件;8.至于私產(chǎn)，如果拍賣委托人是受托人，要出示房地產(chǎn)的權(quán)利人出具的經(jīng)過(guò)公證的委托文件二拍賣房地產(chǎn)標(biāo)的確認(rèn)和調(diào)查拍賣行應(yīng)對(duì)委托人提供的產(chǎn)權(quán)證明、有關(guān)文件批文、證明材料進(jìn)行進(jìn)一步核實(shí)、取證，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察。文件和資料核實(shí)內(nèi)容主要包括：1. 拍賣標(biāo)的與所提供的房地產(chǎn)權(quán)利證明是否一致，產(chǎn)權(quán)檔案所標(biāo)明產(chǎn)權(quán)人與產(chǎn)權(quán)證上產(chǎn)權(quán)人以及賣房人是否一致;2. 產(chǎn)權(quán)來(lái)源是否清楚，如新建、翻建，是否有規(guī)劃、用地、施工管理等單位的批準(zhǔn)文件，是否領(lǐng)有新證;3.房地產(chǎn)面積是否與房地產(chǎn)測(cè)繪部門出具報(bào)告一致;4.產(chǎn)權(quán)證中”他項(xiàng)權(quán)利”一欄是否存在抵押登記或租賃權(quán)登記等其他權(quán)利登記;5.是否有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的文件;6.是否有他人聲明對(duì)該房地產(chǎn)享有權(quán)利的文件;7.是否有產(chǎn)權(quán)證丟失的記錄;現(xiàn)持產(chǎn)權(quán)證是原證，還是新證;是否登報(bào)聲明;8.是否有關(guān)于產(chǎn)權(quán)糾紛的記錄，處理情況如何;9.是否在拆遷范圍，在被凍結(jié)和禁止買賣的范圍內(nèi);10.土地來(lái)源和變更情況，包括用地性質(zhì)、劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、土地使用年限和剩余使用年限、用途變更及其他。三接受委托、簽定委托拍賣合同具備接受拍賣委托條件后，應(yīng)按照<拍賣法>的要求，結(jié)合所拍賣房地產(chǎn)標(biāo)的的特點(diǎn)簽定委托拍賣合同，對(duì)有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行明確規(guī)定。一般房地產(chǎn)委托合同應(yīng)包括以下內(nèi)容：1.委托人、拍賣行的名稱、住所、法定代表人、代理人;2.委托房地產(chǎn)的名稱、坐落、土地面積、建筑面積、用途及使用年限等;3.拍賣房地產(chǎn)的交付方式、價(jià)款的支付方式;4.拍賣費(fèi)用條款、傭金及其支付方式;5.拍賣方式和期限;6.拍賣程序中止和終止的條件;7.違約責(zé)任;8.簽約日期和合同的有效期限;9. 拍賣底價(jià);10. 其他需要約定的條款。四房地產(chǎn)估價(jià)及底價(jià)確定1：房地產(chǎn)估價(jià)具體工作如下：(1)選擇房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及對(duì)估價(jià)師的資格進(jìn)行確認(rèn);(2)提出估價(jià)目的;(3)與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽定委托評(píng)估協(xié)議，提供評(píng)估所需的資料;(4)與評(píng)估師一道現(xiàn)場(chǎng)看房，獲取評(píng)估所需的現(xiàn)場(chǎng)資料;(5)評(píng)估師出具評(píng)估報(bào)告。2：拍賣底價(jià)和起拍價(jià)確定拍賣底價(jià)確定的主要依據(jù)是：(1)賣標(biāo)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。評(píng)估報(bào)告應(yīng)該由具有資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具;(2)雙方對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素加以分析。這些因素的分析對(duì)確定房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的的底價(jià)、起拍價(jià)和加價(jià)幅度也是有益的;(3)拍賣行的經(jīng)驗(yàn)(4)在與委托人共同對(duì)估價(jià)報(bào)告和各種因素進(jìn)行客觀、科學(xué)的分析，并在取得一致意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，確定拍賣底價(jià)和起拍價(jià)五發(fā)布拍賣公告，組織接待競(jìng)買人公告信息內(nèi)容應(yīng)包括：(1)委托人、拍賣行的名稱、住所、法定代表人、代理人;(2)拍賣的時(shí)間、地點(diǎn);(3)拍賣房地產(chǎn)的基本情況：1：委托房地產(chǎn)的名稱、坐落、土地面積、建筑面積、用途及使用年限等;2：拍賣房地產(chǎn)的使用、占用或租賃情況;3：產(chǎn)權(quán)性質(zhì)(4)拍賣房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后應(yīng)交納的稅費(fèi);(5)競(jìng)買人的條件;(6)競(jìng)買保證金;(7)拍賣方式;(8)其他需要公告的事項(xiàng)。六現(xiàn)場(chǎng)拍賣階段拍賣行、競(jìng)買人按公告的時(shí)間、地點(diǎn)，以正常的拍賣程序、規(guī)則對(duì)拍賣房地產(chǎn)進(jìn)行公開(kāi)叫價(jià)。應(yīng)價(jià)最高者為買受人;反之，拍賣行宣布不成交并撤回拍賣標(biāo)的。七產(chǎn)權(quán)過(guò)戶現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買成功后，一般情況下，買受人應(yīng)立刻交納成交價(jià)一定比例的款項(xiàng)作為定金，并在拍賣行的協(xié)助下與委托人簽定拍賣房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓合同書,協(xié)助買賣雙方做好房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移和登記等各項(xiàng)工作，以最后取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書或房地產(chǎn)交易管理部門窗口受理單為止拍賣過(guò)程才告最終結(jié)束。稅費(fèi)：房地產(chǎn)拍賣(出讓土地使用權(quán)拍賣除外)通常需交納下列稅費(fèi)：1、拍賣傭金費(fèi)(委托人、買受人都交，具體標(biāo)準(zhǔn)按拍賣標(biāo)的情況協(xié)商)。2、營(yíng)業(yè)稅及其附加(由委托人在成交后按成交額的5%繳納營(yíng)業(yè)稅;再按營(yíng)業(yè)稅的9%繳納附加稅)。3、合同和權(quán)證印花稅：(委托人、買受人根據(jù)合同金額和權(quán)證繳納)。4、契稅(由買受人按成交額的4%繳納)。5、交易手續(xù)費(fèi)。6、評(píng)估費(fèi)。7、登記費(fèi)。8、合同公證費(fèi)。注意事項(xiàng)：(一)不同權(quán)屬狀況拍賣標(biāo)的的審查與前期處理(1)拍賣標(biāo)的房地產(chǎn)是否有重復(fù)查封。(2)產(chǎn)權(quán)人為國(guó)有單位和集體單位時(shí)，房地產(chǎn)拍賣需要取得上級(jí)部門的許可意見(jiàn)。(3)如果拍賣標(biāo)的發(fā)生用途轉(zhuǎn)換，如產(chǎn)權(quán)證為住宅用途，拍賣按照實(shí)際商業(yè)用途拍賣時(shí)，為了保證拍賣成交后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更過(guò)戶，補(bǔ)辦規(guī)定的用途手續(xù)，必須進(jìn)一步收集取證原始產(chǎn)權(quán)證辦理過(guò)程的相關(guān)文件，如房屋平面圖、地籍圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)批文等。(4)有共有人的房地產(chǎn)拍賣，須有共有人的書面同意轉(zhuǎn)讓意見(jiàn)。共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。(5)有租賃登記的房地產(chǎn)拍賣，須將拍賣行為告知承租人。承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。(6)分層、分套的房屋拍賣，買受人按分?jǐn)偟慕ㄖ娣e取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)。(7)房屋的附屬設(shè)施、公共部位、公用設(shè)備與房屋同時(shí)拍賣轉(zhuǎn)讓，應(yīng)在公告中說(shuō)明，并按照國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定辦理。(8)建筑設(shè)計(jì)為成套的房屋，一般不得分割拍賣。(二)房地產(chǎn)拍賣價(jià)格的評(píng)估基于以下原因，拍賣房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估一般應(yīng)比正常市場(chǎng)成交價(jià)格偏低。(1)房地產(chǎn)拍賣委托一般都是因債務(wù)人無(wú)法履行到期債務(wù)的清償，或出于其他較急切的融資需求而被迫拍賣其依法擁有的房地產(chǎn)。如果是*委托的抵債標(biāo)的，拍賣完成將直接影響到執(zhí)法程序的完結(jié)，如拍賣不成，通常會(huì)由*將拍賣標(biāo)的物折價(jià)抵償債務(wù)。(2)一般委托拍賣的房地產(chǎn)，尤其是直接查封開(kāi)發(fā)商擁有的房地產(chǎn)都存在著這樣那樣的缺陷，且拍賣房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，評(píng)估價(jià)格偏高勢(shì)必會(huì)影響拍賣成交。(3)買家也是在不充分了解該房地產(chǎn)的情況下進(jìn)行競(jìng)投，拍賣實(shí)際上就是在短時(shí)間促成交易，買方需要在較短的時(shí)間內(nèi)交付款項(xiàng)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大。為了促使拍賣成功，就必須具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)，才能吸引買家競(jìng)投。(三)房地產(chǎn)拍賣登記及相關(guān)費(fèi)用、稅費(fèi)1.房地產(chǎn)拍賣登記需提交資料：(1)申請(qǐng)書;(2)當(dāng)事人身份證明或單位合法資格證明;(3)委托書及代理人身份證明;(4)房地產(chǎn)權(quán)證;(5)拍賣成交確認(rèn)書;(6)房屋平面圖及地籍圖;(7)出讓或需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的房地產(chǎn)需提交土地使用權(quán)出讓合同及補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金收據(jù);(8)契稅完稅證及契稅完稅貼花;(9)拍賣公告;(10)其他有關(guān)文件。其中自愿委托拍賣的，除需提交上述1—9項(xiàng)資料外，還需提交委托拍賣合同;人民*等強(qiáng)制拍賣的，除需提交上述1—9項(xiàng)資料外，還需提交：1)拍賣委托公函;2)生效的判決、裁&考試大&定和調(diào)解書;3)協(xié)助執(zhí)行通知書。2.應(yīng)繳費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)房地產(chǎn)拍賣(除出讓土地使用權(quán)拍賣外);屬于房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)交易，通常需繳納下列稅、費(fèi)項(xiàng)目：(1)拍賣傭金;(2)營(yíng)業(yè)稅及其附加;(3)印花稅;(4)契稅;(5)交易手續(xù)費(fèi);(6)評(píng)估費(fèi);(7)登記費(fèi);(8)合同公證費(fèi)等;(四)在建工程拍賣應(yīng)注意事項(xiàng)1.應(yīng)詳細(xì)核查項(xiàng)目狀況(1)土地使用權(quán)以出讓方式取得的，是否已經(jīng)支付了全部土地出讓金;(2)土地使用權(quán)是否已經(jīng)依法登記，取得產(chǎn)權(quán)證書;(3)政府相關(guān)管理各部門的批準(zhǔn)文件是否齊全。包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證(或開(kāi)工證)、預(yù)售許可證是否取得等等;(4)房地產(chǎn)建設(shè)的開(kāi)發(fā)投資總額是否已經(jīng)完成25%;(5)政府各相關(guān)部門的市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施配套的協(xié)議，以及配套費(fèi)用的支付狀況;與項(xiàng)目其他參與人的合同和費(fèi)用支付情況;(6)有多個(gè)債權(quán)人的工程項(xiàng)目最好將債權(quán)人聯(lián)合起來(lái)，共同處理拍賣事宜;(7)在建工程項(xiàng)目是否存在抵押行為;(8)在建工程是否預(yù)售。2.在建工程拍賣需要申請(qǐng)和審核拍賣前，在建項(xiàng)目的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向城市房產(chǎn)主管部門提出申請(qǐng)，取得拍賣的書面批準(zhǔn)文件。3.拍賣成交后的手續(xù)處理(五)建成在售房地產(chǎn)拍賣應(yīng)注意事項(xiàng)1.房地產(chǎn)所屬物業(yè)的商品房預(yù)售(銷售)許可證辦理情況;2.土地使用權(quán)款項(xiàng)是否付清;3.房地產(chǎn)當(dāng)前使用和租賃情況，費(fèi)用拖欠情況等等。(六)破產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)拍賣應(yīng)注意事項(xiàng)(1)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)拍賣前，應(yīng)由破產(chǎn)清算組委托具有國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理行政主管部門認(rèn)證的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估;(2)破產(chǎn)企業(yè)的國(guó)有土地使用權(quán)的拍賣需按照國(guó)有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)規(guī)定在拍賣前完成有關(guān)手續(xù);(3)涉及以劃撥方式取得的土地使用權(quán)或涉及改變出讓條件的土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的，須由具有估價(jià)資質(zhì)的價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并在拍賣所得中首先扣除土地使用權(quán)出讓金。(七)有瑕疵房地產(chǎn)拍賣的操作有瑕疵的房地產(chǎn)是指手續(xù)不全和規(guī)定不允許轉(zhuǎn)讓的，但經(jīng)過(guò)有關(guān)部門、單位協(xié)商和政府審批后可以拍賣的房地產(chǎn)。(1)拍賣標(biāo)的有房屋所有權(quán)證，未辦理土地使用權(quán)證。經(jīng)政府相關(guān)部門審批通過(guò)，如果是國(guó)有土地，則補(bǔ)繳出讓金;如果是集體土地，則補(bǔ)繳征地費(fèi)和出讓金。補(bǔ)辦土地使用權(quán)證。(2)拍賣標(biāo)的有土地使用權(quán)證，未辦理房屋所有權(quán)證，須報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門審批。經(jīng)審批允許，并同意補(bǔ)辦手續(xù)后后方可拍賣。(3)拍賣標(biāo)的既無(wú)土地使用權(quán)證，又無(wú)房屋所有權(quán)證。參照1、2辦理。(4)拍賣有產(chǎn)權(quán)證的以劃撥方式取得土地的房地產(chǎn)，應(yīng)向有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府報(bào)批。(5)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程&考試大&未予交清的款項(xiàng)，或未辦完手續(xù)的房地產(chǎn)，應(yīng)補(bǔ)繳清剩余款項(xiàng)和補(bǔ)辦完全部手續(xù)。(6)拍賣標(biāo)的設(shè)定抵押權(quán)或重復(fù)設(shè)定抵押權(quán)問(wèn)題。

1、如果是司法拍賣不需要你出具手續(xù)，是由*來(lái)執(zhí)行的。2、如果你要交錢，除原來(lái)欠費(fèi)和評(píng)估費(fèi)，還有利息、違約金、訴訟費(fèi)和執(zhí)行費(fèi)等。3、如果銀行想追是可以的。建議你還是主動(dòng)與銀行和解，這樣降低損失，否則損失會(huì)更大。以上回答僅供參考，有問(wèn)題可以電話咨詢

廣東胡律師：補(bǔ)充回答：對(duì)于交費(fèi)流程這個(gè)直接上*去問(wèn)，*會(huì)指定的。1、要真的拍賣的話得*判了有判決書才行；2、可能銀行還要你交因此而產(chǎn)生的利息；3、這個(gè)就看銀行了，銀行要是要你就得付。只能說(shuō)以后做這種蠢事，一般來(lái)說(shuō)拿自己的財(cái)產(chǎn)給別人擔(dān)保，你是存在很大風(fēng)險(xiǎn)的。

不少人對(duì)于房產(chǎn)拍賣都很感興趣，但是由于不太清楚相關(guān)拍賣的方法和技巧，所以很容易錯(cuò)過(guò)自己中意的拍品。以下就是在拍賣前后以及拍賣時(shí)值得關(guān)注的幾個(gè)技巧：　　第1招，參加拍賣的人必須要對(duì)市場(chǎng)行情有所了解，可以事先做做功課?！　》治觯簱?jù)了解，目前不少競(jìng)拍者都比較理智，如果超出自己心理價(jià)位的都不會(huì)出手，寧愿等待下一次機(jī)會(huì)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，如果是司法強(qiáng)制性拍賣的房產(chǎn)在價(jià)格上彈性較大，會(huì)出現(xiàn)適當(dāng)降價(jià)的情況；但是某些由個(gè)人委托的房產(chǎn)，很容易出現(xiàn)流拍一次之后，委托人取消委托的情況。　　建議：如果感到拍賣價(jià)格合適的，應(yīng)該在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候出手。所以，建議競(jìng)拍者還是事先做好功課，對(duì)拍賣的房產(chǎn)有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)，免得錯(cuò)過(guò)了中意的房屋?！　〉?招，希望能夠在拍賣場(chǎng)上淘到物美價(jià)廉的房屋的購(gòu)房者，應(yīng)該要多多留意一下相關(guān)信息?！　》治觯喊凑諔T例，在房產(chǎn)交易行情普遍比較清淡的時(shí)期，拍賣行內(nèi)很容易出現(xiàn)不少價(jià)格較低的房產(chǎn)拍品?！　〗ㄗh：平時(shí)多多關(guān)注各個(gè)拍賣行的公告?！　〉?招，在進(jìn)行拍賣之前，對(duì)拍品進(jìn)行一個(gè)全面的了解。　　分析：拍賣行里的每套房產(chǎn)拍品都是不同的，所以不能單單從價(jià)格上判斷其性價(jià)比?！　〗ㄗh：競(jìng)拍人一定要進(jìn)行實(shí)地察看，是對(duì)房產(chǎn)類型拍品作一個(gè)了解的最好方式?！　〉?招，中意的拍品，爭(zhēng)取第一個(gè)舉牌?！　》治觯耗壳坝捎诤芏喾慨a(chǎn)拍賣品的價(jià)格都比較低，而且競(jìng)拍者的心理價(jià)位更低，所以很多房產(chǎn)拍品一旦到達(dá)了競(jìng)拍者的心理價(jià)位，那么很少會(huì)有人愿意加價(jià)?！　〗ㄗh：如果競(jìng)拍者十分中意某樣拍品，不妨可以采取第一個(gè)舉牌的方法，爭(zhēng)取站穩(wěn)競(jìng)拍中的有利位置?！　〉?招，加價(jià)上的學(xué)問(wèn)，明確一口一口加價(jià)與一步到位的區(qū)別?！　》治觯河捎诂F(xiàn)在部分房產(chǎn)拍賣會(huì)上會(huì)出現(xiàn)個(gè)別房屋競(jìng)拍激烈的現(xiàn)象，往往需要前后加價(jià)好幾次。業(yè)內(nèi)人士表示，不妨采取前階段慢慢加價(jià)，等接近心理價(jià)位的時(shí)候果斷出手的方式?！　〗ㄗh：比如一套房產(chǎn)拍品，其每次加價(jià)每平方米100元，那么在開(kāi)始的時(shí)候競(jìng)拍者應(yīng)該采用每次每平方米100元的方式加價(jià)；而在快接近市場(chǎng)普遍的心理價(jià)位的時(shí)候，那么競(jìng)拍者可以采用每次加價(jià)每平方米200-300元的方式，以保證一步到位，能夠拍到自己中意的拍品。